[스크랩] 부동산 경매 권리분석을 해보자

법원경매정보 등 무료 사이트 활용, 가장 손쉬워

부동산 경매에 대한 관심이 생겼다면, 이제 투자대상인 부동산 경매를 찾고, 권리분석하는 방법을 살펴보자. 부동산 경매를 찾고 권리분석할 수 있는 방법은 ▲대법원의 법원경매정보(www.courtauc tion.go.kr/) 등 인터넷 상의 부동산 경매 사이트를 활용하는 방법 ▲변호사, 법무사 또는 공인중개사의 도움을 받는 방법 등이 있다.

이명박 정부의 부동산 정책에 대한 기대감으로 부동산의 강세가 예상된다. 이미 강북지역, 한반도대운하 주변, 버블세븐 지역의 고가아파트의 가격이 오르고 있다.

일반인이 가장 손쉽게 부동산 경매를 찾고 권리분석하는 방법은 인터넷 상의 부동산 경매 사이트를 활용하는 방법이다. 인터넷 상 부동산 경매 사이트 중 무료로 운영되고 있는 곳은 대법원의 법원경매정보, 온옥션 등이 있다. 유료로 운영되고 있는 곳은 경매공매가이드, 굿옥션, 부동산채널, 스피드옥션, 인포케어, 지지옥션, 케이아이옥션, 규옥션, 태인, 플러스경매 등이다.

대법원이 운영하는 ‘법원경매정보’를 활용하는 경우에는 부동산 경매를 검색하는 데 비용이 들지 않지만, 권리분석을 자신이 해야 하는 부담이 있다. 반면, 다른 부동산 경매 사이트를 활용하여 부동산 경매를 찾는 경우에는 각 사이트를 운영하는 회사에 이용요금을 납입해야 하지만, 해당 사이트에는 부동산 경매에 관한 권리분석이 어느 정도 이루어져 있으므로 권리분석에 대한 위험부담을 상당히 피할 수 있다.

다른 방법으로는 변호사와 법무사 또는 공인중개사의 도움을 받는 것이다. 경매절차를 거쳐 부동산을 매수하고 싶은 투자자라면 누군가의 도움 없이 부동산 경매 절차에 참여하는 것에 불안함을 느낄 수 있다. 그런 경우에는 부동산 경매 절차에 대한 일반적인 상담, 권리분석, 매수신청대리 등의 업무를 행하는 변호사, 법무사, 또는 공인중개사의 도움을 받을 수도 있다. 우선 변호사의 도움을 받아 부동산 경매의 검색부터 권리분석, 매수 신청 등을 할 수 있다. 변호사를 통해 부동산 경매를 매수하는 경우 법률적인 위험에 대한 좀 더 정확한 분석내용을 들을 수 있고, 법률적인 분쟁이 발생할 경우 소송업무를 함께 의뢰할 수 있다는 장점이 있다.

한편, 부동산 경매 업무를 하는 법무사 또는 공인중개사의 도움을 받아 부동산 경매를 찾고 권리분석하는 데 도움을 받을 수도 있다. 공인중개사의 도움을 받는 경우 지급할 수수료는 상담 및 권리분석 50만 원 이하, 매수신청대리 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하의 범위 안에서 당사자들이 협의하여 결정한다.

부동산 경매의 수익성 분석 현재 부동산 경매 시장에서 이목이 집중되고 있는 곳은 강북지역의 뉴타운지역, 재개발·재건축사업구역이다. 뉴타운지역 내에 있는 부동산을 경락받는 경우 아파트분양권을 얻기 때문이다. 하지만 여기에는 분명히 함정이 있다. 경쟁자가 몰리다 보면, 수익을 낼 수 없을 만큼 높은 금액에 입찰하는 경우가 생긴다. 이러한 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매 대상 부동산의 현재 및 미래가치를 분석하고, 투입비용을 산출함으로써 그 수익률을 정확하게 분석해야 한다. 이런 과정이 선행되어야 투자를 통해 수익을 올릴 수 있다.

입찰할 때 필요한 서류와 봉투. 입찰 봉투에 기일입찰표와 매수신청보증 봉투를 넣어서 입찰한다. 기일입찰표에는 입찰기일과 입찰가격, 본인의 신상명세를 쓴다. 매수신청보증 봉투는 입찰보증금을 넣는 봉투로 사건번호와 이름을 쓰고 보증금을 넣는다.

인터넷 등에서 관심이 가는 부동산 경매를 발견했다면, 다음 단계로 해야 할 일은 부동산 경매의 경제적 가치를 분석하는 것이다. 부동산 경매의 경제적 가치를 분석하기 위해서는 먼저 감정평가서를 살펴보아야 한다. 그 다음에는 등기부등본, 토지대장, 임야대장, 개별공시지가확인원, 토지이용계획확인원 등의 자료를 분석하고, 현장 답사로 시세를 조사하고, 실거래가를 확인함으로써 부동산 경매의 현재 및 장래의 경제적 가치를 분석할 필요가 있다.

예를 들어 주택재개발사업 구역 내에 있는 부동산은 추진위원회 승인, 구역지정, 조합설립 인가, 사업시행 인가 및 관리처분계획 인가 시에 가격이 급격히 오르는 경향이 있다. 부동산 경매에 대한 감정평가를 실시할 때는 주택재개발에 관한 움직임이 없었는데, 매각기일 직전에 추진위원회 승인 또는 구역지정이 된 경우에는 감정평가금액은 그 이후에 상승한 시가를 반영하지 못한다. 다른 사람들이 오직 감정평가서를 가지고 부동산 경매의 가치를 분석하고 있는 동안, 발 빠른 투자자들은 토지이용계획확인원 등의 자료를 확인하고, 현장답사를 거쳐 매각기일 직전에 추진위원회 승인 또는 구역지정이 되었다는 사실을 알게 된다면, 이러한 투자자들은 다른 사람들보다 부동산 경매의 현재 및 장래 가치를 높이 평가한다.

부동산 경매 수익률 계산 경매투자자는 입찰에 참여하기 전에 부동산 경매의 수익률을 계산해야 한다. 일반적으로 투자수익은 처분금액에서 취득·보유·처분 관련 총비용을 공제한 금액이다. 즉 부동산 경매의 취득 관련 비용(매입가격 및 부대비용)을 계산한 다음 그 부동산의 보유 관련 비용, 부동산의 처분금액 및 처분에 따른 비용을 정확하게 계산해야 수익률을 정확히 산출해낼 수 있다. 수익률을 계산할 때 중요한 것은 세금을 계산하는 것이다. 취득한 부동산을 1년 이내에 팔면 양도소득세는 양도차익의 50%이고, 2년 이내에 매각하면 양도차익의 40%인 반면, 2년이 경과하면 양도차익에 따라 세율이 9~36%로 줄어들기 때문에 수익성이 좋아진다. 따라서 최소 2년 이상 장기 투자하는 것이 수익성을 높이는 방법이다.

김태석<법무법인 국민 변호사>

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출처 : 부동산경매 스쿨

글쓴이 : 김응배전문가 원글보기

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