권리분석-2

권리분석-2

 

Ⅰ. 등기부상 권리 중 인수되는 권리

말소기준권리보다 먼저 등기된 가처분ㆍ지상권ㆍ지역권ㆍ소유권이전청구권가등기 등 최선순위 가처분 및 소유권이전청구권가등기 등재시 대부분 공매진행 하지 않고 있다.

 

1. 예고등기

 

실무에서는 등기원인 자체가 무효 및 취소가 될 수 있는 예고등기가 등재된 물건은 대부분 공매 진행하지 않고 있다.

 

2. 배분요구를 하지 않은 최선순위 전세권

 

※ 배분요구 한 최선순위 전세권도 배분절차에서 보증금전액을 배분 받지 못하고 부족분이 발생 했을 시 잔존 보증금에 대해서는 매수자가 낙찰금액 외 추가로 부담해야 한다.

 

<사 례>

지상권 >압류 >근저당 >전세권 순으로 등재 시 지상권 말소불가

 

가처분 >압류 >임차권 >가압류 순으로 등재 시 가처분 말소불가

⇒ 말소기준권리(압류) 보다 먼저 등기되었으므로 말소 불가

 

3. 기타 인수되는 권리

 

1) 배분요구 하지 않은 대항력(전입일자가 선순위 권리 등기일자 보다 빠른 경우)있는 임차인

 

2) 대항력 있는 임차인으로 배분요구 하였으나 임차보증금 일부만 배분 받은 경우 잔존 보증금

 

3) 법정지상권, 분묘기지권, 유치권

<사 례>

임차인(대항력 있으나 배분요구 하지 않음) > 압류 > 가압류 순

- 등기부상 권리는 전부 말소되나 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수자(낙찰자)에게 인수된다.

 

임차인 A(대항력 있으며 배분요구함)>근저당>임차인 A(확정일자) > 압류 순

- 임차인의 확정일자가 근저당보다 늦고 전입일은 근저당보다 빠른 경우, 임차보증금 전액 배분 시에는 문제 없으나 임차인이 보증금 중 일부만 배분 받는다면 잔존보증금은 매수자에게 인수된다.

 

Ⅱ. 단계별 권리분석 방법

 

1. 우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열한다.

 

2. 시간순이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서이다.

 

3. 실질적인 순번대로 재배열하여 말소기준이 되는 권리를 찾는다.

 

4. 말소기준이 되는 최선순위 권리를 찾는다.

 

※ 말소기준권리란 - 공매결과 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있는데, 이것을 정하는 기준이 되는 권리가 말소기준권리이며 등기부등본상 갑구, 을구 통틀어서 등기 접수순서대로 나열해서 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 등의 권리들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 된다. 이 말소기준권리를 포함해서 그 이후에 등기된 것은 대부분 말소되고, 기준권리보다 먼저 등기된 권리는 낙찰자가 인수하게 된다.

 

5. 인수할 권리가 있는지 찾아본다.

 

6. 말소기준권리 보다 늦으면 대부분의 권리는 말소된다.

 

 

 

7. 선순위(인수되는 권리)

지상권, 지역권, 배분요구하지 않은 전세권, 가처분, 가등기, 예고등기

법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 배분요구 하지 않은 선순위의 대항력 있는 임차인 등

8. 후순위(말소되는 권리)

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 말소기준보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 환매등기, 가등기, 가처분

 

 

Ⅲ. 권리분석 결과

 

1. 예고등기 있는 경우는 가능한 경매에 불응하는 것이 좋다.

 

2. 인수하게 될 지상권, 지역권이 있는 경우에는 목적부동산 사용에 제한을 받거나 말소까지는 처분에 어려움이 있으므로 불응하는 것이 좋다.

 

3. 인수하게 될 가등기, 가처분, 환매등기가 있는 경우에는 목적부동산의 소유권을 상실 할 염려가 크므로 입찰에 참여치 않는 것이 바람직하다.

 

※ 후순위 가처분의 경우에도 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에는 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기(말소기준권리) 이후에 이루어진 때에도 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는다. 따라서 이러한 가처분의 경우에는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용을 확인 후 입찰하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

Ⅳ. 주택임대차보호법 적용범위

주거용 건물, 주거용·비주거용의 겸용 건물, 예컨대 점포가 딸린 방을 임차한 경우 그 전체가 동법의 보호를 받게 된다.

그러나 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하고 있어 임차의 주된 목적이 비주거용으로 판단되면 보호법의 적용 대상이 되지 아니하며 순수한 영업용 건물, 비주거용 건물은 제외된다.

건물의 사실상 용도에 따라 판단하며 건축물관리대장이나 건물등기부에 건물이 창고나 점포 등으로 기재되어 있다 하더라도 사실상 사람의 주거를 목적으로 사용하고 있다면 주거용 건물이라고 보아야 하며 옥탑이라도 주거용으로 개조했고 실제 살고 있다면 주택임대차 보호법 적용을 받을 수 있다.

 

1. 전입세대 확인 방법

 

1) 조사장소 : 해당물건 소재지 읍·면·동사무소

 

2) 지참서류 : 온비드 입찰목록이나 신문 공매공고문, 신분증

 

3) 조사가능 내용 : 세대별 주민등록색인부에 등재된 사람의 전입일과 세대주 열람

(근거법령 : 주민등록법 시행규칙 제12조)

 

※감정평가서상 임대차현황, 인터넷공매사이트인 온비드(wwww.onbid.co.kr) 개별입찰 물건정보화면을 통해 권리신고 및 배분 요구한 임대차 내역을 참고하여 입찰자 본인 책임하에 전입세대 확인 및 현장조사를 하여야 한다.

 

2. 임대차 권리핵심 3가지

 

1) 대항력

 

임차인이 임차주택의 인도(점유)와 주민등록까지 마치면 다음날부터 당해 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 제3자에 대하여 대항력을 갖는다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 임차인의 대항력이라고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 임차인이 새로운 소유자에 대하여 집을 비워줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다만, 대항요건(주택인도, 전입신고)을 갖추기 전에 등기부상 선순위권리(근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정, 담보가등기 등)가 등기되어 있었다면 당해주택이 경·공매로 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다.

 

주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(점유/거주)와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”고 규정하고 있다. 등기부에 전세권을 등기한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하

기 위한 조치이다. 대항력 있는 선순위 임차인이 배분요구 하지 않았거나, 또는 배분요구 했으나 임차보증금에 대하여 전액 배분 받지 못하였을 경우에는 낙찰자가 임차인의 잔존 보증금을 부담해야 한다.

※ 대항력 유지를 위한 조건

- 임차기간 중 점유를 이탈하거나(이사) 전거(주민등록 퇴거)시에는 임차인이 대항요건을 상실하고, 공시방법이 없어지게 되어 제3자가 대항력 있는 임차인의 존재를 알 수 없게 되므로 이런 경우에는 그 대항력도 상실하게 된다. 실무상 임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 점유와 주민등록이 낙찰자의 잔대금 납부시까지 유지되어야 한다.

 

- 단, 가족이 임차주택에 거주하고 임차인만 전출(이사)한 경우에는 대항력이 유지된다.

 

☞ 대항력 있는 선순위 임차인

- 주민등록(인도포함)을 마친 익일 오전 0시를 기준으로 그 이전에 당해 물건상에 선순위권리(압류, 근저당권, 저당권, 가압류, 경매개시결정, 담보가등기 등)가 없을 때

 

⇒ 배분순위 판단 기준

 

구분(우선순위 기준)

1.압류(세금 법정기일) 2.근저당권,저당권,가압류,담보가등기(설정등기 일자)

3.임차인 : 인도, 주민등록, 확정일자를 갖춘 최종시점

(단, 주민등록의 경우 신고 익일 오전 0시)

※ 임차권등기명령 제도

- 임차 계약기간 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 전세권 설정등기와는 달리 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 공경매 진행시 기존 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 주거를 이전 할 수 있는 기회를 부여하기 위한 제도이다.

- 임차 계약기간 종료 이후 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 이전하게 되면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되고 임차보증금 반환 받는 것이 어려울 수 있는 주택임대차 제도의 문제점을 해소하기 위해 도입한 제도이다.

 

2) 확정일자

 

가) 임차인이 그 등기가 없는 경우에도 임차계약서에 확정일자를 부여 받으면 담보물권자와 유사한 지위를 갖게 되어 등기한 것과 같은 순위보전의 효력이 생기게 된다. 이는 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖춘 상태에서 임차계약서에 확정일자를 부여 받으면 전세권과 같은 효력이 생겨 확정일자

이후의 후순위 권리자(근저당, 가압류등) 보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리가 발생한다.

 

나) 주택임대차보호법에서는 세가지(인도, 주민등록, 확정일자)를 갖춘 최종시점과 조세채권의 법정기일 또는 담보물권 설정등기일을 비교하여 우선순위(배분순위)를 결정한다.

 

다) 대항력과 우선변제권 권리를 겸유하고 있는 경우 공매절차에서 임차보증금 전액을 배분 받지 못하면 매수자에게 대항력을 주장하여 나머지 보증금 전액 수령시까지 점유상태를 유지 할 수 있다.

 

3) 소액임차인의 최우선변제권

 

가) 주택임대차보호법은 임차인 중 소액임차인의 보호를 위하여 일정금액 이하의 소액임차인에 대하여는 매각시 다른 채권자보다 최우선하여 일정금액의 보증금을 변제해줌으로써 소액임차인을 보호하고 있다. 다만, 최우선변제되는 소액 임차보증금은 주택가액(매각금액)의 1/2을 넘지 못한다.

 

나) 임차권등기 이후의 해당 주택의(임차 목적물의 대상이 중복된 경우) 임차인은 소액임차인 우선변제권이 인정 되지 않으며 확정일자의 순위에 따라 배분 받는다.

 

다) 담보물권이 설정된 건물의 경우 담보물권자와의 상대적 관계에서 소액임차인 보호대상 금액은 담보물권 설정일자 당시의 법률규정을 적용하며, 다른 채권자와의 관계에서는 현행 법률규정을 적용하여 최우선변제금액이 결정된다.

 

[소액임차인의 기준 및 최우선 변제액]

 

시 행 일 자

서울 및 광역시

기 타 지 역

84.01.01 ~ 87.11.30

300만원 이하

200만원 이하

87.12.01 ~ 90.02.18

500만원 이하

400만원 이하

90.02.19 ~ 95.10.18

2000만원 이하

임차인 중 700만원

1500만원 이하

임차인 중 500만원

95.10.19 ~ 01.09.14

3000만원 이하

임차인 중 1200만원

2000만원 이하

임차인 중 800만원

2001.09.15 ~ 현재

수도권중 과밀억제권역

광역시(군지역,인천광역시지역제외)

그밖의 지역

4000만원 이하

임차인 중 1600만원

3500만원 이하

임차인 중 1400만원

3000만원 이하

임차인 중 1200만원

※ 위 법 시행일 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

 

⇒ 담보물권자에 한하여 상대적 효력임. 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 주택가액(대지 가액 포함하며 실제 배당할 금액임)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1의 범위 내에서만 최우선변제권이 인정된다.

 

※ 수도권중 과밀억제권역 : 인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역(서울특별시를 포함한 수도권 대부분의 지역)

 

3. 임차인의 종류와 효력

1. 확정일자 없으나 대항력 있는 임차인(소액임차인이 아닌 경우)

요건 : 인도(점유) 주민등록

 

⇒ 배분요구 할 수 없으며, 매수자가 보증금 전액 인수 부담한다

 

2. 확정일자 받은 임차인

요건 : 인도(점유) 주민등록 확정일자

 

가) 선순위권리 등기가 없는 경우

 

⇒ 배분요구 할 수 있으며, 대항력을 주장 할 수 있다.

- 배분요구시 : 전액 배분시에는 문제가 없으나, 일부금액만 배분 받고 잔여 보증금이 있는 경우 매수자가 인수 부담한다.

 

- 대항력 주장시 : 매수자가 보증금을 전액 인수 부담한다.

 

나) 선순위권리 등기가 있는 경우

 

⇒ 매수자(낙찰자)에 대한 대항력이 없으며, 확정일자와 다른 권리(설정등기일,법정기일 등)의 우선순위에 따라 배분된다.

- 배분여부와 관계없이 임대차관계가 종료된다.(매수자에게 잔존 보증금을 청구 할 수 없다)

 

3. 소액임차인(확정일자가 늦거나 없는 경우)

요건 : 인도(점유) 주민등록 일정금액 이하 임차보증금

 

가) 선순위권리 등기가 없는 경우

 

⇒ 대항력이 있다.

- 확정일자가 근저당권 등 타권리자의 등기일 보다 늦은 경우

: 1차로 소액보증금의 범위 내에서 최우선변제(배분)를 받으며, 2차로 나머지 임차금에 대해 확정일자와 근저당권 등 타권리자의 등기일, 법정기일의 순위에 따라 배분된다.

 

: 그러나 1차(소액보증금), 2차(확정일자순) 배분금액으로도 임차보증금 전액을 충족하지 못하는 경우에는 잔존 임차보증금은 매수자가 인수 부담한다.

 

- 확정일자가 없는 경우

: 소액보증금의 범위내에서 최우선변제(배분)를 받고 나머지 임차보증금은 매수자가 부담하여야 한다.

 

나) 선순위권리 등기가 있는 경우

 

⇒ 대항력이 없다.

- 선순위권리 보다 전입일자가 늦은 후순위 소액임차인은 소액보증금 범위 내에서 최우선변제를(배분) 받고 나머지 잔존 보증금에 대해 매수자(낙찰자)가 부담하지 않는다.

 

[임차인 구분]

구분

대항력 있는 임차인(주택임대차보호법 제3조)

확정일자 임차인(동법 제3조의2(3))

최우선변제 소액임차인(동법 제8조)

조 건

인도 주민등록

인도 주민등록 확정일자

인도 주민등록

효 력

낙찰자에게 대항력 있음

배분절차에서 우선변제청구권이 있음

배분절차에서 최우선변제 청구권이 있음

기 타

ㅇ 배분시 보호(변제) 받는 권리자가 아님

ㅇ 근저당권 등 타인의 권리설정이후 요건을 갖춘 권리라면 소멸될 권리로서 보호 받을 수 없음

ㅇ 배분시 매각대금에서 확정일자 순위에 따라 우선변제 받을 권리

ㅇ 경매개시결정이나 공매공고일 이전에 대항요건을 구비해야 함

ㅇ 보증금 중 일정액만 최우선 변제 받음.

4. 주택임대차

 

* 공통조건 : 근저당권 채권금액은 설정 최고액, 압류는 국세를 기준으로 하였으며, 공매 집행비용은 편의상 배분대상에 포함하지 않았음.

* 대항력은 선순위권리 등기일자와 임차인의 주민등록 전입일자를 기준으로 비교함.

1. 확정일자 없으나 대항력 있는 임차인( 인도/점유 주민등록 )

 

사례) 수도권중 과밀억제권역(성남시) 아파트 낙찰금액 3억원(단위 : 백만원)

 

등기순위(권리자,권리일자,권리내용)

배분순위(배분금액,인수여부)

임차인(A), 전입 2001.1.13, 확정

임차보증금 45 , 0, 인 수

1

근저당권(B), 등기 2001.9.22 ,설정채권액 270

1 , 270 , 소 멸

2

압류(C) , 등기 2002.7.19 , 법정기일 2002.4.11 ,체납세액 35

2 , 30 , 소 멸

계 300

 

 

2. 대항력 및 확정일자 있는 임차인( 인도/점유 주민등록 확정일자 )

 

사례ⅰ) 서울특별시 소재 아파트, 낙찰금액 2억원(단위 : 백만원)

 

등기순위, 권리자, 권리일자, 권리내용

배분순위, 배분금액, 인수여부

임차인(A) , 전입 2004.3.18 ,확정 2004.3.21

임차보증금 150

(배분요구) 2 , 150 , 소 멸

1 , 근저당권(B), 등기 2004.3.25 , 설정최고액 40

3, 30 , 소 멸

2 , 압류(C), 등기 2004.8.29, 법정기일 2001.2.11,체납세액 20

1 , 20 , 소 멸

계 200

 

사례ⅱ) 안양시 평촌 소재 아파트, 낙찰금액 4억원(단위 : 백만원)

 

등기순위 , 권리자 , 권리일자, 권리내용

배분순위 , 배분금액 , 인수여부

임차인(A), 전입 2004.3.21,확정 2004.4.02 , 임차보증금 100

(배분요구) , 3 , 50 , 일부인수

1 , 근저당권(B) , 등기 2004.3.23 , 설정최고액 300

2 , 300 , 소멸

2 , 압류(C) , 등기 2004.8.29 , 법정기일 2004.2.11 ,체납세액 50

1 , 50 , 소멸

계 400

 

5. 소액임차인( 인도/점유, 주민등록, 소액보증금 )

 

1. 선순위 권리 및 확정일자 없는 소액임차인

 

사례) 수도권과밀억제권역 다세대주택, 매각금액 1억원(단위 : 백만원)

 

등기순위, 권리자, 권리일자, 권리내용

배분순위, 배분금액, 인수여부

임차인(A), 전입 2003.9.21, 확정 -, 임차보증금 40

(배분요구), 1, 16, 일부인수

1, 근저당권(B), 등기 2004.9.12, 설정채권액 60

2, 60, 소멸

 

2, 담보가등기(C), 등기 2005.6.21, 담보채권액 30

4, 4, 소멸

3, 압류(D), 등기 2005.11.1, 법정기일 2005.4.8,체납세액 20

3, 20, 소멸

계 100

 

2. 선순위 권리 및 확정일자 있는 소액임차인

 

사례) 서울특별시 소재 아파트, 매각금액 2억원(단위 : 백만원)

 

등기순위, 권리자, 권리일자, 권리내용

배분순위, 배분금액, 인수여부

1, 근저당권(A), 등기 2004.2.29, 설정채권액 70

2, 70, 소멸

임차인(B), 전입 2004.6.11, 확정 2004.12.1, 임차보증금 40

1, 16, 소멸

2, 근저당권(C), 등기 2004.9.12, 설정채권액 100

4, 100, 소멸

임차인(B), 전입 2004.6.11,확정 2004.12.1, 임차보증금 40

5, 4, 소멸

3, 압류(D), 등기 2005.2.15, 법정기일 2004.7.9,체납세액 10

3, 10, 소멸

계 200

 

6. 다수 소액임차인 존재(인도, 전입신고, 소액보증금, 확정일자)

 

1. 선순위 권리 및 임차인이 1명 이상일 때

 

사례) 서울특별시 소재 다가구주택, 매각금액 150백만원(단위 : 백만원)

 

등기순위, 권리자, 권리일자, 권리내용

배분순위, 배분금액, 인수여부

1, 가처분(A), 등기 2003.2.08, 처분금지가처분

0, 인수

2, 근저당권(B), 등기 2003.2.12, 설정채권액 120

3, 106, 소멸

3, 지상권(C), 등기 2003.2.22, 설정기간 20년

0, 소멸,

4, 압류(D), 등기 2003.6.15, 법정기일 2003.1.19,체납세액 12

2, 12, 소멸

임차인(E), 전입 2003.7.13,확정 2003.7.13, 임차보증금 30

1, 16, 소멸

임차인(F), 전입 2004.1.15,확정 2004.1.15, 임차보증금 20

1, 16, 소멸

5, 예고등기(G), 등기 2003.12.10, 소송중

인수

계 150

 

권리분석의 요령-3

 

1.권리분석의 개념

 

부동산 경매에 있어서 권리분석이란 수익률과 직결되기에 옥석을 가리는일이기에 경매에서는 가장 중요한 일입니다.

만약 권리분석이 안되고 물건을 아무리 싸게 매입하였다하여도 인수되는 세입자나 권리, 또는 예고등기등이 있다면 부동산경매로 취득한 것이 오히려 일반매물보다 비싼 금액으로 취득하게 되는 경우가 있습니다.

이에 우리는 부동산 등기부 등본, 법원서류의 열람, 경매정보지, 또는 인터넷

검색의 요령 및 이해관계인 등을 만나 채무자, 세입자, 채권자들의 대응 방향과 경락자로써 법적 대처 방향에 대처함으로서, 인수경락금액과 취하가능성, 수익률분석과 매도시점까지 잡는 것을 말합니다.

 

2.권리분석 자료

 

(1)등기부등본

등기소에서 부동산인 토지와 건물을 별도로 토지등기부와 건물등기부에 부동산의 표시사항과 권리관계를 기재한 것을 말하며 등기용지는 3장이 1조로 되어 있는데 1장은 등기번호란과 표제부,2장은 갑구,3장은 을구로 구분된다.

 

1) 등기번호란,표제부

등기번호란에는 각 토지또는 건물의 지번을 기재하며,표제부에는 토지와 건물의 표시와 그 변경을 표시합니다.

2) 갑구

A. 소유권에 관한 표시를 합니다.

B. 사항란의 순서를 기입합니다.

3) 을구

A. 을구 사항란 : 소유권이외의 권리인 제한 물건-지상권,지역권,전세권, 저당권,임차권,권리질권등을 기재합니다.

B. 사항란의 순서를 기재합니다.

 

(2)각종경매정보지

경매정보지를 맹신하는 것은 절대 금물이며,특히 권리분석의 프로그램등은 더욱더위험한 것입니다.

경매지는 14일전에 법원의 공고를 보고 등기부등본을 첨가하여 입찰 7일전에 입찰물건명세서의 열람으로 임차인의 현황을 기재하므로 가끔 누락되거나 잘못기재된 경우를 볼 수 있습니다. 다만 인터넷에서는 물건의 사진을 봄으로써, 현장답사의 번거로움을 줄일 수 있지만, 신건의 경우에는 사진이나 임차인의, 상황이 없으므로 이점을 유의하시기 바랍니다.

 

(3)입찰물건 명세서

입찰물건 명세서는 크게 2가지로 나눌 수 있는데 그 중 하나는 부동산의 현황조사서이며 다른 하나는 감정평가서입니다.

입찰기일의 7일전에 해당 법원의 민사신청과에 비치되어 있으며 부동산의 현황 조사서에는 부동산의 현황 및 점유관계조사서, 임대차관계조사서 및 주민등록등본이 첨부되어 있는데 여기서의 알아야 할 내용은 소유자, 채무자가 점유하고 있는가? 임대차현황(임차인의 인적사항, 점유범위, 보증금액, 월세금액, 임차기간, 확정일자여부, 배당요구여부등을 알아봐야 하며 감정평가서에서는 제시외물건의 내용과 그것이 특히 신도시의 아파트의 경우에는 대지권이 포함 여부를 판단하여야 합니다.

 

(4)법원의 경매기록

입찰 당일에 약 1시간정도의 시간을 주는데 응찰자들이 많은 경우를 대비하여 시간이 부족할 수 있으므로 그간 미흡하였던 조사내용을 미리 메모하였다가 신속히 열람하는 것이 중요합니다. 최종적인 권리분석인 만큼 꼭 점검해야 하는 사항은 다음과 같습니다.

- 우편송달 보고서(특히 소유자와 채무자)

- 권리신고 내용, 채권신고, 배당요구, 임대차계약서

- 임차인의 주민등록등본

 

(5)현장답사

전쟁도 공중전에서 해상에서 아무리 승리를 했더라도 보병이 땅을 밟지않으면 완전한 승리라 말할수 없듯이 부동산의 기본이 현장답사입니다.

현장답사중에 꼭 알아야 할 내용은 다음과 같습니다.

- 건물이 타인의 소유의 토지를 점유하는지의 여부

- 건물의 손상 및 사용상의 문제점의 여부.

- 이해관계인의 점유의 유무 확인.

3.권리분석의 3단계

 

(1) 1차 예비 분석

입찰기일의 10일전까지 법원의 입찰공고문과 경매 정보지등으로 권리의 하자를 검토하여 다소 불편한 것은 치우고 입찰대상물건으로 삼아도 괜찮은 것을 몇 개선정합니다.

 

(2) 2차권리분석

1차분석을 토대로 입찰7일전에 법원에 비치되어 있는 입찰물건의 명세서의 열람과 현장답사(현지 부동산의 중개소에서의 시세파악), 탐문, 동사무소 주민등록등본등을 분석합니다.(입찰기일의3~4일전)

 

(3) 최종분석

입찰시간이 보통 오전10시인 점을 감안하여 요즘은 부동산의 등기부 등본이 온라인 전산망이 되어 있으므로 법원에서 물건의 등기부등본을 열람하여 최종 점검을 한 후에 법정으로 들어가 다음을 확인합니다.

- 채권자의 배당요구의 변화

- 경매절차진행의 하자 유·무확인

 

4. 권리분석의 실시

 

(1) 권리분석의 내용

1) 인수가능성 있는 권리

- 임차인의 대항력 여부 : 전대차, 세대합가

- 지상권, 지역권, 전세권 및 등기한 임차권 인수여부

- 미소멸 가압류, 소유권이 박탈될 가능성이 있는 권리

 

i. 가등기 :

가. 가등기의 의미

소유권/용익물권(등기된 전세권,지상권,지역권 등)/담보물권 (저당권,근저당권,권리질권 등)/물권에 준하는 권리(등기된 임차권등) 위와 같은 권리를 취득하기 이전에 사전조치로서 보전의 목적으로 취득하고자 하는 권리에 대한 청구권을 등기부에 공시하는 예비등기를 말합니다.

소유권 이전/전세권 이전/저당권 이전 등 이전청구권 보전을 위한 가등기와, 전세권 설정/저당권 설정/임차권 설정 등 설정청구권 보전을 위한 가등기로 크게 나누어 집니다.

 

나. 가등기의 종류

목적부동산에 보전할 청구권이 존재하는 한 그 청구권의 종류를 묻지 아니하고 그 청구권 보전을 위한 가등기를 할 수 있다는 것이 다수설입니다.

가장 흔히 사용되는 소유권에 관한 가등기에 대해서만 알아 봅니다.

 

1) 소유권 이전 청구권 가등기(일반 가등기)

통상 부동산 매수자가 매도인에게 중도금까지 지급한 후 또는 중도금지급과 동시에, 매수인명의의 소유권이전 등기경료시까지 발생할 지도 모를는 매매목적 부동산상에 권리변동(제 3의 인물에게 소유권이전/전세권 설정/저당권 설정/가압류/가처분 등)으로 인하여 매매계약상 잔금지급일에 잔금을 지급하더라도 깨끗한 소유권취득을 할 수 없는 위험을 사전에 차단하고자 원 매수자가 매도자와 합의로 등기부에 공시하는 보전목적 등기의 하나이며, 다만 가등기경료에 협력할 채무를 부담하는 소유자가 이를 거절할경우 등 소유자의 협력을 기대할 수 없는 때에는 매수인 단독으로 관할 법원에 가등기가처분신청을 하여 수소법원의 결정/판결에 기하여 가등기를 경료하는 방법도 있습니다.

 

2) 소유권 이전 청구권 가등기(담보가등기)

금전을 대여하면서 금전소비대차계약(차용증 등)과 대물변제예약 (변제기에 변제하지 못하면 부동산으로 변제하기로 하는 계약)을 맺고 차용인(또는 보증인)소유의 부동산 등기부에 경료하는 담보물권적 성격의 가등기입니다.

즉, 우선변제적효력에 있어서는 저당권과 같다고 볼 수 있고 또 채권자의 선택에 따라서는 청산절차(귀속청산)을 거쳐 가등기에 기한 본등기를 함으로써 담보부동산의 소유권을 취득할 수도 있습니다.

단, 등기부상 표기는 "소유권이전청구권 가등기"로 일반 가등기와 동일하기 때문에 등기부상 표기만으로는 양자를 구별할 수 없습니다.

 

ii. 가처분

남에게 빌려준 부동산을 되돌려 받아야 하거나 부동산을 사서 인수하기 전에 판 사람이 다른 사람에게 다시 팔고 달아나지 않을까를 걱정해야 할 때, 이때 상대방이 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있는데 이를 가처분 등기라 합니다.

가처분등기를 하면 등기부에는 ＇양도,담보권설정 등의 처분행위 금지＇라는 조항이 기재되어 매매 계약을 하거나 저당권을 설정하려 하지 않습니다..

상대방이 금지조항을 어기고 다른 사람을 속여 담보권을 설정했더라도 가처분 권리자가 소송을 거쳐 이후에 설정된 등기를 없앨 수 있습니다.

 

iii. 환매권

환매특약에서, 약정한 내용대로 환매권자에게 환매를 당할 우려가 있으며, 환매특약약정서에 의해, 통상 지정용도대로, 기정기일까지 개발하지 못하면, 환매기간에 환매권을 행사하게 되는데, 이 경우 경매로 낙찰되었다하더라고, 환매당할 염려가 있으니, 입찰을 고려해야 합니다.

 

ⅳ. 예고등기

예고등기는 소송이 제기되어 등기원인의 무효 또는 취소로 인해 등기가 말소되거나 회복의 소가 제기된 경우 수소법원의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기를 말합니다. 등기에 원인무효, 취소를 목표로 하는 말소의 소나 말소 회복의 소가 제기된 경우에 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 합니다. 소송의 결과에 따라 제3자가 경매 물건을 낙찰받았더라도 소송에서 원고가 승소할 경우는 낙찰자의 소유권에 변동이 발생하므로 손해를 볼 수도 있기 때문입니다. 피고 승소시에 소유권 변동사항이 발생할 수도 있습니다. 강제경매는 공신력이 인정되며, 임의경매는 채권 없는 경매로 진행시 진실 여부에 따라 뒤집을 수 있습니다. 예고등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이나 처분을 금지하는 권리 보전적 효력이 없으므로 예고등기 이후에 다른 등기가 얼마든지 설정 가능하며, 따라서 원고가 자기의 권리를 보전하려면 말소등기 청구권이나 말소회복등기 청구권을 보전하기 위한 가등기를 하거나, 또는 목적 부동산에 관한 처분금지의 가처분등기를 하는 것이 필요합니다.

 

(2) 지상권, 유치권 존부확인

- 법정지상권의 성립유무

·관습상 법정지상권은 부동산경매에서는 분묘기지권만 존재합니다.

- 유치권의 성립유무

·신축건물시 유의

 

(3) 명도의 난이도 및 부대비용 산정

- 명도소송 대상자의 인원수

- 명도비용 산정

- 명도기간 산정

 

(4) 대위변제 가능성 및 배당요구 철회가능성

- 선순위 권리자의 채무금액의 확인

- 대항력있고, 확정일자 받은 임차인의 배당요구 철회 가능성 확인