[스크랩] 토지관련제도 의모든것 /자료 건설교통부

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ㅇ '61년부터 신고제로 운영되던 소개영업이 '84년부터 허가제중개업으로 전환되었으나 '99년부터 중개사무소 개설     등록제인 부동산중개업으로 전환 ㅇ 부동산중개업자는 법인·중개사 및 중개인으로 구분되며, 시장 군수 구청장에게 중개사무소를 개설 등록한 후 영업    □ 도입배경 ㅇ '61.9.23. 부동산거래의 소개에 관한 영업을 신고제로 하는 것을 주요내용으로 하는 {소개영업법} 제정 - 경제성장과 사회발전등으로 부동산거래 양상이 복잡해지면서 소개영업제도로 부동산 소개업무를 규율하기는 미흡 ㅇ 이에 대처할 수 있는 새로운 제도의 필요성이 요구되어 소개영업법을 폐지하고, '83.12.30. {부동산중개업법}을 제정하여 '84.4.1.부터 시행 ㅇ '91.1.25. 부처간 업무조정에 의하여 행자부(내무부)가 운영해 온 부동산중개업법을 건설교통부로 이관    □ 부동산중개업의 특성 ㅇ 개인적인 전문성에 의존, 운영규모가 적음 ㅇ 지역고착성이 두드러지고 불안전성이 높은 특성 ㅇ 수요·공급자가 표면화되어 있지 않고 일단 거래가 끝나면 지속되지 않아 수요·공급이 비고정성 ㅇ 고객의 주관에 의한 의사결정이 거래여부를 좌우    □ 중개계약 유형 ㅇ 일반중개의뢰 : 중개의뢰의 일반적인 형태로서 중개의뢰인이 여러 중개업자에게 중개를 의뢰 ㅇ 전속중개계약 : 부동산 거래에 관한 중개권을 일정한 기간동안 특정한 중개업자에게 전속시키는 제도 - 매도희망자가 직접 부동산을 처분한 경우를 제외하고 원칙적으로 중개업자는 중개수수료를 받을 수 있는 계약 ㅇ 공동중개의뢰 : 전속이나 독점중개의뢰의 변형으로 부동산중개업자의 단체 또는 부동산거래센터 기타 2인 이상의 중개업자들의 공동활동에 중개를 의뢰하는 제도    □ 부동산중개제도 현황    ① 총칙 : 용어의 정의 ㅇ 중개 : 제3조에 규정된 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것 ㅇ 기타 권리 : 거래의 객체가 될 수 있는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이 될 수 있으나, 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 상속권 등은 중개대상물이 될 수 없음 ㅇ 중개업 : 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말함. ㅇ 의뢰 : 중개의뢰인 본인 또는 대리인이 중개업자와 중개계약을 체결하는 시점부터 중개의뢰의 효과가 발생 ㅇ 일정한 수수료 : 중개의 반대급부로서 중개업자는 반드시 중개의뢰인으로부터 중개수수료를 받는 것을 의미 ㅇ 업으로 함 : 불특정 다수인을 상대로 계속하여 반복적으로 중개를 하면서 중개수수료를 받는 행위 ㅇ 중개업자 : 이 법에 의하여 중개업을 영위하는 중개사무소의 개설등록을 한 자 ※ 공인중개사자격증이 있더라도 등록관청에서 중개업등록을 받지 아니한 자는 중개업자가 아니며, 이러한 자가 중개행위를 한 경우 무등록 중개행위가 되어 처벌    ② 중개사무소의 등록 ㅇ 등록의 의의 - 법령에서 정한 요건을 갖추어 등록관청에 신고하면 당해 관청이 이를 수리하여 비치된 등록대장에 신고한 내용을 기재하는 사실적인 등록처분을 의미 ㅇ 등록관청 - 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장 - 법인은 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 등록 ㅇ 등록신청 구비서류 - 등록신청서(규칙 별지 제1호서식) - 공인중개사 자격증 사본 - 법인인 경우 법인 등기부등본 및 정관 - 결격사유에 해당 않는다는 공증서류 및 영업소 등기부등본(외국인에 한한다) - 수수료(관할 지방자치단체의 조례로 정하는 금액) ㅇ 등록절차 ㅇ 등록기준 - 중개사무소의 개설등록기준 등은 시행령으로 정하도록 규정되어 있으나 법 제4조에서 법인 및 공인중개사만이 중개사무소의 개설등록을 할 수 있도록 규정 - 국적에 의한 제한 규정이 없으므로 외국인도 공인중개사자격을 취득하면 당연히 등록신청을 할 수 있음 - 중개업자의 결격사유 해당자는 등록신청을 할 수 없음 ※ 공인중개사 - 공인중개사 자격증을 취득한 자로서 등록신청일전 1년이내에 사전교육을 이수하여야 하고, 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물로 중개사무소를 갖추어야 함 ※ 중개법인 - 자본금 5천만원 이상의 상법상 회사일 것 - 중개업만을 영위할 목적으로 설립될 것 - 임원(대표자를 포함함)이 공인중개사이거나 중개인이어야 하며 그 반수 이상이 공인중개사일 것 - 임원이 등록신청일전 1년이내에 사전교육을 받았을 것 - 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물로 중개사무소를 갖출 것 ㅇ 등록증의 교부 및 재교부 - 등록관청은 중개사무소 등록기준에 적합한 때에는 등록증을 교부하고 부동산중개사무소등록대장에 등록사항을 기록 - 중개업자가 교부받은 등록증을 분실, 훼손한 경우 등록관청에 재교부를 신청 ㅇ 중개사무소 개설등록 효력의 소멸 - 중개사무소 개설등록은 대인적 행정처분이므로 상속이나 양도할 수 없고 중개업자 사망, 법인인 중개업자가 해산하는 경우는 등록의 효력은 소멸 - 중개업자의 폐업신고를 등록관청이 수리하거나 등록관청의 등록취소가 있는 경우에도 등록의 효력이 소멸 ㅇ 중개업 2중등록 금지 - 중개업자는 2중으로 중개사무소의 개설등록을 하여 중개업을 할 수 없음 ㅇ 인장의 등록 - 중개업자는 중개행위에 사용할 인장을 업무개시전에 등록관청에 등록하여야 하고 중개행위시 등록된 인장을 사용 - 공인중개사, 중개인은 인감증명법에 의한 신고 인장을, 중개법인은 상업등기처리규칙에 의해 신고한 법인의 인장을 등록 ※ 법인의 분사무소에서 사용할 인장은 상업등기처리규칙 5조제4항의 규정에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록 ㅇ 휴·폐업신고 - 3월이상 휴업, 폐업하고자 할 때에는 휴·폐업신고서에 등록증을 첨부하여 등록관청에 미리 신고 ※ 휴업은 6월 초과 불가. 부득이한 경우 휴업기간 만료일 5일전까지 등록관청에 휴업기간 연장통보. 이 경우 휴업사유가 해소될 때까지 휴업 가능 ※ 휴업신고후 영업재개시 등록관청에 재개업통보. 등록관청은 반납받은 등록증을 즉시 반환 - 폐업은 중개업자가 신고. 중개업자 사망시 중개업자와 동일세대원(신고의무자)이 지체없이 등록증을 첨부하여 신고    ③ 중개업자의 업무범위 ㅇ 업무지역 - 업무지역은 중개업자 종류별로 구분 - 중개법인·공인중개사인 중개업자는 전국, 중개인은 중개사무소가 소재하는 시·도의 관할구역안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위 가능   · 중개인도 부동산거래정보망에 가입하고 그 정보망에 공개된 중개대상물은 관할 구역밖의 물건도 중개가능 ㅇ 업무지역 - 상업용건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 - 부동산의 이용 및 개발에 관한 지도 및 상담 - 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법, 경영정보 제공 - 다음에 해당하는 주택 및 상가의 분양대행   · 주촉법상 사업계획승인대상이 아닌 주택 및 상가   · 입주자 모집결과 미달된 주택 및 상가 - 경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선 - 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배, 이사업체의 소개등 주거이전에 부수되는 용역의 알선    ④ 중개사무소 ㅇ 중개업자는 등록관청 관할 구역안에 중개사무소를 두되 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없음 ※ 법인은 신고하고 관할구역외에 분사무소를 둘 수 있음. 법인인 중개업자는 주된 사무소의 소재지가 속한 시·군·구외의 시·군·구별로 1개씩 설치할 수 있음 ㅇ 합동사무소 - 효율적인 업무수행과 사무소 공동활용 등을 위하여 필요한 경우 합동사무소를 설치할 수 있음 ㅇ 중개사무소안의 게시하여야 할 사항 - 중개사무소개설등록증 - 공인중개사 자격증(중개인은 제외) - 중개수수료 및 실비의 요율 및 한도액표 - 등록관청이 교부한 업무보증서 - 기타 건설교통부장관이 정하는 사항(현재 정한 사항이 없음) ㅇ 사무소에 보관할 서류 및 보관기간 - 거래당사자에게 작성교부한 거래계약서 사본 5년 - 전속중개계약서 3년 - 중개대상물 확인·설명서사본 3년 - 중개의뢰인에게 교부한 중개수수료영수증 사본 5년    ⑤ 중개업자의 금지행위 및 의무 ㅇ 중개업자,소속 공인중개사·중개보조원,중개법인 임원의 금지행위 - 중개대상물 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 - 수수료 또는 실비를 초과하여 금품수수, 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위 - 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 - 부동산의 분양·임대등과 관련있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 - 중개의뢰인과 직접거래, 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 - 탈세를 목적으로 미등기 부동산, 전매 등 권리변동이 제한된 부동산의 매매중개 등 부동산투기를 조장하는 행위 - 무허가 중개업자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위 ㅇ 업무상 준수하여야 할 의무 - 공정한 업무처리 등의 의무 : 신의성실의 의무, 거래계약서 작성 등의 의무 ㅇ 비밀을 지킬 의무 - 중개업자, 소속 공인중개사·중개보조원 등은 현직여부를 불구하고 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한 직무상 알게된 비밀을 누설금지    ⑥ 부동산중개수수료 ㅇ 의의 - 중개업자는 부동산중개계약이 체결되면 당연히 보수의 약정이 없어도 중개의뢰인에게 소정의 수수료를 청구 가능 - 중개수수료의 청구권은 중개의뢰가 있어야하고, 중개업자의 중개에 의하여 거래계약이 체결되어야 발생 - 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 중개수수료를 받을 수 없음 ㅇ 중개수수료의 기준 - 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로 받되 그 한도는 매매·교환의 경우 거래가액에 따라 0.2%에서 0.9% 범위내에서, 임대차인 경우 거래가액의 0.2%에서 0.8% 범위내로 함 - 중개사무소 소재지와 중개대상물의 소재지가 다른 경우 사무소의 소재지를 기준으로 중개수수료율을 적용 - 중개수수료외에 중개대상물 확인에 소요된 실비는 영수증 첨부하여 권리를 이전을 하고자 하는 중개의뢰인에게 청구가능 ㅇ 중개업자의 수수료 영수증 교부의무 - 중개수수료 및 실비를 받았을 경우 영수증을 작성하여 중개의뢰인에게 교부하고 그 사본을 5년간 보관 <참 고 : 부동산중개 수수료 요율표> ① 일반주택(고급주택은 제외)   구 분 거래가액(3단계) 요율상한(%) 한도액(천원) 매매 · 교환 ① 5천만원미만 0.6 250 ② 5천만원이상 2억원미만 0.5 800 ③ 2억원이상 6억원미만 0.4 - 임대차등 ① 5천만원미만 0.5 200 ② 5천만원이상 1억원미만 0.4 300 ③ 1억원이상 3억원미만 0.3 - 주) 주택이 있는 토지는 주택에 준함 ② 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원·임대가 3억원 이상의 고급주택 - 중개수수료의 한도(매매 0.2∼0.9%, 임대 0.2∼0.8%)내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따름 ㅇ 산정방법 - 전세는 전세금액을, 임대차인 임대차금액을 기준으로, 임대차중 월세의 경우는『월세보증금+(월세액 계약기간 해당월 수)』로 산출된 금액을 거래가액으로 함 - 중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되, 산출된 중개수수료가 한도액을 초과하는 경우에는 한도액안에서만 중개수수료를 받을 수 있음    ⑦ 중개업자의 처벌 ㅇ 등록취소 - 필요적 등록취소사유 중개업자 사망, 법인이 해산한 경우 허위 기타 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록 중개업자등이 결격사유에 해당(법인 임원중 결격사유에 해당시 2월이내에 그 임원을 개임하면 예외) 2중으로 중개사무소의 개설등록 2개 이상의 중개사무소를 둔 경우 등록증을 양도 또는 대여 업무정지처분기간 중에 업무수행, 타중개업자의 소속 공인중개사, 중개보조원, 중개법인의 임원이 된 경우 최근 1년내에 2회이상 업무정치처분, 최근 1년내 3회이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 - 임의적 등록취소사유 중개사무소 등록기준에 미달 중개업자의 금지행위를 한 경우 전속중개계약시 표준계약서를 미사용 또는 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 미공개 6월이상 무단 휴업 손해배상책임 보장조치를 이행않고 업무 개시 - 처분절차 및 처분청의 의무 등록취소시 청문을 반드시 실시 등록취소시 시·도지사에게 보고. 행정처분관리대장에 기재하고 5년간 보관 ㅇ 업무정지처분 - 업무정지사유 중개인이 업무지역제한을 위반하여 중개행위 인장 미등록, 등록한 인장을 사용않은 경우 공정한 중개행위 등과 중개대상물 확인·설명의무 불이행 중개대상물 정보 허위공개, 거래사실 미통보 지도·감독권 명령 위반, 관계공무원의 검사·질문에 불응 임의적 등록취소사유에 해당되는 경우 최근 1년내 2회이상 과태료처분을 받은 경우 기타 이 법 또는 이 법에 의한 명령 위반 - 처분절차 업무정지기간은 6월이내. 처분시 의견제출을 받아야 함 - 업무정지처분 받은 중개업자의 의무 업무정지기간중 업무수행 불가. 타 중개업자의 소속 공인중개사, 중개보조원, 중개법인의 임원도 될 수 없음 ㅇ 공인중개사 자격취소 - 자격취소 사유 자격증 양도, 대여, 부정사용 이 법에 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우 - 취소처분의 절차 및 처분청의 의무 자격취소처분은 사무소 관할 시·도지사 또는 자격 교부한 시·도지사가 행함. 취소시 청문을 반드시 실시 자격취소처분시 5일이내 건교부장관에게 보고, 다른 시·도에도 통보

ㅇ 公示地價란 정부에서 조사하여 발표하는 매년 1월 1일 기준의 토지에 대한 적정가격(원/㎡)으로서 표준지 공시지가와 개별공시지가로 구분 - 공적지가 조사체계의 일원화 및 토지공개념제도의 실효성 확보방안 으로 1989년에 도입하여 1990년부터 조사하고 있음 ※ 종전의 공적지가는 기준지가(구 건설부), 과세시가표준액(구 내무부), 기준시가(국세청), 감정시가(재무부)로서 연계성이 부족, 공적지가에 대한 혼란과 불신 초래 ㅇ 토지과표를 현실화하여 과세기능을 정상화함으로써 부동산 투기를 억제 하는 방안으로 도입 운영 - 주기적으로 매년 지가를 조사함으로써 공시지가와 현실가격과의 괴리 발생을 최소화하고, 과표현실화의 토대를 마련 ※ 종전의 공적지가는 행정목적별 지역별로 과표현실화율이 달라 과세기능의 실효성이 저하됨    ㅇ 조사방법(매년 1월1일 기준) - 표준지 공시지가 : 50만필지 전국의 토지를 모두 감정평가하는 것은 불가능하므로 지가대표성 있는 표준지 50만필지를 선정하여 2인의 감정평가사가 평가하고, 이를 건설교통부에서 매년 2월말까지 결정 공시 * 토지의 적정가격 : 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장높다고 인정되는 가격 조사법인 및 인원 : 14개법인, 담당평가사 1,222명, 소요예산 : 418억원 - 개별공시지가 : 약 2,900만필지 표준지 공시지가를 기준으로 가격배율(토지가격비준표)을 적용하여 전국의 시 군 구에서 매년 6월 30일까지 결정·공시 조사자 및 인원 : 건교부, 지자체(시·군·구), 국세청 등 총 3,500명 개별공시지가 검증제도 실시 지가조사공무원이 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가사가 토지특성조사, 비교표준지 선택, 토지가격비준표 적용의 타당성 등을 종합적으로 검토하여 산정된 지가가 표준지 공시지가, 인근 토지의 지가, 전년도 지가 등과 균형을 유지하지 아니하는 경우 적정한 가격을 제시 ※ 공시지가의 활용 표준지 공시지가 : 개별공시지가의 산정과 보상평가 등 토지평가의 기준으로서 지가조사체계의 기준이 되고 있음 개 별 공 시 지 가 : 토지에 대한 국세.지방세 및 각종 부담금의 부과기준으로 활용되고 있음(양도소득세, 종합토지세, 개발부담금 등)    ㅇ 운용성과 - 지가조사체계를 일원화하여 공적지가의 다원화에 의한 혼란과 불신을 해소하고, 공적지가에 대한 대외적 공신력을 제고 - 토지공개념제도 등 토지정책 시행에 필요한 지가정보를 제공하여 지가의 안정화에 기여 <참 고 : 공시지가 조사 흐름도>

ㅇ 조세부과, 보상평가 및 일반의 부동산 거래와 관련된 부동산의 경제적 가치를 객관적으로 평가하여 공정거래·공평과세·적정한 가격형성 등을 도모하기 위한 제도 - 공적기능 : 공평과세, 합리적 정당보상, 적정지가 형성유도 등 표준지공시지가 조사 평가, 개별공시지가 검증 공공용지 보상평가, 국 공유지 취득 처분가격 평가 - 사적기능 : 효율적 자원배분, 공정거래질서 확립 등 소송 경매를 위한 토지등의 감정평가 금융기관등 타인의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가 감정평가관련 상담·자문등 ※ 우리나라의 부동산거래는 일반적으로 은폐성 이중성 투기심리등이 있어 평가의 공정성·객관성·전문성 요구, 감정평가업자의 직업윤리가 중요 ㅇ 우리나라는 공인감정평가제도를 채택, 감정평가사가 공적 평가와 사적 평가업무를 모두 담당 ㅇ 감정평가 현황 - 공시지가, 보상평가 등 公的 평가가 평가수요의 40%를 차지하고 있으며, 私的 평가 중 금융기관의 담보평가가 평가수요의 33%에 해당 ※ 감정평가시장 현황 : 5,124억원('06년 수수료 기준) 공시지가, 보상, 국공유재산 평가 : 2,023억원(39.5%) 담보평가, 자산재평가 등 : 1,698억원(32.9%) 경매, 쟁송, 일반거래평가 : 1,414억원(27.6%) ㅇ 감정평가에 관한 법률 체계 - 주요 연혁 1911년 토지수용령 제정, 근대적 의미의 평가활동 시작 1969년 국내 최초 평가전문기관인 한국감정원 설립 1972년 '국토이용관리법'에 의한 토지평가사제도와 1973년 '감정평가에 관한법률'에 의한 공인감정사제도로 자격제도 2원화 1989년 '지가공시및토지등의평가에관한법률'에 의거 - 감정평가사로 자격통합 2005년 부동산 가격공시 및 강정평가에 관한 벌류로 개정 - 감정평가에 관한 법률(규정)의 체계 토지 건물 등 부동산의 감정평가에 관한 일반사항은 부동산가격 공시법 (감정평가에관한규칙)에서 정하고 있으며, 토지에 대한 감정평가는 모두 [표준지 공시지가]를 기준으로 하도록 일원화 보상평가방법과 보상기준 등에 대해서는 보상평가에 관한 법률(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 수산업법 등)등의 개별 법률에서 규정 공시지가를 기준으로 과세하는 사항에 대해서는 토지관련조세등에 관한 법률(소득세법, 지방세법 등)이 있으며, 자산재평가법 국유재산법 등에서도 감정평가를 적용 ㅇ 감정평가시장 - 감정평가업계의 구조 한국감정원, 평가법인(23개), 개인사무소(212개)의 형태로 업계가 형성되어 있으며, 표준지 공시지가 조사·평가업무외에는 업무범위를 제한하지 아니함 ※ 국가에서 자격자를 선발하며, 개인 자격자가 모든 분야를 평가하는 체제로서 전문분야별로 특화되어 있지 않음   〔업체수 중 ( )는 감정평가사 수임, '07.11.월 기준〕   형 태 요 건 업체수 업무범위 비 고 감정평가사 사무소 - 212 (222) 제 한 없 음 - 감정평가사 합동사무소 감정평가사 3인 이상 - 제 한 없 음 - 감정평가법인 감정평가사 10인 이상 23 (2,085) 제 한 없 음 합명·주식회사 한국감정원 - 1 (195) 제 한 없 음 주식회사 감정평가사 2,551명중 감정평가업계에 종사한 자는 2,502명(98%)이며 이중 81.7%가 법인에 소속되어 있음 ※ 시장지분('01년기준) : 감정원 21.7%, 법인 73.7%, 기타 4.6% ※ 연도별 감정평가시장규모 (단위: 억원)   연 도 2001 2002 2003 2004 2005 2006 규 모 2,300 2,821 3,360 3,811 4,428 5,124 ※ 2006년도 시장구조 (단위: 억원)   구 분 공시지가 보 상 국유재산 매입등 자산 재평가 담 보 경매쟁송 택지비 일반거래 기타 계 수수료 기준 986 900 137   1687 412 41 961 5,124 ㅇ 감정평가방식 등 - 토지에 대한 평가는 모든 부문에서 공시지가를 기준으로 하는 평가 방식으로 일원화되어 있으므로 공시지가 기준의 비교방식 ※ 공시지가는 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 등을 종합참작하도록 하고 있으나 거래사례비교법이 주된 방식이며 대량평가에 해당 - 건물과 기타 부동산에 대한 평가는 주로 거래사례비교법과 원가법이 주된 방식 ※ 감정평가방식 비교방식 : 대상물건과 비교성있는 다른물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 가격을 추계 원가방식 : 가격시점에서 대상물건을 재조달하는 데 소요되는 가격에서 감가수정을 하여 대상물건에 대한 가격시점 현재의 가격을 추계 수익방식 : 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 대상물건의 가격을 추계 ☞ 수익·비용자료의 빈약, 환원이율 파악의 어려움, 보유기간 후의 재매매가치 파악의 어려움 등을 이유로 활용도가 낮은 실정. ㅇ 감정평가 서비스 제공 - 감정평가업자는 감정평가서비스를 독점적으로 제공하며, 감정 평가업무만을 담당 ※ 주요 선진국의 경우에는 종합부동산서비스를 제공하는 형태로 발전 부동산중개 금융 개발 컨설팅등의 서비스를 종합적으로 제공 - 평가수수료 : 건설교통부장관이 수수료에 관한 요율등에 기준을 공고 ※ 공인회계사 등의 경우에는 협회에서 수수료기준을 공고

ㅇ 제정목적 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정배분함으로서 토지투기 방지와 토지의 효율적 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지('89.12.30 법률제정)    ㅇ 부과기준 및 부담율 사업종료(준공)당시의 지가에 사업개시(인가)당시의 지가와 정상지가상승분 및 토지개발에 소요된 비용을 공제한 나머지 즉 개발이익의 25%를 부과    ㅇ 부과대상사업 택지개발, 공업단지조성, 도심지재개발, 유통단지조성, 관광단지조성, 지목변경사업 등 총 10개종류 30개사업으로서 사업면적이 아래 기준면적을 초과하는 사업 - 도시계획구역 : 990㎡ 이상(특별시·광역시는 660㎡, 개발제한구역 안에서 당해구역 지정 당시부터 토지를 소유한 자는 1,650㎡ 이상) - 도시계획구역외의 지역 : 1,650㎡ 이상    ㅇ 납부의무자 사업시행자. 단, 토지소유자와 사업시행자가 다른 경우에는 토지소유자    ㅇ 부담금 산정방법 [종료시점지가 - 개시시점지가 - 정상지가상승분 - 개발비용] * 25%    ㅇ 부과·징수 시장·군수·구청장이 사업 준공후 3월내 부과하고, 부과후 6월내에 납부

ㅇ 국내토지를 취득하고자 하는 외국인은 계약체결후 시장·군수·구청장에게 그 사실을 신고하면 됨   - 다만, 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태계보전지역 등의 토지는 계약체결전에 허가를 받아야 함    □ 제도의 연혁 ㅇ '61. 9. 외국인토지법 제정(소관 : 국방부) ㅇ '67. 5. 업무 주관부서 변경(국방부 내무부) ㅇ '94. 1. 법률제명 변경(외국인토지법 외국인의토지취득및관리에관한법률) ㅇ '94. 5. 업무주관부처 변경(내무부 건설부) ㅇ '98. 5. 법률 전문개정 및 법제명 변경(외국인의토지취득및관리에관한법률 외국인토지법)    □ 법률개정 배경('98.5.25) ㅇ 종전 법률은 외국인의 국내토지취득을 극히 제한적으로 허용하고 있어 외국인의 투자활동에 장애요인이 되어왔음 ㅇ 외국인의 주거생활과 기업활동의 불편을 해소하고, 외국자본의 적극적인 국내투자를 유도하기 위하여 - 군사시설보호구역 등 외국인의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역외에는 허가제를 신고제로 바꾸어 외국인의 투자를 활성화하기 위함 ※ 시장개방전·후 외국인 토지취득제도 비교 : 별표 참조    □ 적용대상(외토법 제2조) ㅇ 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인 ㅇ 외국의 법령에 의하여 설립된 법인이나 단체 ㅇ 사원·구성원의 반수이상 또는 업무를 집행하는 사원 및 이사 등 임원의 반수이상이 외국인인 법인이나 단체 ㅇ 자본금의 반이상 또는 의결권의 반수이상이 외국인 또는 외국법령에 의해 설립된 법인 또는 단체가 소유하는 법인 및 단체    □ 허가·신고대상 권리 및 처리관청 ㅇ 허가·신고대상 권리 : 토지에 관한 소유권 ㅇ 처리관청 : 토지소재지 시·군·구청(자치구)    □ 허가·신고제도 주요내용    ① 허가제도 ㅇ 허가에 의한 토지취득(제4조2항1호) - 군사시설보호법에 의한 군사시설보호구역·해군기지법에 의한 해군기지구역·군용항공기지법에 의한 기지보호구역 - 문화재보호법에 의한 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역 - 자연환경보전법에 의한 생태계보전지역 ㅇ 허가신청기한 : 계약체결 전 ㅇ 구비서류 : 토지 등기부등본, 계약 당사자간 합의서 ㅇ 허가요건 : 구역 지정목적달성에 지장을 주지 않을 경우 허가 ㅇ 처리기간 : 허가신청일로부터 15일이내    ② 신고제도 ㅇ 신고에 의한 토지취득(제4조1항) - 대상토지 : 허가대상 지역외의 토지 - 신고기한 : 계약체결일(계약서작성일)로부터 60일 이내 - 구비서류 : 토지등기부등본, 토지취득계약서 - 처리기간 : 즉시(3시간 이내) ㅇ 계약외 원인으로 인한 토지취득(제5조) - 계약외 원인 : 상속, 경매, 환매권 행사, 법원의 확정판결 - 신고기한 : 토지를 취득한 날로부터 6월이내 ※ 상속은 피상속인의 사망일, 경매는 경락대금 완납일, 환매는 환매계약일 또는 환매금액 공탁일, 확정판결은 확정판결일 - 구비서류 : 대상토지 등기부등본, 계약외원인 입증 서류 - 처리기간 : 즉시(3시간 이내) ㅇ 토지의 계속보유(제6조) - 대상 : 대한민국 국민·국내법인이 외국인·외국법인으로 국적변경된 후 종전 소유토지를 계속 보유하고자 하는 경우 - 신고기한 : 외국인, 외국법인으로 변경된 날로부터 6월이내 - 구비서류 토지등기부등본 외국법인으로 변경되었음을 증명할 수 있는 서류 처리기간 : 즉시(3시간 이내)    □ 벌 칙 ㅇ 허가를 받지않고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결(제7조)   - 2년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금(제8조양벌규정)   - 계약효력 상실(제4조4항) ㅇ 계약에 의한 토지 취득신고를 않거나 허위신고(제9조1항)   - 300만원이하의 과태료 ㅇ 계약외의 원인으로 인한 토지취득 신고를 않거나 허위신고, 토지의 계속보유신고를 않거나 허위신고한 경우(제9조2항)   - 100만원 이하의 과태료    □ 향후방향 ㅇ 외국인 토지취득이 원칙적으로 자유로우므로 별도조치 불필요 - 다만, 군사목적상 필요시 허가대상 구역이 아닌 섬 지역을 외국인토지법시행령 제5조 규정에 의거 허가지역으로 고시예정 - 외국에 대한 우리나라의 개방요구 사항에 대하여 상대국이 미개방하는 경우 등에는 상호주의 규정에 의거, 시행령에 제한규정 신설방안 강구 - 외국인이 국토이용관리법상 토지거래허가구역 안의 토지를 취득시 허가를 받도록 관계법령 정비(내·외국인 동일) ※ 농지법상 농지는 농업경영이 가능한 경우에 한해 취득이 가능(내·외국인 동일) ㅇ 추후 부동산 시장에 유입된 자금이 과도한 이익을 발생시키며 부동산 시장의 안정을 저해시킬 경우 관계부처와의 협의를 통해 양도소득세 등의 강화를 검토 <참고 : 시장개방전·후 외국인 토지취득제도>   구 분 개 방 전 ('98. 6) 개 방 후 법제명 외국인의토지취득및관리에관한법률 외국인토지법 대 상 개인 -체류기간이 5년이상인 비자(F-2비자)소지자에 한해 -주거용지 200평, 상업용지 50평내에서 취득 허용 -비거주자를 포함한 모든 외국인의 토지취득 허용 -토지용도·면적제한 등 모든 제한을 폐지 법인 -업무용 토지로서 -공장용지·사무소용지 등 특정용도에 한해 취득 허용 -비업무용 토지 취득 허용 -토지용도 제한 등 모든제한 폐지 공통 -상호주의에 의한 취득제한 -군사시설·문화재·자연보존지역·섬지역 허가제한 -상호주의에 의한 취득제한 -군사시설·문화재·자연보존지역·섬지역 허가제한 규 제 사 항 신고 -토지에관한권리취득신고   · 시·도지사   · 주거용지, 공장용지 -토지취득신고   · 계약체결후 60일이내   · 시·군·구청장에게 신고 -계약외, 토지계속보유신고   · 국적변경된 날부터 6월이내시·군·구청장에게 신고 허가 -토지에관한권리취득허가   · 신고대상을 제외한 토지   · 계약체결전 시·도지사의 사전허가 -토지취득허가   · 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태계보전지역 기업M＆A 토지취득 -국내기업 인수·합병시 국내기업이 보유한 비업무용토지 취득 불허   · 3년이내 처분하여야 함 -비업무용토지 계속 보유 가능 사후관리 -사용권고 : 2년이상 토지 미사용시 -토지용도변경시 : 허가 -외국인으로 변경된후 토지계속보유시 : 허가 -처분명령 : 사용권고 불이행 등 -외국인으로 변경된 후 토지계속보유시 : 신고 -기타 규제사항은 폐지 벌 칙 벌금 -2년이하의 징역 또는 1천만원이하 벌금   · 허가없이 취득, 계속보유 등 -2년이하의 징역 또는 1천만원이하 벌금   · 허가없이 군사시설보호구역등의 토지취득 과태료 -없음 -신고없이 토지취득 300만원 이하

ㅇ 시험과목 1차(선택형 5과목) : 민법(총칙·물권), 경제원론, 부동산관계 법규, 회계학, 영어 2차(논술형 3과목) : 감정평가및보상법규, 평가이론, 평가실무 ㅇ 합격기준(선발인원) : 매과목 40점이상인 자 중에서 전과목 평균 60점이상 득점자(절대평가) ※ 2차시험의 경우 2002년 제13회부터 선발예정인원 사전예고제를 폐지하고 순수 절대평가제로 합격자를 결정 ㅇ 감정평가사 1차시험과 2차시험에 합격하고 1년간의 실무수습을 마친 자에게 감정평가사 자격증 교부 ※ 감정평가 관련기관에서 5년이상 감정평가 관련업무에 종사하고 감정평가사 2차시험에 합격한 자는 1차시험과 실무수습을 면제 ㅇ 감정평가사 시험합격자 현황(감정평가사 자격 일원화 이후) (단위: 명)   계 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 2,003 102 102 102 130 19 102 100 101 100 100 135 183 117 135 140 154 181 ※ 총 자격취득자 수 : 2,705명 (토지평가사·공인감정사 702명 포함)    ㅇ 시험시행절차 - 시험시행계획수립 및 공고(4월) - 응시원서 접수(5월) - 1차시험 시행 및 합격자 발표(7월) - 2차시험 시행(8월) - 2차시험 합격자 발표(12월)    ㅇ 감정평가사 시험위원회 운영 - 근거 : 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제 58조 - 구성 : 위원장 포함 9인 이내로 구성(현원 9명) 위원장 : 건설교통부장관 공무원 위원 (2명) : 토지국장, 법제처 경제법제국장 민간위원 (6명) : 임기 1년 (변호사 1, 교수 3, 관계기관 2) - 임 무 : 감정평가사자격시험의 응시자격,시험방법,시험문제 출제,합격자 결정 및 건교부장관이 부의하는 사항 심의

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출처 : 토지사랑모임카페

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