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토지적성평가는 다음과 같은 목적으로 도입되었음. |
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1. 전국토의 “환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고 개발과 보전이 조화되는
“선계획,후개발의
국토관리체계”를 구축
2. 대도시주변의 난개발을 방지해 개발과 보전의 조화를 유도
3. 도시관리계획 입안을 위한 합리적 근거를 제공
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토지의 환경생태적·물리적·공간적 특성을
종합적으로 고려하여 개별 토지가 갖는 환경적·사회적 가치를
과학적으로 평가
- 보전할 토지와 개발가능한 토지를
체계적으로 판단
- 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사 |
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법적근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제27조제3항 및 시행령 제21조 |
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평가단위 : 필지 및 격자단위 |
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도시관리계획 입안권자(건설교통부장관, 시·도시자, 시장·군수)및 도시관리계획 입안 제안자
(주민
및 이해관계자 등) | |
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정부는 지자체의 전산환경과 담당자의 전문성 측면에 비추어 GIS기법, 고급통계 등을 이용한
토지적성평가기준의 현장적용이 쉽지 않다고 판단하고 이를 지원하기 위해 표준전산프로그램
(“토지적성평가 표준프로그램”)을 개발하여
전국 지자체에 무상배포하고 지속적으로 유지관리하고 있음 |
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관리지역을 보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분해야 하는 전국 지자체에서는
표준프로그램 활용 토지적성평가(평가체계Ⅰ) 수행하고 있음 |
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일정한 지역·지구 안에서 도시계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 정비사업에 관한
계획 또는 지구단위계획을 수립해야 하는 경우 토지적성평가(평가체계Ⅱ) 수행을 위해 표준프로그램을
활용함
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토지적성평가는 보전·농업·개발적성별로 각각의 물리적 특성, 지역특성 및 공간적 입지특성에 따라
평가지표군이 존재하며, 각 특성별로 평가지표를 선별하여 평가를 실시한다. |
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평가특성
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평 가 지 표 군 |
물리적 특성
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경사도, 표고 |
지역특성
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개발성 지표
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도시용지비율, 용도전용비율, 도시용지 인접비율, 지가수준 |
보전성 지표
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농업진흥지역비율, 전.답.과수원면적비율, 경지정리면적비율,
생태자연도 상위등급비율,
공적규제지역면적비율,
녹지자연도 상위등급비율, 임상도 상위등급비율, 보전산지비율 |
| 공간적 입지특성 |
개발성 지표
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기개발지와의 거리, 공공편익시설과의 거리, 도로와의 거리 |
보전성 지표
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경지정리지역과의 거리, 공적규제지역과의 거리,
하천·호소·농업용 저수지와의 거리, 해안선과의
거리 | | |
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기초자료의 미비 및 지역특성상 아래 평가지표를 사용하는 것이 곤란하거나 그 평가지표를
사용하는 것이
비합리적이라고 판단되는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 평가지표군에서 입안지역 특성을 고려한
대체지표를
선정하여 평가할 수 있다.
이 경우 보전성 지표는 보전성 지표끼리, 개발성 지표는 개발성 지표끼리 대체하도록 한다. |
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| 적 성 |
평가요인 |
평가지표
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대체지표 사용가능여부 |
개발적성
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물리적 특성 |
경사도 |
- |
| 표고 |
- |
| 지역 특성 |
도시용지비율 |
○ |
| 용도전용비율 |
○ |
| 공간적 입지특성 |
기개발지와의 거리 |
○ |
| 공공편익시설과의 거리 |
○ |
| 농업적성 |
물리적 특성 |
경사도 |
- |
| 표고 |
- |
| 지역 특성 |
경지정리면적비율 |
○ |
| 전·답·과수원면적비율 |
○ |
| 공간적 입지특성 |
경지정리지역과의 거리 |
○ |
| 공적규제지역과의 거리 |
○ |
| 보전적성 |
물리적 특성 |
경사도 |
- |
| 표고 |
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| 지역 특성 |
생태자연도 상위등급비율 |
○ |
| 공적규제지역면적비율 |
○ |
| 공간적 입지특성 |
공적규제지역과의 거리 |
○ |
| 경지정리지역과의 거리 |
○ | | |
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| - |
물리적 특성 분석방법 |
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지형, 토양 등 토지를 형성하는 기본적인 요소를 조사하는 방법으로서, 개발의 용이성 및 지반의 안정성을
평가하는 방법 |
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필지/격자 단위로 측정 |
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경사도, 표고 | |
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| - |
지역적 특성(비율) 분석방법 |
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해당필지의 주변여건(토지이용현황, 생산 및 보전적 요소)을 조사하는 방법 |
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최소행정구역(법정동.리) 단위로 측정 |
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도시개발압력평가(도시용지비율, 용도전용비율, 도시용지인접비율, 지가수준) |
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토지생산력평가(경지정리지역면적비율, 전.답.과수원면적비율) |
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생태계보전기능평가(공적규제지역면적비율, 생태자연도상위등급비율, 녹지자연도상위등급비율,
임상도상위등급비율) | |
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| - |
공간적 특성(비율) 분석방법 |
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인접지역으로부터 오는 개발압력, 농지보전압력, 생태계보전잠재력을 측정하는 방법으로 개별필지와의
최단거리 측정 |
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개발후보지로서의 잠재력 평가(기개발지와의 거리, 공공편익시설과의 거리, 도로와의 거리) |
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농지보전압력 평가(경지정리지역과의 거리) |
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생태계보전잠재력 평가(공적규제지역과의 거리) |
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토지적성평가(Land Suitability Assessment)는 전국토의
“환경친화적이고 지속가능한 개발”을 보장하고 |
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개발과 보전이 조화되는 “선계획·후개발의
국토관리체계”를 구축하기 위하여 |
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각종의 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획을 입안하고자 하는 경우에 |
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토지의 환경생태적·물리적·공간적 특성을 종합적으로 고려하여 |
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개별토지가 갖는 환경적·사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써
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보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는
기초조사임 | |
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토지적성평가는 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하는
평가체계Ⅰ |
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용도지역이나 용도지구를 지정 또는 변경하는 경우, 일정한 지역·지구
안에서 도시계획시설을 설치하기 위한 계획을 입안하고자 하는 경우, 도시개발사업 및 정비사업에 관한 계획 또는 지구단위계획을 수립하는 경우에
실시하는 평가체계Ⅱ로 구분됨 | |
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관리지역 세분화를 위한 평가체계Ⅰ의 경우 수도권, 광역시, 그리고 광역시 인접지역은
2005년까지,
그 이외 지역은 2007년까지 도시관리계획 수립을 완료하기 위해 토지적성평가 평가체계Ⅰ을
완료하도록 되어
있음 | |
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우선등급 분류절차는 개발적성 또는 보전적성의 판별이 명백할 경우 대상토지에 대하여 개발등급
또는
보전등급을 부여하는 과정임 |
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평가지표별 평가기준의 설정절차는 평가지표별로 지역상황에 맞게 평가기준을 조정·확정하는 과정임 |
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지표별 평가점수 산정절차는 필지별 특성값을 평가기준에 따른 점수값으로 환산 하는 과정임 |
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평가체계Ⅰ의 특성별 적성값 산절절차는 토지의 종합적성에 영향을 미치는 개발·보전·농업의 3개 특성별로 평가지표별 가중치를 적용하여 적성값을 산출하는
과정이며, 평가체계Ⅱ의 평가단위별 적성값 산정절차는 지표별 평가점수를 합산하여 평가대상토지의 적성값을 산출하는 과정임 |
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평가체계Ⅰ은 3개 특성(개발·보전·농업)별 적성값을 가감하여 종합적성값을 산정하며, 평가체계Ⅱ의 경우는, 평가대상토지들의 적성값을 평가대상토지
면적에 따라 가중평균하여 종합적성값을 산정함 |
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평가체계Ⅰ의 경우 평가대상토지별로 제1등급에서 제5등급까지 5개 등급으로, 평가체계Ⅱ의 경우는
도시관리계획 입안지역을 A등급(보전적성등급), B등급(중간적성등급), C등급(개발적성등급)의
3개 등급으로 구분하여
부여함 | |
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도시관리계획 입안권자는 토지적성평가를 위해 구축한 기초자료 및 평가결과를 체계적으로
관리하고, 평가결과는 도시관리계획 수립을 위한 기초자료로 활용. 또한, 도시관리계획과 동시에 도시기본계획을 수립하는 경우에는 도시기본계획을
수립함에 있어 이를 활용 | |
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도시관리계획 입안권자는 한국토지공사 또는 국토연구원과 협의하여 토지적성평가
결과(평가체계Ⅰ에 한함)의 검증을 의뢰할 수 있음 | |
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