[스크랩] 집경매 체크사항 10가지

법원경매로 내집마련시 체크사항 10가지를 소개한다. 감정가격만 믿어서는 안 되고 반드시 시세조사 할 것 법원의 감정가격이 시세를 정확히 반영하지 못하는 경우가 많이 있다. 많은 분들이 법원 감정가격이 시세보다는 약간 낮게 평가된다고 오해하시는 분들이 계시는데 사실은 시세와 같게나 오히려 높은 경우도 많이 있다. 법원의 감정가격이 시세보다 높은 경우에는 모두가 즐겁기 때문이다. 일단 가격이 비싸게 평가되면 채권자의 입장에서는 채권을 조금이라도 더 회수 할수 있을 뿐만 아니라, 감정회사도 감정수수료를 청구할 때 감정가격을 기준으로 청구하기 때문이다. 그리고 감정에서 낙찰까지 시간의 갭이 길다는 것이다. 짧게는 수개월 길게는 2-3년 걸리는 경우도 자주 있어 요즘처럼 부동산 가격의 부침이 심할 때는 감정가격이 시세에 동떨어져 있는 경우가 자주 발생한다. 응찰하고자 하는 물건의 인근 중개업소를 복수 이상 조사하여 확인하고, 믿을 수 있는 부동산 전문 매체를 활용하면 실수를 피할 수 있다. 현장 답사 반드시 할 것 부동산 가격에 직접 영향을 주는 요인 중 중요한 요인이 인근의 환경이다. 이용가능 역까지의 거리, 버스정류장, 접근성, 편의시설의 여부, 유해시설의 여부, 관공서, 도서관, 복지시설, 공원, 각종 학교등 ... 해당 부동산의 근접여부에 따라 실생활에도 많은 영향을 주는데 이와같은 주변 환경요소들에 대한 사전 점검도 법원경매로 내 집을 마련하고자 할 때 반드시 챙겨 보아야할 사항들로 실생활의 쾌적도는 물론이고 부동산 가격에도 직접 영향을 미친다. 정확한 권리분석을 할 것 법원경매에서 가장 중요한 사항이다. 일반 매매의 경우는 부동산 중개업소가 물건과 권리에 대해서 책임지고 각종권리에 대한 상세한 설명을 하기 때문에 수고스럽지 않으나 법원경매의 경우는 100% 자신의 책임하에 응찰해야 하는 부담이 있다. 특히 잘못되거나 서투른 권리분석에 의한 응찰은 위험하기 짝이 없다. 무슨 말인가 하면 법원경매에는 인수주의 라는 것이 있어 낙찰 받아 소유권을 취득하고 난 다음에도 추가로 세입자의 보증금을 물어주어야 하는 경우도 생긴다. 선순위 세입자란 최초 저당권등 소멸기준 이전에 주민등록 전입신고를 하고 점유하여 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하고 있는 세입자다. 물건 조사시 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않고 있는 물건의 경우, 세입자의 임차금액이 확인되지 않으면 물건이 욕심나도 입찰하지 않는 것이 바람직하다. 왜냐면 추후에 대항력을 행사하여 낙찰자에게 대항하는 경우, 현재의 법체계하에서는 낙찰자가 일방적(?)으로 불리할 뿐이기 때문이다. 시간적 여유를 충분히 가질것 매매와 확연히 다른점이다. 매매는 매수자와 매도자가 이사가고 올 날짜를 서로 수시로 협의하면서 진행된다. 하지만 법원경매는 응찰자가 일방적으로 법원으로부터 소유권을 취득하기 때문에 해당부동산의 기존 거주자와 상의할 수 있는 통로가 거의 없고, 또한 채무자나 보증인이 살고 있거나 전세보증금이라도 날리는 임차인이 있는 경우 자신이 원하는 대로 이사 들어 갈 수 없다는 점이다. 시간적으로 충분한 여유를 같지 못하면 의외로 큰 낭패를 당하게 된다. 특히 초보투자자는 명도과정 등에서 시간이 길어져 곤란을 겪게 되는 경우가 자주 발생한다. 합리적-객관적인 판단을 할 것 응찰당일에 욕심을 부리면 안 된다. 초보 응찰자의 경우에는 입찰법정의 풍경과 분위가 생소하여 합리적인 판단을 하지 못하는 경우가 자주 발생한다. 내가 그동안 공들여 조사하여 마음에 드는 물건에 경쟁자라도 있는 것으로 파악되면 초조해지기 시작하여 당초에 마음속에 생각했던 가격을 무시하고 응찰가격을 높이는 경우가 발생한다. 이런 경우에는 그날 목표로 했던 물건에서 떨어져도 좋으니 이 가격 이상은 절대 응찰하지 않겠다는 선을 분명하게 정하고 있지 않으면 시세 이상으로 사는 꼴이 될 수도 있다. 좋은 물건들이 끝이 없이 계속 나온다는 점을 명심하자. 비용에 관해 넉넉하게 잡을 것 투자자금에 대해서 처음부터 여유 있는 계획이 서있어야 한다. 믿기지 않으시겠지만 낙찰 받고 잔금 치를 돈이 모자라 입찰 당시 법원에 제공했던 입찰보증금(통상 응찰가격의 10%)을 떼이는 사람을 본 적이 있다. 특히 내 집 마련 차원일 때는 현재 자신이 가지고 있는 전세보증금등은 법원경매로 잔금을 납부할 때 아무 도움이 되지 않는다. 무슨 말인가 하면 예를들어 자신이 현재 전세보증금으로 1억원이 있다고 해도 낙찰 받아 낙찰 후 잔금을 치르는 데는 아무짝에도 쓸모가 없다. 매매라면 이사 나오면서 돌려받은 이 전세보증금으로 들어갈 집의 잔금을 치르면 되지만 법원경매의 경우 먼저 잔금을 치르고 난 한참 후에 이사가 가능하기 때문이다. 이런 특성으로 사전에 소요자금에 관한 대책이 없는 경우 충분한 대책이 있어야 한다. 그리고 또 하나는 추가로 비용이 소요될 수도 있다는 점이다. 명도당하는 기존 세입자가 억지 부리며 이사비용을 요구하는 경우도 있고, 아파트의 경우는 관리비등이나 각종 공과금등이 연체되어 있기 일쑤로 생각하지도 못한 비용을 추가로 지불하지 않으면 안 되는 경우에는 당황하게 된다. 투자가치도 따져볼 것 비록 내 집 마련의 차원이지만 향후 투자가치도 고려하면서 응찰해야 한다. 살면서 가격이 올라갈 가능성이 높은 지역이거나 재개발.재건축등이 가능한 지역인가도 고려해야 한다는 것이다. 공매물건도 살펴볼 것 법원경매물건에 비해서 덜 알려져 있는 물건으로 공매 물건 중에도 우수한 물건이 많이 있다. 소액으로 내 집을 마련하겠다는 분은 법원경매 물건보다 공매물건이 유리한 점이 더 많다. 한국자산관리공사 홈페이지(www.onbid.co.kr)로 접속하면 물건 소개를 받을 수도 있고, 인터넷을 이용한 전자입찰도 가능하며, 특히 유리한점은 자산관리공사 직원들이 해당 물건에 대해서 기본적인 권리분석을 해준다는 점이다. 또 법원경매와는 다르게 대금의 분할 납부가 가능하다든지, 잔금을 모두 납부하지 않아도 이용할 수 있으며, 일부물건에 대해서는 명도를 자산관리공사가 수행하는 물건도 있어 내 집 마련 차원의 실수요자라면 노려 볼만 하다. 명도에 관해서도 대책이 있을 것 낙찰 받아 소유권을 취득하는 것까지 혼자서 가능하지만 명도과정에서 어려움을 호소하는 분들을 자주 본다. 채무자나 보증인 또는 전세보증금을 날린 임차인들이 억지를 부리면 난감하기 짝이 없다. 법원경매 물건에 전문적으로 투자하여 경험이 많은 분들이라면 별 문제가 아니겠지만, 내 집 마련 차원의 독자들은 명도가 쉽지 않은 것이 사실이다. 혼자 힘으로 어려운 경우 경험 있는 누군가로부터 도움을 받을 수 있어야 한다. 끝까지 안 되면 집행관을 동원하여 강제집행하게 되는 이 또한 비용과 시간 정신적 스트레스가 만만치 않다. 선순위 채권액이 작은 것은 피할 것 채무자가 빚을 갚아 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다. 상당기간 공을 들여 조사하고 분석한 것이 입찰 당일 법원에 가서 취하된 사실을 보면 힘이 쭉 빠진다. 또한 낙찰 받은 다음에 취하신청이 들어오면 더욱 맥이 풀린다. 낙찰을 받은 것이 한 순간에 물거품이 되는 셈이다. 가능하면 채무액이 많은 물건이 안전하다. 이왕 법원경매로 내 집 마련에 나섰다면 긴 호흡이 필요하다. 처음 높은 수익은 기대하지 않고 전세가격 정도로 내 집 마련하겠다는 소박한 자세가 무엇보다 바람직하다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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