[스크랩] 토지투자 전략세우기

토지투자 전략세우기... 토지투자 신중히 접근

올해 부동산 시장은 주택시장보다는 토지시장이 강세를 보일 전망이다. 토지시장은 주택시장의 냉각으로 관망세로 돌아선 유동성 자금이 꾸준히 토지시장을 공략 할 것으로 보인다. 총선을 앞두고 토지규제 완화를 시사하는 정부의 각종 발표와 행정수도 이전에 따른 후보지 선정과 4월에 개통되는 고속 철도에 따른 생활권변화, 주 5일 근무제로 전원주택 부지와 펜션 부지의 수요가 증가하고 체험 영농을 위한 농지취득허용, 농지소유상한의 폐지 등으로 토지시장은 커질 것으로 예상한다.

또한 거래 시 발생하는 세금 면에서 가격이 노출되지 않아 절세측면에서 유리할 수 있다. 특히 상속, 증여 시 공시지가로 세금이 부담되므로 현금보다 유리한 장점을 가지고 있는 것도 토지에 매력을 느끼게 하는 요인이다.

올해 투자 유망 지역으로는 개발 호재가 있는 고속철도 역세권 부근과 신행정수도 이전 가능지, 수도권 지역의 택지개발예정지구나 신도시 예정지 주변의 농지, 임야가 관심을 집중시킬 것으로 보이며 개발제한구역 해제지역 및 해제 대상지역을 중심으로 거래가 이어질 것으로 보인다.

그러나 토지에 대한 전문지식 없이 일반투자자들이 투자하기에는 위험부담이 있다. 토지는 투자금액이 큰데다가 환금성이 떨어져 여유자금을 가지고 중장기적인 안목으로 투자해야한다. 투자 시 도움이 될만한 대학 동창의 투자사례를 적어본다.

1. 개발 가능한 지역을 찾아라!
대학 동창 이수영은 부동산에 예의주시 하던 중 91년도에 고향인 공주에 여러 사업 계획이 수립 개발 될 것으로 예상하고, 농공단지가 들어설 가능성이 있거나 개발 가능성이 있는 곳을 찾기 시작했다. 금강 주변에 있는 논 627평을 평당 15,000원씩 약 1,000만원에 계약할 수 있었다. 4년 후 공주-부여 간 연결도로가 나면서 가지고 있던 논이 도로로 수용되게 되었다. 그래서 그는 평당 47,000원씩 627평 모두를 팔아 토지공사로부터 2,946만원에 해당하는 토지보상비를 지급받았다. 개발 가능성이 있는 토지에 투자한 결과 투자 금액의 3배에 해당하는 이익을 얻게 되었다.

2. 토지 수용 가능 토지 주변에 투자하라!!
그 후 개발 가능한 토지에 투자하는 것에 상당한 매력을 느낀 친구는 95년도에 천안과 공주를 지나가는 호남고속도로가 계획되어 있다는 이야기를 듣고 향후 고속도로가 생기면 수용될만한 땅이 어딜까 물색하기 시작했다. 공주에 있는 태봉산에 올라가 지형을 살펴본 결과 고속도로가 지나갈 만한 대상 지역은 한두 군데로 한정되어 있다고 판단되었다. 그 중에서 대상 지역이 될 만한 논 1,000평을 평당 19,000원에 매입했는데, 3년 후 친구의 예상대로 호남고속도로 공사를 위한 토지 수용 측량이 이루어졌다.

그러나 아깝게도 인근 토지까지만 평당 50,000원에서 70,000원 수준으로 수용되고 친구가 매입한 땅은 수용되지 않았다. 아쉬운 순간이었다. 개발 대상 지역에 대한 친구의 예감은 적중했지만 정확한 위치까지 알지 못한 것이 실수였다. 그런데 얼마 후 주위에서 토지를 팔라는 문의가 자주 왔다. 토지공사에 땅을 판 소유자들 대부분이 농사를 짓는 분들이어서 땅을 팔고 나자 농사지을 땅이 부족해졌다는 것이다. 그래서 농사를 짓기 위해 인근 농지를 구입하기 시작하여 농지 가격은 상승세를 탔다. 물론 보상 가 보다는 낮았지만 평당 45,000원에 모두 매각할 수 있었다. 3년 전 1,900만원을 투자했던 것이 4,500만원으로 늘어나 투자 금액의 2.4배에 해당하는 수익을 남기게 되었다.

부동산 투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이라 한다.
막연히 투자 대상을 선택한 것이 아니라 산을 오르는 열정과 정성으로 대상 지역을 면밀히 분석한 결과 부동산 투자에 성공할 수 있었다. 결론적으로 토지 투자는 위험부담이 큰 만큼 제대로 투자하면 높은 투자수익을 낼 수 있는 부동산상품이다. 자금규모, 투자목적, 투자기간, 환금성, 수익성 등 여러 가지 변수를 고려하여 자신에게 맞는 투자방법을 선택하여야한다. 이중 가장 중요한 요소는 토지투자의 환금성이다.

※ TIP... 토지투자 시 실패하지 않는 6가지
(1) 장기적인 투자계획으로 여유자금으로 접근하라
(2) 주거용 부동산과는 차별화된 전략으로 접근하라
(3) 정확한 정보력으로 접근하라
(4) 정밀 지도를 가지고 접근하라 즉 발품을 팔아라
(5) 실제 소유관계에 대한 확인절차를 반드시 확인하라
(6) 지역주민의 성품을 살펴라 즉 토지 활용 시 걸림돌이 될 수 있다.

※ TIP... 오르지 않는 토지를 점검하라
(1) 소유하고 있는 토지를 다녀오라... 무관심에서 탈피하라
(2) 오르지 않는 토지는 매도하라
(3) 토지상승률이 금리보다 높다는 환상을 버려라
(4) 토지를 놀리지 말고 이용하라
(5) 팔리지 않는 토지는 손절매하라
(6) 도로 연계 가능성을 파악하라

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : ajtthkakt 원글보기

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