[스크랩] [재테크법률강의]2.부동산 매매나 투자시 알아두어야 할 법률상식

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2.부동산 매매나 투자시 알아두어야 할 법률 상식   가. 현행법상 부동산 재테크시 지출비용  (1)취득시   -등록세(지방세법131조):      통상의 부동산 매매시 2%(지방교육세 20%추가시 2.4%)   -취득세(지방세법112조):      통상의 부동산 취득시 2%(농특세 10%추가시 2.2%)       *별장 및 고가주택, 법인 비업무용토지는 10%(+농특세 1%)   -단 도지사는 조례로 50%가감 가능(131조 5항, 112조 6항)   ->2007년8월부터 신규아파트 분양받을 때의 거래세(등록세+취득세)는     전용면적 85㎡이하 2.2%(교육세포함), 85㎡초과 2.7%(교육세,농특세포함)    -등기 수수료    -중개사 중개료(매매, 교환 기준, 부가세 별도)      거래가액 5000만원미만 주택일 경우 요율 0.6%, 한도액 25만원               5000만원이상~2억원미만은 요율 0.5%, 한도액 80만원               2억원이상~6억원미만 거래가액에 0.4%를 곱한 금액               6억원이상 주택과 토지 등 주택외 중개대상물은                            거래금액의 0.9%내에서 의뢰인과 중개업자가 협의  (2)보유시(매년 부과)   -재산세(지방세법188조):      매년 토지0.2%~0.5%(교육세20%추가), 건물0.25%, 주택0.15~0.5%   -종합부동산세(종합부동산세법):      매년 주택은 6억원 초과금액에 대해 1%~3%(누진세율)      토지는 3억원 초과금액에 대해 1%~4%(누진세율)   -보수유지비용: 낡은 주택일수록 많이 들어감  (3)매도시    -중개사 중개료    -양도소득세(소득세법 88조~118조, 세율은 104조)     소득세법 第104條 (讓渡所得稅의 稅率) ①居住者의 讓渡所得稅는 당해年度의 讓渡所得課稅標準에 다음 各號의 稅率을 적용하여 計算한 금액(이하 "讓渡所得算出稅額"이라 한다)을 그 稅額으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정  2005.12.31> 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산  1천만원 이하: 과세표준의 100분의 9  1천만원 초과 4천만원 이하: 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18  4천만원 초과 8천만원 이하: 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27  8천만원 초과: 1천710만원 ＋ 8천만을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에 規定하는 資産으로서 그 보유기간이 1년이상 2년미만인 것  讓渡所得課稅標準의 100분의 40 2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것  양도소득과세표준의 100분의 50 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)  양도소득과세표준의 100분의 60 2의4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다)  양도소득과세표준의 100분의 60 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택  양도소득과세표준의 100분의 50 2의6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다)  양도소득과세표준의 100분의 50 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지  양도소득과세표준의 100분의 60 2의8. 제94조제1항제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산  양도소득과세표준의 100분의 60 3. 未登記讓渡資産  讓渡所得課稅標準의 100분의 70   나. 명의신탁 금지(부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률)    -종중 및 배우자 사이만 명의신탁 가능,        위반시 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금     명의신탁약정은 무효이고 다만 금전만 부당이득금 반환청구 가능.    -미등기 전매도 처벌, 단 미등기 전매라도 민사상 효력은 유효이고   양도소득세 중과세(양도차익의 70%)   다. 중도금지급 후 매수인은 일방적 해약 불가능(민법565조)    -민법은 이행의 착수전 까지만 계약금을 포기하고 해약할 수 있다고 규정하는 바, 중도금 지급을 이행의 착수로 보기 때문임.       -신규분양시 중도금 무이자대출 혜택? -> 부동산을 담보로 대출받아 중도금을 지급한 것이 되어 해약이 불가능하게 됨   라. 토지거래허가구역 매매시 주의할 점 문 : 저는 3억원을 토지에 투자하기로 결심하고 마땅한 땅을 알아보았습니다. 공인중개사인 친구로부터 경기도 모 지역 토지거래허가구역 내에 가격이 적정하고 개발 여지가 충분하여 시세차익도 바라볼 수 있는 토지가 있다는 말을 듣고 그 곳을 둘러보았습니다. 이후 땅 소유자와 매매대금 3억원의 계약서를 작성하고 계약금으로 3000만원을 지급했습니다. 그런데 10여 일 후에 갑자기 소유자가 계약을 없던 일로 하자며 3000만원을 돌려주었습니다. 일대가 신도시 후보지가 될 것이라는 소문이 있어서 땅값이 크게 오를 것으로 판단한 소유자가 일방적으로 계약을 철회한 것이었습니다. 기존 계약은 어떻게 되나요? 답 : 우선, 질문자가 매수한 토지가 토지거래허가구역 밖에 있다면 매매계약은 유효합니다. 중도금을 지급하기 전에 소유자가 계약금의 2배인 6000만원을 질문자에게 상환하면 매매계약을 해제할 수 있습니다. 해제는 일방적인 의사표시로도 가능하므로 매매계약은 유효하게 해제된 것입니다. 그리고 질문자는 소유자에게 나머지 3000만원을 청구할 수 있습니다. 하지만 거래대상 토지가 토지거래허가구역 내에 있다면 상황이 달라집니다. 매매계약은 관할관청으로부터 토지거래허가를 받기 전에는 무효입니다. 그 경우 질문자와 소유자는 서로에게 어떠한 계약이행청구도 할 수 없고 채부불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없습니다. 그러나 관할관청으로부터 허가를 얻게 되면 매매계약은 확정적으로 유효해 그때부터 소유자는 함부로 계약을 해제할 수 없습니다. 법률적 용어로 ‘유동적 무효’라고 합니다. 유동적 무효인 계약을 체결한 두 사람은 서로 토지거래허가절차에 협력할 의무만 지게 된다. 그렇지만 소유자는 이미 계약을 철회하여 협력의무를 이행할 의사가 없음을 명백히 표시하였으므로 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다고 볼 수 있습니다. 따라서 질문자는 계약금으로 준 3000만원만 돌려받는 것으로 만족할 수밖에 없습니다. 다만, 계약서에 ‘당사자 일방이 허가를 받기위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우’를 계약위반사유로 명시하였다면 3000만원 이외의 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있습니다. 이처럼 토지거래허가구역 내의 토지는 다른 토지와 다르게 거래 위험이 많으므로 더욱 신중해야 합니다. 부동산 가격이 폭등하면서 정부가 투기방지라는 명목으로 토지거래허가구역을 대폭 늘려서 쓸 만한 토지는 대부분 토지거래허가를 받아야 합니다. 이런 때일수록 법적 분쟁의 가능성에 주의해야 합니다.   마. 기획부동산의 함정  -법인명의로 취득 후 필지 분할을 통한 가격 뻥튀기  -맹지(盲地) 또는 효용가치 없는 땅  -사기행위에 해당되지만 법인을 폐쇄하거나 실제 자산이 없는 법인이 많아 피해회복 어려움, 기획사업자의 사기죄 처벌에 따른 형사합의    만이 거의 유일한 구제책   바. 해외 직접 부동산투자의 위험성  (1)투자정보 어둡고 현장 확인이 쉽지 않음.  (2)법률제도의 차이로 인한 위험    특히 중국, 베트남 등 사회주의국가    -토지는 국가소유여서 한국과 같은 재건축 메리트 없고 건물가치만 하락    -정책의 불예측성, 돌변성(예:중국이 최근 갑자기 노동법을 개정하여 10년이상 고용시 종신고용 의무화)   사. 리츠펀드를 통한 간접 부동산투자    -투자 지역의 부동산 경기 동향을 파악하는 게 좋음   아. 이명박 정부의 부동산 법제도 변화 예측   -1가구 1주택자이며 장기보유자에 한해 양도소득세와 종합부동산세 완화 추진,     따라서 다주택 매입자나 단기적 투자자에게는 변화 없을 것.    -재건축보다는 뉴타운 등 재개발에 중점    -재건축, 재개발의 개발이익을 환수하여 영세민과 무주택자에게 돌리는 정책 유지

 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 투자맨 원글보기

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