어려운 문구와 단어들로 구성된 계약서 때문에 집 매입시 계약서 쓰기가 두렵다면, 5가지 방법만 기억하라.’
지난 4일 KBS 2TV '경제 비타민'에서는 집마련시 가장 중요한 절차이자 첫 관문인 ‘계약서 잘 쓰는 방법’에 대한 노하우를 공개했다.
이날 방송에 출연한 고준석 신한은행 부동산 재테크 팀장은 “집장만시 계약서를 잘못 써서 피해를 보는 경우가 많다”며 “피해를 막고 안전하게 내집마련을 하기 위해서는 계약서를 잘 보고 잘 쓰는 방법을 기억해야 한다”고 말했다.
고팀장을 비롯 100여명의 부동산 전문가가 뽑은 ‘계약서 잘 쓰는 부자병법5’는 이렇다.
먼저 집의 대출금 상태를 파악하라. 계약시 매입할 집의 대출금이 얼마인지 먼저 살펴보라는 것. 이유인즉, 매도자의 대출을 껴안고 사는 것과 매수자가 새로 대출을 받는 것 중 계약자에게 유리한 것이 어느 것인지 따져봐야 하기 때문이다.
집주인의 대출을 안고 사면 그 사람의 대출조건은 그래도 승계가 되지만 대출한도는 승계가 되지 않아 파는 사람의 대출금 한도만 보고 구입할 경우, 줄어든 대출금 한도만큼 상환요구를 받을 수 있다.
예를 들어 과거 집값의 60%까지 대출이 가능했을 때 대출을 받았던 집주인의 대출을 그대로 안고 계약을 하게 되면 계약 인수시, 줄어든 대출한도 만큼 돈을 내라는 요구를 은행으로부터 받게 된다는 것(현재는 집값 급등으로 대출한도가 크게 줄었기 때문).
그러므로 등기부등본상에 나와있는 대출금 한도(실질적인 대출금은 등기부등본 대출금의 20~30%)를 확인하고 집주인의 대출 상환 정도를 해당은행에 문의한 후, 계약하는 것이 좋다.
두 번째, 계약해지와 관련된 위약금을 체크하라. 계약 해지시 물게 되는 위약금을 미리 알아두는 것이 좋다. 현재 법규상으로는 파는 사람이 해지할 때는 계약금의 2배를, 사는 사람이 해지할 때는 계약금을 포기하는 것으로 정해져있다.
그런데 중요한 것은 최근 집값이 오르면서 계약금의 2배를 물고서라도 계약 해지를 요구하는 매도자들이 늘고 있어 매수자들이 당혹해하는 경우가 많다. 따라서 이를 방지하기 위해서는 계약서 특약사항란에 계약 해지시 위약금을 무겁게 설정해 놓으면 된다는 것이 전문가의 전언이다.
세 번째, 특약사항을 잘 활용하라. 일반 사람들이 특약사항이라는 말조차 잘 모르고 있어 이 사항 때문에 손해를 보는 경우가 많은 실정이다. 방송에 출연한 연예인들도 대부분 알고 있지 못했다. 특약사항이란 계약서 상에 나타나지 않은 내용을 특별히 추가로 기재하는 것.
예를 들어 마당에 감나무가 있는 집을 계약할 때, ‘감나무를 뽑아가지 않는다’라는 조건을 특약사항에 넣어두어야 집주인과 감나무로 인한 분쟁을 막을 수 있다.
네 번째는 거래할 때마다 모든 영수증을 남겨라. 영수증은 모든 거래의 증거가 되기 때문에 계약금, 중도금, 잔금을 치를 때마다 영수증을 꼭 남겨두는 것이 중요하다.
이것은 혹 분쟁이 일어날 경우, 증빙자료로 제출해야 피해를 보지 않기 때문이다. 영수증이 없다면 자신이 납부한 거래금액을 확인받을 수 있는 길이 없다. 따라서 모든 거래시 영수증을 받는 것은 필수.
영수증을 주고받을 수 없다면 은행의 온라인 송금을 통해서라도 거래에 대한 증빙자료를 남겨두어야 한다. 뿐만 아니라 중개수수료를 지불하고도 영수증을 받아야 하는데, 이는 훗날 집을 매도할 때, 양도소득세를 줄일 수 있는 자료로 활용할 수 있기 때문이다.
마지막으로 집주인의 신분증을 확인하라. 부동산 거래시 가장 기본적인 것이자 중요한 절차가 바로 집주인의 신분증을 확인하는 것. 최근에는 집주인 몰래 신분증을 위조해 집을 파는 피해사례가 자주 발생하고 있어 꼭 매도인의 신분증을 철저히 확인하는 것이 좋다.
고준석 팀장은 “집주인이 직접 계약을 못해 대리인이 나올 경우에는 위임장과 매도자의 인감증명서를 받아둬야 안전하게 계약할 수 있다”고 전했다.
이외에도 전문가들은 ‘등기부등본은 3번 살펴봐라’, ‘돈의 지급방법과 시기를 확실히 하라’, ‘온라인 거래시 반드시 계약자 명의로 된 계좌로 입금하라’는 조언을 덧붙였다.
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