[스크랩] 생활｜이명박 시대, 내 집 마련 전략

이명박 시대, 새로 짜는 내 집 마련 전략 인수위는 ‘선 시장 안정, 후 규제 완화’로 가닥을 잡았다. 공급 확대를 통해 부동산 시장이 안정되면 부동산세를 단계적으로 완화시켜 세 부담을 줄이겠다는 시나리오다. 새 정부의 눈여겨볼 부동산 정책 인수위는 ‘선 시장 안정, 후 규제 완화’로 가닥을 잡았다. 공급 확대를 통해 부동산 시장이 안정되면 부동산세를 단계적으로 완화시켜 세 부담을 줄이겠다는 시나리오다. 부동산 전문가들은 실수요자들이 눈여겨볼 정책으로 서민형·맞춤형 공급 확대와 각종 부동산세 완화 여부를 꼽고 있다.   먼저 80㎡ 이하 국민주택의 정부 주도 공급(연간 50만 호), 저소득층과 여성 한 부모 가정 등에 공공임대주택 우선 분양제 도입 등 공급 확대에 관심을 가질 필요가 있다. 부동산세 완화는 연착륙을 시도할 것으로 보인다. 양도세는 거래 활성화를 위해 우선적으로 요구되는 만큼 조기에 완화될 가능성이 크지만, 연말 부과되는 종합부동산세는 후순위로 조정될 것이다.   1월 말 임시국회에서 1가구 1주택에 대한 양도세가 완화되면 거래 활성화에 도움이 될 것이란 전망. 이명박 대통령 당선인의 핵심 공약 사항인 도심 재개발·재건축 용적률 완화는 2009년부터 가능할 것으로 보인다. 최근 공약에 대한 기대심리로 재개발 시장이 불안해지면서 인수위 측은 ‘(재개발)이익환수장치’ 등 규제책을 마련하겠다고 밝혔다. 따라서 올해는 규제에 대비할 필요가 있다. 내 집 마련 포인트 & 투자 주의점 유앤알컨설팅 박상언 대표는 내 집 마련 포인트로 재개발과 재건축을 꼽았다. 2007년에는 대출 규제와 종합부동산세 부담으로 중대형 평형 고가 아파트가 약보합을 유지한 반면, 소액 투자가 가능한 재개발과 소형 평형 아파트 시세가 꾸준히 상승했다. 당분간 흐름은 지속될 것이다. 그러나 금리가 계속 오르는 추세이므로 무리한 대출을 통한 내 집 마련은 자제하고, 부동산 정책의 추이를 지켜보면서 긴 호흡을 유지할 것을 주문했다. 메트로컨설팅 윤재호 대표는 무주택자의 경우, 집값 하락을 기대하며 대기 수요로 남아 있기보다 올 상반기부터 적극적인 청약 및 매입 전략을 짤 것을 주문했다. 통계청의 ‘주택 구입 연령대별 인구’ 자료를 보면, 첫 내 집 마련 층인 35~39세 수요가 올해 사상 최고 수준에 이른다. 통계 수치만 보면 당분간 주택 수요는 떨어지지 않을 것이란 지적이다. 다만 새 정부의 강력한 시장 안정 의지와 공급 확대 등으로 시세는 보합이 지속될 것으로 보인다. 따라서 비인기·대체 주택 등으로 갈아타기보다는 신규 청약 물량, 인기 유망 지역 중심으로 선별 매수하는 전략이 필요하다.       고수들이 말하는 내 집 마련 전략은 이것이다 1 기존 아파트 매매 현 부동산 환경에서 아파트는 높은 수익을 기대하기 어렵다. 다만 대형 개발 호재가 있는 지역은 상승 여력이 있고 미분양 아파트는 관심 대상이다. 서울의 경우, 상승 여력이 있는 대표 지역은 용산과 뚝섬이다. 용산은 국제업무지구, 민족공원, 한남 뉴타운 등 대형 호재가 2020년까지 지속되고, 뚝섬 주변은 고급 주상 아파트가 줄줄이 분양 대기 중이고, 중장기적으로 성수동 한강변이 제4차 뉴타운으로 지정될 경우, 강남을 대체하는 명품 주거 타운으로 탈바꿈할 가능성이 있다. 미분양 아파트의 경우, 이명박 당선인이 CEO 출신인 만큼 건설 경기 침체를 막기 위해 미분양 아파트에 대한 최우선책을 내놓을 수 있다는 예상이다. 따라서 조건 좋은 미분양 아파트를 골라 내 집 마련 기회로 삼는 게 한 방법이 될 수 있다. 2 분양을 통한 내 집 마련 분양가 상한제 적용 여부와 청약가점제가 관건이다. 청약제도는 무주택자에게 유리한 환경으로 재편되고 있다. 청약가점이 높은 무주택자는 은평 뉴타운, 송파, 광교 신도시 등 인기 지역의 청약 기회를 느긋하게 기다리는 전략이 필요하다. 청약에 불리한 경우, 분양가 상한제 여파를 역이용한다. 올 상반기 분양가 상한제를 피한 물량이 대거 공급되면서 미분양 물량이 발생하면 이들 중 옥석을 가려 내 집 마련의 기회로 삼으란 얘기다. 3 경매를 통한 내 집 마련 청약가점이 불리한 신혼부부, 도심에 내 집 마련을 하거나 평수 늘리기를 시도하는 실수요자라면 경매가 한 방법이다. 지난해 경매 시장은 싼값에 내 집 마련을 하려는 수요자들이 몰려들어 열기가 뜨거웠고, 뉴타운 등 주변 지역의 개발 가능성 기대감에 따른 다세대·다가구의 약진이 두드러졌다. 올해 역시 경매의 인기는 지속될 전망. 윤재호 대표는 “올 하반기경 빚 부담이 있는 주택들의 경매 물량이 늘어날 것으로 보인다”면서 하반기를 겨냥한 경매 전략을 세울 것을 조언했다.   특히 비인기 지역, 고가 아파트 밀집 지역, 수도권 외곽과 도심 노후 주택 지역 등은 낙찰가율이 떨어지는 추세로 시세보다 20~30% 정도 싸게 낙찰 받을 수 있다. 박상언 대표는 “경매 초보자는 비교적 권리 분석이 쉬운 아파트를 선택하되, 아파트에 대한 담보 대출 규제를 감안(낙찰가의 40~50% 선 대출 가능), 자금 계획에 철저해야 한다”고 조언했다. 자산관리공사에서 진행하는 공매 역시 초보자들이 쉽게 투자할 수 있다. 출처 : Tong - justinKIM님의 | 행복한 집통

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 투자맨 원글보기

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