[스크랩] 미분양 아파트로 재산불려..............

2002년 서울 용산구의 한 주상복합아파트 미계약분을 사서 자산을 불린 김모씨는 지난해 고양시 풍동지구 D아파트를 분양받았다. 이 아파트도 미계약분이었다. 용산 주상복합은 주변 환경은 썩 좋지 않으나 조망이 좋아 입주 시점에는 값이 오를 것으로 판단해 구입했다. 용산 일대가 각종 개발재료로 새롭게 평가받고, 주변에 한강자이 등 고급아파트 단지가 들어서 가격 비교가 될 것이라는 점도 김씨의 구매 심리를 자극했다. 김씨의 예상대로 용산은 집값이 강세를 이어갔다. 계약금만 내고 중도금은 융자를 받았던 김씨는 그리 많지 않은 초기자금으로 미계약 아파트 투자에 성공했다. 게다가 매각할 경우 세금 혜택까지 받게 된다. 당시 전용면적 45평 이하의 새 아파트를 분양받으면 양도세를 감면해주는 제도가 시행됐었다. 김씨가 풍동지구 미계약 아파트를 구입한 것도 입주 시점의 미래가치를 봤기 때문이다. 시장 상황이 좋지 않아 초기에 미분양이 발생했지만 택지지구라서 결국은 가치를 인정받을 것으로 판단한 것이다. 신도시의 낡은 아파트에 사는 이들이 새 아파트로 이동할 수 있다는 점도 고려했다. 분당에 사는 홍모씨도 미분양 아파트 구입에 안목을 가졌다. 그는 올해 초 미분양이 난 용인 성복동 K아파트를 계약했다. 판교 신도시 분양 재료가 잠복 중인 이유도 있었지만 계약금만 내면 중도금은 무이자 융자하는 등 납부 조건이 좋았기 때문이다. 결국 이들 아파트는 김씨와 홍씨처럼 미계약분을 소신껏 매입한 수요자가 몰려 얼마 지나지 않아 모두 팔렸다. ◇자금이 부족한 이들에게 미분양 구입만큼 좋은 수단은 없다 미분양과 미계약은 결국 같은 뜻이다. 미처 다 팔지 못하고 남은 물량이다. 둘러치나 메어치나 마찬가지이지만 굳이 따지자면 약간의 차이가 있다. 미분양은 청약 단계에서부터 순위를 채우지 못해 남은 것이고, 미계약은 청약은 그런대로 잘 되었는데 당첨자들이 계약을 포기해서 남은 물량이다. 미분양 아파트는 청약통장이 없거나 1순위가 되지 않은 가입자, 분양권 프리미엄을 주지 않고 구입하려는 이들에게 유용한 내 집 마련의 방법이다. 미분양 아파트는 선착순으로 원하는 평형과 층수를 고를 수 있다. 미분양 아파트를 계약하면 재당첨 제한을 받지 않는다. 따라서 청약통장은 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 다른 아파트에 사용할 수 있다. 중도금 납부 조건도 유리하다. 분양가를 깎아주기도 한다. 건설업체들은 미분양이 나면 자금 회전에 어려움을 겪기 때문에 값을 내려서라도 빨리 팔고자 한다. 미분양 아파트는 계약금 5∼10%만 내면 나머지 중도금은 입주 때까지 무이자로 융자하는 경우가 많다. 2003년 6월 이후 분양권 전매 제한으로 초기 가수요가 개입되기 어려워지면서 투기과열지구인 수도권의 경우 초기에 미분양 물량이 꽤 나온다. 여기에 판교 신도시 청약 등을 대기하는 수요도 수도권 미분양을 촉발하는 요인이다. 이 가운데 입지여건이 괜찮고 중도금 납부조건도 좋은 물건을 고르면 된다. 택지지구와 서울 요지의 분양 물량도 계약 초기에는 미계약분을 구입하는 데 큰 어려움이 없다. 조금만 부지런하면 된다. ◇입주 시점을 판단해 결정하라 미분양 아파트는 당장 눈 앞에 보이는 상황보다 입주 시점을 보고 판단해야 한다. 수도권처럼 전매가 안 되는 지역은 더욱 그렇다. 어차피 거래할 수 없는 아파트를 구입하는 것이므로 눈을 철저히 입주 시점에 맞춰야 한다. 미래 가치에는 여러 가지가 있다. 전철 철도 도로가 뚫리고 아파트 단지 주변에 역사가 들어서면 주거환경이 몰라보게 나아진다. 교통이 좋아지면 상권이 형성되고 인구가 늘어난다. 집을 사려는 수요가 당연히 증가한다. 발전 전망이 밝은 곳에 생긴 미분양 아파트는 일반인들의 예상보다 훨씬 큰 폭으로 가치를 발산한다. 메모지를 꺼내 입주 시점의 상황을 그려보라. 어렵지 않게 판단이 선다. 입주 시기에 장점이 많을수록 매입 가치가 있다. 점수는 단지 규모, 학군, 주변의 편의시설, 쾌적성, 교통망, 시공사 브랜드 등의 항목별로 매긴다. 입주 시점에 다른 단지와 차별화되는 특징이 있다면 더 좋다. ◇분양이 잘 된 아파트의 미분양 평형을 주목하라 아파트 전체의 계약률은 높았는데 일부 비인기 평형이 미분양된 경우가 있다. 이때는 주저하지 말고 구입해야 한다. 다른 평형이 모두 팔렸다면 단지의 전체적인 평가는 좋다고 볼 수 있다. 향과 층이 좋지 않거나, 틈새 평형이어서 미분양 되었다면 시간이 문제지, 결국은 다른 평형과의 가격차를 좁힌다. 입주가 다가올수록 저평가 요인이 걷히고 선호도도 높아진다. 특히 단지 전체의 물량이 귀할 경우에는 인기를 모으기도 한다. 비인기 평형은 이런 때 파는 게 요령이다. ◇계약 마지막 날 모델하우스로 가라 청약률이 100%를 넘었다고 해서 계약률이 100%가 되는 것은 아니다. 동·호수가 마음에 들지 않거나 갑작스런 사정이 생겨 계약을 포기하는 사람이 적지 않다. 미계약 아파트를 구입하려면 정식 계약기간의 마지막 날 모델하우스로 찾아가 현장소장에게 구입 의지를 확실히 밝혀야 한다. 예비 당첨자 배정까지 끝난 경우라면 현장에서 상담 후 곧바로 계약을 해도 된다. 미분양 아파트는 건설업체가 선착순으로 임의 분양하므로 적극적인 의사를 표현한 사람이 유리하다. 간혹 분양업체들이 일부러 미분양 물량을 숨기기도 하지만, 대다수는 빨리 팔기 위해 계약금을 들고 찾아온 손님에게 분양한다. 전화로 문의하면 없다고 말하지만 직접 찾아가서 계약금을 보이면 없다던 물량도 내놓는다. 미분양은 자랑거리가 아니므로 쉬쉬 하면서 판다. 그래서 직접 찾아오는 소비자에게 우선권을 준다

출처 : 행복한 동네

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