| 도시개발법 |
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제1장 도시개발구역 지정과 개발계획
1. 도시개발사업 절차도
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도시개발구역의
지정 |
① 지정권자(원칙:시·도지사, 예외:건교부장관)
② 기초조사(임의적절차)
③ 공람 또는 공청회 (주민·관계 전문가 등의 의견청취)
→④ 협의(관계행정기관장) · 심의(도시계획위원회)
⑤ 지정·고시(지정권자) 및 공람(시장·군수 또는 구청장)
⑥ 도시지역·지구단위계획구역 결정·고시 의제 |
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↓ |
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도시개발사업계획
(개발계획) |
① 수립권자(지정권자) : 도시개발구역을 지정하고자 하는 때에 수립(원칙)
→ ② 환지방식으로 시행시 일정 동의의 확보 : 면적 2/3이상 소유자+총수1/2이상
③ 광역도시계획·도시기본계획에의 적합 |
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↓ |
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실시계획의 인가 |
① 시행자
㉠ 원칙 : 지정권자가 지정
㉡ 예외 : 토지소유자·조합 : 전부 환지방식사업인 경우
② 실시계획의 작성(사업시행자)
→③ 실시계획 인가·고시(지정권자)
④ 사업시행의 방식(3가지)
㉠ 토지 등의 수용방식
㉡ 환지교부의 방식
㉢ 수용과 환지교부의 혼용방식 |
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↓ |
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토지 등의 수용방식 |
환지교부의 방식 |
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① 일정토지의 매입과 동의확보
(민간사업자)
② 도시개발법의 특칙
㉠ 사업인정고시의제
(도시개발구역지정)
㉡재결신청의 특례
(사업종료일까지)
③ 토지상환채권의 발행
④ 이주대책 등의 수립·시행
⑤ 선수금의 수령
⑥ 조성토지 등의 공급계획서
작성·제출 |
① 작성(시행자) ·인가권자(시·군·구청장)
환지계획 ②동의 : 비행정청인 시행자인 경우에 한함
③통지(O) · 공람(O)
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①시행자 임의처분
환지예정지 ②공람 : 비행정청인 시행자인 경우에 한함
지정처분 ③통지(O) · 공고(X) : 종전 토지의 사용·수익의 정지
↓
①공사완료공고·공람, 준공검사·환지처분(통지·공고)
②권리변동(환지처분공고일의 다음날)
환지처분 ③환지청산
④감가보상금의 지급(행정청인 시행자에 한함)
↓
①신청(비행정청) 또는 촉탁(행정청인 시행자)
환지등기 ②타등기제한(환지처분공고일부터 환지등기까지) : 예외有 |
2. 도시개발구역의 지정
1) 지정권자
① 원칙 : 시·도지사(2 이상 걸치는 경우 : 협의하여 지정할 자 정함)
② 예외 : 건설교통부장관
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㉠ 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우
㉡ 관계중앙행정기관의 장이 요청하는 경우
㉢ 정부투자기관의 장이 대통령령이 정하는 규모(30만㎡) 이상으로 도시개발구역의 지정을 제 안하는 경우
㉣ 시·도지사의 협의가 성립되지 아니하는 경우
㉤ 천재지변 등으로 긴급사업이 필요한 경우 |
2) 지정의 범위
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도시지역 안 |
도시지역 외 |
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① 주거·상업 : 1만㎡ 이상
② 공업지역 : 3만㎡ 이상
③ 자연녹지지역(건축물의 건축을 위한 경우 에 한함) : 1만㎡ 이상 |
30만㎡ 이상 |
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▶ 면적적용의 특례
① 국계법에 의해 지구단위계획구역으로 지정된 지역으로서 지정권자가 계획적인 도시개발이 필요하다 고 인정하는 지역은 상기 면적 이하인 경우에도 도시개발구역으로 지정할 수 있다.
② 도시개발구역 지정대상지역이 2이상의 용도지역에 걸치는 경우
→ 건교부령이 정하는 기준에 따라 작은 면적이 속하는 지역을 기준으로 지정.
③ 동일한 목적으로 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 연접하여 개발하는 경우
→ 건교부령이 정하는 기준에 따라 전체구역의 면적을 합한 면적기준.
④ 도시개발구역 지정대상면적이 100만㎡ 이상인 때에는 시·도지사는 건설교통부장관의 승인을 받아야 한다.
⑤ 면적 330만제곱미터 이상인 도시개발구역의 개발계획 수립시에는 복합도시로서의 상호기능조화에 노력하여야 한다.
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3) 지정절차
기초조사 및 자료요청 - 지정권자·지정요청권자·지정제안권자의 임의사항
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공람 또는 공청회개최 - 지정권자·지정요청권자의 필수사항
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관계기관장과 협의 - 중앙행정기관장(건교부장관)·관계행정기관장(시·도지사)
↓
도시계획위원회의 심의 - 중앙도시계획위원회(건교부장관)
시·도도시계획위원회(시·도지사)
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지정·고시 - 지정권자(수용·사용대상토지가 있는 경우에는 고시에 토지 등의
세목을 포함할 것)
↓
송부·공람 - 지정권자의 송부 → 시장·군수·구청장의 일반공람
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< 지정절차의 특례 >
① 지정의 요청 : 시장·군수·구청장(자치구의 구청장) → 시·도지사에게 지정요청 가능.
② 지정의 제안 : 국가·지방자치단체·조합를 제외한 개발사업시행자는 시·군·구청장에게 도 시개 발구역의 지정을 제안할 수 있다.
▶구역지정제안지역이 2 이상의 시·군 또는 구에 걸치는 경우에는 그 지역에 포함된 면적이 가장 큰 지 역의 시장·군수 또는 구청장에게 서류를 제출하여야 한다.
▶정부투자기관은 건설교통부장관에게 직접 제안할 수 있다
▶ 단, 민간사업시행자는 토지면적의 3분의2 이상에 해당하는 토지소유자 (지상권자 포함) 동의를 얻어야 한다.
③ 지정제안의 통보 : 제안받은 시·군·구청장은 수용여부를 3월내에 제안자에게 통보.
④ 시·도지사가 도시개발구역지정·고시한 때 → 건교부장관에게 통보하여야 한다. |
4) 도시개발구역지정의 효과
① 도시개발구역이 지정·고시된 경우 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역과 대통령령 이 정하는 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다. 다만, 국토의계획및이용에관한법 률에 의한 제2종지구단위계획구역 및 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다.
② 도시지역 및 지구단위계획구역이 결정·고시된 것으로 보는 사항에 대하여 국토의 계획및이용 에관한법률의 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시는 도시개발사업의시행기간안에 할 수 있 다.
③ 도시개발구역안에서 건축물의 건축·공작물의 설치,토지형질의 변경, 토석채취,토지의 분할, 물 건을 쌓아 놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 다음은 제외.
▶ 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치
▶ 대통령령이 정하는 경미한 행위
④ 도시개발구역의 지정· 고시 당시 이미 관계법령에 의하여 허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다.
⑤ 허가를 받은 경우에는 국토의계획및이용에관한법률 제56조의 규정에 의한 허가를 받은 것으로 본다.
5) 지정의 해제
① 도시개발구역 지정하는 때에 개발계획을 수립하는 경우
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도시개발구역 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 그
3년 되는 날의 다음 날에 해제의제
→ 당해 도시개발구역 지정전의 용도지역 및 지구단위계획구역으로 각각 환원 또는 폐지된 것으로 본다. |
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도시개발사업 공사완료공고일(환지방식에의한 사업인 경우 환지처분공고일)의 다음 날에 해제의제 |
② 도시개발구역 지정후 개발계획을 수립하는 경우
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도시개발구역을 지정·고시한 날부터 2년이 되는 날까지 개발계획을 수립·고시하지 아니하는 경우에는 그 2년 이 되는 날의 다음 날에 해제의제. 다만, 도시개발구역의 면적이 대통령이 정하는 규모 이상인 경우에는
5년으로 한다.
→ 당해 도시개발구역 지정전의 용도지역 및 지구단위계획구역으로 각각 환원 또는 폐지된 것으로 본다. |
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개발계획을 수립·고시한 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날. 다만, 도시개발구역의 면적이 대통령령으로 정하는 규모 이상인 경우에는 5년으로 한다. |
3. 도시개발구역에 대한 개발사업계획(개발계획)
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계획수립권자
(=지정권자) |
① 지정권자가 시·도지사인 경우 : 수립권자는 시·도지사
② 지정권자가 건교부장관인 경우 : 수립권자는 건교부장관 |
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계획수립시기 |
원칙 : 도시개발구역을 지정하고자 할 때에는 개발계획을 수립하여야 한다.
예외 : 대통령령이 정하는 지역에 도시개발구역을 지정하는 때에는 도시개발구역 지정후 에 개발계획을 수립할수 있다. |
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계획의 변경 |
① 지정권자가 직접 또는 변경요청을 받아서 행한다.
② 변경요청 : 관계중앙행정기관자 → 건, 시·군·구청장 → 시·도 |
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환지방식
적용지역의
개발계획 |
지정권자는 환지방식으로 도시개발사업을 시행하고자 하는 경우 개발계획을 수립하는 때 에는 다음에 해당하는 일정한 수의 동의를 받아야 한다.(모두다 충족) ; 변경시에도 동일 하다.
① 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의
② 토지소유자총수의 2분의 1 이상의 동의 |
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개발계획
수립기준 |
① 광역도시계획·도시기본계획이 수립되어 있는 지역에 대해서는 이에 부합되도록 하여 야 한다.
② 복합도시기능의 조화도모 : 330만㎡ 이상인 도시개발구역에 관한 개발계획 수립시에 는 당해 구역 안에서의 주거·생산·교육·유통·위락 등의 기능이 상호조화를 이루도록 노 력할 것.
③ 개발계획의 작성의 기준 및 방법은 건설교통부장관이 이를 정한다. |
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개발계획의
내용 |
▶ 단, ⑬과⑭는 도시개발구역의 지정 후에 개발계획에 포함시킬 수 있다.
① 도시개발구역의 명칭·위치와 면적
② 도시개발구역의 지정목적 및 도시개발사업의 시행기간
③ 도시개발구역을 2이상의 사업시행지구로 분할하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 지구분할에 관한 사항
④ 도시개발사업의 시행자에 관한 사항
⑤ 도시개발사업의 시행방식
⑥ 인구수용계획
⑦ 토지이용계획
⑧ 교통처리계획
⑨ 환경보전계획
⑩ 보건의료 및 복지시설의 설치계획
⑪ 도로, 상·하수도 등 주요 도시기반시설의 설치계획
⑫ 재원조달계획
⑬ 도시개발구역 밖의 지역에 도시기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 당해 시설 의 설치에 필요한 비용의 부담계획
⑭ 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관 한 소유권외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리(토지 등)가 있는 경우에는 그 세목 |
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녹지지역안 또는 도시지역외의 지역에 도시개발구역을 지정하는 경우 환경보전계획에는 환경성검토 결과 가 포함되어야 한다. | |
제2장 도시개발사업의 시행
1. 사업시행자
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지정권자 |
도시개발구역 지정권자인 시·도지사, 건교부장관 |
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시행자로
지정 받을수
있는 자 |
① 국가 또는 지방자치단체
② 정부투자기관 ; 토공·주공·수자원공사·농업기반공사·관공
③ 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사
④ 도시개발구역안의 토지소유자(수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역안의 국· 공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말하며, 공유수면매립법에 의하여 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본 다) 또는 이들이 도시개발을 위하여 설립한 조합
⑤ 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인 중 과밀억제권역 안의 사업기 간 등 대통령령 정하는 요건에 해당하는 법인
⑥ 건설산업기본법에 의한 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획 에 적합하게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하 는 요건에 해당하는 자
⑦ ① 내지 ⑥에 해당하는 자 2 이상의 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자하여 설립한 법인
▶ 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행시 ④를 사업시행자로 정한다. |
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조합의
설 립 |
[토지소유자 7인 이상의 정관작성 → 지정권자의 설립인가 → 설립등기 ]
① 설립인가 : 도시개발구역안의 토지소유자 7인 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합설립의 인가를 받아야 한다.
② 인가를 받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 지정권자로부터 변경인가를 받아야 한다. 다만, 주된 사무소의 소재지의 변경, 공고방법의 변경을 하는 때에는 이를 신고하여야 한다.
③ 조합설립인가 신청시 동의확보
▶ 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자 + 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다.
④ 조합의 정관작성에 관한 기준은 시·도의 조례로 정할 수 있다.
⑤ 조합의 성립 : 조합을 대표하는 자는 설립인가를 받은 날로부터 30일 내에 주된 사무소소재지에 설립등기
⑥ 조합은 비영리 공익적 사단법인
→ 이 법의 규정을 제외하고는 민법의 사단법인 규정을 준용한다.
⑦ 조합이 성립하면, 동의여부에 관계없이 구역안의 모든 토지소유자(국·공유지 포함)는 조합원이 된다.
⑧ 조합원은 보유토지의 면적에 관계없이 평등한 결의권을 갖는다. |
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시행자
지정의
예 외 |
■ 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 하는 경우 지방자치단체 등의 지정사유
→ 도시개발사업을 시행하는 자가 시·도지사인 경우에는 건설교통부장관이 이를 지정 한다.
① 토지소유자 또는 조합이 대통령령이 정하는 기간 이내에 시행자 지정을 신청하지 아 니하거나 신청된 내용이 위법 또는 부당하다고 인정한 때
② 지방자치단체의 장이 집행하는 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다 고 인정한 때
③ 도시개발구역안의 국공유지를 제외한 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지의 소 유자 및 토지소유자 총수의 2분의 1 이상이 지방자치단체등의 시행에 동의한 때
■ 시행자 변경사유
① 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 받은 후 2년 이내에 사업을 착수하지 아니하는 경우
② 시행자의 지정 또는 실시계획의 인가가 취소된 경우
③ 시행자의 부도·파산 기타 이와 유사한 사유로 도시개발사업의 목적을 달성하기 어렵다 고 인정되는 경우
④ 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우의 시행자인 토지소유자 또는 조합이 도시개발구역지정 고시일부터 1년내에 실시계획의 인가를 신청하지 아 니하는 경우.(다만, 지정권자는 연기가 불가피하다고 인정되는 때에는 6월의 범위안 에서 이를 연장할 수 있다.) |
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규약·시행규정의
작성 |
1) 규약
지정권자는 토지소유자가 공동으로 도시개발사업을 시행하고자 하거나 토지소유자 또 는 조합이 민간법인 및 건설업자와 공동으로 도시개발사업을 시행하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 규약을 정하게 할 수 있다.
2) 시행규정
행정청인 시행자 또는 행정청이 대통령령이 정하는 비율을 초과하여 출자한 법인에 해 당하는 자가 도시개발사업을 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 시행규정을 작성하여야 한다. |
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시행자의
사업시행 위탁 |
① 공공시설의 건설과 공유수면의 매립에 관한 업무의 위탁시행
→ 협약 체결하여 국가·지자체·정부투자기관에 위탁시행 가능
② 사업을 위한 기초조사, 토지매수업무, 손실보상업무, 주민이주대책사업 등의 위탁 → 관할 지자체·정부투자기관에 위탁 가능.
③ 상기 위탁시 위탁수수료의 지급
④ 신탁계약체결을 통한 사업시행
→ 민간시행자는 지정권자의 승인을 얻어 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 사업시행
가능.
→ 신탁회사는 조합원의 신분을 갖지는 않는다. | |
제3장 도시개발사업의 시행방식
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환지방식 |
대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환·분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치·변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우 |
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수용·사용방식 |
당해 도시의 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우 |
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혼용방식 |
도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역이 부분적으로 환지방식 또는 수용·사용방식에 해당하는 경우 |
1. 수용 또는 사용방식에 의한 사업시행
1) 수용·사용을 위한 도의
① 모든 사업시행자는 사업에 필요한 토지 등을 수용 · 사용할 수 있다.
② 행정청이 아닌 시행자는 다음에 해당하는 일정한 요건을 갖추어야 한다.
⇒ 토지면적 3분의 2이상에 해당하는 토지를 매입하고 토지소유자 총수의 3분의 2 이상에 해당 하는 자의 동의를 얻어야 한다.
2) 공취법의 준용 : 토지등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하 고는 공취법을 준용한다.
① 사업인정의제
▶ 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세목을 고시한 때에는 공익사업을위한토지등의취득 및 보상에관한법률에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다.
② 재결신청기간의 특례 : 개발계획에서 정한 도시개발사업의 시행기간종료일까지 행하여야 한 다.
3) 수용·사용에 대한 보상
① 보상기준 : 보상가격의 평가는 도시개발구역 지정전의 용도지역을 기준으로 평가
② 보상방법
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원칙 |
토지수용에 따른 손실보상은 사전·현금보상원칙 → 공취법 |
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도시개발법상의
예외적 보상방법
(토지상환채권의
발행) |
① 토지소유자가 원하는 경우 사후·현물(토지·건축물)보상 성격.
② 시행자는 미리 지정권자의 승인을 받아 발행 가능.
③ 행정청이 아닌 시행자는 금융기관 등의 지급보증 후에 발행 가능.
④ 토지상환채권으로 상환할 조성토지(건축물)는 분양대상토지 또는 건축물의
2분의 1을 초과하지 아니하도록 하여야 한다.
⑤ 토지상환채권은 기명식 증권으로 한다.
⑥ 토지상환채권을 이전하는 경우 취득자는 그 성명과 주소를 토지상환채권원부에 기재 하여 줄 것을 요청하여야 하며, 취득자의 성명과 주소가 토지상환채권에 기재되지 아 니하면 취득자는 발행자 기타 제3자에게 대항하지 못한다.
⑦ 토지상환채권을 질권의 목적으로 하는 경우에는 질권자의 성명과 주소가 토지상환채 권원부에 기재되지 아니하면 질권자는 발행자 기타 제3자에게 대항하지 못한다.
⑧ 토지상환채권의 소유자에 대한 통지 또는 최고는 토지상환채권원부에 기재된 주소로 하여야 한다. |
4) 기타 수용·사용방식에 의한 사업시행의 필요조치
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이주대책의
수립 · 시행 |
공익사업을위한토지의취득및보사에관한법률이 정하는 바에 따라 생활의 근거를 상 실하게 되는 자에 관한 이주대책 등을 수립·시행하여야 한다. |
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선수금의 수령 |
① 시행자는 조성토지 등을 공급받거나 이용하고자 하는 자로부터 당해 대금의 전부 또 는 일부를 미리 받을 수 있다.
② 시행자(지정권자가 시행자인 경우 제외)는 당해 대금의 전부 또는 일부를 미리 받고자 하는 경우에는 지정권자의 승인을 얻어야 한다.
③ 시행자는 미리 토지를 분양하거나 시설물을 이용하게 한 후에는 당해 토지를 담보로 제공하여서는 아니된다. |
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조성토지 등의
공급계획 |
① 시행자는 그가 개발한 토지를 개발계획에서 정한 용도에 따라 공급하여야 한다. 이 경 우 시행자는 기반시설의 원활한 설치를 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 공급대상 자의 자격을 제한하거나 공급조건을 부여할 수 있다.
② 조성토지 등을 공급하고자 할 때에는 공급계획을 작성 또는 변경하여 지정권자에게 제출하여야 한다.
▶ 행정청이 아닌 시행자는 시장·군수 또는 구청장을 거쳐서 제출하여야 한다.
③ 조성토지 등의 공급방법 등
㉠ 시행자는 그가 개발한 토지를 개발계획에서 정한 용도에 따라 공급하여야 한다.
㉡ 원칙 : 토지의 공급은 경쟁입찰의 방법에 의하여 공급한다.
㉢ 예외 : 다음은 추첨의 방법으로 분양할 수 있다.
→ 330만㎡이하의 단독주택용지
→ 국민주택 규모이하의 주택(임대주택을 포함한다)건설용지
→ 공장용지
㉣ 시행자는 수의계약의 방법으로 토지 등을 공급할 수 있다.
④ 학교용지 등의 공급가격의 조정 : 시행자는 다음의 토지를 공급하는 경우 감정평가업 자가 감정평가한 가격이하로 정할 수 있다.
㉠ 학교용지 ㉡ 폐기물처리시설용지
㉢ 공용의 청사부지 ㉣ 사회복지시설용지
㉤ 이주단지조성을 위한 토지 등 |
2. 환지방식에 의한 사업시행
1) 환지계획의 인가 : 전부 또는 일부의 환지방식 사업시행시
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환지계획내용 |
① 환지설계
② 필지별로 된 환지명세
③ 필지별과 권리별로 된 청산대상토지 명세
④ 체비지 또는 보류지의 명세
⑤ 축척 500분의 1 의 환지설계도
⑥ 축척 1천 200분의 1 이상의 환지예정도 |
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환지계획
작성기준 |
원칙 : 절충주의(적응환지원칙)
⇒ 면적주의(위치·지목·면적)+평가주의(토질·수리·이용상황·환경)
⇒ 환지계획의 기준,보류지(체비지·공공시설용지)의 책정기준 등에 관하여 필요한 사항 은 건설교통부령으로 정할 수 있다. |
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< 예 외 >
① 소유자의 동의 또는 신청에 의한 환지부지정
→ 임차권자 등이 있는 때에는 그의 동의도 필요하다.
② 증환지 또는 감환지
③ 환지의 제외(부지정) : 과소토지(소유자 등의 동의를 요하지 않음)
㉠ 과소토지의 기준은 건축법(대지분할제한)에 정한 면적으로 한다.
㉡ 기존 건축물이 없는 토지의 과소토지 기준은 다음에 따른다.
→ 토지이요이계획상의주거용지 : 165제곱미터 이상으로서 규약·시행규정 또는 정관 이 정하는 면적
→ 토지이용계획상의 상업용지·공업용지 또는 기타 용지 : 도시계획조례에서 정하는 면적 이상으로서 규약·시행규정 또는 정관이 정하는 면적
④ 입체환지 : 시행자처분권한의 건축물 일부+당해 건축물부지의 공유지분
▶ 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 특히 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻 어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.
▶ 주택으로 환지하는 경우에 동 주택에 대하여는 주택건설촉진법 제32조의 규정에 의 한 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다.
▶ 입체환지계획의 작성에 관하여 필요한 사항은 건설교통부장관이 정할 수 있다.
⑤ 공공시설의 용지 : 비환지(飛換地)가 예외적으로 인정된다.
㉠ 환지계획 작성기준 부적용 가능
㉡ 용도폐지 또는 불용되는 토지는 환지를 정하지 아니하며, 다른 토지에 대한 환지의 대상으로 하여야 한다.
⑥ 체비지(경비충당) 또는 보류지(공익)의 지정
▶ 시·군 또는 구청장은 주택건설촉진법에 의한 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요한 때에는 집단 체비지를 조성하게 할 수 있다. |
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환지계획인가 |
① 환지계약의 작성 : 전부 또는 일부 환지방식에 의한 모든 사업시행자
② 행정청이 아닌 사업시행자의 인가신청(변경시 동일)
㉠ 비행정청의 환지계획→ 시·군·구청장의 인가를 받아야 한다.
㉡ 인가신청전에 토지소유자와 임차권자 등에게 통지+14일간 일반공람
▶ 행정청이 아닌 시행자가 환지계획인가를 신청하는 때에는 제출된 의견서를 첨부하 여야 한다.
㉢ 환지방식 적용대상구역 안의 토지면적 3분의 2 이상 토지소유자와 토지소유자 총수 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다.
㉣ 다음의 경미한 사항의 변경시에는 인가를 요하지 아니한다.
▶ 종전 토지의 합필 또는 분필로 인하여 환지계획을 변경하는 경우
▶ 토지소유자간의 합의에 의하여 환지계획을 변경하는 경우
③ 행정청인 사업시행자가 환지계획을 정하고자 하는 경우
▶ 토지소유자와 임차권자 등에게 통지+14일간 일반공람
④ 결과의 통보
▶ 시행자는 제출된 의견에 대하여 공람기일이 종료된 날부터 60일 이내에 당해 의견 을 제출한 자에게 환지계획에의 반영여부에 관한 검토결과를 통보하여야 한다.
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환지예정지
지정(임의사항) |
1) 환지예정지 지정의 목적
공사 장기화로 인한 불안정한 이해관게인의 권리관계를 안정시켜 사권의 제한을 최소 화 하는데 목적이 있다.
2) 환지예정지 지정의 성격
① 임의(선택)적 처분 : 시행자의 임의적 처분
② 독립한 행정처분 : 불복에 따른 행정심판청구와 행정소송 인정
③ 형성적인 처분 : 사용·수익권의 설정
④ 확인적·준사법적 처분 : 함부로 취소·변경불가 → 확정력 발생
3) 환지예정지 지정절차 : 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있는 경우에는 당해 환지예 정지에 대하여 당해 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한 다.
① 통지 : 관계토지소유자와 임차권자등에게 환지예정지의 위치·면적과 환지예정지 지 정의 효력발생시기를 통지
② 공람
㉠ 관계서류사본을 14일간 일반공람
㉡ 공람기간 내에 비행정청인 사업시행자에게 의견서 제출가능
▶행정청이 아닌 시행자의 환지계획인가절차와 동일.
▶토지소유자의 동의를 요하지는 않는다.
▶행정청인 사업시행자는 공람절차 요하지 아니한다. |
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환지예정지
지정효과 |
1) 사용·수익권의 이동
▶ 기간: 환지예정지 지정효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지
① 종전토지 : 소유권은 가지나, 사용·수익권은 상실한다.
② 환지예정지 : 사용·수익권은 가지나, 소유권은 유보된다.
③ 시행자는 환지예정지를 지정한 때에 당해 토지에 사용·수익의 장애가 될 물건이 있 거나 기타 특별한 사유가 있는 경우에는 사용·수익의 개시일을 따로 정할 수 있다.
2) 수인의무의 발생
▶ 환지예정지의 지정효력발생일부터 환지처분의 공고가 있는 날까지
① 종전 토지소유자 또는 임차권자 등은 그 토지를 환지예정지로 지정받은 자의 사용· 수익을 방해할 수 없다.
② 소유권의 변동은 발생하지 않으므로 종전토지는 이를 처분할 수 있다.
3) 체비지의 사용·수익 또는 처분가능
▶ 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 때
① 사업시행자가 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여
② 원칙적으로 시행자가 체비지를 일반에게 분양할 수 있는 시기는 환지예정지 지정 후이다.
4) 임대료·지료 기타 사용료 등의 증감청구
▶ 환지예정지지정효력발생일부터 60일 이내 가능, 경과시 불인정
① 임차권 등의 목적토지나 지역권에 관한 승역지의 이용이 증진 또는 방해됨으로써 종전의 임대료·지료 기타 사용료가 불합리하게 된 때
② 당사자는 종래의 계약조건에도 불구하고 장래에 대해 증감청구 가능.
③ 건축물이 이전된 경우 당해 임대료에 관하여도 적용한다.
5) 권리의 포기·계약의 해지
▶ 환지예정지지정효력발생일부터 60일 이내 가능, 경과시 불인정
① 임차권·지상권 등의 설정목적을 달성할 수 없게 된 때
② 권리를 포기하거나 계약을 해지한 자는 게약상의 전세금·보증금 등을 시행자에게 청구가능, 이때 손실보상의 성질을 가진다.
③ 손실보상한 시행자는 토지소유자 또는 이익을 받는 자에게 구상권을 행사할 수 있 다. |
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사업추진을
위한
시행자 조치 |
1) 환지부지정 토지의 사용·수익의 정지조치
①환지를 정하지 아니하기로 결정된 토지소유자 또는 임차권자 등에게 기일을 정하여 그 날로부터 당해 토지의 사용·수익 정지조치 가능
② 이때 30일 이상 기간을 두고 미리 토지소유자 또는 임차권자에게 통지하여야 한다.
2) 건축물 등 및 장애물 등의 이전 및 제거조치
① 비행정청인 시행자는 미리 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다.
② 소유자 또는 점유자에게 미리 통지하여야 한다.
③ 주거용인 경우 이전·철거하고자 하는 날로부터 늦어도 2월 전에 통지하여야 한다.
3) 토지관리 등의 조치
환지예정지 지정이나 사용·수익의 정지처분으로 인하여 사용·수익자가 없게 된 토지 는 그 날로부터 환지처분의 공고가 있는 날까지 시행자가 관리하여야 한다. |
2) 환지처분
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환지처분의
종 류 |
1) 협의의 환지처분
① 적응환지처분 : 청산금이 발생하지 않는 환지처분
② 증환지처분 : 환지처분 후 청산금의 징수 → 부당이득반환금
③ 감환지처분 : 환지처분 후 청산금의 교부 → 손실보상금
④ 공공시설용지처분(비환지처분) : 적법한 환지처분으로 인정
2) 광의의 환지처분
① 협의의 환지처분 4가지
② 환지 부지정처분
③ 입체환지처분
④ 체비지·보류지처분 |
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환지처분의
법적 성질 |
① 환지처분 중 환지교부는 형성적 행정행위, 환지청산은 하명적 행정행위
② 환지처분은 물적 공용부담 중 공용환지에 해당한다.(공용환권과 구별) |
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환지처분의
절 차 |
① 시행자는 지체없이 공사완료공고 및 공람 : 14일 이상 일반공람(의견청취)
② 공사완료보고서 작성·제출 : 지정권자의 준공검사
③ 준공검사필증교부·공사완료공고
④ 환지처분시기 : 준공검사 받은 때·공사완료공고 있는 때부터 60일 이내에 환지처분을 하여야 한다.
⑤ 통지 및 공고 : 시행자는 환지처분을 하고자 하는 때에는 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 통지하고 공고하여야 한다. |
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환지처분의
효력
(=환지처분
공고가
있은 날의
익일 기준) |
1) 권리의 확정 및 청산금의 확정 : 원칙적 효력
① 환지처분 공고가 있은 날의 다음날부터 종전 토지로 본다.
▶ 법률의 규정에 의한 부동산물권의 변동으로서 등기를 요하지 않는다.
▶ 단, 환지처분에 의해 취득한 토지를 처분하려면 등기를 하여야 한다.
② 종전의 소유권과 임차권은 그대로 환지로 이동하여 존속한다.
③ 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전 토지에 존속하던 권리는 환지처분공고 가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다.
2) 행정 및 재판상 처분에 대한 권리변동 : 예외적 효력
① 종전 토지에 존속 : 수용처분,용도지역제,증거보전처분,출입금지가처분
② 환지로 이동 : 조세체납처분에 따른 압류, 경매개시결정, 토지명도판결
③ 지역권의 특례 : 지역권은 그대로 종전 토지에 존속하나, 행사할 이익이 없어진 지 역권은 환지처분공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다.
3) 입체환지의 효력
① 환지처분의 공고가 있은 날 다음날에 건축물 일부와 당해 토지의 공유지분을 취득한 다.
② 이 경우 종전 토지에 대한 저당권은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날부터 당해 건축물의 일부와 당해 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.
4) 체비지·보류지 귀속(취득) : 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날에 취득.
① 체비지→사업시행자(단, 환지예정지 지정으로 기처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 취득한다.)
② 보류지 → 환지계획에서 정한 자 |
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환지처분에
따른
권리의 조정
(=환지처분
공고일기준) |
① 임대료 등의 증감청구(건축물 포함) ▶처분공고가 있은날부터 60일 이내
② 권리포기·계약해지 ▶ 처분공고가 있은 날부터 60일 이내
③ 손실보상청구권 : 권리의 포기·계약을 해지한 자는 시행자에게 손실보상
청구가능
④ 구상권행사 : 권리의 포기·계약의 해지 등의 손실을 보상한 시행자는 토지소유자·이익 받는 자에게 구상권을 행사할 수 있다.
⑤ 구상권행사에 불응시 조치
㉠ 행정청인 시행자인 경우 : 국세체납처분·지방세체납처분의 예에 따라 적립·징수
㉡ 행정청이 아닌 시행자인 경우 : 시·군·구청장에게 징수 위탁 가능.
▶ 저당권자에 대한 권리조정에 관한 규정은 없다.(정비사업과 구별)
▶ 시행자의 구상권행사를 위한 압류조치규정은 없다.(정비사업과 비교) |
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환지방식
사업완료
후의 조치 |
1) 등기의 촉탁
① 시행자는 환지처분공고가 있은 때에는 공고 후 14일 내에 관할 등기소에 통지하 고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁·신청하여야 한다.
② 등기에 대해서는 대법원규칙이 정하는 바에 따른다.
③ 환지처분공고가 있은 날부터 환지등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없 다.
⇒ 단, 확정일부 있는 서류에 의해 환지처분공고일 전에 등기원인(매매등)이 생 긴 것임을 증명한 경우는 등기할 수 있다.
④ 환지는 법률규정에 따른 물권변동이므로, 등기 없이도 권리변동효과가 발생하나, 등 기 마친후가 아니면 취득한 토지(환지)를 처분할 수 없다.
2) 청산금의 징수·교부
① 청산금의 결정 : 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 단, 환지대상에서 제외 한 토지 등에 대해서는 청산금 교부시에 결정할 수 있다.
② 청산금의 확정 : 환지처분공고일의 다음날
③ 청산금은 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다.
④ 청산금의 강제징수 및 위탁
▶ 행정청인 시행자는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 따라 징수 가능.
▶ 행정청이 아닌 시행자는 시·구·구청장에게 징수 위탁 가능.
⑤ 청산금의 소멸시효 : 5년간 행사하지 아니하는 때에는 시효로써 소멸
⑥ 청산금의 성격 : 시행자 징수(부당이득금), 시행자 교부(손실보상금)
▶ 청산금에 대한 저당권자를 보호하기 위한 물상대위권제도가 없다.
(정비사업에는 물상대위권을 인정하므로 이와 구별할 것.) |
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감가보상금
제도 |
도시개발사업의 시행으로 인하여 공공시설 등을 과도하게 확보하는 등 토지소유자에게 귀속되는 환지의 전체면적이 크게 줄어들어 환지가격의 전체 총액이 시행 전에 비하여 감소한 경우 그 차액을 보상해 주는 제도.
① 행정청인 사업시행자의 환지사업에 한한다.
② 사업의 시행으로 인하여 시행후의 토지가격의 총액이 시행전의 그것보다 감소했어야 한다.
③ 지급대상자 : 구역 안의 종전의 토지소유자 또는 임차권자 등에게 지급.
▶ 저당권과 같은 담보물권자는 포함되지 아니한다.
▶ 청산금을 지급 받았더라도 사유에 해당하면 감가보상금이 지급된다. | |
제4장 비용 및 기타
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비용부담 |
1) 비용부담의 원칙 : 시행자 부담원칙
2) 비용부담원칙의 예외 : 조사·측량·설계·관리비 불포함
① 지방자치단체의 비용부담 : 사업소요비용의 ½초과금지
② 공공시설관리자의 비용부담 : 사업소요비용의 ⅓초과금지
③ 도시개발구역 밖의 도시기반시설 설치비용부담
▶ 시행자로 하여금 설치하게 하거나 설치비용을 부담하게 할 수 있다.
④ 비용의 보조 또는 융자
▶ 비용의 전부 또는 일부를 국고에서 보조하거나 융자할 수 있다.
▶ 단, 시행자가 행정청인 경우에는 전부를 보조하거나 융자할 수 있다. |
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도시개발
구역
시설설치
(=간선시설
의 설치) |
1) 도시개발구역의 시설 설치의 구분
① 도로 및 상하수도 시설의 설치는 지방자치단체
② 전기시설·가스공급시설 또는 지역난방시설의 설치는 당해 지역에 전기·가스 또는 난 방을 공급하는 자
③ 통신시설의 설치는 당해 지역에 통신서비스를 제공하는 자
2) 도시개발구역의 시설의 설치는 준공검사신청일(지정권자가 시행자인 경우에는 도시 개발사업의 공사를 완료하는 때)까지 완료하여야 한다. |
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도시개발
채권의 발행 |
1) 발행절차 등
① 지방자치단체의 장(시·도지사)은 도시개발사업 또는 도시계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 도시개발채권을 발행할 수 있다.
② 지방자치단체장이 도시개발채권의 발행을 위하여 행정자치부장관의 승인을 얻고자 하는 때에는 미리 건설교통부장관과 협의하여야 한다.
③ 소멸시효는 상환일부터 기산하여 원금은 5년, 이자는 2년으로 한다.
④ 도시개발채권은 멸실 또는 도난 등으로 분실시 재발행하지 않는다.
⑤ 도시개발채권은 원칙적으로 중도상환할 수 없다.
2) 도시개발채권의 매입의무자
① 수용 또는 사용방식에 의하여 시행하는 도시개발사업의 경우 국가, 지방자치단체, 정 부투자기관, 지방공사와 공사의 도급계약을 체결하는 자
② 행정청에 해당하는 시행자외의 시행자로서 도시개발사업을 시행하는 자
③ 국계법에 의한 개발행위허가를 받는 자 중 토지형질변경허가를 받은 자 |
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공공시설의
귀속 등 |
1) 공공시설의 귀속
① 행정청인 시행자
ⓐ종전의 공공시설은 시행자에게 무상으로 귀속
ⓑ 새로이 설치된 공공시설은 그 시설관리청에 무상으로 귀속
② 행정청이 아닌 시행자
ⓐ 새로이 설치한 공공시설은 그 시설관리청에 무상으로 귀속
ⓑ 용도폐지 공공시설 → 설치비용범위안에서 시행자에게 무상귀속가능
2) 공공시설의 귀속시기
① 행정청인 시행자 : 공공시설의 종류 및 토지의 세목을 통지한 날
② 행정청이 아닌 시행자 : 지정권자가 준공검사필증을 교부한 때
③ 등기원인을 증명하는 서면 : 준공검사필증(지정권자는 공사완료공고문)
3) 공공시설의 관리
▶ 준공후 관리청에 귀속될 때까지 시·군 또는 구청장이 관리한다.
4) 국·공유지의 처분제한 등
① 개발계획으로 정하여진 목적 외의 목적으로 이를 처분할 수 없다.
② 국·공유재산으로서 사업에 필요한 재산은 시행자에게 수의계약의 방법으로 처분할 수 있다.
5) 국·공유지등의 임대
① 일부 시행자의 경우 도시개발구역안에 있는 국·공유지등을 수의계약에 의하여 임대할 수 있다.
② 임대기간은 20년의 범위 이내로 할 수 있다.
③ 토지위에 공장 그 밖의 영구시설물을 축조하게 할 수 있다. 이 경우 당해 시설물의 종 류 등을 고려하여 임대기간이 종료되는 때에 이를 국가 또는 지방자치단체에 기부하 거나 원상으로 회복하여 반환하는 조건으로 토지를 임대할 수 있다.
④ 임대기간을 갱신하는 경우 갱신할 때마다 20년을 초과할 수 없다.
6) 귀속토지의 처분수익금 등의 사용제한 등
① 행정청인 시행자에게 귀속되는 토지로서 용도가 폐지된 토지를 처분하여 생긴 수익 금은 당해 개발계획으로 정하여진 목적외의 목적으로 이를 사용할 수 없다.
② 집행잔액과 지방자치단체가 수용 또는 사용방식으로 사업을 시행하여 발생한 수익금 은 당해 지방자치단체에 설치된 특별회계에 귀속된다. |
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도시개발
특별회계의
설치 |
① 시·도지사 또는 시장·군수는 도시개발사업을 촉진하고 도시계획시설사업 설치지원 등 을 위해 지방자치단체에 도시개발특별회계를 설치할 수 있다.
② 국가 또는 지방자치단체등이 도시개발사업중 환지방식으로 시행하는 때에는 회계의 구분을 위하여 사업별로 특별회계를 설치하여야 한다.
③ 건설교통부장관은 필요한 경우에는 지방자치단체의 장에게 특별회계의 운용상황을 보고하게 할 수 있다.
④ 필요한 사항은 대통령령에 따라 당해 지방자치단체의 조례로 정한다. |
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행정심판의
제기 |
① 행정청인 시행자의 처분에 불복시 : 행정심판법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있다.
② 행정청이 아닌 시행자의 처분에 불복시 : 지정권자에게 행정심판을 제기하여야 한다.
▶ 지정권자가 시·도지사인 경우 : 시·도지사에게 제기
▶ 지정권자가 건설교통부장관인 경우 : 건설교통부장관에게 제기 | |
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