[스크랩] 5천만원으로 5억 번 이야기

경매는 정확한 투자전략을 세운다면 싸게 부동산을 구입할 수 있는 기회가 될 수 있다. 5천만원 정도 투자로 5억원이 넘는 강북 뉴타운 지역의 대지를 구입한 K씨의 사례를 통해 경매에서 경매물건에 대한 정확한 분석이 얼마나 중요한지를 살펴보자. ◆ 경매 물건을 분석부터 시작하라. * 종    별 : 대지(법정지상권이 성립하는 물건) * 대지면적 : 53㎡(16평) * 1차감정가격 : 51,410,000(100%) * 낙찰가격 : 8,080만원 * 경쟁률 : 8대 1 * 입찰일 : 2002. 11. 08일 * 주  소 : 서울시 중구 황학동 0000번지 경매로 나온 이 물건은 2002년 경매에 나온 물건으로 당시 서울시장 선거 전으로 이명박서울시장 후보가 공약이행을 위해 청계고가도로를 전면철거 할 때 발생하게 될 교통체증등에 대한 문제점들을 집중 홍보하던 시절이었다. 입찰대금 8,080만원에 소유권 이전경비 등으로 약 600여만 원이 추가 투자되어 총 9천여만 원 정도가 소요된 상태에서, 지상의 건물은 낙찰 받고 난 다음 건물주로부터 매매를 통해 건물소유권을 취득하고는 그 건물을 전세보증금 4천만 원에 전세로 재임대하여 순 투자금액은 5천만 원 정도이다. ◆ 물건의 위치에 집접 가 보아야 한다. 이 물건은 황학동 도깨비 시장 인근의 황학동 곱창집이 있는 곳에 바로 인접한 지역으로 고가도로가 공약대로 철거되어 환경만 개선된다면 땅값상승은 불을 보는 듯한 지역이었다. 현장을 가보고서야 꼭 경매로 물건을 잡아야 한다는 느낌이 바로 왔다. 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 도망 다니는 신세가 되었는데, 2002년 11월에 감정가 5,100여만 원으로 경매가 시작되어, 1차 100%에서 8,080만원에 입찰해 경쟁률 8 대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 응찰당일 법정분위기를 봐서 1억 원 이상을 써서라도 반드시 잡겠다는 각오를 할 수 있었던 것은 지역적인 위치가 기가 막혔다. 경매를 할 때는 때로는 이런 과감한 배팅이 가능할 수 있게 부동산 보는 눈을 평소에 꾸준히 길르는 것이 필요하다. ◆ 재개발 지역의 물건은 주변의 환경을 살펴야 한다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리지구 내에 있는 대지 16평으로 지상에는 30년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다. 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1m도 체 안 되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 15평 이상이고, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 어깨를 나란히 하고 있는 동네이지만 복원된 청계천과는 도보로 3분 정도이다. 입주를 앞두고 있는 황학동 롯데캐슬 주상복합이 바로 인근에 있는 동네다. (참고로 재개발 지역의 경우 주거환경이 열악한 곳일 수록 좋다) ◆ 얼마나 저평가 되어 있는지 확인하도록 한다. 이 물건의 특징은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 아직 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 시세대비 현저히 저평가 되어 경매가 붙여졌다는 점이다. 이처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다고 이해당사자등이 이의를 제기하면 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있으며, 또한 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다. 즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이다. 그러나 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것으로 잔금 납부하고 소유권을 취득하여 현재 보유하고 있다. ◆ 경매에 있어 권리분석은 기본이다. 경매에서 권리분석은 반드시 해야 할 필요불가결한 작업이다. 이 물건의 경우 등기부상의 권리분석을 보면 소멸기준이 되는 1순위 저당권(저당 95. 8.30 / 4,000만원 이순혜)이 있었는데, 이보다 앞서는 선순위 세입자가 없었고, 선순위 권리 또한 없어 모든 권리는 낙찰로 인해 말소되기 때문에 추가로 부담하지 않아도 되므로 등기부상의 권리는 안전했다. 명도 역시 부드러웠다. 임차인이 한 가구 있었지만 전액 배당받을 수 있었던 관계로 낙찰자와는 다툴 이유가 없었다. 배당후 몇 달 더 살겠다고 하는 바람에 새 소유자와 이전과 같은 전세보증금으로 전세계약을 새롭게 하는 것으로 명도가 완료되었다. 경매를 처음 접하는 경우 명도가 결코 만만치 않다는 것만 명심하자. ◆ 경매의 핵심은 수익률 분석이다. 현재 2002년에 경매로 구입한 부동산은 3년 만에 평당 3천만원이 넘는 금싸라기 땅으로 바뀌어 버렸다.(4억8천만원 시가) 현재 **건설을 끼고 **시행사가 재개발 동의서를 받고 있는 상태로 평당 1,800만원까지는 당장에라도 구입하겠다고 한다. 그러나 그것은 시행사 입장이고 본인을 포함한 지주들은 평당 3천만을 줘도 팔지 않겠다고 버티고 있는 상황이고 대로변 쪽은 이미 1억원에 호가 매물이 나오고 있다고 한다. 필자의 판단으로는 이번 10.1일에 청계천복원공사가 완공되어 이 일대의 환경이 획기적으로 개선되고 나면 내년 봄쯤에는 평당 5천만 원도 비싸다고 할 수 없을 상황이 올 것으로 예상하고 있다.(8억원 상당 시가) 왕십리 뉴타운 인근의 상업지역인 이쪽의 평당 호가가격은 2006년 현재 5천만 원을 훨씬 상회하고 있다. 이미 아시는 것처럼 2005년 10월 서울 청계천 복원공사는 완공을 눈앞에 두고 있는 지금, 굴지의 건설회사들이 주상복합을 짓겠다고 군침을 흘리는 서울 한복판 동네의 대지 16평을 실투자금액 5천만 원으로 구입했다. 경매에 있어 성공요소는 여러 가지가 있다. 그 중에서도 부동산의 위치는 매우 중요한 부분이다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

메모 :