2008년도 하반기 시장전망

 

2008년 상반기 리뷰 및 하반기 전망 

국내외 경제상황, 정부 정책 맞물려 불투명

시간은 나이를 먹을수록 가속도가 붙어서 더 빨리 지나간다고 이야기합니다.

그 이유는 우리몸의 생체시계가 나이를 먹을수록 노화가 될수록 남은시간이 줄어들수록 더 빨리 움직여서 똑같은 시간이라도 어린애들이 느끼는 시간보다 청년이 느끼는 시간이, 청년이 느끼는 시간보다는 중년이 느끼는 시간이, 중년보다는 노년이 더 빠르게 시간이 지나가는것을 느낀다고합니다.

2008년이 시작된지도 벌써 반이 지나가고 있습니다.

정권교체가 있었기에 어떤해보다도 기대가 컸지만 결과는 실망이 더 큰 2008년 상반기였던것 같습니다.

하지만 실망한 하기에는 아직 남은시간이 많고 해야할 일이 많기에 너무 불안과 분노, 자포자기에만 빠지지말고 희망과 패기, 열정을 가지고 이 어려운 시기를 헤쳐나가기를 바라며, 오늘은 2008년 상반기를 정리하고 하반기 시장을 예상해보겠습니다.

1. 2008년 상반기 시장상황

2008년 상반기는 한마디로 강북, 북부, 소형의 전성기였다고해도 과언이 아닙니다.

노원구(17.64%), 도봉구(17.8%), 강북구(11.15%)가 주축이 되어 상반기에만 13.09%가 상승하였으며 20평형대는 20%가 급등하였습니다.

반면 강남권은 -0.76% 하락이 되었습니다.

북부권도 덩달아 상승세를 이어갔으며 의정부시가 20.27%, 동두천 13.18% 상승하였습니다.

2. 강북, 소형평형 인기의 원인과 전망

정부의 부동산규제정책(대출, 종부세, 양도세)에 대한 풍선효과와 그동안 중대형위주의 강남등 버블세븐 상승에 따른 지나치게 벌어진 격차로 인한 저평가가 주 원인이며 거기에 강북지역의 공급부족과 뉴타운/재개발, 경전철등의 개발호재, 뉴타운 이주수요 증가가 원인이었습니다.

또한 그동안 강남상승에 대한 보상심리까지 작용하여 단합으로 호가상승을 이어간 부분도 있습니다.

노원구를 비롯한 소형의 상승은 너무 갑작스런 급상승을 하였고 강남등 남부는 하락을 하였기때문에 남,북부 격차가 2003년 수준으로 돌아갔다고 볼 수 있습니다.

투자수익이 발생하려면 현재 매입가격에서 추가로 기회비용 이상의 상승을 해야하는데 최근 급상승한 지역이 추가상승하기 위해서는 상승한 시세와 현재의 부동산 규제정책과 수요흐름으로 쉽지 않습니다.

현재상황에서 뉴타운과 다른 원인으로 추가상승을 해버리다면 투자가치는 낮아질수밖에 없고 3년후까지 이런 상승세가 유지된다는 보장은 없으며 오히려 현재 남부권 침체가 3년후 북부권에도 재현이 될수도 있습니다.

3. 하반기 시장전망

MB정부의 지지도 하락과 고유가로 인한 물가상승으로 규제완화속도가 기대보다 느려지고 금리인하가 어려워질 가능성이 있기때문에 갈곳없는 유동자금과 돈줄이 막힌 투자수요가 뉴타운 바람이 아직은 남아있는 서울과 저평가된 소외지역, 소형평형의 인기는 더 지속될 수 있으리라 생각합니다.

하지만 상반기 급등한 지역이나 더이상 저평가가 아닌 지역은 신중한 선택이 필요한 시점입니다.

미분양증가와 경기침체가 심화되어 기 발표된 미분양대책(지방투기과열지구 해제, 거래세인하, 2주택 유예)은 언발의 오줌누기보다 더 못하기때문에 추가대책이 발표될것으로 보이며 특단의 조치가 나오지않는한 미분양증가와 추가공급감소, 경기침체는 심화될것이기때문에 정부입장에서는 물가가 어느정도 안정이 되면 경기부양을 할 수밖에 없는 상황입니다.

그 시기가 문제인데 시장안정을 해치는 급격한 규제해제는 기대하기 어렵고 조금씩 시장반응을 보면서 보수적으로 시장규제완화를 진행할 것 같습니다.

또한 2기신도시가 본격 분양을 시작합니다.

특히 최고 신도시인 판교신도시의 마지막 알짜물량인 A20-2블럭 서해.대우와 최고의 녹지신도시 광교신도시 A21블록 울트라가 분양을 시작합니다.

특히 광교신도시의 분양시작은 남부권시장에 영향을 줄 수 있습니다.

분양가가 당초 예상과 같이 시세보다 많이 저렴한 수준에 분양을 하게되면 대기수요가 더욱 늘어낙고 수원, 용인 부동산시장은 대기수요로 인한 수요감소로 극심한 침체를 겪을 수 있습니다.

하지만 반대로 예상보다 더 높게 나와서 서민들이 부담을 가지는 수준의 분양가가 되어버련다면 상황은 바뀌어 주변단지로 눈을 돌리는분들이 많아지고 주변단지의 수요가 증가하여 강보합세 또는 일시적 상승장이 형성될 수도 있습니다.

판교입주가 예정되어있고 잠실 재건축 입주예정이기에 입주가 시작되면 갈아타기위한 매물이 증가하여 분당, 강남, 용인 등 주변 부동산시장이 일시적 공급과잉으로 침체가 지속될 수 있고 급매물도 늘어날 수 있습니다.

가장 중요한것이 국내외 경제상황과 정부의 부동산정책인데 현재로서는 쉽게 단정짓기는 어렵기때문에 섣불리 무리한 대출과 불안감으로 상반기 상승폭이 컸던 지역에 대하여 무리한 추격매수는 자제하는것이 좋습니다.

일단 시장상황을 지켜보면서 철저하게 저평가되거나 시세보다 많이 저렴한 급매물 위주로 접근하시는것이 좋으며 청약은 전매제한있어도 택지지구 위주로 접근하시는것이 좋으며 미분양은 주변시세대비 고분양가도 많기에 충분한 원인분석과 자금게획 세워서 접근하셔야하며 가급적 정부의 추가 미분양 대책을 보고 결정하는것이 좋을것 같습니다.