[스크랩] 인생은 진검승부다.(부자로 가는 길 3) -펌

여러분은 인생살이를 어떠하다고 생각하시는 지요?
부처님께서는 苦海 즉 고통의 바다라고 말씀하셨지요.
아마도 여러분께서도 인생살이가 그리 쉽지만은 않다는
것을 서서히 체득해 가시리라고 봅니다.
저는 삶의 여정이란게 본래 괴롭고 험한 과정이라 여기고,
한치 앞의 삶도 내다볼 수 없는 것이기에, 특히 한 가정을 책임지는
남자는 늘 날선 긴장의 끈을 늦추지 않은 채 살아가야만 한다고
생각합니다.

인생살이는 죽도(竹刀)로 하는 장난이 아니고, 진검(眞劍) 즉 진짜 칼로 맞붙는 싸움터로 생각됩니다. 진검승부에서는 머뭇거리다간 그대로 칼을 맞고,우물쭈물하면 그대로 짓밟혀 버리는 것입니다.여기서 이기고 살아남기 위해서는, 기회를 포착하는 정확한 판단력과 기회를 놓치지 않는 과감한 실행력이 있어야만 할 것이며, 마지막으로 하늘의 운도 따라 주어야만 할 것으로 생각됩니다. 부동산이든,주식이든, 사업이든지 간에 모든 투자세계에는, 이같은 판단력,실행력 및 天運이 성공투자에 필수적이라 생각합니다.

"머뭇거리면 안된다. 과감해야 한다."
아는 것이 힘이다라고 흔히들 말하지만, 저는 아는 것 보다는 행동하는 것이 힘이다라고 생각합니다. 물론 판단력도 중요하지만, 너무 아는 게 많아서 이것 저것 재다가 실제로 행동에 옮기지 못하는 것 보다는, 판단력은 좀 뒤떨어지나 실제로 행동에 옮기는 실행력이 있는 것이 투자에 있어서는 더 중요하다고 생각합니다.판단력이 모자라면, 추세에 부응해서 따라가면 되니깐요.그리고,어차피 미래는 아무도 알지 못하는 것이므로,최선을 다한 다음에 오는 결과에 대해서는 하늘의 뜻에 맡기는 것이 옳다고 생각하기 때문입니다.설사 운이 나쁘다고 하더라도 실망할 필요는 없습니다. 어차피 운은 돌고 도는 것이기 때문에, 시간이 지나면 변해서 화가 복이되고, 복이 화가 되는 수도 있는 법이니깐요.

제가 맨처음 "지란지교를 꿈꾸며..."라는 제목으로 김현정님의 글에
댓글을 달면서,"...차분하게 생각하고,느긋하게 기다리고,하늘의 운이 따라야 한다는 것들이 재테크의 요체"라고 말씀드렸던 바, 위의 내용과 용어만 다를 뿐이지 일맥상통하는 것들입니다.너무나 간단명료하며 추상적이라서 잘 이해하지 못하시는 것같고 읽어 보시는 분들도 몇분 되지 않으신 것같아서, 사례를 들어 설명하는 마음으로 본 글을 올리게 되었습니다.

생각하라.
말이 쉽지 무엇을 생각하고, 어떻게 생각하고, 생각하는 법을 알아야 생각을 하지... 쉬운 일이 아닙니다.

기다려라.
말이 쉽지 확신이 가야만 기다리지...


(technodance & one room)

저는 테크노댄스의 유행을 보고 원룸사업이 힛트치겠다고 예상하여
원룸과 오피스텔 사업에 대해 연구하고 준비하여 실행하였습니다.

아마도 1990년대 말경 한창 imf로 전 국민이 고통을 받고 있던
시절로 생각됩니다. 여러분 중에는 젊은 시절에 이 테크노댄스라는 춤을 즐겨 추신 분들도 계시리라 여겨집니다.저는 74학번이라서
고고춤이 한창 일때 대학을 다녔고, 사회에 나와서는 디스코춤을 접해보았으나, 이 테크노 춤은 제 상식으로는 제멋대로여서 도저히 춤같지도 않았습니다. 어떤 룰도 없이 ...
하루는, tv에서 춤 평론가가 출연하여 테크노댄스에 대해서 이야기하는 것을 들어보니, 요즘 젊은이들이 추는 춤은 예전처럼 남에게 보여 주는 춤이 아니라, 자기자신이 흥이 나는대로 자기자신이 즐기기 위해서 추는 춤으로서,아무런 룰도 없이 남의 시선을 전혀 의식하지 않고 춤추는 극도의 개인주의적인 춤이라는 것이었습니다.
저는 이 이야기를 들으면서, 새로운 세대는 개인주의적인 성향이 강해서 부모와 함께 거주하지 않고 무조건 뛰쳐나와 독립적인 공간을
원할 것이어서, 앞으로 원룸 수요는 해가 갈수록 커질 것으로 예측할 수 있었던 것입니다.

1999.12.31. 새로운 2000년대 첫날 새아침 일출을 보기 위해서, 평소 좋아하던 후배 검사 가족들과 함께 무주 리조트에 애들을 데리고 스키를 타러 갔었습니다. 새해를 맞이하는 가운데, 즐겁게 스키를 타며 행복해 하는 철부지들을 보면서, 이제 내 나이 45세, 앞으로 10년 뒤에는 저 애들이 대학도 가고 결혼도 할 텐데,55세가 되면 체력도 지금같지 않을 터이고, 지난 imf국난을 계기로 두번 다시는70- 80년대와 같은 고도성장은 없을 것이고 한번 도태되면 두번다시는 상위계층으로 올라갈 기회가 주어지지 않을 것이다. 내가 병이 들거나
안 좋은 일이 생기더라도 가장 안전하게 월수입을 확보해 나가면서도 그다지 큰 전문 역량이 필요하지 않은 원룸사업만이 화폐가치 하락에 따른 대비책과 동시에 노후생활 대비책으로서 가장 적합하다는 결론을 내릴 수가 있었습니다.

2000년 한 해 동안, 내내 건축법규, 임대사업법규,건설업법규등에 대해서 연구하며 기 뼈岵？사업계획서를 만들었습니다.
전체 물량은 000실로 하고, 월세 총수익금은 0억으로 하고, 입지는 어디로 하되,걸어서 30분 반경거리내의 모든 건축가능부지는 매입하고,자금은 기존 보유자금 외에 보유부동산과 신규취득부동산을 담보로 확보하고, 사업기간은 5년이내로 하고, 금리는 현재 12-13% 수준이나 앞으로 절반 수준으로 하락할 것으로 예측하고 ......(여기서 긍정적인 면과 부정적인 면 등에 대해서 하나하나 직접 종이에 적어보고, 구체적인 시간 스케쥴을 작성해 보는 것이 막연한 생각만으로 추진하거나 포기하여 실수를 범하는 경우를 예방하는 인생살이의 하나의 지혜가 될 것입니다)

1.시장상황분석
imf국난 이후 3년여가 경과된 2001년 현재 시점에서 볼 때에,
(저는 시장 상황을 볼 � 3개월,6개월,1년,3년,5년 단위로 끊어서 조정과 상승 하락 기간을 보아야 한다는 사부님의 말씀에 따라 항상 그렇게 관찰함) 대부분의 부채를 이기지 못한 매물들은 급매로 넘어가거나 경매처분되었을 것이며, 살아있는 매물들도 경매 일보 직전이거나, 투자 후 지쳐서 손을 놓을 싯점으로 파악하였고, 매수할 경쟁자가 거의 전멸한 상태이므로 저가에 매수할 수있는 절호의 찬스라고
보았으며,지금 현재 은행대출금리가 12-13%대이지만, 향후 3년 내에 절반 정도로 하락할 것이고, 그렇게 되면, 80년대 말 이후로
큰 상승을 제대로 못한 부동산 가격이 5년 안에는 오를 것이다라고 예측하였고, 이에 맞추어서 앞으로 5년 동안만 견뎌내면 반드시 오를 일만 남았다고 판단하였습니다.

2.자금동원문제
기존의 보유자금외에, 보유하고 있던 냉동냉장창고를 (건축한지 15년이 경과되어 추가로 설비투자가 필요한 실정이었음) 20% 시세보다 디스카운트한 가격으로 매도하고,모든 부동산을 담보로 최대한으로 마이너스 대출을 일으켜서 토지매수에 필요한 자금 중 일부를 확보한 다음,매입하는 토지마다 풀로 대출한도껏 대출을 받아서 최대한 많은 부동산을 매입하였음.그야말로 레버리지에 레버리지를 일으킨 것으로서, 지금은 편한 마음으로 글을 쓰지만, 안하던 짓을 하려니깐 불안감이 없지는 않았지만,최악의 경우 5년 동안 이자를 부담할 돈은 마련된 상태이므로,3년내에 희망이 없으면,리스크를 줄이기 위해서 하나씩 포기해 나갈 작정이었음.

3.부동산 확보문제
도보로 30분내의 거리에 있는 모든 빈 땅들을 모조리 매수한다는 전략이었음.전담 부동산중개소를 선택하여,하나하나 소리 소문없이 2년여에 결쳐서 매집하였음.원룸이 건립되어 잘 된다는 소문이 나면, 경쟁자가 생기고, 그러면 땅값이 오르고, 임대료를 독점적인 가격을 받지 못해 수익율이 하락할 것이기 때문임.

4.건축문제
일단 부지를 확보하면 설계에 착수하여 허가부터 받아 놓았음.(건축법은 상황에 따라 잘 바뀌는 경향이 있음. 2년 동안은 허가가 유효함)2001.4.부터 한편으로는 부지를 확보해 나가면서,한편으로는 건축에 들어갔음.

5.기타 주변 정리사항들.
목표 임대가격대 보다 낮은 금액대에 거래되는 모든 소형 아파트들을 매집하여 전면 개보수하여 임대금액을 상향시킴.
주위에 산재해 있는 모든 부동산중개소를 돌며 주기적으로 선물을 주며 환심을 얻고 좋은 관계를 유지함.


이후의 일들은 여러분의 상상에 맡기겠는바, 저는 목표대로 000실의 원룸 및 오피스텔 여타 아파트을 완전히 목표대로 임대하고 소유하게 되었습니다.

부동산이나 주식 등 모든 투자자산의 움직임은 반드시 선도세력이 존재하고, 이들이 움직여야만 비로소 움직이게 되는 바, 이들 선도세력이 짜고서 실행에 옮기는 게 아니라, 모든 시장 상황이 그렇게 될 수밖에 없는 상황이므로 그렇게 흘러가게 되는 것입니다.따라서,모든 투자의 세계에 있어서는, 무엇보다도 먼저 시장을 이끌어가는 선도세력들에 대한 이해와 연구, 관찰이 선행되어야만 할 것입니다.
제 이야기가 조금이라도 이에 대한 이해에 도움이 되었으면 고맙겠습니다. 따라서, 여러분은 가까운 부동산을 찾아 친밀한 인간관계를 형성하여서 이들로 부터 부동산 매매 거래 상황들에 대한 동태를 파악하는 데 최선의 노력을 다하여야만 할 것입니다. 어차피 선도세력들도 부동산을 통해서만이 구입할 수있을 것이기 때문입니다.

제 사부님이 가르켜 주신 바에 따르면, 항상 선도세력의 의중을 먼저 파악하고 있어야만 실수를 하지 않는다면서, 먼저 보이지 않는 상대의 마음을 읽을 줄 알아야만 진정한 고수가 될 수 있다고 말씀하셨습니다,
주식의 경우를 예로들어 설명해 주신 데 따르면, 주당 3000원 짜리 주식을 바닥에서 매집완료후,100일 작전에 들어가면, 6000원까지 일단 들어올린 후에, 약 두달간 5000-6000원대에서 손바꿈을 시킨 뒤에 12000원대까지 끌어 올린 다음에 15000원까지 밀어 올려서 팔?내려 오면서 팔고 하여 목표 수익은 계산하기 쉽게 간단히 주당 10000원을 챙겨먹는 게 큰손들의 습성이라고 합니다. 그렇다고 해서, 이들이 반드시 100% 성공하진 못한다고 합니다.

"네가 세운 계획뿐만 아니라
네가 성취한 것에 대해서도기뻐하라.
네가 하는 일이 아무리 보잘 것 없는 것일지라도
그 일에 열정을 쏟으라.
변화하는 시간의 흐름 속에서
그것이 진정한 재산이므로." (막스 에르만)

p.s,:레버리지 비율에 관심이 많으신 것같은 데.경우에 따라 다르겠지만, 저는 40%를 초과하지 않는 게 좋다고 생각합니다.
제가 인생의 마지막 승부수라 생각하고서, 레버리지에 레버리지를
사용하여 그야말로 빚으로 이자를 지불하는 엄청난 일생일대의 모험을 처음이자 마지막으로 감행하였던 바,저는 운이 좋았던 경우이고 예외적인 경우라 생각하셔야만 할 것입니다. 지금도 하늘의 보살핌에 그저 감사드릴 따름입니다. 절대로 따라해서는 안될 것입니다.

출처 : 울타리

글쓴이 : 솔이네 원글보기

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