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'개발 급물살' 서부산권 토지시장 호가 30% 이상 올라도 매물이 없다

  "부산이 동북아 해양도시로 발전하기 위해서는 강서 그린벨트 해제가 시급합니다. 선거공약이자 새 정부의 정책과제이기도 합니다."(허남식 부산시장)

"지난 번에도 얘기했지만 그렇게 됐으니 6개월만에 끝내야 겠지요. 이 건은 기간을 단축해야 합니다."(이명박 대통령)

지난달 24일 부산항만공사에서 열린 국토해양부 업무보고 전 대통령과 부산시장이 나눈 대화다. 이후 부산시장은 국토해양부를 방문해 GB해제를 공식 건의, '서부산권 개발'이 급물살을 타고 있다.

새 정부 출범과 함께 대규모 그린벨트 해제, 한반도대운하 건설 가시화 등으로 한껏 힘을 얻고 있는 서부산권. 이 지역 토지 시장의 미래가 다시한번 주목받고 있다.


시,올 상반기중 개발구상안 확정

△GB해제의 핵심, 강서첨단물류단지 어디까지 왔나=부산시 전략비전추진본부는 지난달 초 예산 5억원을 들여 강서첨단물류단지 조성 용역을 부산발전연구원에 발주했다. 용역 기간은 2년이지만 대략적인 개발구상은 틀이 잡혔다.그러나 부작용을 우려해 초기 단계인 현재 구상도는 공개하지 않기로 했다. 시는 올해 상반기 중 개발구상안을 확정할 예정이다.

취재진이 확인한 현재 구상안은 부산진해경제자유구역과 녹산산단 대저신도시 부산신항 등과 연계해 서부산권 개발을 완결짓는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 우선 중심축은 복합물류단지(14㎢)와 첨단산업용지(31㎢), 배후코어도시(5㎢)로, 서낙동강 대운하 시종착점을 중심으로 3개 축이 고루 분포돼 있다. 이 안대로라면 모두 50㎢(1천500만평)에 달하는 토지가 개발제한구역에서 해제될 전망이다.

부산시는 '광역도시계획 변경→도시기본계획 변경→GB해제→부산시도시관리계획 변경'에 이르는 절차를 내년 말까지 완료하고, 2010년부터 시범단지 조성을 추진한다는 로드맵을 설정했다. 부산시 관계자는 "서낙동강변으로는 녹지벨트를 조성해 지속가능한 개발에 맞는 콘셉트를 유지할 것"이라고 밝혔다.


3.3㎡당 15만~20만원 올라

△들썩이는 토지 시장=영산대 심형석교수팀이 지난 2003년부터 5년간 강서구의 토지거래를 심층 분석한 결과, 모두 2만6천483필지(4천213만7천㎡)가 거래된 것으로 나타났다.

특히 서울지역 거주자가 강서구 토지를 매입한 면적이 지난 2006년 이후 급증했다. 지난 2004년 35만3천㎡였던 서울 거주자 매입 면적이 2006년 140만5천㎡, 2007년 138만㎡에 달한 것이다. 지난해 강서구에서 팔린 토지면적의 4분의 1 가량을 외지인이 사들인 것으로, 각종 개발 계획 발표가 이뤄진 기간과 맞물린다.

부산 강서구 C공인중개사 대표는 "몇년전부터 수도권에서 뭉칫돈이 내려왔다는 소문이 많다"며 "부산 사람 명의라도 실제 자금은 수도권에서 댄 경우도 많은 것으로 안다"고 말했다.

실제 강서구에선 토지 매물이 거의 없는데도 지난해 연말에 비해 호가가 30% 이상 치솟았고, 부동산마다 땅 관련 문의가 두배 이상 늘었다. 도시용지를 현재 6.2%에서 9.2%로 늘리겠다는 등의 정부의 개발 정책은 토지시장에 기름을 붓고 있다.

지역 부동산업계에 따르면 강서구 명지동의 경우 지난해 말까지 3.3㎡당 35만원에서 50만원을 오가던 농지 가격이 최근에는 50만~70만원 이상을 호가하고 있고, 강동동은 같은 기간 3.3㎡당 30만원에 거래되던 농지의 호가가 50만원을 넘어섰다. 그러나 시세 추가 상승에 대한 기대감으로 매물은 자취를 감춘 상태가 지속되고 있다.


상대적 저평가 …장기적 안목 투자를

△서부산권 토지, 이렇게 공략하라=동남권 신공항과 거가대교 건설, 한반도 대운하 등 개발 호재가 중복되는 강서권은 장기적으로 자본과 인구유입이 확실히 점쳐지는 곳이다. 전문가들은 따라서 동부산권에 비해 저평가된 서부산권을 장기적인 안목으로 주목할 필요가 있다고 조언하고 있다.

리더스투자자문 김정훈 대표는 "강서지역은 신항 배후물류부지로 주거 근린상업시설까지 배후부지의 필요성이 명확해 가격 상승은 꾸준히 이어질 것"이라며 "중앙정부가 개발 주체인 만큼 자금이나 추진력 면에서 동부산권과 또다른 힘을 갖고 있다"고 분석했다.

그러나 '토지거래허가구역'이 복병이다. 따라서 향후 이를 비켜갈 수 있는 해당 지역 토지의 경매 낙찰가율은 치솟을 것으로 예상된다.

현재 허가구역 내 토지에는 이용의무기간 즉 전매제한 기간이 설정된다. 농지는 취득일로부터 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지는 4년, 기타 토지는 5년이다. 또 토지취득자금 조달계획 의무 제출 등으로 절차가 까다롭고, 농지 소재지에서 20㎞ 이내에 거주하지 않는 '부재지주'에게는 양도세가 60% 중과세된다. 또 이 구역 안에서 토지이용의무 위반 사항을 신고하는 이른바 '토(土)파라치'에 대해 50만원의 포상금이 지원되고 있다.

비농업인인 도시민이라도 주말영농이나 체험영농을 위해 가구당 1천㎡ 미만의 농지는 소유가 가능하지만 토지거래허가구역에서는 취득이 제한된다. 그러므로 토지 구입을 계획하더라도 매입 목적을 분명히 정하고 해당 토지에 대해 철저히 공부한 뒤 관할 행정기관에 토지거래허가 여부 등에 대해 조사를 거치는 것이 사전에 낭패를 막는 길이다.

동의대 재무부동산학과 강정규 교수는 "전원부동산은 환금성이 낮아 장기적인 안목을 갖고 투자하는 것이 바람직하다"며 "무리한 대출로 토지에 투자하면 대출이자에 대한 부담으로 적절한 매매 시기를 놓칠 수 있다"고 말했다.

부산시 관계자는 "그린벨트 해제 대상 구역은 토지거래허가구역으로 영농 목적 이외에는 매매가 금지돼 있고, 불법용도변경에 대해 감찰중"이라며 "개발로 보상을 하더라도 그린벨트 해제 전 가격을 기준으로 감정하므로 '막차'를 탔다가 큰 손해를 입을 수 있다"고 조언했다. 

■ 강서구 토지거래 현황
연도	합계		강서구 내		부산시		부산 이외
							서울		기타
	필지	면적 (천㎡)	필지	면적 (천㎡)	필지	면적 (천㎡)	필지	면적 (천㎡)	필지	면적 (천㎡)
2003	5,625	8,304	1,535	1,771	3,380	5,443	168	416
542	676
2004	6,525	11,233	1,647	2,240	4,454	8,193
64	353	360	445
2005	5,807	8,672	1,292	1,384	3,507	6,089
64	529	944	668
2006	5,090	8,582	1,127	1,304	3,015	4,454
78	1,405	870	1,418
2007	3,436	5,346	1,146	1,161	1,735	2,446
66	1,380	489	358
합계	26,483	42,137	6,747	7,860	16,091	26,625	440	4,083	3,205	3,565

■ 강서구 외지인 거주지별 토지거래 비중
연도	서울		기타
	필지	면적(천㎡)	필지	면적(천㎡)
2003	2.99%	5.01%	9.64%	8.14%
2004	0.98%	3.14%	5.52%	3.96%
2005	1.10%	6.10%	16.26%	7.70%
2006	1.53%	16.37%	17.09%	16.52%
2007	1.92%	25.81%	14.23%	6.70%
합계	1.66%	9.69%	12.10%	8.46%
자료 : 영산대 부동산연구소

출처 : 내부동산

글쓴이 : 수뽕찬뽕(태권) 원글보기

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