[스크랩] 부동산 투자는 과학이다(고종완 저)- 10년후 대박상품을 노려라

보통 투자자들은 부동산의 현재가치를 중시한다. 즉 , 교통여건이 좋은가, 주변에 학교가 있는가, 편의시설이 있는가 등 지금 현재 눈에 보이는 조건만으로 판단하여 가치를 평가하는 것이다. 하지만 미래투자에 있어서 현재의 주거가치는 그리 주요하지 않다. 현재가치는 가격에 이미 반영되어 있기 때문이다.

지하철 개통을 예로 들어보자, 어떤 지역에 역이 개통될 것이라는 개발계획은 이미 다 알려져 있다. 하지만 보통 사람들은 꼭 지하철이 개통되고 난 후에 그 지역 주택을 산다. 그러나 개통 후에는 이미 가격이 올라 있으므로 투자해봐야 집값이 별로 오르지 않는 경우가 많다. 적어도 지하철 개통 1년 전에 사두는 것이 좋다.

이러한 미래가치 측면에서 볼 때, 눈여겨볼 만한 대상이 재개발과 재건축이다. 재개발, 재건축은 도시개발계획에 따라 낡은 주택을 새 주택으로 바꾸는 사업으로 높은 개발이익이 발생한다. 개발이익이 큰만큼 미래자산가치도 상승하는 게 당연하다. 이에 따라 미래가치 투자자는 사람이 살 수 없을 만큼 주거환경이 열악한 곳, 수도도 없고, 공동화장실만 있고, 금방이라도 허물어질 듯한 낡은 집이 밀집된 곳, 그래서 집값도 거의 바닥을 헤매고 잇는 지역에 투자한다. 다시 말해 현재의 주거가치보다 미래가치가 높은 곳에 투자하는 것이 유리하다는 뜻이다.

재건축과 재개발 대상의 낡은 주택이 인기를 끄는 이유는 지금은 보잘 것없고 협소한 주택이지만 재건축, 재개발 후에는 넓은 새 아파트로 바뀌기 때문이다. 그러므로 10년 앞을 내다보고 부동산에 투자할때는 미래가치 잇는 부동산에 집중 투자하는 것이 수익률을 높이는 전략이다.

예를 들어 쉽게 설명해보자, 재건축 사업승인 후 32평형을 배정받은 잠실주공 1-2단지 13평형 아파트의 경우 2001년 당시 매매가는 1억1,000-1억 2,000만원이었으나 내재가치, 미래가치가 높았기 때문에 몇 년이 지난 현재의 분양권 매매가는 9억원을 호가하고 있다. 최근 재건축을 앞둔 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파츠, 성남 신흥주공아파트의 가격이 오르는 이유도 이와 비슷하다.

대치동 은마아파트 34평형이 재건축 후 40평형을 배정받는다고 가정하고 미래가치를 산출해보자,

은마아파트 34평형 매매가가 약 10억원이고 대지지분이 적어 1:1재건축을 예상할 때 소유자가 부담해야 할 건축비(추가부담금)는 '40평 ×500만원(평당 건축비)'이므로 대략 2억원정도로 추정할 수 있다.

그런데 대치동 주변 동부센트레빌 40-50평형대 중대형 신축 아파트가 현재 평당 5,000만원선이다. 몇 년후 은마아파트 재건축 입주시점에는(아파트값이 큰 폭으로 하락하지 않는 한) 40-50평형대 재건축 새 아파트는 입지여건이나 마감재, 신평면, 첨단시설 등을 감안할 때 평당 5,000만원 예상 매매가는 20억원을 휠씬 상회할 것으로 예측된다. 그러므로 4-5년 후 재건축이 제대로 추진된다면 은마아파트의 미래가치는 비교적 높다고 볼 수 있다.

문제는 재건축 규제강화조치가 계속되고 있는 상황에서 과연 가까운 기간 내에 재건축이 허용될 수 있을 것인가, 용적률을 얼마만큼 늘려갈 수 있을 것인가 하는 걸림돌이 변수로 작용할 것이다.

재건축, 재개발 뿐만아니라 신도시, 행정도시, 혁신도시, 기업도시 등 대규모 택지개발계획이 추진되는 지역의 주택과 토지도 미래가치가 있는 부동산이다. 과거 분당, 일산 등 신도시 아파트를 분양받아 지금까지 보유했다면 시세차익을 적어도 5-8배 이상은 얻었을 것이다.

분당신도시 같은 경우는 최고 7-8배에 가까운 시세차익을 얻었다. 미래가치가 있는 부동산으로 판교, 수원 광교, 용인, 김포, 파주, 인천 청라지구 등 제2기 신도시를 주목하는 이유도 바로 이들 지역의 부동산이 가지고 있는 '미래가치 잠재력'을 높게 평가하기 때문이다.

정부에서는 앞으로 역모기지론제도를 활성화하겠다는 방침을 발표했다. 만약 역모기지론을 이용하려는 65세 이상 노년층이 3억원, 전용면적 25.7평이하의 주택을 보유, 매입하려고 한다면 제1의 표적시장으로 제2기 신도시의 신규분양 아파트나 단독주택, 근린상가를 추천하고 싶다. 왜냐하면 제1기 신도시의 집값상승 사례에서 보았듯이 기반시설 확충으로 10년간 집값상승 탄력이 뚜렷하고 판교 등 제2기 신도시의 경우도 부동산사이클 이론에 따라 10년 후에 성장기 시장으로 진입하면서 집값상승세가 꾸준히 이어질 것으로 예상되기 때문이다.

그리고 일본 등 선진국의 사례를 보면 서울과 오래된 대도시의 도심 재개발사업지구 및 수도권 신도시, 인천 등 경제자유구역, 제주도특별자치구역 등도 미래가치 상승 잠재력이 높은 지역에 속한다.

특히, 도심 재개발지구는 미래가치가 높은 지역이다. 일본 도쿄 도심과 역세권 주변을 살펴보면 오래되고 낡은 건물(공공기관 포함)이 주거, 판매, 업무를 아우른 복합건축물로 다시 태어나는 경우를 많이 볼 수 있다. 일본의 부자들이 산다는 도쿄 시내 록본기 힐의 모리타워도 따지고 보면 대대적 복합재개발의 결과물이다. 한마디로 재개발은 지역 변화를 적극적으로 유도하고 부동산가격 재편을 가죠올 만큼 굵직한 재료임에 틀림없다.

지금의 도시계획, 토지용도가 아니라 10년 후 다가올 미래의 청사진을 미리 보면서 한반도의 지도를 바꿀 지역에 선점투자하는 것이 미래가치를 이용한 투자법이다. 참여정부의 지역균형개발정책은 미래가치 측면에서 보면 투자대상을 수도권에서 전국으로 확산시키는 효과도 있다. 전국의 발전축이 다양해지고 다핵개발이 추진되면서 그만큼 서울 등 수도권뿐만아니라 우리 국토의 미래가치가 점점 높아지고 있는 중이다.

 

(책을 다 읽고 내용이 전반적으로 수도권 위주의 내용이 실려 있어 지방에서 생활하시는 분들은 다소 지역이 생소하게 여길 수 있지만, 과학적 투자 방식의 내용이 논리 정연하게 잘 된 책이라고 생각 됩니다.)

 

 

출처 : 내부동산

글쓴이 : 심술이 원글보기

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