[스크랩] 재건축사업 타당성 보고서 작성요령

제2절 재건축사업 타당성 보고서 작성요령

제1 목적과 개요 등

1. 목적

   재건축사업(개발) 컨설팅보고서 대상 토지(지역)에 대하여 재건축사업을 추진하는데 상업성이 있는지에 대하여 각 물건별로 분석하여 재건축조합이 시행사가 되고 시공사를 선정하여

   사업을 추진할 수 있는지에 대하여 보고서를 제시해 주는 목적임

2. 재건축대상물건의 개요

   O 위      치 : 경기도 OO시 OO 구 OO 동 OO번지

   O 면      적 : 476평(13,672.78㎡)

   O 대상가구수 : 125

   O 주택의 구성 : 저층아파트, 연립주택, 빌라, 단독, 가건물공장,  나대지 등

   O 지      역 : 제2종 일반주거지역(단, 제3종으로 심의 중)

   O 주변 여건  : 1100세대 아파트단지와 연결된 지역

◉ 재건축 대상지역(토지)의 형상

지역의 형성도

도  면    생  략

3. 재건축사업추진방안

   컨설팅보고서작성대상(재건축대상)지역은 신도시와 인접해 있고 역세권이라 할 수 있으며 대중교통도 아주 좋은 편이다.

   그러나 재건축사업대상 지역에 집단적으로 아파트 또는 연립주택이 있는 것이 아니고 저층 아파트, 연립주택, 단독빌라, 가건물공장, 나대지 상태의 토지 등이 있는 지역으로서

   도시 및 주거환경정비법에 의하여 “안전진단”의 대상주택은 연립주택 3개동과 저층아파트 1개동이므로 이의 주택을 “안전진단”을 받을 경우 단독주택, 빌라, 가건물공장, 나대지등은 동의를 얻어

   재건축사업 대상으로 흡수하면 된다.

  이의 대상지역내의 단독주택은 매수대상이기도하며 그러므로 “건설사”또는 “용역사”에서 매수하여 재건축사업추진계획의 방안이 계획되어 자금력 있는 업자 선정을 하여야 한다.

 제2 재건축사업 타당성분석

1. 재건축 사업추진 분석을 위한 기본적으로 확인할 사항

  타당성 분석을 위해 가장 기본적으로 토지이용계획 확인원, 토지대장(공시지가 포함), 건축물 관리대장, 등기부 등본을 시․군․구 및 등기소에서 발부받아 분석을 하기 위하여

  각 대장별로 현황을 작성하여야 한다.

 가. 토지이용계획 확인원에서 어떤 내용을 확인하여야 하는가?

      토지이용계획 확인원은 각 세대별이 아닌 1개의 건축물에 1개의 토지이용 계획 확인원을 발부받아 즉 용도지역, 지구, 구역 등을 확인하여 아파트 건축하는데 지장이 없겠는가를

      용적률 등 확인하여 분석하여야 한다.

     즉 토지 소유자별(번지별)로 용도지역, 지구, 구역을 기재하여 아파트 건축하는데 지장이 없는지를 확인하여야 한다.

      도시지역에서 재건축을 추진하는 지역이기 때문에 용도지역, 지구, 구역이 거의가 똑같으나 아파트, 연립주택 이외의 건축물 등에서 준공업지역 토지가 있을 수 있기 때문에

      토지 지번별로 토지이용계획 확인원을 발부 받아 용도지역, 지구, 구역별로 작성하여야 한다.

      ※ 토지이용계획 확인원에 의하여 작성하여야 할 사항

       < 작성 “예” >

주택명	소  재  지	용도지역(지구,구역)	비   고
0 0 아파트 101동   0 0 연립주택 A동   0 0 빌라 A 동   단독주택   0 0 공장 (가내공업)	0 0 동 150-6   0 0 동 250-9   0 0 동 350-6   0 0동 150-1   0 0 동 190-1	제2종 일반주거지역   제3종 일반주거지역   제3종 일반주거지역   제2종 일반주거지역   준공업지역

      토지이용계획 확인원에 기재된(체크된) 내용을 보고 특이사항을 기재하여야 하며 용도지역 등 재건축을 추진하는데 공법상의 문제점이 없겠는가를 분석하여야 한다.

         현재는 제2종 일반주거지역이나 재건축을 추진하게 되면(안전진단이 통과되면) 사업승인시에는 용적률을 몇% 받겠는가 등을 확인하여야 한다.

 나. 토지대장에서는 어떤 내용을 확인하여야 하는가?

      집합건축물(아파트, 연립주택)이라도 각 세대별로 토지대장을 발부 받아야  하며 공시지가가 기록된 토지대장을 발부받아야 한다.

      집합건축물(아파트, 연립주택)이라도 각 세대별로 토지대장을 발부 받아야 하느냐고 생각할 수가 있으나 호수별(“예” 1호, 2호, 3호별)로 면적이 다소 다를 수 있으며

     시. 군. 구에 재건축 추진을 위하여 “안전진단”신청 시 첨부 서류이기 때문에 각 세대별로 토지의 지분이 똑 같아도 각 세대별로 토지 대장을 발부 받아야 한다.

     공시지가가 기록된 토지대장을 발부 받아 각 세대별로 면적에 따라 공시   지가를 곱하여 각 소유자별로 토지가액을 공시지가에 의하여 기록 작성  하여야 지분인정(보상액)을 해주는데

     참고자료가 됨으로 반드시 각 세대별로 공시지가를 작성 하여야 한다.

소유자	동 호수	토지 면적 (㎡)	공시지가 (㎡)	토지가액 (공시지가액)
0 0 0   0 0 0    0 0 0    0 0 0    0 0 0    0 0 0	00 아파트 00동 00호   00 아파트 00동 00호   00 연립주택 0동 0호   00 연립주택 0동 0호   00 빌라 0동 0호   150번지 단독주택	62.00   64.00   32.65   45.00   32.00   159.00	795,000   795,000   805,000   795,000   795,000   805,000	49,290,000   50,880,000

       < 작성 “예” >

       위와 같이 토지면적에 ㎡당 공시지가를 곱하여 계산하여 기재하여야 하며 이를 다음에 종합가치분석에 활용하게 된다.

          즉 토지지분의 가액과 건축물의 가액을 합하여 이를 조합원 지분인정 가액에 참고 자료로 사용하는데 목적이 있다.

  다. 건축물 관리대장에서는 어떤 내용을 확인하여야 하는가?

      건축물 관리대장은 각 세대별로 소유자의 인적사항과 건축 면적이 기재된

      건축물 관리대장과 그 건축물 1개동의 전체 건축면적과 사용 연 월 일(입  주 연 월 일)이 기재되어 있는 건축물관리대장의 표제부가 있는데 각 세   대별로 건축면적을 기재하여야 되고

      안전진단 신청 시 각 세대별로 건축물  관리대장(표제부 포함)을 첨부하여야 되기 때문에 각 세대별로 건축물 관리대장을 발부 받아야 한다.

     ※ 건축물 관리대장에서 작성 하여야 할 사항

소유자	동 호수 (소 재 지)	건축 면적 (㎡)	최초사용연월일
0 0 0	아파트  동  호	85.2	1982.5.7
0 0 0	연립주택  동  호	65.3	1983.6.2
0 0 0	동 156번지 빌라주택  동 호	56.3	1981.3.5
0 0 0	동  157번지 단독주택	126	1983.5.7

        < 작성 “예” >

     

     위와 같이 소유자와 동 호수 건축면적 그 건축물을 최초사용 연 월 일 (건축물관리대장에 기재되어 있음)을 기재하여야 한다.

      이의 최초사용 연 월 일 기준으로 하여 건축 경과 년도가 되어 20년 이상이어야 재건축 대상의 주택이 될 수 있다는 것이다.

 라. 등기부 등본에서는 어떤 내용을 확인하여야 하는가?

      집합건물의 경우 등기부등본이 토지와 건물이 따로 되어 있지 않고 하나   의 등기부등본에 건축면적과 토지의 지분 면적이 기재되어 있으므로 이를  확인하고

      가장 중요한 것은 근저당, 가압류 등의 권리관계이다.

      이의 권리관계를 내용별로 확인하여 작성하여야 되며 등기부등본 토지지분을 확인 시 토지에 별도 등기 있음으로 기재되어 있을 때에는

      토지에   대한 등기부 등본을 발부받아 별도의 저당권이 있는지에 대하여 확인 하  여야 한다.

     ※ 등기부등본에 의하여 작성 하여야 할 사항

소유자	동 호수 (소재지)	건축면적	토지면적	근저당 설정	비    고
0 0 0   0 0 0   0 0 0   0 0 0	아파트  동 호    연립주택 동 호   빌라주택 동 호   단독  번지	85.3㎡   83.2㎡   75.3㎡   150,2㎡	29.5㎡   33.4㎡   29.5㎡   160.2㎡	없음   없음   1500만원   없음	3500만원 전세       2500만원 임대   세입자 2세대 5000만원

        < 작성 “예” >

  마. 각종  현황 작성

   1) 조합원 현황(인적사항과 전화번호 등 기재된 현황)

    2) 각 세대별 권리관계(근저당 설정 등이 기재된)

    3) 가치 분석(공시지가와 과세표준액 실거래가액)

    4) 실거래가와 매수예상금액, 이주비 지급 범위

       (1) 조합원 현황(작성 “예”)

소유자	주민번호	소재지 (주소)	전화번호 (H.P)	비 고
0 0 0	000000- 0000000	소공동 150	02)000-0000 011)000-0000
0 0 0	000000- 0000000
0 0 0	000000- 0000000

      (2) 각 세대별 권리분석(작성 “예”)

소유자	소 재 지	권 리 관 계	비 고
0 0 0	아파트 0동 00호	근저당3,500만원 2001.5.25 주택은행
0 0 0	연립주택 0동 0호
0 0 0	빌라주택 0동 0호

       (3) 가치분석(공시지가 및 과세시가 표준액에 의한)

           재건축 대상 물건이 주공(5층)아파트 등 집단적으로 있는 경우에는 가치분석이 간단하지만 재건축을 추진하는 대상이 연립주택, 아파트, 빌라, 단독주택 등 다양하고 똑같은 연립주택

         또는 빌라 주택이라도 호수에 따라  건축면적과 토지면적 지분이 각각 다른 경우에 공시지가와 과세시가 표준액에 의하여 가액을 분석하여 이의 금액을 참고하여 건축면적, 토지면적이

         각각 다른 차액을 정해야 하므로 즉 지분인정 금액을 정하여야 하므로 가액  분석을 하여야 한다.

       < 작성 “예”>

소유자	동 호수 (소재지)	과세시가표준액			공시지가			합 계
		건축면적	㎡당가액	계	토지면적	㎡당가액	계
0 0 0      0 0 0     0 0 0     0 0 0	아파트   동 호   연립주택  동 호   빌라주택  동 호   단독  번지

  바. 재건축 대상 토지 면적 등

     재건축 추진을 하기 위하여 대상 주택 등을 도면에 의하여 실시하여 토지대장, 건축물 관리대장 도시계획확인원 등기부등본에 의하여 대상 토지면적과 소유자를 파악하여 계속 분석하여 조합원으로

     참여할 세대가 102세대 건축물(단독주택, 토지, 가건물 등)을 매수하여야 할 대상을 파악 또한 2차 계획으로 공장이 있는데 이의 공장이 연속적으로 공장이 많이 있는 것이 아니기 때문에

     공장이 다른 곳에 건축하여 이사 할 계획이어서 이의 공장 토지를 매수하여 재건축 사업에 포함 시킬 계획으로 추진하여 사업타당성 분석을 하여온 것이며 각 대상별 토지면적은 다음과 같음

 2. 대상주택별 토지지분면적과 세대수

  1) 재건축 조합원 대상

         0 0 연립주택 ①  토지면적 250평 (18세대)

         0 0 연립주택 ②  토지면적 130평 (13세대)

         0 0 아파트       토지면적 400평 (40세대)

         0 0 빌라주택 ①  토지면적 123평 (18세대)

         0 0 빌라주택 ②  토지면적 100평 (13세대)

            소 계 ①             1,003평 (102세대)

  2) 일부매수대상주택 등

         0 0 2층 주택      토지면적  76평 (개인소유)

         0 0 3층 주택      토지면적  55평 (   “    )

         0 0 4층 주택      토지면적  43평 (   “    )

         0 0 1층 식당건물  토지면적  55평 (   “    )

         0 0 1층 상가건물  토지면적  43평 (   “    )

         가건물 공장       토지면적 192평 (   “    )

         세차장            토지면적 363평 (   “    )

         슈퍼건물          토지면적  55평 (   “    )

         흡수필도로(매수)  토지면적 141평 (   “    )

           소 계 ②              1,023평

  3) 매수대상공장 등

         공장 ①         토지면적 1,550평 (주) 소유이나 공장 이전 계획으로  매도 할 계획임

         공장 ②         토지면적  350평

         카센타          토지면적  260평

            소 계 ③            2,110평

            ※ 총 계             4,136평

   3. 공법상 이용제한사항

 ◉ 재건축대상 물건별 이용제한 사항

   물건별로 공법상 이용제한에 대하여 확인을 하여야 하며 재건축을 추진하는데 사업성이 있는가에 대하여 1차적으로 확인할 사항이 용도지역과 용적률이다.

  

 가. 공법상 이용제한 사항

      주택 재건축 사업 수익성(타당성)의 요인이 될 사항은 공법상의 이용제한 사항으로 용적률과 “지가”가 수익성을 가름하게 된다.

      재건축대상주택이 아파트 또는 연립주택이므로 일반주거지역에 해당이 되므로 재건축 사업으로 아파트를 건축하는 데는 별다른 문제가 아닐 것이다.

      그러나 일반 주거지역이 2003. 7. 1.부터는 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역으로 구분이 되어 2003. 7. 1.이전에 일반주거지역은 별도로 지역 지정이 없었다면

      제2종 일반주거지역으로 지정이 되어있다.

      제2종 일반주거지역과 제3종 일반주거지역과는 용적률에서 큰 차이가 있으므로 사업 타당성(수익성)분석에 엄청난 차이가 있다.

     그러하므로 이의 지역을 확인하여야 되며 제2종 일반주거지역으로 지정이 되어있다 하여도(토지이용확인원에 제2종일반주거지역으로 표시가 되어 있을 때도) 실망하지 말고

      제3종일반주거지역으로 신청을 시․군․구에 할 수가 있으며 접수를 받은 시․군․구에서는 접수받은 신청서를 시장․도지사에게 발송하여 현장을 답사하여 주변여건에 따라 변경지정을 할 수가 있기 때문이다.

       ☞ 참고

          제2종 일반주거지역 용적률은 150% ~ 250%

          제3종 일반주거지역 용적률은 200% ~ 300%

          제2종과 제3종은 최소한 50%의 용적률의 차이가 있을 것이므로 사업수익성에는 엄청난 차이가 있게 된다.

  나. 용도지역별 용적률 

         1. 제1종 전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

         2. 제2종 전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하

         3. 제1종 일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

         4. 제2종 일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하

         5. 제3종 일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하

         6. 준주거지역         : 200퍼센트 이상 700퍼센트 이하

         7. 중심 상업지역      : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하

         8. 일반 상업지역      : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하

         9. 근린 상업지역      : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하

        10. 유통 상업지역      : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

        11. 전용 공업지역      : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하

        12. 일반 공업지역      : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하

        13. 준공업지역         : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하

       

    * 물건별 가치(가액) 분석의 중요성

      재건축 대상 물건별 가치(가액)분석은 사업 수익성(타당성)의 분석이 되므로 아주 중요하다.

      즉 이의 분석이 재건축을 추진할 수가 있고, 없는 것이 되므로 물건별 가치분석은 반드시 하여야 된다.

4. 공시지가와 과세시가표준액에 의한 “가치분석 ”

  가. 재건축 대상 물건

      재건축 대상은 저층(5층) 아파트 1개동과 연립주택 2개동 연립주택, 빌라2개동 빌라 단독주택 2개동 공터, 가내공업 공장, 1층상가 등을 1차 구역으로 정하고 분석한 내용들이며

     2차 구역은 공장(준 공업지역)이 철거하고 이사하게 되어있어 여기까지 포함할 계획으로 추진하고 있는 지역으로 1차구역만 재건축할 경우 약 230세대(25평과 32평 아파트)이며

     2구역까지 합하면 400세대 이상이 된다. 세대수는 얼마 안 되나 기존APT 1000세대 이상 단지와 직접 연결이 되기 때문에 또한 교통 등도 좋기 때문에 아주 좋은 지역이라 할 수 있다.

    또한 도로를 변경하여야 하므로 지구단위 계획까지 하여 승인을 받아야 할 지역이다. 

  나. 물건별 공시지가(과세시가)에 의한 가치분석

      이 지역의 재건축 사업추진대상은 저층 아파트와 연립주택이었으나 이의 주택 옆에 있는 단독주택, 빌라주택이 호수에 따라 면적이 다르고 아파트, 연립주택, 빌라, 단독주택 등에 대하여

      지분인정금액(재건축 조합에서 보상금액)을 건축물간에 면적의 차이로 가격의 차이가 있어야 하기 때문에 이의 자료가 조합에서 지분인정금액을 정하는데 참고자료가 되기 때문에

     각 주택(물건)별로 다음과 같이 공시지가(과세시가)에 의한 분석을 한다.

                        다           음

       각 주택(물건)별 공시지가(과세시가) 가치(가액)분석 내용

                    

    1) 00 연립주택① 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액) 분석 “사례”

   

                                          * 거래가액   :105,000,000원

                                          * 공시지가     : ㎡당 702,000원

                                          * 건물과세시가 : ㎡당 124,000원

호 수	토지면적 (㎡)	건축면적 (㎡)	소유자	공시지가 (토지가액)	건물가액	계	비고
A동 101호 102호 103호 104호 201호 202호 203호 204호 301호 302호 303호 304호	46.58 " " " " " " " " " " "	46.20 " " " " " " " " " " "	0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0	32,699,160 " " " " " " " " " " "	5,728,800 " " " " " " " " " " "	38,427,960 " " " " " " " " " " "

    2) 00연립주택② 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액) 분석 “사례”

                                    * 거래가액     : 80,000,000원

                                     * 공시지가      : ㎡당 683,000원

                                     * 건물과세시가  : ㎡당 129,000원

호 수	토지면적 (㎡)	건축면적 (㎡)	소유자	공시지가 (토지가액)	건물가액	계	비고
101호 102호 103호 104호 201호 202호 203호 204호 301호 302호 303호 304호	33.05 " " " 29.1 33.05 " " " " " "	51.34 " " " " " " " " " " "	0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0	22,573,150 " " " 19,875,300 22,573,150 " " " " " "	6,622,860 " " " " 6,622,860 " " " " " "	29,196,010 " " " 26,498,160 29,196,010 " " " " " "
상가		28.77	0  0  0		3,711,330
계			13세대	290,753,100	83,185,650	376,850,280

    3) 00 아파트 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액) 분석 “사례”

                                       * 거래가액    : 80,000,000원

                                      * 공시지가     : ㎡당 681,000원

                                        * 건물과세시가 : ㎡당 124,000원

호 수	토지면적 (㎡)	건축면적 (㎡)	소유자	공시지가 (토지가액)	건물가액	계	비고
101호 ↯ 108호 201호 ↯ 208호 301호 ↯ 308호 401호 ↯ 408호 501호 ↯ 508호	33.62 " " " “ “ “ “ “ " " " " " "	46.32 " " " " " " " " " " " “ “ “	0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0	22,895,220 " " " “ “ " " " " " " “ “ “	5,743,680 " " " " “ " " " " " " “ “ “	28,638,900 " " " “ “ " " " " " “ “ “ “
계	1,344,480	1,852,800	40세대	915,808,800	229,747,200	145,556,000

    4) 00 빌라① 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액) 분석 “사례”

                                             * 거래가액    : 55,000,000원

                                           * 공시지가     : ㎡당 683,000원

                                          * 건물과세시가 : ㎡당 115,000원

호 수	토지면적 (㎡)	건축면적 (㎡)	소유자	공시지가 (토지가액)	건물가액	계	비고
A동 101호 102호 103호 201호 202호 203호 지층 1호  2호  3호	23.85 21.55 24.95 23.85 21.55 24.95   23.85 21.55 24.95	33.32 32.27 33.95 33.32 32.27 33.95   33.32 32.27 33.95	0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0   0  0  0 0  0  0 0  0  0	16,152,950 14,718,650 17,040,850 16,152,950 14,718,650 17,040,850   16,152,950 14,718,650 17,040,850	3,831,800 3,711,050 3,904,250 3,831,800 3,711,050 3,904,250   3,831,800 3,711,050 3,904,250	19,984,750 18,429,700 20,945,100 19,984,750 18,429,700 20,945,100   19,984,750 18,429,700 20,945,100
B동 101호 102호 103호 201호 202호 203호 지층 1호  2호  3호	24.55 22.60 25.95 24.55 22.60 25.95   24.55 22.60 25.95	33.32 32.26 33.95 33.32 32.26 33.95   33.32 32.26 33.95	0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0 0  0  0   0  0  0 0  0  0 0  0  0	16,152,950 14,718,650 17,040,850 16,152,950 14,718,650 17,040,850   16,152,950 14,718,650 17,040,850	3,831,800 3,711,050 3,904,250 3,831,800 3,711,050 3,904,250   3,831,800 3,711,050 3,904,250	19,984,750 18,429,700 20,945,100 19,984,750 18,429,700 20,945,100   19,984,750 18,429,700 20,945,100
계	318.5	597.24	18세대	287,474,760	356,157,360	668,682,600

* 호수별로 면적이 다른 경우이므로 지분 인정액에 차액을 두어야 한다.

    5) 00 빌라② 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액) 분석 “사례”

                               * 거래가액   : 75,000,000원

                               * 공시지가     : ㎡당717,000원

                               * 건물과세시가 : ㎡당 141,000원

호 수	토지면적 (㎡)	건축면적 (㎡)	소유자	공시지가 (토지가액)	건물가액	계	비고
101호 102호 103호	25.73 27.68 22.73	46.875 50.43 41.40	0  0  0 0  0  0 0  0  0	18,448,410 19,846,560 16,297,410	6,609,375 7,110,630 5,837,400	25,057,785 26,957,190 22,134,810
201호 202호 203호	25.73 27.68 22.73	46.875 50.43 41.40	0  0  0 0  0  0 0  0  0	18,448,410 19,846,560 16,297,410	6,609,375 7,110,630 5,837,400	25,057,785 26,957,190 22,134,810
301호 302호 303호	25.73 27.68 22.73	46.875 50.43 41.40	0  0  0 0  0  0 0  0  0	18,448,410 19,846,560 16,297,410	6,609,375 7,110,630 5,837,400	25,057,785 26,957,190 22,134,810
401호 402호 403호	25.73 27.68 22.73	46.875 50.43 41.40	0  0  0 0  0  0 0  0  0	18,448,410 19,846,560 16,297,410	18,448,410 19,846,560 16,297,410	25,057,785 26,957,190 22,134,810
지층	26.84	48.86	0  0  0	19,244,280	6,889,260	6,889,260
계	331.4	661.256	13세대	237,613,000	85,118,880	303,488,400

   6) 3층 주택 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액) 분석 “사례”

                   * 매매 희망가액 : 약 5억 3천만원

                   * 대지면적 55평(평당 700만원, 근린 1,000만원, 지하350만원)

                   * 건축면적 107평(평당 1,355천원, 지하 6,775백원)

층별	용도	건축면적 (㎡)	건축 평당가액	토지면적 (㎡)	토지 평당가액	계
지층	다가구	43.20 (13평)	677,500 (8,848,750)	22.11 (6.69평)	450만원 30,105,000	32,263,000
1층	근린	32.46 (10평)	1,355,000 (13,550,000)	16.62 (5.02)	1000만원 (50,200,000)	63,750,000
	근린	32.46 (10평)	1,355,000 (13,550,000)	16.62 (5.02)	1000만원 (50,200,000)	63,750,000
1층	다가구	43.20 (13평)	1,355,000 (17,615,000)	22.11 (6.69평)	700만원 (46,830,000)	64,445,000
2층	다가구	43.20 (13평)	1,355,000 (17,615,000)	22.11 (6.69평)	700만원 (46,830,000)	64,445,000
	다가구	64.92 (19.63평)	1,355,000 (26,598,000)	33.24 (10.05평)	700만원 70,000,000	96,598,000
3층	다가구	43.20 (13평)	1,355,000 (17,615,000)	22.11 (6.69평)	700만원 (46,830,000)	64,445,000
	다가구	52.20 (15.8평)	1,355,000 (21,409,000)	26.73 (8.08평)	700만원 (56,560,000)	77,969,000
계			136,800,000		397,555,000	53,365,000

    7) 4층 주택 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액) 분석 “사례”

      가) 소유자 매매 희망가격 : 6억원 타당성 분석

         소유자 매매 희망가격에 대하여 타당성이 있는가를 각 층별과 이용별로 가치 분석을 한다.

         ① 토지면적 : 43평  *  850,000 = 365,500,000

         ② 건축면적 : 126평 * 1,800,000 = 226,800,000

           =  계  =  :                    591,000,000

            5년 된 주택(상가)건축물이므로 건축비를 계산함

      나) 각 층별 지분분석과 가치분석

         ① 1층 근린 42.23㎡(12.77평) 토지지분 4.34평

                근린 42.23㎡(12.77평) 토지지분 4.34평

            2층 근린 84.46㎡(25.55평) 토지지분 8.68평

         ② 지분인정 (계산) 분석 (점포 1개당)

           1) 건축면적 12.77 + 토지면적 4.33 = 17.11 / 2 = 8.555 + 30% =             11.12

           2) 11.12 * 12,000,000 = 133,440,000

            * (1층 점포당 지분 인적 면적(바닥면적 ) : 11.12평)

           3) 1층 점포 2개이므로 133,440,000 * 2 = 266,880,000

         ③ 2층 사무실 계산(분석)

            건축면적 25.55평, 토지지분 8.68평

            1층 근린시설의 분석가액의 50%로 지분 인정

            - 266,880,000 * 50% = 133,440,000

      다) 주택 부분 분석

         ① 3층 주택

            건축면적 25.55평 * 2,000,000 = 51,100,000

            토지지분 8.68평  * 8,000,000 = 69,440,000

            =  계  =                     120,540,000

         ② 4층 주택

            건축면적 24.51평 * 2,000,000 = 49,020,000

            토지지분 8.33평  * 8,000,000 = 66,640,000

            =  계  =                     115,660,000

      라) 지하층 분석

        건축면적 27.39 * 1,000,000 = 27,390,000

        토지지분  9.31 * 8,000,000 = 74,480,000

        =  계  =                   101,870,000

     

      ※ 각 층별 계산

         1층 (근린, 점포2개)         266,880,000

         2층 (근린시설)             133,440,000

         3층 (주택)                 120,540,000

         4층 (주택)                 115,660,000

         지층 (근린)                101,870,000

                                  -----------

          =  계  =                 738,390,000

     ※ 분석결과 소유자가 6억원에 매도하려고 하는 금액은 재건축을 하였을 때는 매수하여도 타당한 금액임

    

    8) 00 2층 주택 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액)분석 “사례”

      0 0 주택은 6세대가 거주하는 빌라주택으로서 건축년도는 1989년도이나 준공 처리를 하지 않고 가옥대장도 없으며 무허가 건물이라고 볼 수 있는 주택임

      1) 대지면적 251.30㎡ (76평)

      2) 건축면적 6세대 (약 100평 정도)

      - 토지면적 76평 * 6,000,000 = 456,000,000

      - 건축면적 92평 *   500,000 = 46,000,000

        =  계  =                   502,000,000

    ※ 참고사항

       공시지가     ㎡당 683,000원 * 76평 = 171,433,000

       건물과세시가 ㎡당 115,000원 * 92평 =  10,580,000

         =  계  =                           182,013,000

    9) 00식당 1층 건축물 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액)분석 “사례”

      1) 토지면적 55평 *7,000,000 = 385,000,000

      2) 건축면적 52평 *  500,000 =  26,000,000

         =  계  =                  411,000,000

    ※ 참고사항

       공시지가   ㎡당 820,000원 * 181.80 = 149,076,000

       건축견적   ㎡당 152,000원 * 173.24 =  26,332,480

       =  계  =                            175,408,480

    ※ 위의 건축물은 1층이며 식당이 2개 운영 중에 있으며 소유자가 매도하려는 가액이 아니고 이정도면 매도할 수 있고 또한 재건축 조합원으로 할 경우 지분인정금액 가치 분석임

    10) 00상가 1층 건축물 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액)분석 “사례”

      1) 토지면적 43평 * 7,000,000 = 301,000,000

      2) 건축면적 25평 *  800,000 =  20,000,000

         =  계  =                   321,000,000

    ※ 참고사항

       공시지가   ㎡당 828,000원 * 140.21 = 116,093,880

       건축견적   ㎡당 124,000원 *  82.65 =  10,248,600

       =  계  =                            126,342,480

    ※ 위의 건축물은 점포가 3개이나 대리점에서 전체를 사용하고 있으며 보증금과 월세가 저가이며, 매수를 할 수 있는 금액을 분석한 것이며 재건축 시 조합원지분인정금액 대상이기도 한다.

    11) 00 가건축물 가내공업공장 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액)분석 “사례”

      1) 토지면적 192평 * 7,000,000 = 1,344,000,000

      2) 건축면적  25평 * 1,000,000 =   251,000,000

         =  계  =                    1,595,000,000

    ※ 참고사항

       토지 공시지가  ㎡당 828,000원 * 635.20 = 525,945,600

       건물 과세시가  ㎡당 124,000원 * 832.40 = 103,217,600

         =  계  =                              629,163,200

    ※ 위의 가내공업공장 건축물은 어떤 생산공장은 아니며 일반 주거지역으로서 철강제품이 들어왔다.

       절단 등을 하여 또는 그대로 나가는 창고형태의 공장이므로 이를 매수 할 수 있는 금액분석과 조합원지분인정금액을 분석한 것이나 여기에 철거비용이 더 포함될 수도 있을 것이다.

    12) 00 세차장(공터) 대지 가치분석

        ▶ 공시지가와 과세시가에 의한 가치(가액)분석 “사례”

      1) 토지면적 364평 * 5,500,000 = 2,002,000,000

      2) 건축면적  44평 * 1,000,000 =    44,000,000

         =  계  =                    2,046,000,000

      3) 참고사항

         토지 공시지가  ㎡당 751,000원 * 1202.70 = 903,227,700

         건물 과세시가  ㎡당 152,000원 *  148.38 =  22,249,760

           =  계  =                               925,476,460

    ※ 위의 토지(공터)위에 세차장 시설을 하여 현재 영업 중이며 평당 400만원씩 매도하려고 하였으나 재건축을 추진한다는 말을 듣고 매도하지 않는다고 하고 있으므로

        재건축이 완전히 추진되면 많은 금액을 받으려고 하는 것으로 보아야 할 것이며 평당 약 200만원정도 인상해주어야 원만한 조합에서 매수를 할 수가 있을 것이다.

        또한 세차장 철거문제도 있으나 이의 것은 땅 소유자가 처리할 문제로 보이며 가격조정이 원만치 않은 것을 생각하고 있으며 그러나 매매를 하려고 하였던 물건이므로 가격조정문제만 남은 것이다.

5. 실거래가액 등 분석

   각 물건별로 많은 자료에 의하여 재건축 사업 타당성분석을 한 내용을 토대로 하여

   ① 실거래가액

   ② 조합에서 단독주택 등 건축물을 매수하여야 할 물건의 매수 예상가액

   ③ 공장물건 매수예상가액

   ④ 조합원 지분인정금액(보상금액)을 각 물건별로 분석하여 이의 분석가액으로 재건축사업 수입 계획서를 작성하게 되며 각 물건별 분석내용은 다음과 같다

다                  음

  가. 물건별 실재 거래가액 분석

        재건축사업을 추진하고 있는 대상 주택. 건축물 토지 등의 실재거래가액을 전체 파악(분석)을 하여야 조합원 토지 등의 지분인정가액을 정하는데 절대적인 자료가 되며

          사업성 분석에서 자료가 되기 때문에 분석을 하였으나 거래가 없었던 물건은 주변의 거래가 등을 참작하였으며 그 내용은 다음과 같음

      ※ 재건축 사업 추진을 하는 것을 알고 있기 때문에 인상이 되었으며 재건축 추진을 하여도 언제쯤 될지 모르기 때문에 앞으로도 인상될 전망이다.    

 

다             음

          00 연립주택①        토지(지분)면적 14평 : 100,000,000원

          00 연립주택②        토지(지분)면적 10평 :  82,000,000원 

          00 아파트            토지(지분)면적 10평 :  82,000,000원

          00 빌라①            토지(지분)면적 6.5평 :  56,000,000원

          00 빌라②            토지(지분)면적 7.5평 :  75,000,000원

          2층 주택             토지면적       76평 : 380,000,000원

          3층 주택(건물깨끗함)  토지면적       55평 : 500,000,000원

          4층 주택(  “       )  토지면적       43평 : 530,000,000원

          1층 식당                 〃          55평 : 330,000,000원

          1층 상가                 〃          43평 : 300,000,000원

          슈퍼건물(건물깨끗함)     〃           55평 : 700,000,000원

          가건물공장               〃         192평 : 1,152,000,000원

          세차장                   〃         363평 : 1,815,000,000원

          공장①                   〃        1,550평 : 6,200,000,000원

          공장②                   〃         350평 : 1,750,000,000원

          카센타                   〃         260평 : 1,300,000,000원

 나. 재건축대상 건축물(단독, 빌라)등의 매수 계획 분석

       재건축 대상의 주택, 아파트, 연립주택 이외에 옆의 단독주택, 상가와 식당 건축물, 가건물공장, 토지 등이 있는데 이의 물건은 조합에서 매수하여야 재건축이 가능하므로

       매수하는 시점을 어느 때로 할 것이냐, 매수금액은 얼마로 할 것이냐 등 분석하기 위하여 물건별로 매수금액을 검토 분석한 결과 건축물이 아주 깨끗한 물건들이 있어 토지가액 이외의 건물가액 등을

       분석하여 가액을 토지가액에 포함하여야 하는 등 또한 재건축 추진을 한다는 것을 알고 있으므로 이러한 점을 감안하여 매수가액을 실재보다 높은 금액으로 분석하여야 한다.

다               음

물 건 명	면 적	실재거래가액	매수계획가액	비  고
2층 주택   3층 주택   4층 주택   1층 식당   1층 상가   슈퍼 건물   가건물공장   세차장   공장①   공장②   카센타	76평   55평   43평   55평   43평   55평   192평   363평   1,550평   350평   260평	380,000,000   500,000,000   530,000,000   330,000,000   300,000,000   700,000,000   1,152,000,000   1,815,000,000   6,200,000,000   1,750,000,000   1,300,000,000	532,000,000 (노후건물) 530,000,000 (5년 된 건물) 630,000,000 (5년 된 건물) 420,000,000   400,000,000   800,000,000   1,344,000,000   2,541,000,000   10,850,000,000   2,450,000,000   1,820,000,000	노후건물   매도인의 희망가격 매도인의 희망가격
계			22,317,000,000

< 매수 대상 물건별 가액 >

  다. 공장물건 매수금액의 분석

       재건축 사업추진 지역 옆에 공장이 있는데 이의 공장이 더 확장하여 타 지역으로 이전 계획이 있어 이 땅을 매수하려고 하는데 평당 가격을 얼마로 해야 하느냐가 문제인데 주변의 땅값으로 한다면

       400～500만원 정도로 보는 것이 가장 타당한 것이나 재건축조합에 매도하기 때문에 시중가보다 많은 금액을 받아야 매수할 수 있다는 것을 미리 알고 평당 700만 원 선에서 절충하다

       안되면 800만원까지 절충할 계획으로 매수계획을 세우고 추진 중이며 매수 소요금액은 다음과 같음

< 각 물건별 분석 >

물 건 명	면 적	실재거래가액	매수계획가액	비  고
공장①   공장②   카센타	1,550평   350평   260평	6,200,000,000   1,750,000,000   1,300,000,000	10,850,000,000   2,450,000,000   1,820,000,000
계	2,160평		15,120,000,000

  라. 조합원 지분 인정 금액

      조합원의 지분인정금액을 어떻게 정하느냐가 재건축사업을 계속할 수가 있고 없고의 요인이 된다.

      왜냐하면 조합원이 동의를 하지 않으면 재건축사업추진은 불가능하고 지분인정금액이 사업수익성(타당성)이 있느냐 없느냐 결정을 하는데 역할을 하기 때문에

     총 공사비, 제반비용, 일반분양 조합원 공급가를 얼마로 할 것이냐를 분석하여 조합원 지분(토지지분)인정 금액을 결정하게 되는 본 사례에 있어서도

     이러한 점을 감안하여 조합원 토지지분 인정금액은 평당 1,000만 원 이상으로 하여 사업 타당성을 검토한바 가능함으로 분석이 되었으며 그 내용은 다음과 같음

 

< 조합원 지분 인정금액(보상할 금액) 내역 “사례” >

주택명	토지지분	소유주택	세대별 지분인정금액	세대수	주택별  합계액	비  고
00연립 ①   00연립 ②   00아파트   00빌라 ①   00빌라 ②	14평   10평   10평   6.5평   7.8평	14평   17평   14평   10평   14평	1억3천만 원   1억1천만 원   1억1천만 원   7천만 원   1억원	18세대   13세대   40세대   18세대   13세대	23억 4천만 원   14억 3천만 원   44억 원   12억 6천만 원   13억 원
소  계	1,003평				107억3천만 원

  마. 세입(수입) 자료 분석

       1. 대상토지면적 : 4,136평

       2. 용적률 : 290% 또는 245%

       3. 평당 분양

         - 조합원 공급가 : 730만원

         - 일반분양가    : 830만원

        위의 내용의 자료에 의하여 세입(수입)사업 계획서를 작성한다.

  바. 공사금액(지출금액) 등 분석

      재건축 아파트를 건축할 때 총 공사비는 얼마나 소요되고 각종 비용은 어느 정도 등 소요되는지 총 지출을 파악하여 재건축사업 지출 사업계획 작성에 자료될 사항을 분석한다.   

         - 건축공사비   평당   3,000,000원

         - 설계비       평당     50,000원

         - 용역비       평당   1,000,000원

         - 금융비용(이자)   6,811,800,000원

         - 제반비용         1,500,000,000원

         - 기타(예비비포함) 1,500,000,000원

       위의 내용의 자료를 재건축사업 지출계획서를 작성한다.

  사. 이주비 지급

        ▶ 조합원 이주비 지급 계획 대상(1)

주 택 명	세대수	세대 당 이주비	합   계	비  고
00연립 ①   00연립 ②   00아파트   00빌라 ①   00빌라 ②	18세대   13세대   40세대   18세대   13세대	5,000만 원   5,000만 원   5,000만 원   4,000만 원   5,000만 원	9억 원   6억 5천만 원   20억 원   7억 2천만 원   6억 5천만 원
소  계	102세대		49억 2천만 원

 

        ▶ 조합원 이주비 지급 계획 대상(2)

                                      ※ 매수대상이 될 수도 있는 물건임

주택명	세대수	세대 당 이주비	합    계	비  고
2층 주택   3층 주택   4층 주택   식당건물   상가건물   세차장   가건물공장   슈퍼건물	6   7   6   2   1   2   1   7	4,000만 원   4,000만 원   4,000만 원   5,000만 원   1억 원   5,000만 원   2억 원   5,000만 원	2억 4천만 원   2억 8천만 원   2억 4천만 원   1억 원   1억 원   1억 원   2억 원   3억 5천만 원
소  계			16억 1천만 원

※ 합 계  ⇒                                        65억 3천만 원       

  아. 조합원 추가 부담금

                                    ① 조합원 공급가액 : 평당 730만 원

                                  ② 24평형 공급가   : 175,200,000

                                  ③ 32평형 공급가   : 233,600,000

주택명	토지 지분	건축 평형	지분 인정액	24평 신청의 경우	32평 신청의 경우	비  고
00연립 ① 00연립 ② 00아파트  00빌라 ① 00빌라 ②	14평 10평 10평 6.5평 7.8평	21평형 23평형 18평형 16평형 21평형	1억3천만 원 1억1천만 원 1억1천만 원 7천만 원 1억 원	4,520만 원 6,520만 원 6,520만 원 10,520만 원 7,520만 원	10,360만 원 12,360만 원 12,360만 원 16,360만 원 13,360만 원	(18세대) (13세대) (40세대) (18세대) (13세대)
계			107억 3천만원			102세대
① 조합원 지분 인정액 : 107억 3천만 원  ② 24평형 신청의 경우 추가부담금  ③ 32평형 신청의 경우 추가부담금

 제3 세입(수입) 분석(용적률 290%의 경우)

- 세입(수입)분석

* 용적률을 몇 %로 하느냐에 따라 수익성의 차이가 크고 또한 재건축사업성이 있고 없고 할 수가 있어 제1안과 제2안으로 분석한다.

* 재건축 사업도 하나의 사업이기 때문에 수익성이 있어야 추진할 수가 있다. 그러하기 때문에 사업성 분석이 가장 중요하다.

  본 재건축 사업이 사업성이 있겠는가에 대하여 세부적으로 분석한 내용의 자료에 의하여 재건축 대상 면적으로 아파트를 건축하였을 때 용적률을 몇 층으로 건축할 수 있으며

  몇 세대를 몇 층으로 건축할 수가 있겠는가, 또한 일반분양은 평당 얼마로 하고 조합원 분양가는 얼마로 할 것인가, 조합원의 지분인정금액은 얼마로 했을 때(만족하지는 않으나) 동의를 할 것인가,

  동의를 얻지 못하고 물건을 어느 정도 금액으로 매수를 할 수 있을 것인가, 사업성이 있을 것인가, 이러한 사항을 분석하기 위하여 각종 자료와 실재 거래가액, 주변의 아파트 매매가액, 분양가 등을

  분석해 보았으며 분양가를 얼마로 하는 것이 타당하며 준공했을 때 아파트 거래가는 얼마나 할 것인가에 대하여 기본적인 사항을 분석을 하고 본 세입과 지출 사업 계획서를 다음과 같이 작성한다.

                        다           음   

1. 사업계획(수입)

  1) 대상토지면적 (물건별 내역 전장에 있음)

           4,136평

  2) 용적률(제3종 일반주거지역으로 하여 계산함)

        1) 290%

  3) 건축연면적 : 11,994평

        ① 토지면적 4,136평 * 용적률 290% = 11,994평

  4) 평형별 건축 계획(용적률  290% 경우임)

        ① 24평형 * 200세대 = 4,800평

        ② 32평형 * 220세대 = 7,040평

           계      420세대  11,840평(연면적)

       ※ 총 420세대 중 조합원 112세대(3469평)에게 공급하고 308세대(8,371평)를 일반분양한다.

2. 아파트 평당 분양가

   1) 조합원 분양 평당 : ₩7,300,000

   2) 일반 분양 평당   : ₩8,300,000

평 형	조합원 공급가액	일반분양 가액
24평형   32평형	175,200,000   233,600,000	199,200,000   265,600,000

      ※ 평형별 분양가액(공급가액)

      

3. 세입(수입)

    1) 조합원(112세대) 공급가액

       평당 730만원 * 3,469평 = 25,323,700,000

    2) 일반분양(308세대) 가액

       평당 830만원 * 8,371평 = 69,479,300,000

         세입총액            : 92,803,000,000

 

제4 지출(공사금액 등 지출) 계획 분석

       건축 연면적이 11,840평이고 이를 건축하는데 공사비와 조합원 112세대에게 이주비 지급의 금융비용 또는 일부 조합원의 지분 토지를 매수하여야 하므로 은행에서 융자를 받았을 때

       금융비용 등을 지출금액으로 하여 다음과 같이 분석한다.

1. 매수금액(각 내용별)

   ① 조합원의 지분(보상)액 : 10,730,000,000

       토지면적 : 1,003평

       조합원   : 112명의 지분(보상) 인정액

   ② 토지 매수 예상 가액 : 8,590,000,000

       토지면적 : 1023평 

   ③ 공장 토지 매수 예상 가액 : 15,678,000,000

       토지면적 : 2,110평 

   ④ 도로 흡수 매수 가액 : 423,000,000

       토지면적 141평 

2. 공사금액 : 36,112,000,000

       1) 평당 300만원      * 11,840평 = 35,520,000,000

       2) 설계비 평당 5만원 * 11,840평 =   592,000,000

                                 계    36,112,000,000

3. 금융비용(이자)      

 112세대에 49억 5천만 원 지급에 대한 3년간 이자   (이주비 금융비용 포함)	1,633,200,000원
 토지 매수 금액 85억 9천만 원의 3년간 이자	1,803,900,000원
 공장 토지 매수 금액 156억 8천만원의 3년간 이자	3,294,018,000원

                                                     계    6,811,800,000

       ※ 참고사항 

          - 융자 받을 금액 총액 : 29,220,000,000원

4. 용역비     : 1,184,000,000원

5. 공과금 등  :   200,000,000원

6. 제반비용   : 1,500,000,000원

7. 예비비     : 1,000,000,000원

8. 기  타     :   500,000,000원

      조합원 지분금 등 계  ==> 44,903,000,000원

      총 공사비 소계       ==> 37,296,000,000원

       지출 총액           81,199,000,000원

※ 수입과 지출(수익성) 분석

    1. 총수입 : 92,803,000,000원

    2. 총지출 : 81,199,000,000원

      차  액 : 11,604,000,000원

※ 단 용적률 290%로 분석한 것임

제5 세입(수입) 분석(용적률 245%의 경우)

1. 대상토지면적 (물건별 내역 제3장에 있음)

           4,136평

2. 용적률(제3종 일반주거지역으로 하여 계산함)

   1) 245%

3. 건축면적

   1) 토지면적 4,136평 * 용적률 245% = 10,133평

4. 평형별 건축 계획(용적률  245% 경우임)

   1) 24평형 * 180세대 = 4,320평

   2) 32평형 * 180세대 = 5,760평

      계     360세대  10,080평(연건축면적)

5. 평당 분양가

   1) 조합원 분양 평당 : ₩7,300,000

   2) 일반 분양 평당   : ₩8,300,000

평 형	조합원 공급가액	일반분양 가액
24평형   32평형	175,200,000   233,600,000	199,200,000   265,600,000

  ※ 평형별 분양가액(공급가액)

     

6. 조합원과 일반 분양 세대수

   1) 일반분양 세대수    : 248세대

   2) 조합원 공급 세대수 : 112세대

7. 세입(수입)

   1) 조합원(112세대) 공급가액

      평당 730만원 * 3,136평 = 22,892,800,000

   2) 일반분양(308세대) 가액

      평당 830만원 * 6,944평 = 57,635,200,000

        세입총액           :  80,528,000,000

제6 지출(공사금액 등 지출) 계획 분석

      건축 연면적이 10,080평이고 이를 건축하는데 공사비와 조합원 112세대에게 지분인정금액과 이주비 지급의 금융비용 또는 일부 조합원의 지분 토지를 매수하여야 하므로

      매수금액을 은행에서 융자를 받아야 매수를 하여야되므로 이의 금융비용 등을 지출금액으로 하여 다음과 같이 분석한다.

1. 매수금액 등

   ① 조합원의 지분(보상)액 : 10,730,000,000

       토지면적 : 1,003평

       조합원   : 112명의 지분(보상) 인정할 예정액

   ② 토지 매수 예상 가액 : 8,590,000,000

       토지면적 : 1023평 

   ③ 공장 토지 매수 예상 가액 : 15,678,000,000

       토지면적 : 2,110평 

   ④ 도로 흡수 매수 가액 : 423,000,000

       토지면적 141평 

2. 공사 금액 :

      1) 평당 300만원    * 10,080평 = 30,240,000,000

      2) 설계비 평당 5만원 * 10,080평 =   504,000,000

                               계    30,744,000,000

3. 금융비용(이자)         

 112세대에 49억 5천만 원 지급에 대한 3년간 이자   (이주비 금융비용 포함)	1,633,200,000원
 토지 매수 금액 85억 9천만 원의 3년간 이자	1,803,900,000원
 공장 토지 매수 금액 156억 8천만원의 3년간 이자	3,294,018,000원

                                                          계   6,811,800,000

    ※ 참고사항 

       - 융자 받을 금액 총액 : 29,220,000,000원

4. 용역비     : 1,080,000,000원

5. 공과금 등  :   300,000,000원

6. 제반비용   : 1,500,000,000원

7. 예비비     : 1,000,000,000원

8. 기타       :   500,000,000원

※  합 계(내역별)

      조합원 지분금액  10,730,000,000

      토지매수금       24,691,000,000

      총 공 사 비      30,744,000,000

      용역비등 비용계   4,380,000,000

      금융비용 계(이자)  6,811,800,000

9. 지출 총액      77,356,800,000원

※ 수입과 지출(수익성) 분석

    1. 총수입 : 80,528,000,000원

    2. 총지출 : 77,356,800,000원

      차  액  : 3,172,000,000원 ⇒ 이익된 금액이 된다.

※ 단 용적률 245%로 분석한 것임

10. 결 론(제안)

본 재건축사업 타당성 검토 컨설팅 보고서 작성 대상지역은 신도시와 인접해 있고 재건축으로 건설할 아파트는 400세 정도이나 기존 아파트 1,000세대와 연결되어있고 지하철역과도 도보로 10분 거리이며 대중 교통편도 아주 좋은 편이며, 이 지역의 아파트 분양가는 32평형 2억7천만 원이며 기존아파트는 2억5천에서 3억까지이므로 본 재건축사업수익성 즉 타당성을 종합적으로 분석(조합원지분인정금액, 이주비지급, 일부주택 매수계획금액, 총공사비 제반비용 등)한 결과 수익성이 있으며 아주 좋은 사업대상지역으로 판단된다. 그러나 안전진단에서 저층아파트 1개동이 낡은 주택으로 보이지 않기 때문에 문제점이 있으나 안전진단을 못 받을 경우 저층아파트 1개동 세대 전체를 매수 또는 매수금지급과 주택건설촉진법에 의한 지역조합 분양권을 주고 이주시킨 후 철거의 계획까지 검토하여야 재건축사업을 추진할 수 있으므로 이러한 점을 고려하여 본 컨설팅보고서를 작성하여 제출하오며 사업성이 있음.

출처 : 공인중개사 (실무배우기)

글쓴이 : 실무배우기 원글보기

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