[스크랩] 빈땅 건물지으면 짭짤한 稅테크

빈땅 건물지으면 짭짤한 稅테크

 

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지목이 대지나 잡종지로 되어 있는 경우로 건물이 없는 나대지는 지방세법상 종합합산 과세대상으로 구분하는 반면 건물이 있는 토지는 별도합산 과세대상으로 구분해 재산세를 부과한다. 별도합산 과세대상 토지는 재산세 과세표준 구간이 넓고, 적용세율이 낮아 종합합산과세대상 토지에 비해 상대적으로 세부담이 낮다.

종합부동산세 과세기준의 경우 별도합산 과세대상 토지(인별 공시지가 40억원 이상)가 종합합산 과세대상 토지(세대별 공시지가 3억원 이상)보다 높아 나대지에 건물을 지어 올린다면 종합부동산세 과세대상에서 제외될 확률이 높아진다.

무엇보다 별도합산 과세대상으로 구분된 토지는 나중에 이를 팔 때 사업용 토지로 보기 때문에 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 사업용 토지는 보유기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제한 후 기본세율(9~36%)로 과세하는데 반해 비사업용 토지는 장기보유 특별공제를 적용하지 않고 세율도 60%로 중과세하기 때문이다. 예를 들어 15년 전에 사둔 시세차익 10억원의 나대지를 팔 때는 양도소득세가 6억원이나, 당해 토지에 건물이 있다면 2.4억원으로 크게 줄어드는 것이다.

이 경우 건물부속토지는 당해 토지면적 전체를 말하는 것이 아니라 건물 바닥면적에 일정 배율(3~7배)을 적용하여 산정한 범위내의 토지만을 말하며, 이를 초과하는 면적은 여전히 종합합산 과세대상 토지로 본다.

간혹 준공검사가 까다로워 허가를 받지 못하는 경우도 있는데 이처럼 무허가 및 위법시공된 건물의 부속토지는 건물이 있음에도 불구하고 여전히 종합합산과세로 구분된다는 점에 주의할 필요가 있다. 건물의 시가표준액이 토지 공시지가의 3%에 미달하는 소규모인 경우에도 종합합산 과세대상으로 구분된다. 이렇게 종합합산 과세로 구분되면 비사업용토지로 보아 양도소득세가 중과세되므로 세금 때문에 건물을 지어 올렸다면 제대로 알고 해야 한다.

한편 건물이 준공됐다고 해서 당장 파는 것은 좋지 않다. 왜냐하면 건물을 공사한 기간과 준공되어 보유한 기간을 합산하여 최소 2년은 경과해서 팔아야 사업용토지로 볼 수 있기 때문이다. 이 경우 토지소유자가 아닌 타인이 건축했다면 공사기간은 제외하므로 본인토지에 본인이 건축한 경우보다 조금 더 보유하다가 팔아야 한다. 즉, 준공한 후 최소 2년이 지나 팔아야 하는 것이다.

무허가 주택은 어떨까? 일반 건물과는 달리 무허가주택의 부수토지는 주택부수토지로 보아 주택분 재산세로 부과한다. 다만 주택정착면적에 5배(도시지역 밖은 10배)를 적용하여 산정한 범위내의 토지만 사업용토지로 보며, 이를 초과하는 면적은 비사업용토지로 봄에 주의해야 한다.

따라서 적용배율내의 주택부수토지는 세대별로 보유한 주택수에 따라 양도소득세를 계산하는 방법이 달라지게 된다. 즉 무허가주택, 폐가 등이 있는 경우 다음과 같이 대처할 수 있을 것이다.

우선 세대를 통틀어 당해 무허가주택 한 채만을 보유했다면 당해 건물 뿐만 아니라 토지도 비과세 받기 위해 당해 건물이 주거용임을 사진에 담아두는 등 당해 무허가주택의 존재를 적극적으로 주장해야 한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택에서 일정기간 보유하고 거주했다면 당해 무허가주택을 팔 때 거래가액 6억원 이하분에 대해서는 양도소득세가 아예 없기 때문이다. 이 경우 주택부수토지가 여러 필지인 경우에도 사실상 주택부수토지로 사용되고 있음을 입증한다면 모두를 주택부수토지로 본다. 물론 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)를 초과하는 면적은 비사업용토지로 보는 것에 주의하여야 한다.

한편 다른 주택을 여러 채 보유하고 있고 시골 등에 사용하지 않는 폐가가 있는 상황에서 그 폐가가 노후되어 오랜시간 공가(空家)라면 아예 멸실하는 것도 세금을 줄이는 좋은 방법이다. 2주택자로서 다른 주택을 팔 때 당해 폐가로 인해 양도소득세 비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 이렇게 멸실했다면 멸실한 날로부터 3년 이내에는 팔아야 하며, 이 기간을 경과하여 팔면 비사업용토지로 보아 양도소득세가 중과됨에 주의하여야 한다. 주택의 건축물이 멸실된 토지는 당해 건축물이 멸실된 날로부터 2년 동안은 비사업용토지로 보지 않기 때문이다. 다만, 무허가주택을 철거 후에 나대지 상태로 양도하는 경우에는 해당사항이 없으므로 건축물의 멸실여부를 결정시 특히 주의하여야 한다.

나대지에 대한 보유세 및 양도세가 무서워 건물을 지어 올렸다면 당해 건물이 주택인지 아닌지, 허가를 받은 건물인지 아닌지에 따라 여러 가지 변수가 있으니 세무전문가와의 사전상담을 통해 현명한 판단을 내려야 하겠다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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