[스크랩] 상가투자이야기

노후 대책도 상가 ‘임대 수익’이 대세
전 세계적으로 불어 닥친 주식시장의 계속된 하락세와 침체 때문일까. 투자자들의 관심이 부동산으로 쏠리고 있다. 특히 정부의 규제가 심해진 아파트와 주택 투자보다 매달 일정한 수익을 낼 수 있는 ‘상가 투자’에 대한 관심이 높아지고 있는 추세다.

상가 투자 전문가로 유명세를 치르고 있는 경국현씨는 “상가 투자는 다른 부동산에 비해서 정부의 규제가 덜해 투자자들의 관심이 수익형 부동산으로 몰리는 게 당연하다”면서 “특히 고령화 사회가 되면서 노후에 자식들 눈치 보지 않으려면, 매달 수익이 발생하는 상가 투자만큼 좋은 재테크는 없다”고 자신 있게 말한다.

또 상가는 아파트와는 달리 사회 흐름에 영향을 받지 않고, 단독으로 수익률을 평가할 수 있는 ‘개별성’을 가졌다는 것도 큰 특징이다. 예를 들어 아파트는 같은 지역에 위치해 있으면, ‘동’이나 ‘호수’에 따라 큰 가격 변동이 없다. 하지만 상가는 같은 건물 안에서도 출입구 옆인지, 코너 자리인지, 엘리베이터 옆인지 등에 따라 가격이 천차만별이고, 임대 수익률도 다르다. 이런 개별성 때문에 경씨는 “상가 투자를 일반 부동산 투자 논리로 생각하면 큰코다칠 수 있다”고 강조한다.

사실 경국현씨가 상가 투자의 매력에 빠진 것은 불과 6년 전이다. 반도체와 물류 사업부 등에서 근무하던 그는 1998년 IMF 때 명예퇴직을 하고, 2002년이 되면서 경제 위기의 돌파구로 ‘부동산’에 관심을 갖게 됐다. 처음에는 부동산을 ‘업’으로 삼아야겠다는 생각은 없었다. 하지만 시간이 흐를수록 돈을 벌기 위한 방법으로 부동산’만큼 좋은 방법이 없다는 확신이 들어 좀 더 적극적으로 뛰어들기 시작했다.

지금은 ‘상가 투자의 귀재’로 불리지만, 2002년 처음 상가 분양 영업을 시작했을 때는 무보수로 일을 배워야 했다. 하지만 기존에 잘 알고 있던 ‘컨설팅 기법’을 부동산 영업에 적용하면서 뛰어난 실력을 발휘하기 시작한 것. 그는 실제 영업을 통해 얻은 이론과 경험을 사람들과 공유하고자 「상가 투자에 돈 있다」(이코북)라는 책을 출간해 뜨거운 호응을 얻기도 했다.

상가, ‘묻지마 투자’하면 큰 코다칠 수 있어
그렇다면 상가는 아무 곳에나 투자해도 돈을 벌 수 있는 것일까. 이에 대해 경국현씨는 “과거 산업사회에서 부동산은 그냥 사놓기만 하면 저절로 오르는 황금알을 낳는 거위였지만, 정보화 사회로 바뀌면서 이제 ‘묻지 마 투자’를 했다가는 큰 낭패를 볼 수밖에 없다”고 조언한다. 하지만 대부분의 사람들이 여전히 ‘묻지 마 투자’를 하고 있기에 매우 안타깝다는 것.

“우선 보통 투자자들에게는 상가를 살 수 있는 돈과 그걸 고르고 구입하는 행동만이 있죠. 하지만 그렇게 덜컥 상가를 계약하는 것은 너무 무모한 일이에요. 투자의 안목을 키우기 위해서는 지식, 경험, 정보를 습득해야 합니다. 지식이야 책을 보고 공부를 하면 되지만, 경험은 직접 발품을 파는 수밖에 도리가 없어요. 정보는 업자들이 다 갖고 있어서 사실, 일반인들이 접근하기 쉽지 않아요.”

그렇다면 일반인들은 상가 투자를 할 경우 어떻게 해야 하는 것일까. 그는 “전문가의 도움을 받는 게 가장 쉽고 빠른 방법”이라고 조언한다.

상가를 볼 때 가장 중요한 것은 ‘수익률’이다. 상가의 보통 수익률은 7% 정도, 강남은 4~5% 수준이라고 보면 된다. 상가의 수익률은=투자금(자신의 돈, 대출금, 보증금)+수익률(월 임대료-대출이자)로 계산할 수 있다. 하지만 이런 수익률 역시 부동산 업자의 말만 믿고 계약하면 낭패를 볼 수 있다. 직접 시장조사를 통해 부동산에서 제시한 수익률과 실제 얼마나 차이가 나는지 확인해보고 계약을 해야 한다.

상가 투자 수익은 ‘임대 수익’과 ‘시세 차익’으로 나눌 수 있다. 이미 상권이 형성되어 있는 곳은 ‘안정적인 임대 수익’을 볼 수 있고, 상권이 형성되어 있지 않은 곳은 ‘시세 차익’을 노릴 수 있다는 장점이 있다. 하지만 이 두 가지를 모두 잡으려 하는 것은 지나친 욕심이다. 그런 물건은 거의 없기 때문이다. 그래서 처음부터 ‘투자의 목적’을 정확하게 잡는 것이 중요하다. 보통 젊은 사람들은 시세 차익을 선호하며, 나이가 든 사람들은 임대 수익을 선호하는 편이라고 한다.

1억~10억원까지 금액별 상가 투자 노하우
그렇다면 사람들이 얼마의 금액으로 어떤 상가를 구입할 수 있는지 물었다.

1억~2억원의 종자돈으로 투자할 수 있는 곳은?
우선 1억원의 종자돈이 있으면 여기에 대출을 받아서 상가를 구입하는 경우가 보통이다. 사실 100% 자신의 돈으로 투자를 하는 것보다 남의 돈으로 투자해서 수익을 남기고, 대출이자를 주는 것이 훨씬 효과적인 방법이기 때문이다. 현금 1억이 있다면 테마상가, 쇼핑몰, 푸드코너 등에 투자할 수 있다. 또 대형 쇼핑몰 내 3층 구석진 자리도 구입할 수 있다.

하지만 이런 대형 쇼핑몰에 투자할 때 주의해야 할 점이 있다. 첫 번째 ‘내부 동선’이 얼마나 좋은가를 살펴봐야 한다. 두 번째 내부 동선에서 가장 ‘좋은 입지’의 점포를 사야 한다는 점이다. 세 번째 1~2층 등 ‘저층’을 공략해야 한다는 것이다. 그리고 네 번째는 전체적인 건물을 누가 ‘마케팅’하고 ‘관리’하느냐이다. 이에 따라 성공 여부가 결정된다. 하지만 보통 이런 상가들은 좋은 자리를 찾기가 쉽지 않으므로 각별히 유의해야 한다.

3억~5억원의 종자돈으로 투자할 수 있는 곳은?
이 정도의 금액으로는 좀 더 좋은 상가를 구입할 수 있다. 하지만 강남처럼 상권이 이미 형성되어 있는 곳은 들어가기 힘들다. 그렇다면 어떻게 좋은 물건을 찾을 수 있을까. 첫 번째는 ‘택지개발지역’의 중심 산업지에 들어가는 것이다. 하지만 이런 곳에서 괜찮은 물건을 찾기 위해서는 발품을 많이 팔아야 한다. 두 번째는 ‘선분양’ 물건을 잘 고르는 것이다. 선분양을 받는 이유는 건설업체의 부도 위험 등 여러 가지 문제가 발생할 수 있어 좀 더 저렴한 가격에 물건을 구입할 수 있기 때문이다. 세 번째는 상가의 최고 입지인 ‘코너’와 ‘출입구 옆자리’를 잡는 것이다. 네 번째는 서울 시내의 택지지구를 모두 돌아다녀보고, 동선과 입지 등의 조건을 꼼꼼히 살펴보는 것이다.

5억원 이상의 종자돈으로 투자할 수 있는 곳은?
현금 투자 금액이 5억원을 넘으면, 대출까지 받아서 A급 상업 지역에 투자할 수 있다. 우선 투자 금액이 크기 때문에 상가 건물의 1층 전면부에 투자할 수 있다. 하지만 1층 전면부에 투자를 하더라도 그 투자 목적이 임대 수익인지 처분 수익인지 확실하게 정하고 투자를 해야 한다. 또 수익률 분석도 철저히 해야 한다. 왜냐하면 아무리 입지가 좋은 지역이라도 투자 금액 대비 수익률이 나오지 않으면 소용이 없기 때문이다. 물론 발품을 팔아서 동선과 입지 등을 살피는 것은 당연히 선행되어야 한다.

마지막으로 경국현씨에게 “상가를 살 때 무엇을 보고 사느냐?”고 물었다. “저는 상가를 고를 때 팔 수 없는 물건은 절대 사지 않아요. 그 이유는 상가는 바로 수익형 부동산이기 때문이죠. 언젠가는 현금화시켜야 하는데, 팔 수 없다면 애초에 투자가 잘못된 거예요. 이 점이 상가 투자의 핵심입니다.”

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

메모 :