[스크랩] 그린벨트투자

그동안 금단의 영역으로 인식되어 외면받았던 개발제한구역이 정부의 잇따른 해제계획 발표로 인해 투자자들의 관심 1순위로 급부상한 가운데 전국이 그린벨트 열기에 휩싸였다.

각종 규제에 묶여있던 땅이 다양한 용도의 개발이 가능한 땅으로의 변신을 앞두고 해당지역 주민에서부터 투자자에 이르기까지 관심이 증폭되고 있다.

:: 대박이냐, 쪽박이냐? ::

30여년간 자유로운 재산권 행사를 제약받았던 토지를 소유하고 있는 주민들의 입장에서는 그린벨트 해제 여부에 따라 그 희비가 극명하게 엇갈릴 수 밖에 없기에 관심이 고조되고 있는 것은 어쩌면 당연하다고 할 수 있다.

투자자 입장에서는 그린벨트 투자를 통해 소위 말하는 대박을 터뜨리는 경우가 있겠고, 잘못된 선택으로 쪽박을 차는 경우도 있을 것이다.

대박의 확률을 높이기 위해서는 먼저 시류에 편승하지 않는 확실한 투자전략을 세워 접근해야 한다. 전략이 수립되었다면 과감한 투자로 이어져야 함은 재고의 여지가 없을 것이다.


:: 그린벨트란? ::

그린벨트(greenbelt)는 환경보존 차원에서 정부가 만들어놓은 일종의 제어장치이다.

우리나라 개발제한구역제도는 영국의 그린벨트법을 모체로 하여 1971년 7월 도시계획법을 근거로 서울 주변에 최초로 지정․고시하게 되었다.

1972년 8월 수도권 개발제한구역이 2배로 확대되어 서울의 광화문 네거리를 중심으로 반지름 30km 이내의 6개 위성도시를 총망라한 68.6㎢지역이 개발제한구역이 되었다. 그 밖에 개발제한구역으로 지정된 도시는 부산․대구․춘천․청주․대전․울산․마산․진해․충무․전주․광주․제주 등 13개 도시이다.

개발제한구역은 국토이용관리법상 도시지역에만 적용되는 구역의 하나로서, 특별히 도시가 무질서하게 외곽으로 확산되는 것을 방지하기 위하여 도시외곽의 녹지지역 일부를 대상으로 지정되어 있다. 따라서 도시지역이 아닌 관리지역이나 도시지역(도시계획구역)에서도 주거지역이나 공업지역에는 개발제한구역이 지정되어 있지 않으며, 개발제한구역에서 해제되면 녹지지역으로 남게 되어 녹지지역에 대한 행위제한규정이 적용된다.

이 구역 내에서는 건축물의 신축․증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있다. 그러나 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에 위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위는 가능하다.


:: 그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마나 뛸까 ::

국토의계획및이용에관한법률 제51조(지구단위계획구역의 지정 등)에 따르면 개발제한구역에서 해제되는 구역의 시도지사는 지구단위계획구역으로 다시 지정하여 토지이용을 합리화․구체화하고, 도시 또는 농․산․어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위한 계획을 수립하여야 한다.

따라서 그린벨트 해제가 되면 지구단위계획이 어떻케 수립되는가에 따라 개발계획을 알 수 있다. 그러므로 해당 시군구청에 도시계획업무를 담당하는 부서나 시도의 도시계획업무부서에 문의하는 것이 가장 바람직하다.

과연 그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마만큼이나 상승할까?

이미 집단 주택지가 조성되어 있는 취락지구를 제외하고는 그린벨트에서 풀리면 토지용도는 자연녹지지역으로 변경, 인근 자연녹지지역 땅값과 비슷한 수준으로 상승할 것이라고 보는 것이 일반적이다. 몇몇 예외 지역이 있을 수는 있겠지만…

97%가 그린벨트인 하남시의 대로변 자연녹지는 평당 150만원인데 비해 옆의 그린벨트 토지는 평당 40만원에 불과하다. 그렇다면 개발제한구역에서 풀리는 것과 동시에 그린벨트 토지는 150만원으로 뛰는 것이 일반적이나 하남시의 경우에는 그 경우에 해당하지 않는다.
하남시의 경우 전체 면적의 97%가 개발제한구역으로 자연녹지 토지가 절대적으로 부족하기에 비교적 높은 가격을 형성하고 있다. 그러나 그린벨트가 풀리게 되면 한꺼번에 많은 공급이 이루어지면서 가격은 하락할 것으로 보여진다.
장기적으로 바라보면 150만원하던 자연녹지 땅값은 100만원으로 내려앉고 40만원이던 최초 그린벨트 땅은 100만원으로 상승하는 충돌현상이 예상되어 진다.


:: 그린벨트 투자 5계명 ::

① 현장답사는 필수=토지투자와 마찬가지로 사전정보를 충분히 숙지한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를 직접 확인해야 한다.

② 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라=그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 오를대로 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우에는 오히려 손해를 보는 수도 있으니 주의해야 한다.

③ 환경이 좋은 곳을 노려라=그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또 완전 해제가 안되더라도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택터로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한다.

④ 활용가능성을 살펴라=자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구에 음식점이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로도 활용이 가능하다.

⑤ 브로커를 조심하라=일부 지역에서는 그린벨트 투자자만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는 것으로 알려졌다. 이들은 대개 확정이 안된 사실을 호도하여 땅 매입을 권유한다. 해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다.


:: 어떤 땅을 주목해야 하나 ::

① 최고의 그린벨트 투자대상은 지목이 대지인 땅이다.
그린벨트 지정전부터 대지였던 땅은 해제후 일반 주택 등의 신축이 가능하다. 물론 맹지가 아닌 경우에만 한한다. 그러나 다른 그린벨트에 비해 이미 상당 수준으로 가격이 상승되어 있다는 것이 단점이다.

② 집단 취락지구가 형성되어 있는 개발제한구역내 도로에 접한 전답을 매입하는 것도 높은 수익을 기대할 수 있는 한 방법이다.
대형 취락지구의 경우에는 덩어리로 그린벨트 해제가 예상되어 일단 해제가 되면 대지, 전답, 임야 등과 같은 지목은 더 이상의 의미가 없어지게 된다. 향후 대지와 같은 조건으로 각종 건축물을 지을 수 있는데 비해 땅값은 대지가격 보다 저렴하게 구입이 가능하다.
다만 10만㎡(약 3만평) 이상 규모의 경우에는 공공임대주택으로 개발되어 수용될 가능성이 있기에 피하는 것이 좋다.

③ 안전을 먼저 생각한다면 다소 비싸더라도 해제가 임박한 지역을 노리는 것이 좋다. 특히 경기도 화성시, 광명시, 시흥시 등 수도권 일대의 그린벨트내 중규모 이하 집단취락지에 관심을 가져보는 것도 좋은 방법이다.


그린벨트 투자에 성공하게 되면 1년내 최소한 투자금액의 따블은 기본이다.

이렇게 매력적인만큼 위험요소가 상존하는 것이 피할 수 없는 사실이지만
그렇다고 마냥 뒷짐치고 쳐다보기에는 2004년 그린벨트 투자환경이 너무 좋다.

그린벨트 해제라는 것은 모두가 알고 있는 흔한 정보지만 돈보따리를 들고 뛰는 사람들은 많지 않다.

따라서 그린벨트 투자는 아직 막차가 아니다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : ajtthkakt 원글보기

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