[스크랩] [서평] "부동산 대폭락 시대가 온다"를 읽고 (1)

이미 많은 독자들이 이 책을 읽었을 것이다. 굳이 서평을 쓸 필요가 있나 싶기도 했다. 하지만 다시 한번 책 내용을 복습(?)한다는 측면에서 그리고 아직 책을 못 읽은 회원들을 위해서 간단하게나마 내용을 소개한다는 취지에서 쓰고자 한다.

 

경기가 어려운 상황에서 많은 사람들이 관심을 가지는 주제(제목부터 다르다)이기 때문이기도 하지만 저자의 탁월한 분석력, 통찰력 그리고 주장에 대한 근거가 명확하기 때문에 많은 사람들이 고개를 끄덕이지 않았을까 한다. 그리고 경제에 문외한이라도 중학교 2학년 수준의 독해력만 있으면 누구든 이해할 수 있도록 저자는 이 책을 아주 쉽게 썼다.

 

또한 저자는 책의 내용을 논리적으로 구성했다. 왜 집값 거품이 붕괴될 수 밖에 없는지, 거품 붕괴 메커니즘이 어떤 것인지 그리고 부동산 자산을 안전하게 지키는 전략은 무엇인지에 대해서 다룬다. 마지막으로는 다른 저자가 금융 상품에 대해서 종류와 장단점을 설명한다. 시간내기가 힘든 분들이라면 앞의 1-2장만 읽어도 실질적으로 필요한 정보는 다 얻을 듯 하다(이것도 힘들다면 서점을 방문해 서문(프롤로그)이라도 일독을 권한다. 10분이면 충분할 것이다).

 

집값이 폭등했던 이유는 무엇일까? 주택 수급상의 요인도 일정 부분 기여했지만 한국의 집값 폭등은 사실상 가계 부채가 만들어낸 투기 거품이다. 세계적으로 달러 유동성 과잉과 급격한 저금리 기조로 인해 투기 여건이 조성되었고 엉터리 정부 정책이 이 투기 여건을 확대 조장했음은 두말 할 것도 없다.

 

또한 건설업계와 정부의 유착, 건설업계의 담합 및 투기에 편승한 분양가 조작, 건설업계 분양 광고를 매개로 한 언론의 선동적 왜곡 보도, 부녀회나 반상회 등의 집값 담합(일명 ‘짬짬이’)도 복합적으로 작용했다. 특히 일부 신문들의 ‘사이비 시장논리’에 의한 투기 거품 확대 재생산은 비판 받아 마땅하다.

 

현재 세계적으로 집값이 떨어지는 추세다. 미국, 유럽 각국, BRICs 국가 등 세계 대부분의 국가에서 집값이 하락하고 있는데 한국만 예외일 수는 없는 것이다. 그리고 지금 대한민국은 주택 공급 과잉이다. 지방은 물론이고 수도권도 미분양 물량으로 넘쳐난다. 2002-2006년 연간 약 40만호를 공급해서 수도권 아파트의 잠재적 공급량 부족은 거의 해소 되었다고 봐야 한다. 2006년 아파트 잠재 공급 과잉은 66만호로 추정되는데 이것 때문에 지방은 극심한 침체를 겪고 있는 것이다.

 

또한 저자는 미국 유학 시절 배웠던 시스템 역학의 맥주 유통 게임을 예로 들어 공급 과정의 시간 지체로 인한 수급 불균형이 집값의 거품 형성과 붕괴 사이클을 예측 할 수 있다고 설명한다(재미 있는 수업 같다). 지금 한국의 상황이 거품 붕괴 바로 직전의 상황임을 보여 준다는 것이다(지방은 이미 거품이 꺼지기 시작 했다. 최근 정부에서 쏟아내는 모든 부동산 관련 부양책은 이래서 별 효과가 없을 것이다).

 

회원 여러분들도 올 여름 ‘용인의 굴욕’이라는 기사를 접해 보셨을 것이다. 10월 말에 내가 아는 후배가 용인으로 이사를 갔는데 50평대 아파트가 전세 1억 4천이었다(정말 싸다. 나는 과연 50평대에서 살아 볼 수 있을까? ㅋㅋ). 이미 거품 붕괴가 시작 되었다는 징조다.

 

그럼에도 불구하고 현 정부는 공급 부족을 외치고 있다. 이미 미분양이 쏟아지고 있는 마당에. 앞으로도 10개의 2기 신도시 공급 물량과 35개의 뉴타운 주택 공급 물량이 2010년 이후 본격적으로 쏟아져 나올텐데 이것을 대체 어떻게 감당하려는가?

 

저자는 친절하게도 부동산 투자수익률에 대해서도 다룬다. 물가상승률(5%)과 종부세, 재산세, 취등록세, 중개수수료를 제하고 이익을 남길 수 있으려면 연간 최소한 10% 이상 오르지 않으면 손해라는 것이다. 중학교 수학 실력, 아니 사칙연산만 제대로 할 줄 알면 이 말이 무엇인지 금방 아실 것이다.

 

이런 상황에서 정부가 아무리 규제 완화를 한다 한들 위축된 투기 심리가 살아나기는 힘들다. 대표적인 예로 2008년 5월말 112층짜리 제2 롯데월드 건립 허용 검토 관련 뉴스다. 이런 개발 관련 소식이 나오면 그 주변 부동산(땅 포함)값이 들썩이기 마련이다. 그런데 아무런 변화가 없었다. 8.21대책으로 전매 제한이 완화되고 재건축 조합원 지위를 양도할 수 있게 됐음에도 별 변화가 없었다. 이미 시장이 얼어 붙은 것이다.

 

지금처럼 물가가 오르면서 경기침체로 인한 소득이 감소하면 가계의 가처분 소득은 줄어들게 된다. 이럴 경우 소비는 줄고 부동산처럼 덩치가 큰 실물자산에 대한 선호가 떨어지게 된다. 이런 양상이 지속되면 새로 주택을 사기는커녕 다주택자, 채무자, 노령층을 중심으로 당장의 생활비를 위해 집을 팔려고 할 것이다. 그렇다면 집값 하락은 필연적이 아닌가. 

 

치밀한 계획에 따라 체계적인 주택 공급으로 집값을 안정화하는 것이 정부의 역할이다. 하지만 현 정부는 이미 공급 과잉이 된 부동산 시장에 더욱 많은 분량을 쏟아 붓고 있다. 2008년에 들어서는 수도권에서도 미분양이 속출하고 있다. 제 2기 신도시 물량이 공급되기 시작하는 2010년은 약 30만 호 이상이 공급 될 예정인데 누가 그 물량을 받아 줄 수 있을 것인가? (2기 신도시 물량의 대량 공급 ->분양 및 입주율 저조 ->집값 하락 -> 인근 1기 신도시 지역의 집값 하락 -> 서울 지역 집값 하락으로 파급될 것이다)

 

혹자는 “노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 강북 3구는 예외 아닌가?” 할 수도 있겠다. 하지만 최근 몇 년간 진행된 재개발, 재건축과 뉴타운 사업으로 인한 소형 평형의 수급 불균형 탓과 투기 세력이 가세해 집값이 상승했을 뿐 강북도 예외라고 할 수 없다. 최근 몇 년 간 거래량 집값 추이(책 87p 참조)를 살펴보면 알 수 있을 것이다. 노도강 3구의 집값 상승은 최후의 투기판으로 보는 것이 맞다.

 

집값 거품 붕괴는 연쇄적으로 더 큰 재앙을 부르게 되어 있다. 서로 맞물려 있기 때문이다. 2008년 9월 초 정책당국의 잘못된 대응에 따른 불안감이 고조되고 달러 수요가 증가하자 환투기가 일어났고 금융권의 단기 외화 차입에 따른 여파로 환율이 폭등했다.

환율이 상승하면 수입물가가 폭등하고 소비자 물가 상승으로 이어져 한국은행이 기준 금리를 인상하게 되고 이렇게 되면 대출자들의 부담이 증가해서 부동산 시장에 주택 매물이 증가하고 결과적으로 집값이 하락하게 된다. 우리나라는 2007년 말 당시 기준으로 전국 1가구 다주택자가 105만 가구인데 평균 4.5채인 477만 호를 소유하고 있었다. 이들이 집 1채씩만 시장에 내 놓는다면? (안 봐도 비디오다)

 

가계부채발 금융위기 가능성은 어떤가? 2007년 4월 삼성경제연구소에서 ‘가계부채의 위험도 진단’이라는 보고서를 냈다. 결론은 2006년 4/4분기를 기준으로 가계신용 위험지수가 신용카드 거품 붕괴가 시작된 2002년 3/4분기 수준에 빠르게 근접하고 있다는 것이다. 하지만 그때와는 금융, 경제 환경이 다르기 때문에 거품 붕괴를 의미하지는 않는다고 했지만 조건을 달았다. 가계 부채가 늘지 않아도 가계 대출금리가 상승(1.3% 이상)하거나 주택 가격이 하락(5.5% 이상)하면 카드 거품 붕괴 때의 위험 수준에 도달할 것으로 보았다.

 

그런데 2008년 7월 시중 평균 금리는 약 7% 수준이다. 2006년 11월 금리가 5.7%였으니 금리가 1.3% 상승했다. 또한 버블 세븐 지역을 비롯한 상당수 지역은 이미 5.5% 이상 집값이 하락했다. 둘 중 하나가 아니라 둘 다 동시에 실현되고 있으며 계속 악화되고 있는 추세다. 설상가상으로 이 두 가지는 서로 물고 물리는 관계여서 금리가 상승하면 부채를 지고 있던 주택 소유자의 부담이 늘어나 매물을 내놓게 되고 집값은 떨어지게 된다. 집값이 떨어지면 부실 대출이 증가하고 금융기관들은 대출을 엄격히 관리하게 돼 금리는 다시 오를 수 밖에 없다. 악순환의 되풀이인 것이다.

 

더구나 시세의 90%이상을 대출한 경우도 많은데 이자만 내는 거치 기간이 만료되는 주택 대출이 2008-2009년 동안 총 55조여 원에 이른다. 이자만 내다가 원리금까지 상환하게 되면 대출 연체가 급증해 금융권 전반의 부실로 이어질 수도 있다.

 

집값 거품이 꺼질 수 밖에 없는 이유를 정리해 보자.

현재 이명박 정부는 과거 일본의 전철을 그대로 답습하고 있는 형국이다. 출범 이후 첫 번째 부동산 대책인 8.21대책부터 9.1 감세안, 9.19 500만 호 주택 공급안, 9.22 종합부동산세제 개편안 등 여러 대책이 잇따랐다. 이들 대책의 공통점은 미분양 물량 증가로 극심한 자금난을 겪고 있는 건설업체들에게 유동성을 공급하고, 고가 주택 보유자의 세금 부담을 덜어 주는 것이다.

 

이 밖에 정부가 향후 5년간 56조원을 투입하는 ‘광역경제권 선도 프로젝트’ 사업 또한 도로, 항만, 공항 건설 및 산업단지 조성 등 각종 개발 사업이다. 새만금 개발사업 추진에 속도를 올리고 제2롯데월드 건설을 신속히 허가하려는 것도 같은 맥락으로 보인다. 이런 정책 집행은 거품을 당분간 유지할 수는 있겠지만 지속되기는 어렵다. 시장의 힘을 어떻게 이길 수 있겠는가? 

 

2013년경부터 베이비붐 세대가 은퇴하는 등 ‘저출산 고령화’ 충격도 본격화 될 것이다. 복지 재정 충당금 등 재정 수요는 급증하는데 반해 세수 기반은 줄어 드는데 당장의 급한 불을 끄기 위해 감세안을 내놓은 현 정부를 보라.

 

또한 이미 공식적으로도 미분양 물량이 15만호 이상이고 2010년대 이후 엄청난 물량의 주택 공급이 예정되어 있는데 이것도 모자라 향후 500만 호 주택 공급안이라니 이게 상식적으로 말이 되는가? 어처구니 없다. 더구나 저출산 고령화 추세에 따라 주택 수요 인구는 2010년대 이후 급감하고 수도권 인구 유입도 지속적으로 줄고 있는데 말이다. 이런 정책은 부동산 시장을 장기 침체로 접어 들게 할 것이다.

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2편은 조만간 올리겠습니다.

출처 : 김광수경제연구소포럼

글쓴이 : 윤 환 원글보기

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