문제로 토지개발 풀어보기
문제1: 다음 부동산의 토지에 대한 개발순서를 설명하라.
부동산의 표시 : 충북 0000군 000면 0000 0000000
충북 0000 0000 00리 0000
1. 우선 해당토지의 토지이용 계획 확인서와 토지대장을 발급(건축하려는 현장확인)하여 용도지역확인과 특히 임야는 경사도를 확인(평균25도이하)하고 설명하여라.
▶해당토지의 토지이용계획확인서와 토지대장을 발급하여 용도지역 확인과 임야는 경사도 확인.
산23 : 농림지역/ 관리지역(보전산지, 준보전산지), 219(관리지역), 217(관리지역), 216(농림지역)
2. 용도지역의 구분과 지정이 무엇인지 확인(도시, 관리, 농림, 자연환경보전: 도관농자로 외울것)하라.
▶국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 용도지역을 토지의 이용 및 건축물의 용도․건폐율․용적융․높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역이라고 정의하고 있다. 국토전체를 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 구분하고 국가 및 지방정부는 효율적인 이용․관리를 위해 개발․정비 및 보전에 필요한 조취를 취하게 하고 있다.
다른법률에 의한 용도지역 변경을 중앙, 지방도시계획위원회 심의를 받도록 하고 있다. 또한 용도지역․지구․구역의 지정은 일종의 계획제한의 성격이 있고, 원칙적으로 토지의 자유로운 사용을 보장하나 예외적으로 사용 제한의 방식을 취하고 있으므로 공공복리를 위한 재산권에 대한 사회제약으로 보아 별도의 손실보상의 대상은 되지 않는다.
3. 특히 관리지역(보전, 생산, 계획)에 대해 자세히 설명하라.
(특히 계획관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물을 더 자세히 설명하라)
▶도시지역 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농업의 진흥 및 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
-보전관리지역: 건폐율 20% , 용적율 50~80%
-생산관리지역: 건폐율 20% , 용적율 50~80%
-계획관리지역: 건폐율 40% , 용적율 50~100%
4층이하의 건축물에 한한다. 4층이하의 범위안에서 도시계획 조례로 따로 층수를 정한 경우 2층이하 건축물에 한한다.
가. 단독주택
나. 제1종 근린생활시설(휴게, 음식점은 제외)
다. 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 제조업소, 일반음식점, 단란주점 및 안마시술소 제외)
라. 의료시설(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 제외)
마. 교육연구 및 부대시설 등 학교교육원, 도서관에 해당되는 것
바. 운동시설 중 운동장
사. 건축법 시행령 별표 제13호 공장중 제2호 라목(1)(5) 어느하나에 해당되지 않는 것
아. 창고시설
자. 동물 및 식물관련시설
차. 분뇨 및 쓰레기시설
카. 공공용시설
타. 묘지관련시설
4. 인터넷(www.busan.go.kr-자치법규-조례규칙-도시계획-해당시도시계획조례)을 통하여 해당군,시,구의 자치법규에서 도시계획조례를 찾아라. 도시계획조례를 찾은 다음 해당용도지역에서 건폐율, 용적율, 건축할 수 있는 건축물에 대하여 설명하고 용도별 건축물의 종류 21가지를 설명하라.
5. 용도지구나 용도구역이 추가로 지정되어 있으면 해당지역에 따른 제한이 무엇인지 조례에서 추가로 확인하여 설명하라
4~5▶ 1) 단독주택(단독, 다중, 다가구, 공관)
2) 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)
3) 제1종근린생활시설
4) 제2종근린생활시설
5) 문화및집회시설
6) 판매및영업시설
7) 의료시설
8) 교육및연구시설
9) 운동시설
10) 업무시설
11) 숙박시설
12) 위락시설
13) 공장
14) 창고시설
15) 위험물저장처리시설
16) 자동차관련시설
17) 동물및식물관련시설
18) 분뇨및쓰레기처리시설
19) 공공용시설
20) 묘지관련시설
21) 관광휴게시설
건폐율,용적율
․제1종 전용주거지역 50%, 100%
․제2종 전용주거지역 40%, 120%
․제1종 일반주거지역 60%, 150%
․제2종 일반주거지역 60%, 200%
․제3종 일반주거지역 50%, 300%
․준주거지역 60%, 500%
․중심상업지역 80%, 1300%
․일반상업지역 60%, 1000% (방화지구= 건폐율80%)
․근린상업지역 60%, 700%
․유통상업지역 60%, 800%
․전용공업지역 70%, 300%
․일반공업지역 70%, 350%
․준공업지역 70%, 400%
․보전녹지지역 20%, 60%
․생산녹지지역 20%, 80%
․자연녹지지역 20%, 80%
․자연환경보전지역 20%, 60%
6. 개발행위와 그와 관련된 주요법은 20여종을 간단히 설명하라
7. 개발행위와 전용행위의 정의
6~7▶ 상위법규: 국토기본법, 수도권정비계획법, 지역균형개발법 및 지방중소기업육성에관 한 법률, 제주도국제자유도시특별법
관련법규: 농비법, 산지관리법, 산림법, 자연공원법, 문화재보호법, 수도법, 자연환경 보전법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 전원개발특별법, 지적법
하위법률: 도시개발법, 도시 및 주거환경 정비법, 주택법, 개발제한구역 의 지정 및 관리에관한 특별조치법, 도시공원법, 건축법, 주차장법, 유통산업발전 및 체육시설 설치에 관한 법률, 관광진흥법
8. 개발행위 업무흐름도를 아래와 같이 설명하라.
1)산지전용허가 및 농지전용허가
2)형질변경(토목공사, 부지조성)
3)건축물의 건축
4)지목변경
▶산지를 조림 육림 및 토사의 굴취, 채취에 관한 또 그밖의 대통령이 정하는 임산물 생산의 용도외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말함.
신청서 → 접수 → 현지조사확인 → 대체산립자원조성비 및 복구비 산정 → 대체산림자원조성비 납부고지서 및 복구비 예치통지 → 대체산림자원조성비 납부 및 복구비예치 → 허가증작성 → 허가증교부
◎ 농지전용허가
신청서 → 접수 → 확인 → 보완보정 → 송부 → 심사 → 송부 → 허가증교부
(시장,군수) (시도지사) (농림부장관)
농업진흥지역안 농지 2,000㎡ 미만 2,000~20.000㎡ 20,000㎡이상
농업진흥지역밖 농지 6,000㎡ 미만 6,000~60,000㎡ 60,000㎡이상
9. 개발행위허가규모와 기준에 대하여 설명하라
▶도시지역 : 주거지역(10,000㎡ 미만), 상업지역(30,000㎡미만),
자연녹지지역(5,000㎡미만), 생산녹지지역(30,000㎡미만)
공업지역(30,000㎡미만), 보전녹지지역(5,000㎡미만)
허가기준 : 법58조 제3항 규정에 의한 개발행위의 허가기중을 참조(별표1)
10. 연접개발제한에 대하여 설명하라
▶ 개발행위의 허가의 대상인 토지가 2이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대해 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위의 허가의 대상인 토지의 총면적이 당해토지가 걸쳐있는 용도지역중 개발행위 규모를 초과하여서는 안된다.
11. 진입로 사전 반드시확보(멩지주의)하는 방법에 대하여 설명하라
▶
12. 군사보호구역과 문화재보호구역에 대하여 설명하라.
▶ ․ 군사보호구역 : 군사설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 군사시 설보호법 제4조의 규정에 군사시설물 보호와 일반의 안전을 위해 건축 이나 개발행위를 제한하는 구역.
군사분계선 인접지역(군사분계선 남방 25㎞)
․ 군사분계선 인접지역 이외의 지역 : 군사시설 초외곽 경계선으로부터 1㎞이내의 보호구 역을 설정할 수 있음. 이 경우 통제보호구역도 당해 군사시설 경계선으로부터 500㎡를 초과할 수 없음.
군사시설지역 안에서 토지이용제한을 통제보호구역/ 제한보호구역으로 나눈다.
․ 문화재보호구역 : 문화재, 전통사찰, 국보, 보물등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 필요로 하는 지역 (여러가지 행위제한이 이루어짐)
문제2: 일반적인 산지(농지)전용허가의 처리절차(친환경적인 방법과 공익에 반하지 않게)를 설명하라
1. 신청서접수(신청서양식)서류 종류
2. 현장조사 확인 (현장 반드시 꼭대기까지 확인)경사도 측정에 대하여 설명하라.
▶ⓛ 대상토지의 굴곡 및 지형여건을 고려 측정하되, 경사도측정을 위한 단면은 등고선이 직각되게 설정한다.
② 경사도 측정기준점 (최고점/최저점) 대상토지내에 설정을 원칙으로 한다. 다만, 인접 토지와 높이 등을 고려하여 대상밖의 기준점을 설정할 수 있다.
3. 대체산림자원 조성비 및 복구비를 산정하라
조성비 복구비
▶준보전산지 1,581 5.226
보전산지 2,055 6,793
산지전용제한지역 3,165 10,453
부과금액= 산지전용면적 X 대체산립자원조성비(고시단가) X 감면율적용
4. 납부고지 및 예정통지에 대하여 설명하라
▶허가의 효과는 일반행위의 금지가 해지되어 행위내용을 할 수 있도록 허용하는 행위작 용이다.
5. 허가에 대하여 설명하라
▶허가는 행위의 적법요건이며 허가를 받지 않고 한 경우 일정한 제재를 받는다. 그러나 허가없이 건축한 건축물이라 하여도 그것자체까지 부정되는 것은 아니다. 사법상 유효한 거래의 대상이 된다. 건축에 있어 건축허가의 효과는 대물적이므로 대지 또는 건축의 목적사업이 양도되면 허가의 효과도 이전된다.
문제1: 다음 부동산의 토지에 대한 개발순서를 설명하라
부동산의 표시: 충북 보은군 000000000000000
충북 보은군00000000000000000
1. 우선 해당토지의 토지이용 계획확인서와 토지대장을 발급(건축하려는 현장확인)하여 용도지역확인과 특히 임야는 경사도를 확인(평균25도 이하)하고 설명하여라
▶해당토지의 지번에 대한 토지이용계획 확인원 및 건축대장을 발급받아 용도지역 확인
2. 용도지역의 구분과 지정이 무엇인지 확인(도시.관리.농림, 자연환경보전: 도관농자로 외울것)하라
▶토지의 이용및 건축의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역으로 20년주기로 수립하는 국토종합계획을 중심적인 내용을 이루고 있으며 국토전체를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 구분한다. 용도지역의 지점을 일종의 계획제한을 갖는 것으로 원칙적으로 토지의 자유로운 사용을 보장하면서 개별적 혹은 예외적으로 각 지정 목적에 어긋나는 사용을 제한하는 방식을 취하고 있으므로 공공복리를 위한 재산권에 대한 사회적 제약으로 보아 별도의 손실보상의 대상은 되지 않는 것으로 하고 있다.
3. 특히 관리지역(보전,생산,계획)에 대하여 자세히 설명하라(특히 계획관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물을 더 자세히 설명하라)
▶관리지역에 대한 설명과 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농립업의 진흥 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
-보전관리지역: 건폐율 20% / 용적율 50%~80% / 자연환경보전, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전등을 위하여 보전이 필요하나 주변용도지역과 관계 등을 고려할 때 자연환경 보전지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역
-생산관리지역: 건폐율 20% / 용적율 50%~80% / 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변용도지역과 관계등을 고려할때 농림지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역
-계획관리지역: 건폐율 40% / 용적율 50%~100% / 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용개발을 하려는 지역으로 계획적 체계적 관리가 필요한 지역
4. 인터넷(www.busan.go.kr-자치법규-조례규칙-도시계획-해당시도시계획조례)을 통하여 해당군, 시, 구의 자치법규에서 도시계획조례를 찾아라. 도시계획조례를 찾은 다음 해당용도지역에서 건폐율, 용적율, 건축할 수 있는 건축물에 대하여 설명하고 용도별 건축물의 종류 21가지를 설명하라
5. 용도지구나 용도구역이 추가로 지정되어 있으면 해당지역에 따른 제한이 무엇인지 조례에서 추가로 확인하여 설명하라
▶1)단독주택<단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관>
2)공동주택<아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사>
3)제1종근린생활시설<슈퍼마켓과 일용품(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품 등)소매점, 바닥 면적 합계 1000m2이하, 휴게음식점(300m2이하), 이/미용원, 일반목욕 탕, 세탁소, 의원, 침술원, 조산소, 탁구장, 체육도장 500m2미만, 동사무소, 소방서, 우 체국 등 1000m2미만, 마을공회당, 공동구판장 등, 변전소, 양수장, 정미소, 이와 유사 한 것>
4)제2종근린생활시설 <일반음식점, 휴게음식점, 서점, 테니스장, 볼링장, 골프연습장 (500m2미만), 종교집회장, 공연장(300m2미만), 금융업소, 부동산 중개업소, 결혼상담소, 출판사 등, 제조업소, 수리점, 게임제공업소, 문화컨텐츠설비제공업소, 복합유통, 사진관, 표구점, 동물병원, 독서실, 단란주점, 의약품도매업소, 자동차영업소, 안마시술소, 노래연 습장>
5)문화 및 집회시설<종교집회장, 납골당, 공연장, 닙회장(예식장, 공회당 등), 관람장(경마 장, 자동차경기장 등), 전시장(미술관, 과학관 등), 동/식물원>
6)판매 및 영업시설<도매시장, 소매시장, 여객자동차터미널, 화물터미널, 철도역사, 공항시 설, 항만시설, 종합여객시설>
7)의료시설<병원, 장례식장>
8)교육연구 및 복지시설<학교, 교육원, 직업훈련소, 학원, 연구소, 도서관, 아동관련시설(노 인복지시설포함), 청소년수련시설>
9)운동시설
10)업무시설<공공업무시설, 일반업무시설, 금융업소, 신문사 등>
11)숙박시설
12)위락시설<단란주점, 유흥주점, 관광진흥법에 의한 유원시설업, 카지노, 무도장>
13)공장
14)창고시설
15)위험물저장 및 처리시설
16)자동차관련시설
17)동물 및 식물관련시설
18)분뇨 및 쓰레기 처리시설
19)공공용시설<교도소, 군사시설, 발전소, 방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용시설>
20)묘지관련시설
21)관광휴게시설<야외음악당, 극장, 어린이 회관, 관망탑, 휴게소, 공원, 유원지>
6. 개발행위와 그와 관련된 주요법은 20여종을 간단히 설명하라
▶개발행위, 전용행위의 정의 및 개발행위관련 주요법
7. 개발행위와 전용행위의 정의
▶개발행위는 인간에게 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지와 개량물을 결합하여 분양, 임대 또는 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 활동 또는 부동산을 최유효 이용수단을 강구하는 활동이라고 할 수 있으며 여러가지 정의를 부여하고 있으나 Richard B. Periser는 기존 건물을 리노베이션하여 임대하는 것에서부터 나대지를 구입하여 그 토지를 개량하여 판매에 이르기까지 다방면의 사업인 동시에 포괄적인 활동을 의미한다고 한다.<건축또는 공작물의 설치, 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건을 쌓는 행위>
-관련주요법규: 관련법규 검토는 고려대상부지에 어떤 업종의 시설들이 가능한지 가늠해보고 가능하다면 그 시설규모와 배치등을 결정하기 위해 실시한다. 부동산 개발 관련 법규의 검토는 상위법규에서 관련법규, 하위법규순으로 검토해야한다. 왜냐하면 고려하고 있는 개발 대상시설이 관련법규 적합할지라도 상위법규에 저촉되면 그 대상시설은 인/허가가 불가능하기 때문이다. 그러나 2006.6.8부터 시행된 토지이용규제 기본법에 의한 토지이용계획 확인서에는 이런 모든 행위제한 사항들이 기재되어 있기 때문에 훨씬 쉽게 당해 필지의 행위제한 사항과 관련 법규들을 검토할 수 있게 되었다.
<상위법규> : 국토기본법, 수도권정비계획법, 지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률, 제주도 국제자유도시 특별법
<관련법률> : 농지법, 산림법, 산지관리법, 자연공헌법, 문화제보호법, 수도법, 자연환경보전법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 자원개발 특례법, 지적법
<하위법률> : 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주탁법, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법, 도시공원법, 건축법, 주차장법, 유통산업발전법, 체육시설설치 이용에 관한 법률, 관광진흥법
2004년 10월 현재 14개부처 121개 법률에서 324개 용도지역 지구가 지정되어 있고 부동산개발은 3가지종류의 인허가를 받는데 토지개발관련 인허가, 사업승인관련, 건축행위 인허가 등이 있다.
8. 개발행위 업무흐름도를 아래와 같이 설명하라
▶1)산지전용허가 및 농지전용허가
-산지전용허가:
산지를 조림, 육림 및 토사의 굴취, 채취, 그 밖의 대통령령이 정하는 임산물생산의 용도외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말함
신청서 -> 접수(산림청, 임업연구원, 국립수목원, 지방산림관리청, 국유림관리소, 특별시, 광역시, 도, 시, 군, 구의 산지전용허가 담당부서) -> 현지조사 확인 -> 대체산림자원조성비 및 복구비 산정 -> 대체산림자원 조성비, 납부고지서 및 복구비 예치통지 -> 대체산림 자원조성비 납부 및 복구비 예치 -> 허가증 작성 -> 허가증 교부
-농지전용허가:
신청서 -> 접수(농지소재지 관할 농지관리위원회) -> 확인 -> 보완/보정요구 -> 송부(보완, 보정이 완료된 날부터 5일 이내 관할 시, 군) -> 심사 -> 송부(시, 도지사) -> 송부(농림부장관) -> 허가증교부(시, 군 경유)
2)형질변경(토목공사, 부지조성)
3)건축물 건축
4)지목변경
9. 개발행위허가규모와 기준에 대하여 설명하라
▶-국토의 계획및 이용에 관한 법률 제55조(시행령) 및 제56조
-도시지역: 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역: 10000m2 미만
공업지역: 30000m2 미만
보전녹지지역: 5000m2 미만
-관리지역: 30000m2 미만
-농림지역: 30000m2 미만
-자연환경보전지역: 5000m2 미만
*허가의 기준: 법 58조 제3항의 규정에 의한 개발행위의 허가 기준은 별표1을 참조
*인접개발 및 면적 제한을 받지 아니하는 구체적 개발행위에 대해서는 시행령 55조 2항 이하의 규정 참조
10. 연접개발제한에 대하여 설명하라
▶-개발행위허가의 대상인 토지가 그 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만 개발행위 허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장큰 규모/용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다.
11. 진입로 사전 반드시 확보(맹지주의)하는 방법에 대하여 설명하라
▶-맹지가 아닌지를 확인하고 여러가지 요인에 의해 맹지인 토지를 개발할 때에도 인접토지와 협의에 의한 진입로개설의 용의성, 추가매입, 추가비용 등을 충분히 고려해야 한다.
12. 군사보호구역과 문화재보호구역에 대하여 설명하라
▶1)군사보호구역: 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위하여 국방부장관이 군사 시설보호법 제4조의 규정에 의하여 군시설물의 보호와 일반인의 안전을 위하여 건축이 나 개발행위를 제한하는 구역
-종류: 군사분계선 인접지역(군사분계선 남방 25km)
군사분계선 인접지역 이외지역(군사시설 최외곽 경계선으로부터 1km이내에서 보호구 역을 설정할 수 있음. 이 경우 통제보호구역은 당해군사시설 최외곽경꼐선으로부터 500m를 초과할 수 없음)
-군사시설지역에서의 토지 이용제한: 토지 이용제한은 통제 보호구역, 제한 보호구역으 로 나누어 행하고 있으며 제한보호구역에서는 행정청이 관할 부대장과 협의해야 하는 사항과 협의 없이도 가능한 사항이 있다. 자세한 내용은 다음기회에 상설키로 한다.
2)해군기지구역: 군항과 작전기지를 말하며 군항이라함은 해군 주세력의 근거지를 말하며 작전기지라 함은 함대별 작전근거지를 말함.
-종류:
육상구역: 통제보호구역(군사시설의 최외각 경계선 안의 지역) / 제한보호구역(군사시설의 최외곽 경계선 및 이와 바깥쪽으로 연결되는 수역의 해안선으로부터 1km안의 지역으로 함)
수역: 항만의 항계 안의 수역에서 통제보호구역과 제한 보호구역으로 구분
3)군용항공 기지구역: 군용항공기지 법에 의하여 비행안전구역 및 기지 보호구역으로 나누어 지는데 비행안전구역은 항공기의 이착률에 있어서 안전을 위한 구역이다. 기지보호구역은 기지의 안전보호를 위한 구역임
-종류: 비행안전구역: 항공기의 이착륙에 있어서의 안전비행을 위한 구역 / 기지보호구역: 기지의 안전보호를 위한 구역
4)문화재 보호구역: 문화제, 전통사찰, 국보, 보물 등 역사, 문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지역
-국가지정 문화재의 분류
유형문화재: 건조물, 전적, 서적, 회화 등 역사적, 예술적, 학술적 가치가 큰 것.
/ 보물: 유형문화재중 중요한 것을 문화재위원회의 심의를 거쳐 문화재를 보물로 지정할수 있다.
/ 국보: 보물에 해당하는 것 중 그 가치가 크고 유례가 드문것을 국보로 지정할 수 있음.
-무형문화재: 연주, 음악, 무용, 공예, 기술 등 역사적/예술적/학술적 가치가 큰 것
/ 중요 무형문화재: 무형문화재 중 중요한 것을 중요 무형 문화재로 지정할 수 있다.
-기념물: 사지, 고분, 패층, 성지, 궁지 등 특별히 기념이 될만한 시설물 경승지로서 경관적 가치가 큰 것. 동물, 식물, 광물, 지질, 생물학적 생성물 및 특별한 자연현상으로서 역사적, 경관적 가치가 큰 것, 사적명승지, 천연기념물
-민속자료: 의식주, 생업, 신앙, 연중행사 등에 관한 풍속, 관습 등 국민생활 추이를 이해함에 불가결한 것
/ 중요민속자료: 민속자료 중 중요한 것을 중요민속자료로 지정할 수 있다.
-문화재 보호구역에서는 문화재의 보존 및 보호를 위해 여러가지 행위가 제한된다. 이에 관해서는 다음기회에 구체적 설명을 하기로 한다.
13. 사전환경성검토에 대하여 설명하라
문제2. 일반적인 산지(농지)전용허가의 처리절차(자연친화적인 방법과 공익에 반하지 않게)를 설명하라
1. 신청서접수(신청서 양식)서류 종류
▶-토지이용계획 확인원(4), 토지대장 및 임야대장(12), 산지 전용허가 신청서(1), 대체 산 림자원 조성비(1), 분할납부신청서(1), 취득세 및 등록세 신고서(1), 계획 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물[별표20](5)
2. 현장조사 확인(현장 반드시 꼭대기까지 확인)경사도 측정에 대하여 설명하라
▶-경사도 측정은 목측에 의한 방법도 있으나 다음기준에 의하여 전체토지의 경사도를 대 표할 수 있도록 하여야 한다.
1)대상토지의 굴곡 및 지형여건을 고려하여 측정하되 경사도 측정을 위한 단면은 등고선에 직각되게 설정한다.
2)경사도 측정기준점(최저점, 최고점)은 대상 토지내에 설정하는 것을 원칙으로 한다. 다만 인접토지와의 연결부가 급경사이거나 대상토지 내의 기준점 설정이 합리적이지 않을 경우 인근도로의 높이 등을 고려하여 대상 토지 밖에 측정기준점을 설정할 수 있다.
-일반적인 경우: 경사도 d=h/l X 100 (%)
-지형이 구간에 따라 변화되는 경우: 대상토지를 지형구간에 따라 적정구간으로 나누어 각구간의 경사도를 측정한 후 각 구간별 평면거리에 대한 기준평균으로 한다.
-지형이 평면적으로 변화되는 경우: 평면적으로 경사가 일정하지 않는 토지는 지형에 따라 수개의 적정단면을 설정하여 위 2)의 방법에 의하여 각 단면의 경사도를 설정한다. 이 때 산정된 각각의 경사도중 최대경사도를 전체토지의 경사도로 한다.
3. 대체산림자원 조성비 및 복구비를 산정하라
▶부과금액 = 산지전용면적 X 대체산림자원조성비고시단가 X 감면율적용(해당시)
4. 납부고지 및 예정통지에 대하여 설명하라
5. 허가에 대하여 설명하라
▶허가의 효과는 행위에 대한 일반적 금지가 해제되어 신청된 행위의 내용을 할 수 있도록 허용하는 행정작용이다. 허가는 행위의 적법요건이며 허가를 받지 않고 행위를 한 경우 일정한 제재를 받는다. 그러나 허가없이 건축한 건축물이라 하여도 그것자체까지 부정되는 것은 아니다. 사법상 유효한 거래의 대상이 된다. 건축에 있어서 건축허가의 효과는 대물적이므로 대지 또는 그 건축의 목적사업이 양도되면 허가의 효과도 양수인에게 이전한다.
문제1: 다음 부동산의 토지에 대한 개발순서를 설명하라.
부동산의 표시 : 충북 보은군 000면 0000 0000000
충북 0000 내북면 00리 0000
1. 우선 해당토지의 토지이용 계획 확인서와 토지대장을 발급(건축하려는 현장확인)하여 용도지역확인과 특히 임야는 경사도를 확인(평균25도이하)하고 설명하여라.
▶해당토지의 토지이용계획확인서와 토지대장을 발급하여 용도지역 확인과 임야는 경사도 확인.
산23 : 농림지역/ 관리지역(보전산지, 준보전산지), 219(관리지역), 217(관리지역), 216(농림지역)
2. 용도지역의 구분과 지정이 무엇인지 확인(도시, 관리, 농림, 자연환경보전: 도관농자로 외울것)하라.
▶국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 용도지역을 토지의 이용 및 건축물의 용도․건폐율․용적융․높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역이라고 정의하고 있다. 국토전체를 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 구분하고 국가 및 지방정부는 효율적인 이용․관리를 위해 개발․정비 및 보전에 필요한 조취를 취하게 하고 있다.
다른법률에 의한 용도지역 변경을 중앙, 지방도시계획위원회 심의를 받도록 하고 있다. 또한 용도지역․지구․구역의 지정은 일종의 계획제한의 성격이 있고, 원칙적으로 토지의 자유로운 사용을 보장하나 예외적으로 사용 제한의 방식을 취하고 있으므로 공공복리를 위한 재산권에 대한 사회제약으로 보아 별도의 손실보상의 대상은 되지 않는다.
3. 특히 관리지역(보전, 생산, 계획)에 대해 자세히 설명하라.
(특히 계획관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물을 더 자세히 설명하라)
▶도시지역 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농업의 진흥 및 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
-보전관리지역: 건폐율 20% , 용적율 50~80%
-생산관리지역: 건폐율 20% , 용적율 50~80%
-계획관리지역: 건폐율 40% , 용적율 50~100%
4층이하의 건축물에 한한다. 4층이하의 범위안에서 도시계획 조례로 따로 층수를 정한 경우 2층이하 건축물에 한한다.
가. 단독주택
나. 제1종 근린생활시설(휴게, 음식점은 제외)
다. 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 제조업소, 일반음식점, 단란주점 및 안마시술소 제외)
라. 의료시설(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 제외)
마. 교육연구 및 부대시설 등 학교교육원, 도서관에 해당되는 것
바. 운동시설 중 운동장
사. 건축법 시행령 별표 제13호 공장중 제2호 라목(1)(5) 어느하나에 해당되지 않는 것
아. 창고시설
자. 동물 및 식물관련시설
차. 분뇨 및 쓰레기시설
카. 공공용시설
타. 묘지관련시설
4. 인터넷(www.busan.go.kr-자치법규-조례규칙-도시계획-해당시도시계획조례)을 통하여 해당군,시,구의 자치법규에서 도시계획조례를 찾아라. 도시계획조례를 찾은 다음 해당용도지역에서 건폐율, 용적율, 건축할 수 있는 건축물에 대하여 설명하고 용도별 건축물의 종류 21가지를 설명하라.
5. 용도지구나 용도구역이 추가로 지정되어 있으면 해당지역에 따른 제한이 무엇인지 조례에서 추가로 확인하여 설명하라
4~5▶ 1) 단독주택(단독, 다중, 다가구, 공관)
2) 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)
3) 제1종근린생활시설
4) 제2종근린생활시설
5) 문화및집회시설
6) 판매및영업시설
7) 의료시설
8) 교육및연구시설
9) 운동시설
10) 업무시설
11) 숙박시설
12) 위락시설
13) 공장
14) 창고시설
15) 위험물저장처리시설
16) 자동차관련시설
17) 동물및식물관련시설
18) 분뇨및쓰레기처리시설
19) 공공용시설
20) 묘지관련시설
21) 관광휴게시설
건폐율,용적율
․제1종 전용주거지역 50%, 100%
․제2종 전용주거지역 40%, 120%
․제1종 일반주거지역 60%, 150%
․제2종 일반주거지역 60%, 200%
․제3종 일반주거지역 50%, 300%
․준주거지역 60%, 500%
․중심상업지역 80%, 1300%
․일반상업지역 60%, 1000% (방화지구= 건폐율80%)
․근린상업지역 60%, 700%
․유통상업지역 60%, 800%
․전용공업지역 70%, 300%
․일반공업지역 70%, 350%
․준공업지역 70%, 400%
․보전녹지지역 20%, 60%
․생산녹지지역 20%, 80%
․자연녹지지역 20%, 80%
․자연환경보전지역 20%, 60%
6. 개발행위와 그와 관련된 주요법은 20여종을 간단히 설명하라
7. 개발행위와 전용행위의 정의
6~7▶ 상위법규: 국토기본법, 수도권정비계획법, 지역균형개발법 및 지방중소기업육성에관 한 법률, 제주도국제자유도시특별법
관련법규: 농비법, 산지관리법, 산림법, 자연공원법, 문화재보호법, 수도법, 자연환경 보전법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 전원개발특별법, 지적법
하위법률: 도시개발법, 도시 및 주거환경 정비법, 주택법, 개발제한구역 의 지정 및 관리에관한 특별조치법, 도시공원법, 건축법, 주차장법, 유통산업발전 및 체육시설 설치에 관한 법률, 관광진흥법
8. 개발행위 업무흐름도를 아래와 같이 설명하라.
1)산지전용허가 및 농지전용허가
2)형질변경(토목공사, 부지조성)
3)건축물의 건축
4)지목변경
▶산지를 조림 육림 및 토사의 굴취, 채취에 관한 또 그밖의 대통령이 정하는 임산물 생산의 용도외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말함.
신청서 → 접수 → 현지조사확인 → 대체산립자원조성비 및 복구비 산정 → 대체산림자원조성비 납부고지서 및 복구비 예치통지 → 대체산림자원조성비 납부 및 복구비예치 → 허가증작성 → 허가증교부
◎ 농지전용허가
신청서 → 접수 → 확인 → 보완보정 → 송부 → 심사 → 송부 → 허가증교부
(시장,군수) (시도지사) (농림부장관)
농업진흥지역안 농지 2,000㎡ 미만 2,000~20.000㎡ 20,000㎡이상
농업진흥지역밖 농지 6,000㎡ 미만 6,000~60,000㎡ 60,000㎡이상
9. 개발행위허가규모와 기준에 대하여 설명하라
▶도시지역 : 주거지역(10,000㎡ 미만), 상업지역(30,000㎡미만),
자연녹지지역(5,000㎡미만), 생산녹지지역(30,000㎡미만)
공업지역(30,000㎡미만), 보전녹지지역(5,000㎡미만)
허가기준 : 법58조 제3항 규정에 의한 개발행위의 허가기중을 참조(별표1)
10. 연접개발제한에 대하여 설명하라
▶ 개발행위의 허가의 대상인 토지가 2이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대해 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위의 허가의 대상인 토지의 총면적이 당해토지가 걸쳐있는 용도지역중 개발행위 규모를 초과하여서는 안된다.
11. 진입로 사전 반드시확보(멩지주의)하는 방법에 대하여 설명하라
▶
12. 군사보호구역과 문화재보호구역에 대하여 설명하라.
▶ ․ 군사보호구역 : 군사설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 군사시 설보호법 제4조의 규정에 군사시설물 보호와 일반의 안전을 위해 건축 이나 개발행위를 제한하는 구역.
군사분계선 인접지역(군사분계선 남방 25㎞)
․ 군사분계선 인접지역 이외의 지역 : 군사시설 초외곽 경계선으로부터 1㎞이내의 보호구 역을 설정할 수 있음. 이 경우 통제보호구역도 당해 군사시설 경계선으로부터 500㎡를 초과할 수 없음.
군사시설지역 안에서 토지이용제한을 통제보호구역/ 제한보호구역으로 나눈다.
․ 문화재보호구역 : 문화재, 전통사찰, 국보, 보물등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 필요로 하는 지역 (여러가지 행위제한이 이루어짐)
문제2: 일반적인 산지(농지)전용허가의 처리절차(친환경적인 방법과 공익에 반하지 않게)를 설명하라
1. 신청서접수(신청서양식)서류 종류
2. 현장조사 확인 (현장 반드시 꼭대기까지 확인)경사도 측정에 대하여 설명하라.
▶ⓛ 대상토지의 굴곡 및 지형여건을 고려 측정하되, 경사도측정을 위한 단면은 등고선이 직각되게 설정한다.
② 경사도 측정기준점 (최고점/최저점) 대상토지내에 설정을 원칙으로 한다. 다만, 인접 토지와 높이 등을 고려하여 대상밖의 기준점을 설정할 수 있다.
3. 대체산림자원 조성비 및 복구비를 산정하라
조성비 복구비
▶준보전산지 1,581 5.226
보전산지 2,055 6,793
산지전용제한지역 3,165 10,453
부과금액= 산지전용면적 X 대체산립자원조성비(고시단가) X 감면율적용
4. 납부고지 및 예정통지에 대하여 설명하라
▶허가의 효과는 일반행위의 금지가 해지되어 행위내용을 할 수 있도록 허용하는 행위작 용이다.
5. 허가에 대하여 설명하라
▶허가는 행위의 적법요건이며 허가를 받지 않고 한 경우 일정한 제재를 받는다. 그러나 허가없이 건축한 건축물이라 하여도 그것자체까지 부정되는 것은 아니다. 사법상 유효한 거래의 대상이 된다. 건축에 있어 건축허가의 효과는 대물적이므로 대지 또는 건축의 목적사업이 양도되면 허가의 효과도 이전된다.
문제1: 다음 부동산의 토지에 대한 개발순서를 설명하라
부동산의 표시: 충북 보은군 000000000000000
충북 보은군00000000000000000
1. 우선 해당토지의 토지이용 계획확인서와 토지대장을 발급(건축하려는 현장확인)하여 용도지역확인과 특히 임야는 경사도를 확인(평균25도 이하)하고 설명하여라
▶해당토지의 지번에 대한 토지이용계획 확인원 및 건축대장을 발급받아 용도지역 확인
2. 용도지역의 구분과 지정이 무엇인지 확인(도시.관리.농림, 자연환경보전: 도관농자로 외울것)하라
▶토지의 이용및 건축의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역으로 20년주기로 수립하는 국토종합계획을 중심적인 내용을 이루고 있으며 국토전체를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 구분한다. 용도지역의 지점을 일종의 계획제한을 갖는 것으로 원칙적으로 토지의 자유로운 사용을 보장하면서 개별적 혹은 예외적으로 각 지정 목적에 어긋나는 사용을 제한하는 방식을 취하고 있으므로 공공복리를 위한 재산권에 대한 사회적 제약으로 보아 별도의 손실보상의 대상은 되지 않는 것으로 하고 있다.
3. 특히 관리지역(보전,생산,계획)에 대하여 자세히 설명하라(특히 계획관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물을 더 자세히 설명하라)
▶관리지역에 대한 설명과 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농립업의 진흥 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
-보전관리지역: 건폐율 20% / 용적율 50%~80% / 자연환경보전, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전등을 위하여 보전이 필요하나 주변용도지역과 관계 등을 고려할 때 자연환경 보전지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역
-생산관리지역: 건폐율 20% / 용적율 50%~80% / 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변용도지역과 관계등을 고려할때 농림지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역
-계획관리지역: 건폐율 40% / 용적율 50%~100% / 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용개발을 하려는 지역으로 계획적 체계적 관리가 필요한 지역
4. 인터넷(www.busan.go.kr-자치법규-조례규칙-도시계획-해당시도시계획조례)을 통하여 해당군, 시, 구의 자치법규에서 도시계획조례를 찾아라. 도시계획조례를 찾은 다음 해당용도지역에서 건폐율, 용적율, 건축할 수 있는 건축물에 대하여 설명하고 용도별 건축물의 종류 21가지를 설명하라
5. 용도지구나 용도구역이 추가로 지정되어 있으면 해당지역에 따른 제한이 무엇인지 조례에서 추가로 확인하여 설명하라
▶1)단독주택<단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관>
2)공동주택<아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사>
3)제1종근린생활시설<슈퍼마켓과 일용품(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품 등)소매점, 바닥 면적 합계 1000m2이하, 휴게음식점(300m2이하), 이/미용원, 일반목욕 탕, 세탁소, 의원, 침술원, 조산소, 탁구장, 체육도장 500m2미만, 동사무소, 소방서, 우 체국 등 1000m2미만, 마을공회당, 공동구판장 등, 변전소, 양수장, 정미소, 이와 유사 한 것>
4)제2종근린생활시설 <일반음식점, 휴게음식점, 서점, 테니스장, 볼링장, 골프연습장 (500m2미만), 종교집회장, 공연장(300m2미만), 금융업소, 부동산 중개업소, 결혼상담소, 출판사 등, 제조업소, 수리점, 게임제공업소, 문화컨텐츠설비제공업소, 복합유통, 사진관, 표구점, 동물병원, 독서실, 단란주점, 의약품도매업소, 자동차영업소, 안마시술소, 노래연 습장>
5)문화 및 집회시설<종교집회장, 납골당, 공연장, 닙회장(예식장, 공회당 등), 관람장(경마 장, 자동차경기장 등), 전시장(미술관, 과학관 등), 동/식물원>
6)판매 및 영업시설<도매시장, 소매시장, 여객자동차터미널, 화물터미널, 철도역사, 공항시 설, 항만시설, 종합여객시설>
7)의료시설<병원, 장례식장>
8)교육연구 및 복지시설<학교, 교육원, 직업훈련소, 학원, 연구소, 도서관, 아동관련시설(노 인복지시설포함), 청소년수련시설>
9)운동시설
10)업무시설<공공업무시설, 일반업무시설, 금융업소, 신문사 등>
11)숙박시설
12)위락시설<단란주점, 유흥주점, 관광진흥법에 의한 유원시설업, 카지노, 무도장>
13)공장
14)창고시설
15)위험물저장 및 처리시설
16)자동차관련시설
17)동물 및 식물관련시설
18)분뇨 및 쓰레기 처리시설
19)공공용시설<교도소, 군사시설, 발전소, 방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용시설>
20)묘지관련시설
21)관광휴게시설<야외음악당, 극장, 어린이 회관, 관망탑, 휴게소, 공원, 유원지>
6. 개발행위와 그와 관련된 주요법은 20여종을 간단히 설명하라
▶개발행위, 전용행위의 정의 및 개발행위관련 주요법
7. 개발행위와 전용행위의 정의
▶개발행위는 인간에게 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지와 개량물을 결합하여 분양, 임대 또는 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 활동 또는 부동산을 최유효 이용수단을 강구하는 활동이라고 할 수 있으며 여러가지 정의를 부여하고 있으나 Richard B. Periser는 기존 건물을 리노베이션하여 임대하는 것에서부터 나대지를 구입하여 그 토지를 개량하여 판매에 이르기까지 다방면의 사업인 동시에 포괄적인 활동을 의미한다고 한다.<건축또는 공작물의 설치, 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건을 쌓는 행위>
-관련주요법규: 관련법규 검토는 고려대상부지에 어떤 업종의 시설들이 가능한지 가늠해보고 가능하다면 그 시설규모와 배치등을 결정하기 위해 실시한다. 부동산 개발 관련 법규의 검토는 상위법규에서 관련법규, 하위법규순으로 검토해야한다. 왜냐하면 고려하고 있는 개발 대상시설이 관련법규 적합할지라도 상위법규에 저촉되면 그 대상시설은 인/허가가 불가능하기 때문이다. 그러나 2006.6.8부터 시행된 토지이용규제 기본법에 의한 토지이용계획 확인서에는 이런 모든 행위제한 사항들이 기재되어 있기 때문에 훨씬 쉽게 당해 필지의 행위제한 사항과 관련 법규들을 검토할 수 있게 되었다.
<상위법규> : 국토기본법, 수도권정비계획법, 지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률, 제주도 국제자유도시 특별법
<관련법률> : 농지법, 산림법, 산지관리법, 자연공헌법, 문화제보호법, 수도법, 자연환경보전법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 자원개발 특례법, 지적법
<하위법률> : 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주탁법, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법, 도시공원법, 건축법, 주차장법, 유통산업발전법, 체육시설설치 이용에 관한 법률, 관광진흥법
2004년 10월 현재 14개부처 121개 법률에서 324개 용도지역 지구가 지정되어 있고 부동산개발은 3가지종류의 인허가를 받는데 토지개발관련 인허가, 사업승인관련, 건축행위 인허가 등이 있다.
8. 개발행위 업무흐름도를 아래와 같이 설명하라
▶1)산지전용허가 및 농지전용허가
-산지전용허가:
산지를 조림, 육림 및 토사의 굴취, 채취, 그 밖의 대통령령이 정하는 임산물생산의 용도외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말함
신청서 -> 접수(산림청, 임업연구원, 국립수목원, 지방산림관리청, 국유림관리소, 특별시, 광역시, 도, 시, 군, 구의 산지전용허가 담당부서) -> 현지조사 확인 -> 대체산림자원조성비 및 복구비 산정 -> 대체산림자원 조성비, 납부고지서 및 복구비 예치통지 -> 대체산림 자원조성비 납부 및 복구비 예치 -> 허가증 작성 -> 허가증 교부
-농지전용허가:
신청서 -> 접수(농지소재지 관할 농지관리위원회) -> 확인 -> 보완/보정요구 -> 송부(보완, 보정이 완료된 날부터 5일 이내 관할 시, 군) -> 심사 -> 송부(시, 도지사) -> 송부(농림부장관) -> 허가증교부(시, 군 경유)
2)형질변경(토목공사, 부지조성)
3)건축물 건축
4)지목변경
9. 개발행위허가규모와 기준에 대하여 설명하라
▶-국토의 계획및 이용에 관한 법률 제55조(시행령) 및 제56조
-도시지역: 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역: 10000m2 미만
공업지역: 30000m2 미만
보전녹지지역: 5000m2 미만
-관리지역: 30000m2 미만
-농림지역: 30000m2 미만
-자연환경보전지역: 5000m2 미만
*허가의 기준: 법 58조 제3항의 규정에 의한 개발행위의 허가 기준은 별표1을 참조
*인접개발 및 면적 제한을 받지 아니하는 구체적 개발행위에 대해서는 시행령 55조 2항 이하의 규정 참조
10. 연접개발제한에 대하여 설명하라
▶-개발행위허가의 대상인 토지가 그 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만 개발행위 허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장큰 규모/용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다.
11. 진입로 사전 반드시 확보(맹지주의)하는 방법에 대하여 설명하라
▶-맹지가 아닌지를 확인하고 여러가지 요인에 의해 맹지인 토지를 개발할 때에도 인접토지와 협의에 의한 진입로개설의 용의성, 추가매입, 추가비용 등을 충분히 고려해야 한다.
12. 군사보호구역과 문화재보호구역에 대하여 설명하라
▶1)군사보호구역: 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위하여 국방부장관이 군사 시설보호법 제4조의 규정에 의하여 군시설물의 보호와 일반인의 안전을 위하여 건축이 나 개발행위를 제한하는 구역
-종류: 군사분계선 인접지역(군사분계선 남방 25km)
군사분계선 인접지역 이외지역(군사시설 최외곽 경계선으로부터 1km이내에서 보호구 역을 설정할 수 있음. 이 경우 통제보호구역은 당해군사시설 최외곽경꼐선으로부터 500m를 초과할 수 없음)
-군사시설지역에서의 토지 이용제한: 토지 이용제한은 통제 보호구역, 제한 보호구역으 로 나누어 행하고 있으며 제한보호구역에서는 행정청이 관할 부대장과 협의해야 하는 사항과 협의 없이도 가능한 사항이 있다. 자세한 내용은 다음기회에 상설키로 한다.
2)해군기지구역: 군항과 작전기지를 말하며 군항이라함은 해군 주세력의 근거지를 말하며 작전기지라 함은 함대별 작전근거지를 말함.
-종류:
육상구역: 통제보호구역(군사시설의 최외각 경계선 안의 지역) / 제한보호구역(군사시설의 최외곽 경계선 및 이와 바깥쪽으로 연결되는 수역의 해안선으로부터 1km안의 지역으로 함)
수역: 항만의 항계 안의 수역에서 통제보호구역과 제한 보호구역으로 구분
3)군용항공 기지구역: 군용항공기지 법에 의하여 비행안전구역 및 기지 보호구역으로 나누어 지는데 비행안전구역은 항공기의 이착률에 있어서 안전을 위한 구역이다. 기지보호구역은 기지의 안전보호를 위한 구역임
-종류: 비행안전구역: 항공기의 이착륙에 있어서의 안전비행을 위한 구역 / 기지보호구역: 기지의 안전보호를 위한 구역
4)문화재 보호구역: 문화제, 전통사찰, 국보, 보물 등 역사, 문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지역
-국가지정 문화재의 분류
유형문화재: 건조물, 전적, 서적, 회화 등 역사적, 예술적, 학술적 가치가 큰 것.
/ 보물: 유형문화재중 중요한 것을 문화재위원회의 심의를 거쳐 문화재를 보물로 지정할수 있다.
/ 국보: 보물에 해당하는 것 중 그 가치가 크고 유례가 드문것을 국보로 지정할 수 있음.
-무형문화재: 연주, 음악, 무용, 공예, 기술 등 역사적/예술적/학술적 가치가 큰 것
/ 중요 무형문화재: 무형문화재 중 중요한 것을 중요 무형 문화재로 지정할 수 있다.
-기념물: 사지, 고분, 패층, 성지, 궁지 등 특별히 기념이 될만한 시설물 경승지로서 경관적 가치가 큰 것. 동물, 식물, 광물, 지질, 생물학적 생성물 및 특별한 자연현상으로서 역사적, 경관적 가치가 큰 것, 사적명승지, 천연기념물
-민속자료: 의식주, 생업, 신앙, 연중행사 등에 관한 풍속, 관습 등 국민생활 추이를 이해함에 불가결한 것
/ 중요민속자료: 민속자료 중 중요한 것을 중요민속자료로 지정할 수 있다.
-문화재 보호구역에서는 문화재의 보존 및 보호를 위해 여러가지 행위가 제한된다. 이에 관해서는 다음기회에 구체적 설명을 하기로 한다.
13. 사전환경성검토에 대하여 설명하라
문제2. 일반적인 산지(농지)전용허가의 처리절차(자연친화적인 방법과 공익에 반하지 않게)를 설명하라
1. 신청서접수(신청서 양식)서류 종류
▶-토지이용계획 확인원(4), 토지대장 및 임야대장(12), 산지 전용허가 신청서(1), 대체 산 림자원 조성비(1), 분할납부신청서(1), 취득세 및 등록세 신고서(1), 계획 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물[별표20](5)
2. 현장조사 확인(현장 반드시 꼭대기까지 확인)경사도 측정에 대하여 설명하라
▶-경사도 측정은 목측에 의한 방법도 있으나 다음기준에 의하여 전체토지의 경사도를 대 표할 수 있도록 하여야 한다.
1)대상토지의 굴곡 및 지형여건을 고려하여 측정하되 경사도 측정을 위한 단면은 등고선에 직각되게 설정한다.
2)경사도 측정기준점(최저점, 최고점)은 대상 토지내에 설정하는 것을 원칙으로 한다. 다만 인접토지와의 연결부가 급경사이거나 대상토지 내의 기준점 설정이 합리적이지 않을 경우 인근도로의 높이 등을 고려하여 대상 토지 밖에 측정기준점을 설정할 수 있다.
-일반적인 경우: 경사도 d=h/l X 100 (%)
-지형이 구간에 따라 변화되는 경우: 대상토지를 지형구간에 따라 적정구간으로 나누어 각구간의 경사도를 측정한 후 각 구간별 평면거리에 대한 기준평균으로 한다.
-지형이 평면적으로 변화되는 경우: 평면적으로 경사가 일정하지 않는 토지는 지형에 따라 수개의 적정단면을 설정하여 위 2)의 방법에 의하여 각 단면의 경사도를 설정한다. 이 때 산정된 각각의 경사도중 최대경사도를 전체토지의 경사도로 한다.
3. 대체산림자원 조성비 및 복구비를 산정하라
▶부과금액 = 산지전용면적 X 대체산림자원조성비고시단가 X 감면율적용(해당시)
4. 납부고지 및 예정통지에 대하여 설명하라
5. 허가에 대하여 설명하라
▶허가의 효과는 행위에 대한 일반적 금지가 해제되어 신청된 행위의 내용을 할 수 있도록 허용하는 행정작용이다. 허가는 행위의 적법요건이며 허가를 받지 않고 행위를 한 경우 일정한 제재를 받는다. 그러나 허가없이 건축한 건축물이라 하여도 그것자체까지 부정되는 것은 아니다. 사법상 유효한 거래의 대상이 된다. 건축에 있어서 건축허가의 효과는 대물적이므로 대지 또는 그 건축의 목적사업이 양도되면 허가의 효과도 양수인에게 이전한다.
문제1: 다음 부동산의 토지에 대한 개발순서를 설명하라.
부동산의 표시 : 충북 보은군 000면 0000 0000000
충북 0000 내북면 00리 0000
1. 우선 해당토지의 토지이용 계획 확인서와 토지대장을 발급(건축하려는 현장확인)하여 용도지역확인과 특히 임야는 경사도를 확인(평균25도이하)하고 설명하여라.
▶해당토지의 토지이용계획확인서와 토지대장을 발급하여 용도지역 확인과 임야는 경사도 확인.
산23 : 농림지역/ 관리지역(보전산지, 준보전산지), 219(관리지역), 217(관리지역), 216(농림지역)
2. 용도지역의 구분과 지정이 무엇인지 확인(도시, 관리, 농림, 자연환경보전: 도관농자로 외울것)하라.
▶국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 용도지역을 토지의 이용 및 건축물의 용도․건폐율․용적융․높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역이라고 정의하고 있다. 국토전체를 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 구분하고 국가 및 지방정부는 효율적인 이용․관리를 위해 개발․정비 및 보전에 필요한 조취를 취하게 하고 있다.
다른법률에 의한 용도지역 변경을 중앙, 지방도시계획위원회 심의를 받도록 하고 있다. 또한 용도지역․지구․구역의 지정은 일종의 계획제한의 성격이 있고, 원칙적으로 토지의 자유로운 사용을 보장하나 예외적으로 사용 제한의 방식을 취하고 있으므로 공공복리를 위한 재산권에 대한 사회제약으로 보아 별도의 손실보상의 대상은 되지 않는다.
3. 특히 관리지역(보전, 생산, 계획)에 대해 자세히 설명하라.
(특히 계획관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물을 더 자세히 설명하라)
▶도시지역 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농업의 진흥 및 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
-보전관리지역: 건폐율 20% , 용적율 50~80%
-생산관리지역: 건폐율 20% , 용적율 50~80%
-계획관리지역: 건폐율 40% , 용적율 50~100%
4층이하의 건축물에 한한다. 4층이하의 범위안에서 도시계획 조례로 따로 층수를 정한 경우 2층이하 건축물에 한한다.
가. 단독주택
나. 제1종 근린생활시설(휴게, 음식점은 제외)
다. 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 제조업소, 일반음식점, 단란주점 및 안마시술소 제외)
라. 의료시설(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원 제외)
마. 교육연구 및 부대시설 등 학교교육원, 도서관에 해당되는 것
바. 운동시설 중 운동장
사. 건축법 시행령 별표 제13호 공장중 제2호 라목(1)(5) 어느하나에 해당되지 않는 것
아. 창고시설
자. 동물 및 식물관련시설
차. 분뇨 및 쓰레기시설
카. 공공용시설
타. 묘지관련시설
4. 인터넷(www.busan.go.kr-자치법규-조례규칙-도시계획-해당시도시계획조례)을 통하여 해당군,시,구의 자치법규에서 도시계획조례를 찾아라. 도시계획조례를 찾은 다음 해당용도지역에서 건폐율, 용적율, 건축할 수 있는 건축물에 대하여 설명하고 용도별 건축물의 종류 21가지를 설명하라.
5. 용도지구나 용도구역이 추가로 지정되어 있으면 해당지역에 따른 제한이 무엇인지 조례에서 추가로 확인하여 설명하라
4~5▶ 1) 단독주택(단독, 다중, 다가구, 공관)
2) 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)
3) 제1종근린생활시설
4) 제2종근린생활시설
5) 문화및집회시설
6) 판매및영업시설
7) 의료시설
8) 교육및연구시설
9) 운동시설
10) 업무시설
11) 숙박시설
12) 위락시설
13) 공장
14) 창고시설
15) 위험물저장처리시설
16) 자동차관련시설
17) 동물및식물관련시설
18) 분뇨및쓰레기처리시설
19) 공공용시설
20) 묘지관련시설
21) 관광휴게시설
건폐율,용적율
․제1종 전용주거지역 50%, 100%
․제2종 전용주거지역 40%, 120%
․제1종 일반주거지역 60%, 150%
․제2종 일반주거지역 60%, 200%
․제3종 일반주거지역 50%, 300%
․준주거지역 60%, 500%
․중심상업지역 80%, 1300%
․일반상업지역 60%, 1000% (방화지구= 건폐율80%)
․근린상업지역 60%, 700%
․유통상업지역 60%, 800%
․전용공업지역 70%, 300%
․일반공업지역 70%, 350%
․준공업지역 70%, 400%
․보전녹지지역 20%, 60%
․생산녹지지역 20%, 80%
․자연녹지지역 20%, 80%
․자연환경보전지역 20%, 60%
6. 개발행위와 그와 관련된 주요법은 20여종을 간단히 설명하라
7. 개발행위와 전용행위의 정의
6~7▶ 상위법규: 국토기본법, 수도권정비계획법, 지역균형개발법 및 지방중소기업육성에관 한 법률, 제주도국제자유도시특별법
관련법규: 농비법, 산지관리법, 산림법, 자연공원법, 문화재보호법, 수도법, 자연환경 보전법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 전원개발특별법, 지적법
하위법률: 도시개발법, 도시 및 주거환경 정비법, 주택법, 개발제한구역 의 지정 및 관리에관한 특별조치법, 도시공원법, 건축법, 주차장법, 유통산업발전 및 체육시설 설치에 관한 법률, 관광진흥법
8. 개발행위 업무흐름도를 아래와 같이 설명하라.
1)산지전용허가 및 농지전용허가
2)형질변경(토목공사, 부지조성)
3)건축물의 건축
4)지목변경
▶산지를 조림 육림 및 토사의 굴취, 채취에 관한 또 그밖의 대통령이 정하는 임산물 생산의 용도외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말함.
신청서 → 접수 → 현지조사확인 → 대체산립자원조성비 및 복구비 산정 → 대체산림자원조성비 납부고지서 및 복구비 예치통지 → 대체산림자원조성비 납부 및 복구비예치 → 허가증작성 → 허가증교부
◎ 농지전용허가
신청서 → 접수 → 확인 → 보완보정 → 송부 → 심사 → 송부 → 허가증교부
(시장,군수) (시도지사) (농림부장관)
농업진흥지역안 농지 2,000㎡ 미만 2,000~20.000㎡ 20,000㎡이상
농업진흥지역밖 농지 6,000㎡ 미만 6,000~60,000㎡ 60,000㎡이상
9. 개발행위허가규모와 기준에 대하여 설명하라
▶도시지역 : 주거지역(10,000㎡ 미만), 상업지역(30,000㎡미만),
자연녹지지역(5,000㎡미만), 생산녹지지역(30,000㎡미만)
공업지역(30,000㎡미만), 보전녹지지역(5,000㎡미만)
허가기준 : 법58조 제3항 규정에 의한 개발행위의 허가기중을 참조(별표1)
10. 연접개발제한에 대하여 설명하라
▶ 개발행위의 허가의 대상인 토지가 2이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대해 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위의 허가의 대상인 토지의 총면적이 당해토지가 걸쳐있는 용도지역중 개발행위 규모를 초과하여서는 안된다.
11. 진입로 사전 반드시확보(멩지주의)하는 방법에 대하여 설명하라
▶
12. 군사보호구역과 문화재보호구역에 대하여 설명하라.
▶ ․ 군사보호구역 : 군사설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 군사시 설보호법 제4조의 규정에 군사시설물 보호와 일반의 안전을 위해 건축 이나 개발행위를 제한하는 구역.
군사분계선 인접지역(군사분계선 남방 25㎞)
․ 군사분계선 인접지역 이외의 지역 : 군사시설 초외곽 경계선으로부터 1㎞이내의 보호구 역을 설정할 수 있음. 이 경우 통제보호구역도 당해 군사시설 경계선으로부터 500㎡를 초과할 수 없음.
군사시설지역 안에서 토지이용제한을 통제보호구역/ 제한보호구역으로 나눈다.
․ 문화재보호구역 : 문화재, 전통사찰, 국보, 보물등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 필요로 하는 지역 (여러가지 행위제한이 이루어짐)
문제2: 일반적인 산지(농지)전용허가의 처리절차(친환경적인 방법과 공익에 반하지 않게)를 설명하라
1. 신청서접수(신청서양식)서류 종류
2. 현장조사 확인 (현장 반드시 꼭대기까지 확인)경사도 측정에 대하여 설명하라.
▶ⓛ 대상토지의 굴곡 및 지형여건을 고려 측정하되, 경사도측정을 위한 단면은 등고선이 직각되게 설정한다.
② 경사도 측정기준점 (최고점/최저점) 대상토지내에 설정을 원칙으로 한다. 다만, 인접 토지와 높이 등을 고려하여 대상밖의 기준점을 설정할 수 있다.
3. 대체산림자원 조성비 및 복구비를 산정하라
조성비 복구비
▶준보전산지 1,581 5.226
보전산지 2,055 6,793
산지전용제한지역 3,165 10,453
부과금액= 산지전용면적 X 대체산립자원조성비(고시단가) X 감면율적용
4. 납부고지 및 예정통지에 대하여 설명하라
▶허가의 효과는 일반행위의 금지가 해지되어 행위내용을 할 수 있도록 허용하는 행위작 용이다.
5. 허가에 대하여 설명하라
▶허가는 행위의 적법요건이며 허가를 받지 않고 한 경우 일정한 제재를 받는다. 그러나 허가없이 건축한 건축물이라 하여도 그것자체까지 부정되는 것은 아니다. 사법상 유효한 거래의 대상이 된다. 건축에 있어 건축허가의 효과는 대물적이므로 대지 또는 건축의 목적사업이 양도되면 허가의 효과도 이전된다.
문제1: 다음 부동산의 토지에 대한 개발순서를 설명하라
부동산의 표시: 충북 보은군 000000000000000
충북 보은군00000000000000000
1. 우선 해당토지의 토지이용 계획확인서와 토지대장을 발급(건축하려는 현장확인)하여 용도지역확인과 특히 임야는 경사도를 확인(평균25도 이하)하고 설명하여라
▶해당토지의 지번에 대한 토지이용계획 확인원 및 건축대장을 발급받아 용도지역 확인
2. 용도지역의 구분과 지정이 무엇인지 확인(도시.관리.농림, 자연환경보전: 도관농자로 외울것)하라
▶토지의 이용및 건축의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역으로 20년주기로 수립하는 국토종합계획을 중심적인 내용을 이루고 있으며 국토전체를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 구분한다. 용도지역의 지점을 일종의 계획제한을 갖는 것으로 원칙적으로 토지의 자유로운 사용을 보장하면서 개별적 혹은 예외적으로 각 지정 목적에 어긋나는 사용을 제한하는 방식을 취하고 있으므로 공공복리를 위한 재산권에 대한 사회적 제약으로 보아 별도의 손실보상의 대상은 되지 않는 것으로 하고 있다.
3. 특히 관리지역(보전,생산,계획)에 대하여 자세히 설명하라(특히 계획관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물을 더 자세히 설명하라)
▶관리지역에 대한 설명과 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농립업의 진흥 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
-보전관리지역: 건폐율 20% / 용적율 50%~80% / 자연환경보전, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전등을 위하여 보전이 필요하나 주변용도지역과 관계 등을 고려할 때 자연환경 보전지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역
-생산관리지역: 건폐율 20% / 용적율 50%~80% / 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변용도지역과 관계등을 고려할때 농림지역으로 지정하여 관리가 곤란한 지역
-계획관리지역: 건폐율 40% / 용적율 50%~100% / 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용개발을 하려는 지역으로 계획적 체계적 관리가 필요한 지역
4. 인터넷(www.busan.go.kr-자치법규-조례규칙-도시계획-해당시도시계획조례)을 통하여 해당군, 시, 구의 자치법규에서 도시계획조례를 찾아라. 도시계획조례를 찾은 다음 해당용도지역에서 건폐율, 용적율, 건축할 수 있는 건축물에 대하여 설명하고 용도별 건축물의 종류 21가지를 설명하라
5. 용도지구나 용도구역이 추가로 지정되어 있으면 해당지역에 따른 제한이 무엇인지 조례에서 추가로 확인하여 설명하라
▶1)단독주택<단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관>
2)공동주택<아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사>
3)제1종근린생활시설<슈퍼마켓과 일용품(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품 등)소매점, 바닥 면적 합계 1000m2이하, 휴게음식점(300m2이하), 이/미용원, 일반목욕 탕, 세탁소, 의원, 침술원, 조산소, 탁구장, 체육도장 500m2미만, 동사무소, 소방서, 우 체국 등 1000m2미만, 마을공회당, 공동구판장 등, 변전소, 양수장, 정미소, 이와 유사 한 것>
4)제2종근린생활시설 <일반음식점, 휴게음식점, 서점, 테니스장, 볼링장, 골프연습장 (500m2미만), 종교집회장, 공연장(300m2미만), 금융업소, 부동산 중개업소, 결혼상담소, 출판사 등, 제조업소, 수리점, 게임제공업소, 문화컨텐츠설비제공업소, 복합유통, 사진관, 표구점, 동물병원, 독서실, 단란주점, 의약품도매업소, 자동차영업소, 안마시술소, 노래연 습장>
5)문화 및 집회시설<종교집회장, 납골당, 공연장, 닙회장(예식장, 공회당 등), 관람장(경마 장, 자동차경기장 등), 전시장(미술관, 과학관 등), 동/식물원>
6)판매 및 영업시설<도매시장, 소매시장, 여객자동차터미널, 화물터미널, 철도역사, 공항시 설, 항만시설, 종합여객시설>
7)의료시설<병원, 장례식장>
8)교육연구 및 복지시설<학교, 교육원, 직업훈련소, 학원, 연구소, 도서관, 아동관련시설(노 인복지시설포함), 청소년수련시설>
9)운동시설
10)업무시설<공공업무시설, 일반업무시설, 금융업소, 신문사 등>
11)숙박시설
12)위락시설<단란주점, 유흥주점, 관광진흥법에 의한 유원시설업, 카지노, 무도장>
13)공장
14)창고시설
15)위험물저장 및 처리시설
16)자동차관련시설
17)동물 및 식물관련시설
18)분뇨 및 쓰레기 처리시설
19)공공용시설<교도소, 군사시설, 발전소, 방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용시설>
20)묘지관련시설
21)관광휴게시설<야외음악당, 극장, 어린이 회관, 관망탑, 휴게소, 공원, 유원지>
6. 개발행위와 그와 관련된 주요법은 20여종을 간단히 설명하라
▶개발행위, 전용행위의 정의 및 개발행위관련 주요법
7. 개발행위와 전용행위의 정의
▶개발행위는 인간에게 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지와 개량물을 결합하여 분양, 임대 또는 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 활동 또는 부동산을 최유효 이용수단을 강구하는 활동이라고 할 수 있으며 여러가지 정의를 부여하고 있으나 Richard B. Periser는 기존 건물을 리노베이션하여 임대하는 것에서부터 나대지를 구입하여 그 토지를 개량하여 판매에 이르기까지 다방면의 사업인 동시에 포괄적인 활동을 의미한다고 한다.<건축또는 공작물의 설치, 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건을 쌓는 행위>
-관련주요법규: 관련법규 검토는 고려대상부지에 어떤 업종의 시설들이 가능한지 가늠해보고 가능하다면 그 시설규모와 배치등을 결정하기 위해 실시한다. 부동산 개발 관련 법규의 검토는 상위법규에서 관련법규, 하위법규순으로 검토해야한다. 왜냐하면 고려하고 있는 개발 대상시설이 관련법규 적합할지라도 상위법규에 저촉되면 그 대상시설은 인/허가가 불가능하기 때문이다. 그러나 2006.6.8부터 시행된 토지이용규제 기본법에 의한 토지이용계획 확인서에는 이런 모든 행위제한 사항들이 기재되어 있기 때문에 훨씬 쉽게 당해 필지의 행위제한 사항과 관련 법규들을 검토할 수 있게 되었다.
<상위법규> : 국토기본법, 수도권정비계획법, 지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률, 제주도 국제자유도시 특별법
<관련법률> : 농지법, 산림법, 산지관리법, 자연공헌법, 문화제보호법, 수도법, 자연환경보전법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 자원개발 특례법, 지적법
<하위법률> : 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주탁법, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법, 도시공원법, 건축법, 주차장법, 유통산업발전법, 체육시설설치 이용에 관한 법률, 관광진흥법
2004년 10월 현재 14개부처 121개 법률에서 324개 용도지역 지구가 지정되어 있고 부동산개발은 3가지종류의 인허가를 받는데 토지개발관련 인허가, 사업승인관련, 건축행위 인허가 등이 있다.
8. 개발행위 업무흐름도를 아래와 같이 설명하라
▶1)산지전용허가 및 농지전용허가
-산지전용허가:
산지를 조림, 육림 및 토사의 굴취, 채취, 그 밖의 대통령령이 정하는 임산물생산의 용도외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말함
신청서 -> 접수(산림청, 임업연구원, 국립수목원, 지방산림관리청, 국유림관리소, 특별시, 광역시, 도, 시, 군, 구의 산지전용허가 담당부서) -> 현지조사 확인 -> 대체산림자원조성비 및 복구비 산정 -> 대체산림자원 조성비, 납부고지서 및 복구비 예치통지 -> 대체산림 자원조성비 납부 및 복구비 예치 -> 허가증 작성 -> 허가증 교부
-농지전용허가:
신청서 -> 접수(농지소재지 관할 농지관리위원회) -> 확인 -> 보완/보정요구 -> 송부(보완, 보정이 완료된 날부터 5일 이내 관할 시, 군) -> 심사 -> 송부(시, 도지사) -> 송부(농림부장관) -> 허가증교부(시, 군 경유)
2)형질변경(토목공사, 부지조성)
3)건축물 건축
4)지목변경
9. 개발행위허가규모와 기준에 대하여 설명하라
▶-국토의 계획및 이용에 관한 법률 제55조(시행령) 및 제56조
-도시지역: 주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역: 10000m2 미만
공업지역: 30000m2 미만
보전녹지지역: 5000m2 미만
-관리지역: 30000m2 미만
-농림지역: 30000m2 미만
-자연환경보전지역: 5000m2 미만
*허가의 기준: 법 58조 제3항의 규정에 의한 개발행위의 허가 기준은 별표1을 참조
*인접개발 및 면적 제한을 받지 아니하는 구체적 개발행위에 대해서는 시행령 55조 2항 이하의 규정 참조
10. 연접개발제한에 대하여 설명하라
▶-개발행위허가의 대상인 토지가 그 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만 개발행위 허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장큰 규모/용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다.
11. 진입로 사전 반드시 확보(맹지주의)하는 방법에 대하여 설명하라
▶-맹지가 아닌지를 확인하고 여러가지 요인에 의해 맹지인 토지를 개발할 때에도 인접토지와 협의에 의한 진입로개설의 용의성, 추가매입, 추가비용 등을 충분히 고려해야 한다.
12. 군사보호구역과 문화재보호구역에 대하여 설명하라
▶1)군사보호구역: 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위하여 국방부장관이 군사 시설보호법 제4조의 규정에 의하여 군시설물의 보호와 일반인의 안전을 위하여 건축이 나 개발행위를 제한하는 구역
-종류: 군사분계선 인접지역(군사분계선 남방 25km)
군사분계선 인접지역 이외지역(군사시설 최외곽 경계선으로부터 1km이내에서 보호구 역을 설정할 수 있음. 이 경우 통제보호구역은 당해군사시설 최외곽경꼐선으로부터 500m를 초과할 수 없음)
-군사시설지역에서의 토지 이용제한: 토지 이용제한은 통제 보호구역, 제한 보호구역으 로 나누어 행하고 있으며 제한보호구역에서는 행정청이 관할 부대장과 협의해야 하는 사항과 협의 없이도 가능한 사항이 있다. 자세한 내용은 다음기회에 상설키로 한다.
2)해군기지구역: 군항과 작전기지를 말하며 군항이라함은 해군 주세력의 근거지를 말하며 작전기지라 함은 함대별 작전근거지를 말함.
-종류:
육상구역: 통제보호구역(군사시설의 최외각 경계선 안의 지역) / 제한보호구역(군사시설의 최외곽 경계선 및 이와 바깥쪽으로 연결되는 수역의 해안선으로부터 1km안의 지역으로 함)
수역: 항만의 항계 안의 수역에서 통제보호구역과 제한 보호구역으로 구분
3)군용항공 기지구역: 군용항공기지 법에 의하여 비행안전구역 및 기지 보호구역으로 나누어 지는데 비행안전구역은 항공기의 이착률에 있어서 안전을 위한 구역이다. 기지보호구역은 기지의 안전보호를 위한 구역임
-종류: 비행안전구역: 항공기의 이착륙에 있어서의 안전비행을 위한 구역 / 기지보호구역: 기지의 안전보호를 위한 구역
4)문화재 보호구역: 문화제, 전통사찰, 국보, 보물 등 역사, 문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지역
-국가지정 문화재의 분류
유형문화재: 건조물, 전적, 서적, 회화 등 역사적, 예술적, 학술적 가치가 큰 것.
/ 보물: 유형문화재중 중요한 것을 문화재위원회의 심의를 거쳐 문화재를 보물로 지정할수 있다.
/ 국보: 보물에 해당하는 것 중 그 가치가 크고 유례가 드문것을 국보로 지정할 수 있음.
-무형문화재: 연주, 음악, 무용, 공예, 기술 등 역사적/예술적/학술적 가치가 큰 것
/ 중요 무형문화재: 무형문화재 중 중요한 것을 중요 무형 문화재로 지정할 수 있다.
-기념물: 사지, 고분, 패층, 성지, 궁지 등 특별히 기념이 될만한 시설물 경승지로서 경관적 가치가 큰 것. 동물, 식물, 광물, 지질, 생물학적 생성물 및 특별한 자연현상으로서 역사적, 경관적 가치가 큰 것, 사적명승지, 천연기념물
-민속자료: 의식주, 생업, 신앙, 연중행사 등에 관한 풍속, 관습 등 국민생활 추이를 이해함에 불가결한 것
/ 중요민속자료: 민속자료 중 중요한 것을 중요민속자료로 지정할 수 있다.
-문화재 보호구역에서는 문화재의 보존 및 보호를 위해 여러가지 행위가 제한된다. 이에 관해서는 다음기회에 구체적 설명을 하기로 한다.
13. 사전환경성검토에 대하여 설명하라
문제2. 일반적인 산지(농지)전용허가의 처리절차(자연친화적인 방법과 공익에 반하지 않게)를 설명하라
1. 신청서접수(신청서 양식)서류 종류
▶-토지이용계획 확인원(4), 토지대장 및 임야대장(12), 산지 전용허가 신청서(1), 대체 산 림자원 조성비(1), 분할납부신청서(1), 취득세 및 등록세 신고서(1), 계획 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물[별표20](5)
2. 현장조사 확인(현장 반드시 꼭대기까지 확인)경사도 측정에 대하여 설명하라
▶-경사도 측정은 목측에 의한 방법도 있으나 다음기준에 의하여 전체토지의 경사도를 대 표할 수 있도록 하여야 한다.
1)대상토지의 굴곡 및 지형여건을 고려하여 측정하되 경사도 측정을 위한 단면은 등고선에 직각되게 설정한다.
2)경사도 측정기준점(최저점, 최고점)은 대상 토지내에 설정하는 것을 원칙으로 한다. 다만 인접토지와의 연결부가 급경사이거나 대상토지 내의 기준점 설정이 합리적이지 않을 경우 인근도로의 높이 등을 고려하여 대상 토지 밖에 측정기준점을 설정할 수 있다.
-일반적인 경우: 경사도 d=h/l X 100 (%)
-지형이 구간에 따라 변화되는 경우: 대상토지를 지형구간에 따라 적정구간으로 나누어 각구간의 경사도를 측정한 후 각 구간별 평면거리에 대한 기준평균으로 한다.
-지형이 평면적으로 변화되는 경우: 평면적으로 경사가 일정하지 않는 토지는 지형에 따라 수개의 적정단면을 설정하여 위 2)의 방법에 의하여 각 단면의 경사도를 설정한다. 이 때 산정된 각각의 경사도중 최대경사도를 전체토지의 경사도로 한다.
3. 대체산림자원 조성비 및 복구비를 산정하라
▶부과금액 = 산지전용면적 X 대체산림자원조성비고시단가 X 감면율적용(해당시)
4. 납부고지 및 예정통지에 대하여 설명하라
5. 허가에 대하여 설명하라
▶허가의 효과는 행위에 대한 일반적 금지가 해제되어 신청된 행위의 내용을 할 수 있도록 허용하는 행정작용이다. 허가는 행위의 적법요건이며 허가를 받지 않고 행위를 한 경우 일정한 제재를 받는다. 그러나 허가없이 건축한 건축물이라 하여도 그것자체까지 부정되는 것은 아니다. 사법상 유효한 거래의 대상이 된다. 건축에 있어서 건축허가의 효과는 대물적이므로 대지 또는 그 건축의 목적사업이 양도되면 허가의 효과도 양수인에게 이전한다.
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