[스크랩] [PB의 머니토크] `부동산 불패`는 옛말

[PB의 머니토크] '부동산 불패'는 옛말

세후 수익률 따져봐야

요즘 고객들과 상담을 하다 보면 부동산에 대한 신뢰가 상당히 떨어진 것을 느낄 수 있다. 부동산 불패 신화가 무너지는 것이 아닌가 하는 생각이 들 정도다. 그도 그럴 것이 부동산 투자를 통해 많은 수익을 낸 고객이라도 부동산에 부과되는 무거운 세금 때문에 세후 수익이 거의 안 나는 상황이 발생하고 있다. 1가구 2주택 등 다주택자이거나 비사업용 토지를 가진 고객들은 세금부담 때문에 부동산 투자를 웬만큼 잘해도 예전처럼 고수익을 거둘 수 없다. 예를 들어 A씨가 10억원을 투자한 아파트가 10년 뒤 20억원이 됐다고 하면 연평균 수익률은 10%로 그야말로 짭짤한 수익률을 달성하게 된다. 하지만 세금을 감안하면 얘기는 달라진다. 1가구 2주택이라면 양도차익에 주민세가 포함돼 55%의 세율이 적용된다. 그러면 실제 양도차익은 4억5000만원이 되고 연평균 수익률은 4.5%로 떨어지게 된다. 여기에다 재산세 및 종합부동산세, 대출이자 등이 포함돼 있다면 수익은 더 떨어질 수 있다. 더구나 1가구 3주택인 경우라면 주민세를 포함해 66% 세율이 적용되므로 수익률은 더 하락하게 된다. 주택에 투자할 때 많은 사람이 혼동하는 것이 1가구에 대한 기준이다. 1가구는 단순히 거주지를 분리했다고 해 인정되는 것이 아니다. 주택 또는 토지 소유자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성해야 한다. 자녀가 별도 가구로 인정받기 위해서는 혼인을 하거나 30세 이상, 최저 생계비 수준 이상의 소득이 발생하는 경우 등 조건이 많다. 이런 규정을 모르고 20대 자녀를 단순히 거주지만 분리해놓고 1가구 2주택에 해당되지 않는다고 생각하다가는 낭패를 보게 된다. 토지에 투자했다가 비사업용 토지로 인정돼 66% 중과에 적용되는 경우도 많은데, 이때는 20년 이상 보유했는지 확인함으로써 중과규정을 회피할 수 있다는 점을 기억해둘 필요가 있다. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 보유한 토지의 경우 2009년 12월 31일까지 팔게 되면 사업용으로 규정해 중과 규정이 적용되지 않는다. 하지만 이런 규정을 모르거나 혹은 명의신탁을 통해 피해 나가려고 한다면 더 많은 세금을 낼 수 있다. 대법원 판례에 따르면 다른 사람 명의로 소유한 사람이 소송을 통해 부동산을 되찾더라도 매입자금에 해당되는 부분만 인정될 뿐 수익에 대해서는 인정받을 수 없고, 부동산 기준시가 중 30%는 과징금으로 내야 한다. 부동산 투자 유의점들을 알면 절세라는 과실을 맛볼 수 있겠지만 모르면 납부하지 않아도 될 세금을 납부하게 된다. 세전 수익률이 아니라 세후 수익률에 더 관심을 가져야 한다는 말이다. [이상익 삼성생명 FP센터 팀장]

출처 : - YOUR LIFE COACH -

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