[스크랩] 토지투자 가이드

도시 농지·혁신도시에 투자 ‘정조준’

토 지 시장이 토지거래 허가구역 내 토지거래 허가 요건 강화, 양도세 중과 등으로 불황을 겪고 있다. 지난 2~3년 동안 이어져 온 땅값 폭등은 앞으로의 호재를 이미 반영한 상태인 데다 정부 정책이 투기 수요 차단을 목표로 하고 있어 단기 수익을 기대하기가 어려운 상황이다. 최근 정부 여당이 5년 이상 부동산을 장기 보유할 경우 양도세를 경감해 주겠다는 방침을 밝힘에 따라 양도세 부담에서 다소 벗어날 것으로 기대되나 올 토지 시장은 전체 시장 중 3%만이 국지적으로 상승할 뿐, 20%는 현상 유지, 나머지는 하락 및 거래 중단 양상을 보일 것으로 예상된다. 그러므로 매입 시 5년 이상 중·장기 투자를 원칙으로 연 수익률을 10~15% 정도로 잡아서 투자를 결정해야 한다. 또한 개발재료도 면밀히 살펴야 한다. 개발 재료의 실현 가능성 뿐만 아니라 개발로 인해 그 지역의 인구가 충분히 유입될 수 있는지도 따져봐야 한다. 지난해까지는 시장 활황에 따라 토지 보상 및 작은 개발 재료라도 발표만 되면 실현 여부와 무관하게 수요가 몰려들었다. 이런 지역에서는 당연히 대토 수요자에 앞선 선투자 방식으로 수요를 예측하고 선점하는 방식이 유리했다. 그러나 법적으로 개발에 무리가 없어도 인구 유입 효과가 기대되지 않으면 예산 배정 순위에서 밀리기도 하고 개발사업이 중단되기도 한다. 전반적인 불황이 예상되는 올해는 이런 방식의 투자는 위험하다. 풍선 효과 등으로 땅값이 상승한 지역의 경우 인구 유발 효과 등의 재료가 없이는 땅값이 계속 오르기 어렵기 때문이다. 사실 각 지방자치단체의 장밋빛 장기 개발 등 당시의 개발 호재를 믿고 투자를 했으나 지가가 곤두박질치는 경우는 수없이 많다. 여주~양평구간 37번국도 확장공사처럼 사업 타당성을 재검증하는 경우도 비일비재하다. 또 개발이 중단되거나 수익성이 없고 인구 유입이 예상대로 되지 않는 경우도 있다. 이에 따라 택지개발 사업도 장기화되는 등 인구 유입의 불확실성은 토지 투자에 있어 가장 큰 불안 요인이다. 그러므로 불황기 투자일수록 인구 유입 효과를 철저히 살펴야 한다. 관심 지역의 땅값과 인구변동률을 비교해서 인구변동률에 비해 땅값이 저평가돼 있다면 투자를 고려해볼 수 있다. 택지개발은 인구 유입 효과가 크고, 공단이 들어서는 경우 물류센터 및 첨단산업보다는 제조업 유치가 인구 유발에 유리하다는 것을 염두에 두는 게 좋다. 그러나 틈새시장이 전혀 없는 것은 아니다. 2007년까지 전국적으로 진행되는 관리지역의 세분화로 가치가 상승하는 계획관리지역 토지와 도심 인근 택지개발 예정 용지는 환영받을 것으로 예상된다. 그리고 전원주택 등 실수요자를 위한 토지 시장은 활기를 띨 것으로 전망된다. 장기 투자를 할 경우 도시화율이 높은 도시 지역 내 농지에 투자하는 것이 좋다. 도시 주변의 경지정리가 잘된 농지도 공공복리에 적합할 경우 개발용 토지로 수용될 수 있기 때문이다. 행정복합도시, 아산신도시, 파주 교하·운정 신도시, 김포 신도시 등 택지개발지구에 포함된 농지를 보면 알 수 있다. 전원주택, 주말농장 등 실수요자라면 여러 가지 틈새상품을 활용해 볼만하다. 대지면적 200평, 건축 연면적 45평, 기준 시가 7000만원 이하 농어촌 주택을 건축하면 수도권 등의 기존 주택에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있다. 단 수도권, 도시 지역 및 허가구역은 제외되고 3년 이상 보유 요건을 충족해야 한다. 주거를 생각한다면 농림부에서 지원하는 전원마을 조성사업의 입주자로 참여하는 것도 고려해볼 수도 있다. 기반시설과 호당 3000만원의 건축비를 저리로 융자받을 수 있고 전원주택에 부족하기 쉬운 각종 인프라가 갖춰지기 때문이다. 또한 10평 이하 초소형 주택을 지을 경우 농지조성비 50% 감면 혜택을 받을 수 있다. 주말농장용 농지를 소유할 경우에는 양도세 60% 중과 적용에서 제외되므로 실수요자들이라면 매입을 고려하는 것도 바람직하다. 올해부터 농지보전분담금(현 농지조성비)이 공시지가 기준으로 변경됨에 따라 수도권에서 접근성이 좋고 공시지가가 비교적 저렴한 충청·강원 지역이 주말전원주택 시장의 수혜 지역이 될 것으로 예상된다. 지역별 유망 지역을 살펴보면 보상과 함께 추진이 본격화되는 행정중심복합도시나 혁신도시 인근 지역은 인프라가 갖춰지면서 인구가 증가할 것이기 때문에 중·장기적으로 투자 가치를 기대할 수 있다. 기업 도시 주변은 성공 여부가 불투명하므로 투자에 신중을 기해야 한다. 또한 수도권 확장 축에 있는 몇몇 지역도 눈여겨볼만 하다. 특히 용인은 서울~용인 간 민자 고속국도와 경전철이 착공되는 등 교통망이 대거 확충되고 폭발적인 인구 증가율로 인해 투자 수익이 예상된다. 화성은 대규모 택지개발과 평택항 주변 산업단지의 배후지 역할로 성장 동력이 강하다. 평택은 미군공여지 대토 수요가 예상되고 KTX 평택역, 국제평화도시, 평택시청 건립계획 등의 호재가 많다. 기타 충남 예산군 덕산면 일대는 충남도청 이전의 효과가 예상된다는 점에서 앞으로 값이 뛸 가능성이 높다. 기업도시, 혁신도시로 지정된 원주 일부 지역과 대규모 산업단지 조성, 3건의 골프장 개발사업 추진으로 땅값 상승이 예상되는 횡성 지역도 주목해 볼만 하다. 전반적인 불황에 따라 이들 지역의 투자도 ‘돌다리 건너는’ 심정으로 신중을 기해야 할 것이다. 매도·매수 타이밍과 개발 재료에 대한 면밀한 분석을 위해 전문 컨설팅 업체를 활용하는 것도 좋다. <토지투자 10계명> ·정보를 모으고 발품을 팔아야 좋은 땅을 만난다 ·타이밍이 중요하다 ·충성스러운 정보원을 확보하라 ·여유돈으로 투자하라 ·부동산 정책을 잘 분석하라 ·부족하면 힘을 합쳐라 ·기획부동산을 주의하라 ·땅도 돌볼 줄 알아야 한다 ·세금을 살펴 수익성을 따져라 ·인구가 증가하는 땅이 돈된다

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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