[스크랩] 토지관련제도 /감정평가제도

ㅇ 조세부과, 보상평가 및 일반의 부동산 거래와 관련된 부동산의 경제적 가치를 객관적으로 평가하여 공정거래·공평과세·적정한 가격형성 등을 도모하기 위한 제도 - 공적기능 : 공평과세, 합리적 정당보상, 적정지가 형성유도 등 표준지공시지가 조사 평가, 개별공시지가 검증 공공용지 보상평가, 국 공유지 취득 처분가격 평가 - 사적기능 : 효율적 자원배분, 공정거래질서 확립 등 소송 경매를 위한 토지등의 감정평가 금융기관등 타인의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가 감정평가관련 상담·자문등 ※ 우리나라의 부동산거래는 일반적으로 은폐성 이중성 투기심리등이 있어 평가의 공정성·객관성·전문성 요구, 감정평가업자의 직업윤리가 중요 ㅇ 우리나라는 공인감정평가제도를 채택, 감정평가사가 공적 평가와 사적 평가업무를 모두 담당 ㅇ 감정평가 현황 - 공시지가, 보상평가 등 公的 평가가 평가수요의 40%를 차지하고 있으며, 私的 평가 중 금융기관의 담보평가가 평가수요의 33%에 해당 ※ 감정평가시장 현황 : 5,124억원('06년 수수료 기준) 공시지가, 보상, 국공유재산 평가 : 2,023억원(39.5%) 담보평가, 자산재평가 등 : 1,698억원(32.9%) 경매, 쟁송, 일반거래평가 : 1,414억원(27.6%) ㅇ 감정평가에 관한 법률 체계 - 주요 연혁 1911년 토지수용령 제정, 근대적 의미의 평가활동 시작 1969년 국내 최초 평가전문기관인 한국감정원 설립 1972년 '국토이용관리법'에 의한 토지평가사제도와 1973년 '감정평가에 관한법률'에 의한 공인감정사제도로 자격제도 2원화 1989년 '지가공시및토지등의평가에관한법률'에 의거 - 감정평가사로 자격통합 2005년 부동산 가격공시 및 강정평가에 관한 벌류로 개정 - 감정평가에 관한 법률(규정)의 체계 토지 건물 등 부동산의 감정평가에 관한 일반사항은 부동산가격 공시법 (감정평가에관한규칙)에서 정하고 있으며, 토지에 대한 감정평가는 모두 [표준지 공시지가]를 기준으로 하도록 일원화 보상평가방법과 보상기준 등에 대해서는 보상평가에 관한 법률(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 수산업법 등)등의 개별 법률에서 규정 공시지가를 기준으로 과세하는 사항에 대해서는 토지관련조세등에 관한 법률(소득세법, 지방세법 등)이 있으며, 자산재평가법 국유재산법 등에서도 감정평가를 적용 ㅇ 감정평가시장 - 감정평가업계의 구조 한국감정원, 평가법인(23개), 개인사무소(212개)의 형태로 업계가 형성되어 있으며, 표준지 공시지가 조사·평가업무외에는 업무범위를 제한하지 아니함 ※ 국가에서 자격자를 선발하며, 개인 자격자가 모든 분야를 평가하는 체제로서 전문분야별로 특화되어 있지 않음   〔업체수 중 ( )는 감정평가사 수임, '07.11.월 기준〕   형 태 요 건 업체수 업무범위 비 고 감정평가사 사무소 - 212 (222) 제 한 없 음 - 감정평가사 합동사무소 감정평가사 3인 이상 - 제 한 없 음 - 감정평가법인 감정평가사 10인 이상 23 (2,085) 제 한 없 음 합명·주식회사 한국감정원 - 1 (195) 제 한 없 음 주식회사 감정평가사 2,551명중 감정평가업계에 종사한 자는 2,502명(98%)이며 이중 81.7%가 법인에 소속되어 있음 ※ 시장지분('01년기준) : 감정원 21.7%, 법인 73.7%, 기타 4.6% ※ 연도별 감정평가시장규모 (단위: 억원)   연 도 2001 2002 2003 2004 2005 2006 규 모 2,300 2,821 3,360 3,811 4,428 5,124 ※ 2006년도 시장구조 (단위: 억원)   구 분 공시지가 보 상 국유재산 매입등 자산 재평가 담 보 경매쟁송 택지비 일반거래 기타 계 수수료 기준 986 900 137   1687 412 41 961 5,124 ㅇ 감정평가방식 등 - 토지에 대한 평가는 모든 부문에서 공시지가를 기준으로 하는 평가 방식으로 일원화되어 있으므로 공시지가 기준의 비교방식 ※ 공시지가는 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 등을 종합참작하도록 하고 있으나 거래사례비교법이 주된 방식이며 대량평가에 해당 - 건물과 기타 부동산에 대한 평가는 주로 거래사례비교법과 원가법이 주된 방식 ※ 감정평가방식 비교방식 : 대상물건과 비교성있는 다른물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 가격을 추계 원가방식 : 가격시점에서 대상물건을 재조달하는 데 소요되는 가격에서 감가수정을 하여 대상물건에 대한 가격시점 현재의 가격을 추계 수익방식 : 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 대상물건의 가격을 추계 ☞ 수익·비용자료의 빈약, 환원이율 파악의 어려움, 보유기간 후의 재매매가치 파악의 어려움 등을 이유로 활용도가 낮은 실정. ㅇ 감정평가 서비스 제공 - 감정평가업자는 감정평가서비스를 독점적으로 제공하며, 감정 평가업무만을 담당 ※ 주요 선진국의 경우에는 종합부동산서비스를 제공하는 형태로 발전 부동산중개 금융 개발 컨설팅등의 서비스를 종합적으로 제공 - 평가수수료 : 국토해양부장관이 수수료에 관한 요율등에 기준을 공고 ※ 공인회계사 등의 경우에는 협회에서 수수료기준을 공고

 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 토지정보 원글보기

메모 :