[스크랩] 미 주택 금융시장에 부는 역풍

지난 주에 미국 주택대출금융업체인 ResMae Mortgage Corp.가 부도를 냈다. 그리고 Accredited Home Lenders Holding는 4분기 적자를 보았다고 밝혔다. 이들은 소위 제일차(orginator) subprime mortgage(신용이 낮은 가계에 빌려주는 대출)업체다.
 
주택 가격이 내려가고, 금리가 올라가자 신용력이 낮은 차입자는 부도를 내기 시작했다. 그래서 이들에게 주택 대출을 해준 중소규모 주택대출업체들이 부도를 내거나 적자를 내기 시작했다. 작년 중반부터 어려움을 보이기 시작한 미국 주택경기가 이제 구체적으로 그 모습을 드러내고 있는 중이다. 문제는 이 역풍이 이 정도에서 멈출 것인지 아니면 더 힘이 더 세어져서 더 큰 나무까지도 부러뜨릴 것인지 점이다.

제일차 대출금융업체는 대출자산을 그냥 장부에 가지고 있지 않았다. 이 대출자산을 소위 대형 은행들에게 팔았다. 대형 은행들은 이 대출 자산을 새로운 증권으로 만들어서(MBS; Mortgage Backed Securities), 이를 헤지 펀드나 다른 투자가들에게 팔았다.
 
다시 말하면 제일차 금융업체는 가계에 대출해주고 수수료를 받고, 대형금융업체는 새로운 증권을 만들어 팔아서 수수료를 얻고, 헤지 펀드는 이 자산의 가격이 올라가서 수익을 냈다. 모두를 수익을 내기 위해서 대출자산의 질에 대해서는 깊이 생각하지 않았다.

신용이 낮은 가계 대출 업무는 기본적으로 폰지 게임이다. 폰지 게임이란 과거에 빌린 돈의 원리금을 갚기 위해서 새로 돈을 빌려야만 경기기 계속되는 게임이다. 새로 돈을 빌리지 못하면 과거의 대출이 부도를 내고, 이 게임은 멈추게 된다. 그러나 이 게임이 계속되는 한 유동성은 늘어나고, 자산 가격은 올라가고 경제는 활발해진다. 그러나 그 끝은 이미 정해져 있다. 단 시기가 문제일 뿐이다.

연결 고리로 보아 가계가 대출을 갚지 못하면, 일차대출금융기관은 매출이 줄면서 부도를 내게 된다. 이들이 부도를 내면, 이들이 판 대출자산을 가진 대형저축은행은 대부분의 자산은 증권화를 통해서 다른 투자가에게 위험을 넘겼지만 일부는 자산으로 그냥 장부에 가지고 있기도 한다.
 
또 증권화로 만든 새로운 자산 중에서 위험이 너무 높아서 잘 팔리지 않은 부분은 자신의 자산으로 장부에 가지고 있기도 한다. 다시 말하면 대형저축은행 역시 위 위험의 연결 고리에서 벗어나 있지 않다는 말이다.

한편 대형저축은행은 이 위험을 막기 위해서 일차대출금융기관에서 대출자산을 사들일 때 일정한 조건을 붙여두고 있다. 즉 대출한지 얼마 지나지 않아서 바로 부도가 난 자산은 다시 일차대출금융기관이 되 사야 한다는 조건을 붙인다. 지금 대형저축은행들은 이 조건을 내세워서 일차대출 금융기관들에게 부도난 대출자산을 다시 사가라고 압력을 넣고 있다.

일차대출 금융기관들이 지금의 상황에까지 이른 것은 모두 돈을 벌기 위한 욕심 때문이다. 이들은 처음에는 전통적인 대출 관행에서 벗어나 초기 납입금(down payment)를 낮추거나 없애버렸다. 그리고는 미국 중앙은행이 금리를 내리는 것을 보고 고정금리를 변동금리로 바꾸었다.
 
나아가서 대출 초기에는 일정기간 원리금을 내지 않아도 되게 했다. 또는 원리금을 갚지 못하면 대출금액을 키우기도 했다. 점차 돈을 벌 수 있는 여지가 줄어들자 마지막으로 신용이 낮은 가계에도 대출을 하기 시작했다.

대출이 계속되는 한 금융시장에 유동성은 계속 공급된다. 자산의 가격은 계속 올라간다. 소비가 늘어나면서 경제는 계속 성장한다. 그러나 이제 그 신용의 일부가 무너지고 있다. 신용이 낮은 가계에 빌려준 대출은 앞으로도 계속 부도를 낼 것이다.
 
과연 이것이 미국 금융시장에 유동성을 얼마나 위축시킬 것인지는 알기 어렵다. 지난 주 금융시장에 나타난 반응만을 보면 금융시장은 이를 거의 무시하고 있다. 주택담보채권과 국채의 수익률 차이는 늘어난 것이 아니라 더 좁아 들었다.

미국 주택담보대출이 지금까지 미국 금융시장에 유동성을 확대시켜온 주요 통로였다는 것은 분명하며, 이 통로에 문제가 생겼다는 것 역시 분명하다. 사실 신용이 낮고 높다는 구분은 그렇게 확실한 것이 아니다.
 
만약 신용이 낮은 대출에 발생한 부도 위기가 신용이 높은 대출에게도 파급된다면, 그때가 되면 분명 미국 중앙은행이 시장에 안정자 역할을 하려고 들어올 것이다. 아마도 미국 금융시장이 믿고 있는 것은 이것이 아닐까?
 

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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