개발타당성분석 용역제안서 (작성법 예시)
To
1단계-사업타당성 검토 및 개발계획 수립
2000. . .
오피스뱅크
Project 개 요(예시)
1. 사업 대상지 개요(예시)
위 치 :
개발 대상 면적 :
2. 과업 목적(예시)
본 연구는 ㈜ ( )이 소유하고 있는 약 ( )평의 현부지에 대해 최적의 개발계획 및 마케팅 전략을 수립하는 것 뿐만 아니라 프로젝트 자금조달방안의 제시 및 임대 Agency업무 수행을 목적으로 함.
3. 과업수행 단계 및 내용(예시)
과업수행 단계는 다음과 같이 크게 2단계로 나누어 진행할 수 있음
< 1단계: 사업타당성 검토 및 개발계획 수립 >
* 개발여건 분석
* 시장조사 및 설문조사
* 시설별 개발 타당성 분석 및 개발사례 분석
* 개발전략의 수립
* 개발규모의 설정
* 건축기본구상
* 재무 타당성 분석
* 마케팅 환경의 검토
< 2단계: 사업추진전략의 설정 및 Marketing 추진 >
* 프로젝트 자금조달 방안의 제시 및 투자자 유치활동
* 계획 설계안 검토 및 Marketing 대안 반영
* 최종 설계안에 대한 재무분석
* 시설별 국내 임대 및 분양사업의 현황 및 추이 조사
* 시설별 운영사 및 잠재 입주사 조사 및 홍보
* 시설별 운영 관리방안 및 계획의 수립
* 개발계획의 Marketing 및 임대 업무 수행
4. 과업추진 방법(예시)
프로젝트 목표 설정 개발 여건 분석 관련법제/ 세제검토 입지/교통환경분석 도입시설별 개발타당성 분석 개발전략 및 개발안 도출 건축기본구상 사업성 검토(재무분석) 최적 개발계획안 도출 시장조사/설문조사 시설별 시장조사 수요자 설문조사 개발사례 분석 도입가능 시설별 개발사례 분석 유 운영관리계획수립 운영관리조직 구성 단체 교육 마케팅 잠재고객조사 국내외 홍보 기본/실시설계 검토 Budgeting 마케팅 전략 수립 마케팅전략 구상 광고홍보전략 구상 사업추진전략설정 자금조달방안 제시 투자자 유치 활동 1단계 2단계 분양/임대 Agency 입주사 선정 임대/분양계약 체결
Design Review
과업 세부 내용(예시)
1단계 : 사업타당성 검토 및 개발계획 수립(예시)
I. 개발환경 분석
1. 관련법제 및 세제 검토
¨ 국토이용관리법, 도시계획법, 건축법 및 건축조례, 주택건설촉진법, 도 소매업 진흥법 등 모든 관련 법규와 부동산 관련 세금의 검토를 통해 사업지 개발에 관한 규제사항을 검토한다.
§ 관련법제 검토 : 국토이용관리법, 도시계획법, 건축법 및 건축조례,
주택건설촉진법, 도 소매업 진흥법 등
§ 관련세제 검토 : 개발부담금, 토지초과이득세, 취득세, 등록세, 특별
부가세 등
2. 입지 환경 분석
¨ 사업지의 국토 및 도시 공간구조상의 입지와 사업지 주변의 주거단지, 주요 시설 등 미시적 토지이용현황 및 계획을 검토하여 사업지의 지역적 위상과 잠재력을 분석한다.
§ 도시 공간구조상의 입지 분석
§ 사업지 주변의 토지이용 현황 및 개발계획분석:
주거시설, 공공시설, 주요 상업시설, 공원, 재개발 계획 및 택지개발
계획 검토
3. 교통환경 분석
¨ ( )시 전역 뿐만 아니라 서울 등 주요 광역시와의 연계성을 검토하기 위해 고속도로, 간선도로, 철도, 지하철 현황 및 계획을 분석한다. 또한 사업지를 접하고 있는 접근도로와 계획도로에 대한 세밀한 분석을 통해 각종 상업개발지로서의 적합성을 검토한다.
§ ( )시 교통체계의 특성 : 교통망 형태, 교통량, 교통정체, 대중교통
체계, 수송분담율 등
§ 도로교통현황 및 계획 : 도시고속도로, 간선도로 등
§ 철도 현황 및 계획 : 철도, 고속철도, 지하철, 경전철 등
§ 주요 교통시설 현황 및 계획 : 역, 공항, 항만, 터미날 등
§ 사업지 접근도로 및 진입 분석
4. 인문적/상업적 환경 분석
¨ Target Market의 정확한 설정과 구매수준을 파악하기 위해 00시의 구별 인구 및 가구, 경제적 수준, 상권현황 등 인문적/상업적 환경을 분석한다.
§ 인구 및 가구현황 예측 : 총인구, 성별, 연령별 인구, 주간인구, 인구
이동 등
§ 주거현황 : 거주형태 및 주택보급율
§ 소득 및 구매력 분석과 예측
§ 주요산업 및 도소매업 현황
§ 취업현황, 자동차 보유율, GDP 증가율 등 경제적 특성 분석
§ 대상지 주변 주요 상권 현황
5. 사업지 종합분석 및 개발가능 시설 도출
¨ 개발환경분석 결과를 요약하여 사업지의 개발에 관한 기회요인과 제한요인을 도출한 뒤 사업지의 개발잠재력을 평가한다. 또한 이를 종합적으로 분석하여 1차적으로 개발가능 시설을 도출한다.
§ 사업지 분석 및 개발잠재력 평가
§ 개발가능 시설 도출
II. 시장조사 및 설문조사
1. 개발가능 시설별 시장분석
¨ 개발여건 분석을 통해 도출된 개발가능 시설별로 공급현황 및 계획, 임대가 및 분양가, 공실률, 매출액 등 시장현황을 조사한다. 개발가능 시설은 다음과 같이 가정할 수 있다.
§ 업무시설 : 오피스, 오피스텔
§ 주거시설 : 주상복합건물, 아파트
§ 도 소매시설 : 백화점, 할인점, 쇼핑센터, 시장, 양판점 등
§ 숙박 및 회의시설 : 호텔, 컨벤션 센터 등
§ 위락시설 및 스포츠시설 : 테마파크, 극장, 게임장, 스포츠 센터 등
2. 사업지 인근 상권분석
¨ 사업지 주변의 00상권에 대해 주요 업종분포, 임대가 및 매매가, 공실률등을 조사 분석하고 00전철 역사인 00역을 중심으로 한 개발계획을 조사하여 향후 상권의 발전방향을 예측한다.
§ 00 상권 조사 : 주요 업종, 시설별 임대가 및 매매가, 공실률,
소매시설 매출액
§ 00역세권 주변 개발시설 조사 : 주요 개발 업종, 시설별 공급계획
3. 시설별 잠재 소비자 및 임차인 설문조사
¨ 개발 가능시설에 대해 잠재 수요자(소비자 혹은 임차인)에 대해 설문조사를 실시하여 수요자의 선호도 및 행태를 분석한다. 설문조사는 다음과 같이 크게 3가지로 구분하여 수행할 수 있는데 개발 가능시설별로 달라질 수 있다.
§ 소비자 조사(Consumer survey)
§ 임차인 혹은 관리인 조사(Tenant or manager survey)
§ 가구조사(Household survey)
III. 시설별 개발타당성 검토 및 개발사례 분석
1. 시설별 개발타당성 검토
¨ 각 도입시설별로 수요 및 공급분석, 개발여건분석, 시장분석, 설문분석 등을 통해 개발타당성을 검토하여 도입 가능시설을 최종적으로 선정한다.
§ 개발여건에 의한 도입 타당성
§ 시장분석에 의한 도입 타당성
§ 설문분석에 의한 도입타당성
§ 수요 및 공급분석에 의한 도입 타당성
§ 도입 가능시설의 결정
2. 개발사례 분석
¨ 사업지와 유사한 개발규모 및 개발용도를 가진 국내 및 해외의 개발사례를 분석하여 개발의 시사점 및 전략을 도출한다.
§ 국내 개발사례 분석
§ 해외 개발사례 분석
§ 유사사례 분석을 통한 시사점 도출
IV. 개발안 도출
1. 개발 Concept 및 전략의 설정
¨ 개발여건 분석, 시장분석, 시설별 도입타당성 분석 및 개발사례 분석결과를 바탕으로 하여 개발의 Concept 및 전략을 도출한다.
§ 계획의 지표설정 및 시설의 개발방향
§ 도입시설 Mix 및 Program 전략
§ Target Market 선정 전략
§ 개발 규모 산정 전략
2. 개발대안의 설정 및 건축기본구상
¨ 개발 Concept 및 전략을 바탕으로 도입시설을 Mix하여 개발대안을 설정하고 설정된 개발 대안별로 개발규모를 산정하고 시설배치계획을 수립한다.
§ 개발대안의 설정
§ 대안별 전체 개발규모의 산정
§ 시설별 규모 산정 및 배분
§ 대안별 시설배치계획 및 Space program의 작성
V. 사업성 검토
1. 현금흐름 분석
¨ 건축비, 토지비, 부대비용, 제세공과금 등의 각종 지출항목과 임대가, 분양가, 관리비 등의 수입항목을 설정하여 공사기간과 완공후 20년간의 Cash Flow를 분석한다.
§ 현금흐름분석(Cash flow analysis)
§ 순현가분석(Net Present Value)
§ 내부수익률 분석(Internal Rate of Return)
2. 민감도 분석(Sensitivity Analysis)
¨ 프로젝트의 경제적 타당성이 현금흐름에 영향을 미칠 수 있는 제반 변수들의 변동에 얼마나 영향을 받는가를 분석하여 프로젝트의 채산성을 검증한다.
§ 현금흐름에 중요한 영향을 미치는 변수 도출
§ 도출된 변수들의 현금흐름에 미치는 영향분석
§ 민감도 분석에 의한 프로젝트의 채산성 검토
VI. 사업지 마케팅 환경과 결론
1. 사업지 마케팅 환경과 전망
¨ 마케팅을 본격적으로 실시하기에 앞서 부동산 경기에 대한 전망 및 외국인투자동향 및 개방계획 등을 검토하고 대략적인 마케팅 스케쥴을 작성한다.
§ 부동산 경기 동향 및 전망
§ 외국인 투자동향 및 개방계획
§ 마케팅 스케쥴 작성
2. 결론
¨ 재무타당성 검토와 마케팅 환경의 검토를 통해 사업계획안의 상업적 성공 가능성에 대한 결론을 내린다.
2단계-사업추진전략의 설정제안서 양식
2000. . .
오피스뱅크
Project 개 요(예시)
1. 사업 대상지 개요(예시)
위 치 :
개발 대상 면적 :
2. 과업 목적(예시)
본 연구는 ㈜ ( )이 소유하고 있는 약 ( )평의 현부지에 대해 최적의 개발계획 및 마케팅 전략을 수립하는 것 뿐만 아니라 프로젝트 자금조달방안의 제시 및 임대 Agency업무 수행을 목적으로 함.
3. 과업수행 단계 및 내용(예시)
과업수행 단계는 다음과 같이 크게 2단계로 나누어 진행할 수 있음
< 1단계: 사업타당성 검토 및 개발계획 수립 >
* 개발여건 분석
* 시장조사 및 설문조사
* 시설별 개발 타당성 분석 및 개발사례 분석
* 개발전략의 수립
* 개발규모의 설정
* 건축기본구상
* 재무 타당성 분석
* 마케팅 환경의 검토
< 2단계: 사업추진전략의 설정 및 Marketing 추진 >
* 프로젝트 자금조달 방안의 제시 및 투자자 유치활동
* 계획 설계안 검토 및 Marketing 대안 반영
* 최종 설계안에 대한 재무분석
* 시설별 국내 임대 및 분양사업의 현황 및 추이 조사
* 시설별 운영사 및 잠재 입주사 조사 및 홍보
* 시설별 운영 관리방안 및 계획의 수립
* 개발계획의 Marketing 및 임대 업무 수행
4. 과업추진 방법(예시)
프로젝트 목표 설정 개발 여건 분석 관련법제/ 세제검토 입지/교통환경분석 도입시설별 개발타당성 분석 개발전략 및 개발안 도출 건축기본구상 사업성 검토(재무분석) 최적 개발계획안 도출 시장조사/설문조사 시설별 시장조사 수요자 설문조사 개발사례 분석 도입가능 시설별 개발사례 분석 유 운영관리계획수립 운영관리조직 구성 단체 교육 마케팅 잠재고객조사 국내외 홍보 기본/실시설계 검토 Budgeting 마케팅 전략 수립 마케팅전략 구상 광고홍보전략 구상 사업추진전략설정 자금조달방안 제시 투자자 유치 활동 1단계 2단계 분양/임대 Agency 입주사 선정 임대/분양계약 체결
Design Review
2단계: 사업추진전략의 설정 및 Marketing 추진(예시)
I. 사업추진전략의 설정
1. 재원조달 방법의 설정
¨ 프로젝트의 재원조달방법을 결정하기 위해서는 우선 사업수행에 필요한 재원을 확인하고, 지분투자, 외부차입, 직접금융 등 각종 재원조달방법에 대한 검토가 필요하다. 또한 프로젝트의 시공 및 운영에는 각종 위험(Risk)이 발생할 수 있으므로 이러한 위험의 실체와 크기 및 파급효과를 분석한다.
§ 사업수행에 필요한 재원확인
§ 재원조달방법의 검토 : 지분투자, 외부차입, 직접금융, 구상무역,
BOT 기법
§ 프로젝트 위험분석 : 위험의 실체 및 크기, 파급효과 분석
2. 재무분석 검증 및 소요자금규모 산출
¨ 1단계의 사업 타당성 검토의 각종 지표 및 현금흐름분석을 검증하여 예상 총 소요자금을 산출한다. 또한 자기자본의 투자규모 및 차입금 규모, 차입기간, 조건 등을 설정하여 투자비 상환계획을 세운다.
§ 타당성 조사연구의 Assumption 검증 : 경제지표 변화 검증,
Cash Inflow, Outflow 재검토
§ 재무분석 확정 : 검증된 지표를 통한 현금흐름분석과 민감도 분석
§ 예상소요자금 산출
§ 자기자본 투자규모 및 차입금 규모산출
§ 투자비 상환계획의 설정
3. 투자자 유치 활동
¨ 투자자 유치활동 및 선정에 앞서 국내외 금융시장의 여건 및 내 외자 조달비율 등의 투자여건을 검토하고 00회사를 통해 잠재 투자자를 선정한다. 이 후 해외투자자(Potential investor)를 대상으로 하는 투자설명회를 개최하는 등 투자자를 유치하기 위한 직접적인 활동을 실시한다.
§ 국내외 금융시장 및 여건의 검토 : 내 외자 조달비율, 외국인 투자
개방 스케쥴 등
§ 투자자 유치활동의 실시 : 해외투자자를 대상으로 하는 투자설명회
및 홍보활동 등)
II. 마케팅 전략의 수립
1. 종합적 마케팅 전략의 구상
¨ 1단계의 사업타당성 검토 및 개발계획 수립 보고서에서 진행된 내용과 그 후 변화된 개발환경, 프로젝트 특수여건 등을 세밀히 분석하여 종합적인 마케팅 전략을 세운다.
§ 1단계 보고서 검토 및 이후 진행된 개발여건 분석
§ 프로젝트 특수여건 및 Requirements분석
§ 종합적 마케팅 전략의 수립
2. 임대 분양 및 광고/홍보전략 구상
¨ 임대 분양 및 광고/홍보에 대해서도 기본적인 전략을 구상한 뒤 마케팅 및 홍보작업을 실시한다.
III. 개발시설별 임대 및 분양사업 조사 및 분석
1. 000시 임대사업의 현황 조사 및 예측
¨ 000시의 지역별 개발시설별 임대 분양가 및 임대조건 등을 조사하여 향후 추이를 예측한다.
§ 지역별 개발시설별 임대 분양가 및 임대조건 조사
§ 임대 및 분양시점의 임대 분양가 예측
§ 개발완료 시점의 임대 및 분양시장 예측
2. 개발시설별 Tenants, Investor, Operator 조사 및 List 작성
¨ 개발시설별로 국내외 주요 운영사 현황 및 잠재 진출 및 운영, 투자 가능사의 목록을 작성한다. 이를 위해 000시 뿐만 아니라 서울 등 주요 광역시의 시설별 주 입주사를 조사하고 해외 주요 다국적 기업의 국내 진출현황을 파악한다.
§ 개발시설별 운영사 조사 : 해외 주요 운영사 현황 파악, 개발시설별
잠재진출 및 운영 투자가능사 목록 작성
§ 개발시설별 잠재 임차인 및 투자자 조사 :
000시 및 서울 등 주요 광역시의 주 입주사 조사, 해외 주요 다국적
기업의 국내 진출현황 파악, 국내외 잠재 입주 가능사의 목록 작성
IV. 설계안의 검토 및 Marketing 대안 반영
1. 설계안의 시설별 계획 검토
¨ 각 시설별 운영사의 요구사항과 개발계획내용이 기본설계안, 실시설계안, 설계변경안 등 각 단계별 설계안에 반영될 수 있도록 검토한다.
§ 설계안의 개발계획 내용 적용여부 검토
§ 각 시설별 운영사의 투자 및 운영 요구 사항 분석
§ 분석된 각 시설별 요구 사항의 설계안 반영
2. Marketing 대안 반영
¨ 시설별 운영사의 사양을 반영한 Marketing방향을 설정하고 이를 설계안에 반영한다. 또한 확정된 설계안에 대해 재무분석을 실시한다.
§ 시설별 운영사의 사양을 반영한 Marketing 방향 설정
§ 설계안에 Marketing 방향 반영
§ 확정 설계안에 대한 재무분석 실시
V. 시설 운영관리 방안 및 계획의 수립
1. 시설별 운영사의 참여 방안 연구 및 조정
¨ 각 시설별 운영 관리 방안을 설정하고 참여 운영사를 선정한다.
§ 시설별 직영 및 임대, 공동 운영 비교 검토
§ 시설별 참여 운영사 접촉 및 선정
§ 시설별 운영 관리 방안의 설정
2. 운영관리계획의 수립
¨ 직영시설에 대한 관리 조직을 구성하고, 관리용역사에 대한 운영방안을 마련하는 운영관리계획을 수립한다.
§ 운영 관리 조직 구성안의 검토
§ 운영 관리 조직 인원규모 및 투입일정검토
§ 관리용역사 운영방안 설정
§ 운영 관리조직원 교육 실시
VI. 분양 및 임대 Agency 수행
1. 개발계획에 대한 Marketing 세부 전략 수립
¨ 개발계획에 대한 Marketing 세부전략 및 일정을 수립하고 Target Market에 대한 조사 및 분석을 실시한다.
§ Marketing 및 임대 일정 수립
§ Target market에 대한 조사 분석
2. 개발계획의 홍보전략 수립
¨ 개발계획에 대해 홍보전략을 수립한 후 국내외 홍보를 실시한다.
§ 홍보 방안 및 대상별 전략 수립
§ 홍보 자료 작성
§ 홍보 대상 선정 및 홍보 활동
§ 시설별 입주 업종 및 업태 선정
§ 업종별 적정 규모 산출
3. 임대 및 분양 Agency 수행
¨ 초기 입주사를 선정한 후 임대 사무실을 설치하여 시설별 분양 및 임대 계약을 수행한다.
§ 임대차 계약서 확정
§ 초기 입주사 선정
§ 시설별 임대 및 분양 계약 수행
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