[스크랩] 상업시설개발의 패러다임 변화

1.  상업시설 개발사업의 큰 흐름이 바뀌고 있다.

상업시설은 도시 공간 내에서 가장 활력 있는 장소 중의 하나이다. 단순한 쇼핑이나 생활용품 구매 장소 그 이상의 의미를 지니는 복합 공간이다. 때로는 여가 시간을 보내는 나들이의 장소가 되기도 하고 때로는 만남과 커뮤니케이션의 공간이 되기도 한다. 상업시설은 사람과 장소가 어우러져 다양한 사회적 체험과 즐거움을 누린다. 따라서, 여가와 소비를 할 수 있는 시간과 공간이 압축된, 역동적인 “도시의 열린 공간”이다.

우리나라에서의 상업시설은 대형 유통회사가 운영하는 백화점, 할인점 등과 임대지하상가, 철도역사내 매장 등 공공 개발이거나 운영 주체가 확실한 매장을 제외하고는 거의 대부분 부동산개발 측면에서 접근한다. 상업시설은 유통시설로서가 아니라 부동산 분양 상품으로 개발 되어 왔으며 이러한 공급위주 특성상 상업시설은 많은 문제점을 노출하고 있다. 상가 비활성화는 물론이고 수분양자나 임대자 등 투자자들이나 매장 운영자들을 경제적, 정신적 고통 속으로 몰아 넣었으며 많은 분쟁을 야기했다.

분양 상품으로서 상업시설 공급이 여러가지 문제점을 내재하고 있지만 토지자금의 조달, 시공사에 대한 건축공사비 지급 등 개발사업 수행의 측면에서는 불가피한 면이 많았다. 하지만 그러한 개발의 문제점이 누적되어 현재는 분양의 위축, 상가의 비활성 등으로 그 한계를 명백히 드러내고 있다.

때문에 이제는 과거와 같이 동일한 개발 형태를 답습할 수 없는 투자환경이 조성되고 있다. 따라서 이러한 여건 변화에 의해 상업시설 개발 방향으로서 자의적, 타의적 새로운 대안 이 모색이 있는 바, 다음과 같은 변화의 큰 흐름이 나타나고 있다.

- 운용자산으로서 상가활성화를 위한 운영시스템이 중요하다.

먼저, 상업용 부동산의 성격 변화로서 분양 상품이 아닌 “운용 자산”으로 상업시설 개발이며 일반 상업 부동산 개발 업체의 인식 변화이다. 미국이나 일본 등 선진국에서 상업시설은 임대를 하거나 직영 형태로 운영을 하는 것이 대부분으로서 우리나라와 같이 분양하는 사례는 거의 없다.

상업시설은 유통시설이며 유통시설은 하드웨어적 공간도 중요하지만 근원적으로 운영 시스템, 노하우 등이 더욱 중요하다 볼 수 있다. 이를 위하여 상업시설의 개발은 하드웨어적 조건뿐만 아니라 이러한 소프트웨어적인 운영 체계에 대한 철저한 사전 계획과 진행이 요구 된다. 또한 그렇게 하여야만 활성화가 담보 될 수 있을 것이다.

예컨대, 백화점이나 할인점을 건립할 때 당해 개발 회사는 계획과 운영관리에 많은 시간과 비용을 투입한다. 일반적인 상업시설 중에서 규모만 따진다면 오히려 백화점, 할인점보다 더욱 큰 규모의 시설도 많다. 하지만 백화점이나 할인점 등에서 기울이는 상권활성화 노력의 절반이라도 기울이고 있는지 생각해 볼 일이다.

상업시설개발이 기존의 형태를 답습하여서는 성공할 수 없다는 경험적 인식의 축적과 함께 새로운 대안 모색에 대한 관심이 점증하고 여러가지 시도가 이루어지고 있다. 예컨대, 대형 시설의 유통업체 유치, 주요 테넌트의 유치, 상업시설 운영 관리업체와의 연계 등 상업시설 활성화를 위한 여러가지 전략적 활동이 전개되고 있다.

앞으로 이러한 관심 증대와 새로운 시도들은 외국과 같은 쇼핑센터 개발 전문 회사를 육성할 수 있는 토대가 될 수 있을 것으로 보인다.

그리고, 택지 개발을 중심으로 한 복합단지의 개발현상이 증가하고 있다. 적게는 3~4만평, 많게는 10만평이 넘어 가는 규모의 복합단지는 엄연히 분양 상품으로서는 한계를 지니며 결국 상업용 시설의 운영관리가 불가피한 측면이 존재한다. 이 문제를 해결하기 위한 유통업체와의 연계 등 상업시설의 성격 자체를 분양에서 운영관리로 넘어 가게 만드는 한 요인이 될 수 있다.

- 외국계 기업과 글로벌 금융의 상업시설 개발 투자가 확대되고 있다

둘째, 외국계 부동산 개발회사나 글로벌 금융기관의 상업시설 운영 또는 개발 참여가 확대되고 있다. 예컨대, 네덜란드의 ING REIM이 로담코 플라자를 인수하여 「디몰」로 운영하고 있으며 리먼브러더스가 동대문 라모도 쇼핑몰을, 미국계 펀드 회사인 아라인베스트먼트가 메사 쇼핑몰을 인수하였다.

또한 유럽의 쇼핑몰 시행사인 레디마 그룹의 한국진출도 예정되어 있다. 그 동안 오피스 건물 등에 집중되었던 외국 자본의 투자가 상업시설로 확대되고 또한 직접 운영 관리 상품으로 등장하고 있다. 이를 계기로 상업시설을 수익시설로서 재인식하는 기회가 되고 있는 것도 한 가지 변화의 요인이라 볼 수 있을 것이다.

- 상업시설 개발자금 조달의 형태가 변화하고 있다.

셋째, 그 동안 상업시설 개발의 전형적인 자금 조달 형태는 시공사의 보증에 의한 자금 조달이 대부분으로 주로 단기간이었고 사전분양을 통하여 투자자금을 상환하는 구조를 취하는 직접 투자 형태였다.

하지만 이제 부동산펀드 등 간접투자 상품의 증대나 리츠, PF 등 금융시장의 성장에 따라 향후에는 비교적 장기간의 안정적인 자금 조달이 가능해지고 더욱 다양화 될 것이다. 이러한 개발자금조달의 기회 확대, 다양화는 단기간의 차익 실현에서 장기적인 운용을 통한 개발 비용의 조달을 가능케 하고 상업시설을 운용자산으로서 개발하게 만드는 기회 요인이 될 수 있다.

- 유통관리회사가 급성장하고 상업시설이 결합하고 있다.

넷째, 제도권 유통회사의 범주를 벗어난 유통관리회사(유통회사)의 급성장이다. 이미 브랜드 아울렛 분야를 중심으로 이러한 유통관리회사의 성장이 이루어지고 있다. 향후에는 상가 운영을 통한 수익 창출을 목표로 한 유통관리회사가 점차 증가할 것으로 보인다. 기존에 소극적인 태도를 취하던 유통 회사들도 현재는 성장산업으로서 유통을 적극 검토하고 있으며 점차 자금력이 탄탄한 기업들의 유통분야 진출이 증가될 것이다.

다섯째, 다른 글에서도 언급한 바 있는 유통과 타 분야의 결합이다. 유통과 관광, 문화, 엔터테인먼트 등의 요소 결합 증가는 그 동안 판매와 식음 등에 한정 되었던 상업시설의 내용을 풍부하게 하고 상업시설의 다양화를 가져 오게 만들 것이다. 새로운 콘텐츠의 결합은 새로운 시장을 창조한다. 전형적인 틀에서 벗어난 상업 테넌트의 유형은 초기 리스크를 높이지만 그만큼 기회적인 요소도 증가시킬 것이다.

위에서 몇 가지 상업시설개발 부문에서 일어나는 변화를 개략적으로 나열해 보았는데 결국 안정적인 개발자금조달에 의해 상업시설 개발 성격이 변화되고 운용, 수익을 얻기 위한 “상업시설의 소프트웨어적 콘텐츠”에 보다 많은 관심과 역량이 집중될 것으로 예상된다. 물론 당장의 현실이 이를 만족시켜 주지는 못하겠지만 작은 변화가 모여 점차 큰 흐름으로 바뀔 것이다.

2. 상업시설 개발의 방향성

그렇다면 앞으로 이러한 변화의 요소들을 상업시설개발에 어떻게 적용할 수 있을 것인가 하는 문제에 대해서는 두 가지 측면에서 그 방향성을 예상할 수 있다.

- 개발주체입장에서 분양과 운영방식의 병행도 고려한다.

첫째, 현실적인 문제에서 상업시설을 개발하는 당사자의 입장에서이다. 복합개발과 같이 주거, 업무, 상업시설 등을 복합 개발할 경우, 사업성을 위하여 일부 상가는 분양 방식을 선택하더라도 판매시설 등 집객력이 높고 상가 활성화에 지대한 영향을 미치는 업종은 유통관리회사의 유치를 모색하거나 필요 혹은 부족자금은 수익을 담보로 한 리츠나 장기펀드 등을 활용, 직접 운영하는 방안이 있을 것이다.

또한, 전국 각지에 산재되어 있는 “문제상가”들을 살리는 데에도 이러한 방식을 적용할 필요가 있다. 물론 이것을 위해서는 개발회사나 수분양자도 어느 정도 이익의 감소를 감내해야 할 것이다. 상가가 활성화 되고 상가운영 관리체계가 확립되어 자산가치가 높아진 후에 분양을 진행하던지, 아니면 상업시설 전체를 통째로 매각하는 방법도 있을 수 있을 것이다.

- 장기적으로 운영, 관리하는 형태의 개발방식이 새로운 패러다임이다.

둘째, 앞서의 방법보다는 진일보하여 상업시설 개발을 부동산 개발로서가 아니라 유통시설의 개발 측면에서 접근하여 장기적 안목으로 운영, 관리, 수익을 추구하는 형태의 개발이다. 쇼핑센터와 같은 새로운 업태는 백화점이나 할인점 등과는 성격이나 기능이 다르다. 운용수익 역시 시설 활성화가 될 경우 타시설보다 높을 수 있기 때문에 이러한 측면에서 상업시설 개발에 접근한다면 상업시설 개발의 근본적인 패러다임의 변화를 가져 올 것이다.

자금 측면에서는 리츠나 펀드 등 안정적인 자금 조달을 통하여 개발사업의 안정성을 꾀하고 내용 측면에서는 철저한 상품과 콘텐츠 기획, 차별화등을 확보한다면 상업시설개발은 새로운 운용수익부동산으로 자리매김할 수 있을 것이다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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