[스크랩] 부동산 투자 방법

부동산 투자 방법

 

 

 

1)흐름을 잘 파악하고 투자하라

경제의 큰 흐름을 정확히 읽는 능력을 갖아야 한다. 경제를 바로 보는 능력이 있으면 일반경제가 부동산에 어떤 영향을 미치는지도 잘 알 수 있다. 평상시에 늘 부동산 공부를 하여 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석하고 있어야 한다. 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 고정관념을 버리고 정확한 고급정보가 입수되기 전까지는 움직이지 말아야 한다.

열심히 현장 중심으로 시장 조사를 하고 정치/경제/사회/문화 등 복합적인 큰 흐름을 관통하는 주요 요인의 변화를 알아 볼 수 있기 위해서는 부동산을 상식 선에서 보려고 하지 말고 각 분야의 전문가의 의견을  종합하여 복합적 큰 흐름을 통해 투자대상을 찾으려 노력해야 한다.

대부분의 투자자는 부동산에 대한 이론이 무지한 경우가 많고, 시중에 나온 부동산 책 한 권조차도 읽어보지 않은 사람이 의외로 많다. 그렇기 때문에 부동산 흐름을 읽지 못하며 방향을 뒤늦게 깨닫고 쫓아가다 넘어진다. 이런 사람들을 우리는 소위 들쥐 군단이라고 하는 사람들인데 정신없이 질주하는 들쥐 군단이 마지막 가는 길은 상투를 잡는 길이다. 따라서 눈으로 하는 투자는 이제 멈추고 전문가들의 부동산 노하우를 배우고 그들의 행동과 생각을 답습해 야 할 것이다.

 

2)부자는 3박자가 일치할 때 사고 판다

부동산은  종목, 입지, 타이밍의 3박자가 맞아 떨어질 때 투자해야 한다. 대부분의 일반인이 속해 있는 들쥐,벌떼,개미 투자자는 때(타이밍)만 볼 줄 아는 1박자 투자자들이거나 혹은 종목과 입지만 보고 투자하는 2박자 투자자들이다. 그래서 이들 투자자들이 부동산 투자에서 성공하지 못하는 것이다.부동산에서 성공한 투자가들의 대부분은 입지, 종목, 타이밍 3박자가 마주칠 때 사고 팔기때문에 큰돈을 버는 것이다.

종목을 고를 때도 과거에 인기가 있었으니까 사는 것이 아니라 미래에 인기가 있을 것이냐에 초점을 맞추고 또 현재 인기 있는 종목을 산다. 또 종목은 입지와 궁합이 맞는지 맞지 않는지를 분석, 검토한 후 산다.

마치 진흙 밭에 선인장을 심어 가꾸려는 농부가 아무리 노력해 봤자 선인장이 죽을 수밖에 없는 입지(밭)처럼, 성공한 투자가들은 입지와 종목이 서로 궁합이 맞아야 돈을 벌 수 있다는 것을 알고 투자 원칙을 지키지만 개미 군단들은 무엇때문에 그래야 하는지 이해하지 못한다.

그럼, 지금 현재 선택하면 좋을 종목과 입지,그리고 타이밍은 무얼까? 대단히 궁금한 문제라고 생각한다.

일단,모든 것을 여기에서 이야기할 수는 없고 종목과 입지를 이야기하면,

개인적인 생각으로 지금의 투자종목은 토지와 대단지 아파트 단지내 상가이다.

그 이유를 이야기 해 보면 토지는 신행정수도니,고속전철 개통이니,신도시 개발이니,동서고속도로 착공이니 하는 여러 가지 개발,착공발표가 잇따르고 있어 한동안 그 약 발이 남아 있을 것으로 생각하기 때문이다.

대단지 아파트 단지 내 상가는 요즈음 경제가 불황의 늪에서 헤어나질 못하고 있는 상황이다 보니 생계형 점포의 수요가 꾸준히 늘어 날 수 밖에 없기 때문이다.   

 

3)미래가치를 내다보고 투자하라

미래를 확실히 아는 비결은 현재를 충실하게 사는 사람에게만 보인다. 그래서 그런 사람들이 준비만 한다면 반드시 성공할 수 있다는 것이 이미 성공한 사람들의 생각과 행동에서 공통적으로 읽을 수 있다. 부동산이 오를 것인지를 판단하는 가장 쉬운 기준은 어떤 것이 있을까?

한가지만 이야기하면, 머지않아 삼승법칙이 진행될 부동산이다.

개발 발표, 착공, 완공

이3단계가 진행될 부동산을 말하는데, 정부나 지방자치단제나 기업이 개발할 것이라 발표하면 값이 뛴다. 서울의 강북 뉴타운지정지역 , 신도시후보지,신행정수도 예정지,고속전철개통지역,동서고속도로 착공 등이 그것이다.

그 밖에 미래가치가 오를 것으로 판단할 수 있는 부동산으로는 단독 주택을 임대 주택으로 지을 수 있는 부동산/ 빌딩을 지을 수 있는 땅/ 상가를 지을 수 있는 땅/ 1층 단독을 4∼5층 주택으로 지을 수 있는 땅/ 논과 밭을 택지로 용도 변경이 가능한 부동산/ 주거지가 상업지로 바뀔 지역 땅 등의 자료를 수집하여 종합분석, 검토한 후라야 미래 투자가치가 있는 부동산인지를 알 수 있다.

 

침체기에서 제일 먼저 일어나는 부동산은 아파트이다. 수십년 역사를 놓고 볼 때 아파트가 생긴 이래 아파트를 제치고 먼저 잠에서 깨어난 것은 없었다. 다음으로 상가, 상가 다음으로 빌라, 빌라 다음으로 단독, 그 다음으로 토지 순으로 가격이 회복된다.

 

4)아파트 투자 시 입주 후 가장 많이 오를 때는 언제일까?

최근 닥터아파트가 서울을 중심으로 아파트 시세를 입주 연도별로 조사한 결과에 따르면 새 아파트 가격은 입주 후 2년까지는 오르다가 다시 하락하는 것으로 나타났다. 새 아파트도 3년쯤 되면 많은 사람들이 시설을 교체하고 양도소득세 면제 기간인 3년 거주기간이 지나면서 팔려고 한꺼번에 내놓기 때문에 가격이 떨어진다. 다시 말해 새 아파트는 입주 후 2년 안에 파는 것이 좋다.  그러니깐 3년 후의 양도소득세에 연연하지 않고 입주하고 싶은 새 아파트를 비싸게 파는 것이다. 그때는 아직까지 새 아파트니까 매력이 넘치고 팔려는 사람은 없고 사려는 사람만 있어 좋은 가격에 팔 수 있다.

입주 아파트 중 가장 값이 싼 시기는 대체로 편리성이 감소되고 쾌적성도 상대적으로 떨어질 때이다. 대부분의 투자자들이 가장 궁금하게 생각하는 것이 언제 팔아야 많은 돈을 남길 수 있는지에 관한 것이다. 그래서 제 나름대로 계산을 하여 파는 시기를 결정하지만 후회하는 것을 종종 본다. 후회하지 않는 투자를 하려면 역시 시장 조사를 통계적으로 한 후에 이것을 바탕으로 한 지식을 가지고 사고 팔아야 한다.

 

5)청약 통장만이 내 집 마련의 전부가 아니다.

부동산 경기가 침체기에서 회복기로 돌아오는 때는 청약 통장으로 내 집 마련을 포기하고 그 대신 부족한 돈은 대출 받아서 오를 수 있는 지역을 중심으로 아파트를 산다. 사이클에 따라 이런 방법을 반복하면, 아파트 값이 1∼2배 이상 올라 돈을 벌 수 있다.

부동산 경기가 호황기로 전환한 시점에는 청약 당첨이 될 것이라는 기대를 버리고 중고 아파트, 개발할 땅을 사고 부동산 경기가 침체기에 해당될 때는 청약 경쟁률이 낮아져 분양하는 아파트 중 반드시 오를 수 있는 입지에 있는 아파트에만 청약을 하면, 당첨됨으로써 큰돈을 벌 수 있다.

 

6)아파트를 동시에 사고 파는 방법에 대하여………

지역적으로 동일수급권에 속한 지역이나 동일수급권은 아니지만 부동산 시세가 항상 함께 가는 지역이라면 동시에 팔고 살 때는 시세차가 거의 없어 집 값이 오르고 내리는 차이가 발생하지 않아 괜찮다. 따라서 이런 지역에 가격 차이가 없이 오를 때도 내릴 때도 거의 똑같은 비율로 부동산 값이 움직이면 동시에 사고 파는 적절한 조건이 된다.

하지만 지역적 특징을 안일하게 생각하거나,과거의 통계만 믿고 있다가 실질적으로 현장의 급격한 변화와 부동산 값의 변화를 읽지 못할 경우, 자칫 고정관념이란 함정에 빠져 낭패를 당할 수도 있다. 예를 들어 단독 주택 지역이 대대적인 재개발로 과거의 지역이 현재의 지역과 너무나 큰 변화가 있는 지역은 과거의 지역 개념에서의 부동산 값과 지역 사이클로 보면 재산적 손실을 가져온다. 고정관념에 치우치지 말고 직접 사고자 하는 부동산 현장을 상세하게 답사한 후 동시에 파는데 시세차가 생길 수 있는지 여부를 분석, 검토하고 난 후 결정하는 합리적 행동이 필요하다.

부동산 경기가 좋아 부동산이 오름세를 타고 있을 때는 먼저 내가 살 집을 먼저 계약해 놓은 후 자신의 집을 파는 형식이 가장 좋다.

그런데 우리 주위 에는 먼저 내 집을 팔고 내가 살집을 뒤에 산다면 며칠 사이지만 가격이 수천만 원 정도 올라서 손해를 보지 않아도 될 텐데 전략을 잘못 세워 손해를 보는 경우가 많은 것 같다.

어떤 사람은 “그럼 계약금도 없는데 내 집을 먼저 팔아야 계약금을 마련해 집을 사지요.” 이렇게 반문할 수도 있겠지만 그런 문제는 부차적인 일이다.

반면 부동산 경기가 하락세를 탈 때는 먼저 집을 팔고서 내림세를 지켜보다가 내 집을 사는 방법을 모색하면 된다. 이것도 자칫 살아야 할 집을 먼저 사고 팔아야 할 집을 뒤에 팔아 손해를 보는 경우가 의외로 많은데 이 점을 아주 유의해야 한다.

어떤 개미 투자자는 내 집이 없을까 걱정이 되어 손해를 보더라도 살 집을 먼저 산 후 내 집을 판다는 생각을 갖고 있는데 이것은 잘못된 투자 마인드 라고 할 수 있다.

 

7)팔고 상당 기간 지난 후 살 때의 적절한 조건

하루가 다르게 값이 오르는 추세라면 제일 먼저 다른 사람의 부동산을 산후 나의 부동산을 파는 것이 수백, 수천만원의 이익을 챙길 수 있다. 이 때는 될 수 있으면 계약금을 적게 받아두는 것이 상책이다. 만약 마음에 드는 부동산을 고르지 못했을 때나 , 또는 부동산 시장의 흐름을 일시적으로 잘못 판단해 해약할 경우도 염두에 두어야 하기 때문이다.

해약을 할 경우 파는 사람은 계약금의 배를 손해배상을 해야 하기 때문에 만일의 경우를 생각하여 계약금을 적게 받아야 한다.

 

반면 부동산 값이 내릴 때는 내가 가진 부동산을 먼저 팔고 다른 사람의 부동산을 나중에 사는 것이 유리하다.

부동산 값이 내리면 하루가 다르게 수천만 원도 적다며 내려가기 때문에 내가 가진 부동산을 먼저 팔되 해약할 경우를 대비하여 계약금을 통상적인 금액보다 많이 받고 중도금을 될 수 있으면 빠르게 잡고 잔금은 길게 잡아 사려는 부동산을 최대한 늦춰 구입하는 것이 최고의 재테크 방법이다.

 

또한 부동산이 하락할 때 사는 사람이 해약을 하지 못하도록 하기 위해서는 중도금을 통상적인 거래 날짜보다 빨리 잡는 것이 좋다. 일반적으로 내 부동산을 팔고 상당한 기간 동안 지켜보다 사려면 부동산 시장 가격 조건이 호황기를 지나 불황기로 전환된 시점에서 1년 6개월 정도는 지난 뒤에 받을 쳤다는 소리가 여기저기에서 들릴 때 부동산을 구입하는 것이 가장 좋다.

 

부동산 경기가 앞이 안 보이는 경우는 특별한 문제가 없는 한 사고 팔고를 안 하는 것이 상책이다. 부동산 흐름이 평상심으로 돌아가 있으면 부동산으로 돈을 벌기가 쉽지 않으므로 “기다리는 자는 복이 있다”는 말처럼 기다리면서 준비하는 것이 좋다.

또 비싸다는 이유로 집 사는 것을 몇 년 후로 미루고 전세를 계속 살 경우 잘못하면 평생 전세에서 못 벗어나는 이웃들도 종종 눈에 띈다. 내 집을 팔고 상당 기간 지나서 다시 살 계획을 세웠다면 수시로 공인중개사 사무소를 방문하여 시장 흐름을 문의하고 동향 파악을 게을리하면 안 된다. 만약 내 집을 판 다음 잠시 기다렸다가 살 경우라면 부동산 경기가 회복기에 있을 때 사면 된다. 이것은 아주 당연한 이치인데도 회복기에 집을 팔고 1, 2년 지난 후 집을 사려는 계획을 갖고 있는 개미 군단들을 볼 수 있다. 이는 부동산 값이 한 단계씩 뛰어오른다는 것을 모르는 사람들이다.

 

8)지하철 노선 개발 시 최적의 타이밍 잡는 법

지하철 새 노선 개발은 보통 노선 발표, 착공, 준공 3단계로 나뉘는데, 각 단계에 걸쳐 개발될 주변의 부동산이 오른다. 부동산 투자에는 단기와 장기 투자를 할 수 있는데, 지하철 노선 개발 시에는 장기 투자를 하는 것이 바람직하다.
여기서 말하는 장기 투자란 지하철 새 노선 발표에서부터 완공되는 기간이다. 물론 노선의 길이와 통과 지역의 공사 난이도에 따라 기간이 다르기 때문에 투자 기간 또한 예측하기가 매우 어렵지만, 지금까지 했던 지하철 공사 기간을 보면 대략 5년 정도의 시간이 들었다.

물론 지역에 따라 오르는 폭이 다르게 나타나지만, 대체로 노선 발표와 준공시점에서 가장 많이 오른다. 특히 지하철 준공 시 임대료와 매매값이 큰 폭으로 오르게 된다. 부동산 값이 변화무쌍하지만 발표되고 완공되기까지 그 기간이 길기 때문에 이 점을 고려해야 한다.

부동산 중에서도 아파트는 역세권에 속한 지역인지 아닌지에 따라 가격이 다르기 때문에 반드시 역세권에 속한 것인지 확인한 후 투자여부를 결정하는 것이 좋다. 특히 상가 같은 부동산은 공사 기간 중에는 장사가 거의 안 되고, 그 결과 상가 임차인들은 상가주인에게 임대료 인하를 요구하게 된다. 물론 임대료를 내려주는 것이 대부분인데, 돈이 없는데 무리해서 투자하려는 사람들이 상가를 살 경우, 이점을 고려해야 한다.

적은 돈으로 단기투자를 할 사람은 금융 부담을 확실히 줄 일 수 있는 시기인 완공 4∼5개월 전에 사라. 발표 후 가격이 반영된 부동산을 살 경우에는 착공되기 수 개월 전에 조금 싼값에 살 수 있다.

 

9)재건축 아파트 개발 시 최적의 타이밍 잡는 법

재건축 대상 아파트는 작년까지 부동산 상품 중 최고였다. 그래서 재건축대상 아파트가 아파트 값을 주도했고 전체 부동산 값을 올려놓는 일등 공신역할을 하였다. 일반적으로 5층 재건축 아파트 단지들의 대부분이 지역적으로 명당에 해당하는 자리인데다 최신 공법에 의해 재건축되는 건물이기 때문에 인기가 치솟았다. 게다가 수십 대 일의 청약 경쟁률로 아파트 당첨이 쉽지 않아 투자자들이 안정적인 방법으로 재건축대상 아파트를 사들이면서 부동산 값을 이끌어 나간 것이다.

정부가 재건축 아파트를 부동산 값을 올리는 주범이라 규정하고 주택거래신고제 지역을 확대하고 재건축 규제를 강화하자 재건축 아파트 값이 하락하게 되었고 거래량도 작년에 비해 뚝 떨어졌다. 하지만 재건축 아파트는 지역적으로 우수한 곳에 자리잡고 있고, 도시에서 주택/택지난이 심화되는 한 그 문제를 해결할 수 있는 최선의 방법으로 대두 되고 있다

재건축을 시행하기 위해 재건축 추진위원회가 결성된 직후가 가장 사기 좋은 타이밍이다. 따라서 5층 아파트에 재건축 조건까지 갖추고 있고 재건축 추진위원회 구성을 위한 움직임이 가시화될 때 구입하라.

10) 재개발 아파트 매매 시 최적의 타이밍 잡는 법

재개발 아파트 개발 단계는 보통 사업준비, 구역 지정, 사업 시행, 사업 완료, 이 4단계로 나뉜다. 단계별로 네 번에 걸쳐 부동산 값이 많이 치솟는다. 재개발의 첫 관문인 구역 지정이 확정되면 개발 단계별로 볼 때 가장 높은 폭으로 부동산 값이 오른 뒤, 사업 시행 단계에서는 구역 지역 단계에서 오른 부동산 값에서 1천∼3천만원선 까지 더 뛰어오르고, 마지막 단계인 관리처분인가 시점에서도 사업시행 단계와 비슷한 폭으로 오르는 특징이 있다. 사업 시행 단계에서, 25평이나 33평을 가지고 있는 조합원이라면 재테크를 하는 측면에서 40평 대를 받을 수 있도록 재개발 지역 안의 나대지(담이나 건물이 없는 빈 대지)를 더 확보하는 것이 큰 돈을 벌 수 있다. 보다 큰 평수를 받으려는 시기를 구역 지정 전후에 하면 자금이 오랫동안 묶이므로 사업시행 인가 후 이주 단계에서 시도하는 것이 적기이다. 돈이 묶이지 않으면서 투자를 극대화하려면 구역 지정 직전에 사는 것이 최적의 타이밍이 된다. 만약 투자자가 이 기회를 놓쳤다면 사업 시행이 임박한 시점에서 투자하는 것이 좋다

그러나 돈이 여의치 않는 경우에는 관리 처분 계획이 세워져 있는 시점에서 사는 것이 좋다. 그 이유는 관리 처분이 조합에서 계획한 것과 엇비슷한 수준으로 확정되는데다가 이 시기에 이주비가 나오고 집이 철거되어 한 차례 더 부동산 값이 오르기 때문이다.

 

팔 때 1차 최적의 타이밍은 재개발이 많은 어려움을 안고 구역지정이 된 곳이라면, 계절적으로 성수기이고 구역 지정 후 6개월쯤 되는 시기를 팔 때로 생각하고 행동에 옮기는 것도 고려해 볼 만하다. 이시기는 많이 오른 시점이며 앞으로 개발 기간이 길어 금융 비용과 금융 기회를 갖는데도 도움이 된다.

그리고 다음 단계는 상승률이 크지 않는 점도 하나의 이유가 된다. 자금의 여유가 있는 투자자는 금융 이자보다 높기 때문에 관리 처분되어 이주비를 받고 철거가 3분의 2이상 될 시점에서 파는 것이 2차 최적의 타이밍이다.

3차 타이밍은 새 아파트가 준공되어 입주 후 6개월 시점까지가 가장 좋은 시기이다.

 

새 아파트를 사는 데 있어서 가장 최적의 타이밍은 부동산 경기가 좋으면 입주를 앞둔 새 아파트는 4∼5개월 전에 미리 사고 부동산 경기가 침체기 일 때는 입주 시기 2개월쯤 임박해서 사는 것이 유리하다.

출처 : 부동산캠프

글쓴이 : 네트사랑 원글보기

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