[스크랩] 전문가가 알려주지 않는 [부동산 투자 1번지는 찾는 방법]

부동산에 대한 한국인의 투자심리는 끈이지 않는 것 같습니다.

 

부동산!

누군가에겐 꿈이고, 누군가에겐 경제생활의 근간이며, 누군가에겐 매력적인 투자상품중의 하나입니다.

때론 거품이라 말하고, 때론 불로소득이라 말하며, 어느날은 양심적 잦대가 되기도 하는 부동산!

저마다의 높낮이가 있지만  대한민국 투자자라면 부동산에 대한 기대만큼은 매력적일 수 밖에 없는 것도 사실입니다.

 

하지만 기대에 따른 투자루트와 자금운용방식, 금융과 세금에 대한 지식에 따라 부동산투자의 성과물은

큰 차의를 보입니다. 

오늘은 제가 본 전문가의 "부동산 투자 노하우"를 알려드립니다.

 

[부천시] 아시는 분들은 잘 알고계신 곳이죠.  이 도시의 특징은 여러가지 중에 서울의 위성도시이며

위성도시 중 가장 적은 면적에 대비해 가장 많은 사람들이 거주하는 곳입니다.

 

면적 : 53.44㎢ (경기도의 0.5%)
인구 : 310,807세대 860,020명 (경기도의 7.9%)

 

부천시는 리모델링 중!

부천시의 개발현황은 3개 뉴타운, 52개 재개발 지구등.. 도시 전체의 리모델링이 이뤄진다고 해도 과언이 아닙니다.

<전문가가 찍은 부천시 투자 1번지 - 소사역 1.3구획>

과연 이 많은 개발예정지에서 투자자라면 어디에 투자해야 할 것인가?

다 개발되니 아무곳이나 상관없다?

역세권이 최고다?

정답은 [개발 우선지역] 입니다.(용적률에 따라 조금씩 상황이 바뀌지만... 일단은 개발 우선지역!!) 

 

갖가지 주관적 판단을 가동하여 나름대로의 판단을 하지만 전문가들은 개발1순위확정지역이 최고의 투자지역이라

말한다.

 

 

위의 내용에서 보듣 전문가 및 자본가는 투자시점 이전에 들어오지 않는다. 하지만 투자시점이 지나면서부터 1순위

개발지역을 대상으로 투자하기 시작해 일반투자자가 들어오기 시작하는 타이밍에 투자금을 회수하기 시작한다.

결국 시간의 흐름에 따라 양도소득세역시 감면되며 고스란히 순익으로 남기게 되는 것이다. 일반인과 실수요자들의

한정된 자본과 지식으로는 어쩌면 감히 시도하기 어려울 수도 있다.

 

때로는 매수 매입을 단기로 이끌며 차액에 대한 수익을 취하기도 하는데 1.개발이 가장 빠른 확정지역에서 매수 후

확정점에사 매각하고, 2차 개발지를 매수후 같은 방법으로 매수와 매도를 반복하기도 한다.

그러면 반복되는 개발호제의 20%가량의 수익을 개발지역을 돌며 취할 수 있게 된다.

 

투자인지 투기인지.. 잘은 모르겠다. 어쨌든 같은 현상을 놓고 나온 두가지 단어이기 때문에....

현제 부천시 소사구.원미구는 2단계 바로 앞에 있다. 사람으로 치면 무릅 위 이라고 해야할까?

 

<실날 속설풀이>

1.인터넷 정보는 다 뻥이다!!!

전문가 답변 : 뻥도 있고, 정보도 있다. 옥석을 가리는 것은 투자자의 눈에 달렸다.

하지만 인터넷의 정보는 지역에 대한 정보만 취득하고, 투자지역이 확정되면 지역의 전문가와 만나 신뢰성있는 정보를

얻을 수 있다.

 

2.부동산 중계업소 늘어나면 개발지역?

전문가 답변 : 맞다. 실제로 투자가치가 있기 때문에 몰린다. 하지만, 거래허가구역(거래시 허가가 필요한 지역)

밀려다니는 경우도 많다.

이런 경우 투자보단 거래를 목적으로 하기 때문에 떳다방도 많이 있다. 주의요망!

 

3.개발구역으로 확정되면 구역안 집값은 동일해 진다?

전문가답변 : 아니다. 보상평가감정에 의해 도로가 가까이 있는 곳이 더 많이 보상받는다. 도로가의 상가같은 경우

보상액이 높다.

 

4.개발 확정지보다 인근지역이 더 뜬다?

전문가 답변 : 꼭 그렇진 않다. 개발지역의 여건에 따라 인근이 높아질 수도 있고, 개발확정지가 높을 수도 있다.

서울의 경우 뉴타운 주변이 더 높아지는 경향이 있고, 경기도의 경우 개발확정지가 더 높은 경우가 많다.

 

5.투자예정자에게 드리는 조언

1. 주관적 판단을 버려라. 객관적인 평가를 바탕으로 한 판단이 든다면 투자하는 것이 리스크를 줄일 수 있다.
2. 만약 객관적 판단이 어렵다면 전문가의 도움을 받아라
3. 시간과 금 흐름의 지렛작용에 대해 계산평가를 한 후 유지가능한 수준을 파악해야 한다. 실수하면 목표시점까지 가지 못하고 마이너스를 볼 수 있다.
4. 개발수익에 대한 환상을 버려라. 전문가들도 20% 수익률이면 Best라고 한다. 일반투자자들의 경우 어디서 들은것인지 모르지만 수백%의 수익을 바라는 경우가 있는데 정말 극히 *100 정도의 일부 사람들 이야기다. 일반적인 경우 10%를 목표로 정해도 충분하다.
5. 투자 종료 후 세금에 대한 근거를 남겨라. 보통은 투자 후 수익에 대한 세금은 몇년 후에 나타날 수도 있다.

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출처 : 짠돌이

글쓴이 : 대왕소금 원글보기

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