점포계약 유의사항

샬롬

요즘 창업하기가 힘들시죠 더군다나 장사 개시도 전에 점포계약에 문제가 발생하면

낭패를 보게 됩니다. 사전관리를 철저히 하시기를 바랍니다.

 

점포계약 유의사항

                                         동아대학교 부동산법학과 김명호교수

목   차

        1. 건물주의 신용상태 조사

        

        2. 등기부등본을 보는 방법

        3. 등기부등본 확인시 주의사항

        4. 도시계획확인원과 건축물대장

        5. 계약과 관련되 사례

        6. 점포권리금 확인사항

        7. 계약 체결시 유의사항

최근 창업자의 실패사례 중 적지 않은 사례가 바로 점포 계약과 관련한 것이다.

건물주나 부동산중개업자를 믿고 계약금을 치르고 나면 문제는 발생된다. 물론 법 없이도 살아 갈 수 있는 사람이 많지만 현실은 그렇지 않으며 실패의 함정은 곳곳에서 예비창업자들을 기다리고 있는 것이다. 임대차계약서 작성 시에는 일반적인 양식에 마지막 항인 기타사항에  꼼꼼한 부가조건들을 명시하는 것이 유리하다.

(1) 건물주의 신용상태조사

규모가 크고 적고 간에 상관없이 계약은 매매하려는 물건에 대한 매도인의 의도를 알아보는 데에서부터 시작한다. 매도자가 정보가 어두운 임차인임을 일시적인 눈속임으로 속여 권리금을 높여 받으려 한다거나 악의를 가지고 가로채려는 경우도 있기 때문이다. 애초부터 권리금을 부당하게 높여 받으려는 목적을 가지고 있는 경우, 주인이 요구하는 권리금을 그대로 지불하고 들어가는 것은 망하기로 작정한 것과 다름없다. 단지 권리금문제 때문만이 아니라 이후 사업의 번창을 위해서라면 계약이전에 주인의 의도에 악의는 없는지 등을 탐색하여야 하는 것이다.

주인의 의도를 파악할 때에는 주인과 비슷한 이해관계를 가지고 있는 사람들은 피해야 한다. 주위환경에 대해 잘 알고 있는 관련자, 점포에 대해 잘 알 수 있는 제3자, 정보지 등을 통해 얻는 정보가 더 객관성을 갖고 있기 때문이다. 기존의 주인이 장사가 잘 되지 않아 점포를 내놓는 경우에는 여러 형태가 있다.

1) 영업이 잘 안되는 죽어가는 상권의 경우, 거주인구가 적거나 유동인구가 적을 때, 영세한 점포들이 밀집해 있는 경우가 이에 해당한다.

2) 도시계획 등으로 인하여 곧 상권이 소멸할 곳이다. 생각보다 임대료가 싼 경우는 비록 눈에 곧바로 드러나지는 않으나 상권에 문제가 있는 경우가 많으므로 주의해야 한다.

3) 상권도 좋고 장사가 잘되는 점포를 인수했는데 기존의 주인이 인근에 동종업종으로 대형상점을 내는 경우도 있다. 보통 대향상점은 소형상점을 잠식한다. 또한 기존의 주인이 기존의 고객을 끌어가기 때문에 소형상점을 임차하여 들어간 사람은 기존점포를 임대했을 때 얻을 수 있는 유리한 점을 모두 잃게 되는 것이다. 만약 상당한 권리금을 지불하고 물건을 임차했다면 결국 권리금만큼 손해 본 것이나 다름없다.

4) 상건물이 영업에 적합한지 분석한다.

임차인은 건물주에게 건물 임차 목적을 분명하게 밝히고 건물의 인․허가상에 문제가 없는지도 파악해 두어야 한다. 가령 일반음식점을 창업하려 할때 허가관청에서 정화조의 용량부족을 이유로 허가가 안 되는 경우가 왕왕 있다. 이럴 때에는 건축물 자체의 하자이므로 건물주에게 해결을 요구해야 한다. 멀티게임방, 오락실, 만화방의 경우 초.중.고등학교 200m 이내에서는 허가가 안 된다. 임차건물의 위치 조건과 구조적인 하자가 없는지 임차목적에 관계되는 사람을 점검하여야 한다.

① 계약기간 내에 영업이 불가능한 사태가 일어날 정도로 건물이 낡은 것은 아닌가?

② 영업에 지장을 줄 정도로 시설이 낙후되어 있지 않은가?

③ 건축된 지 너무 오래되어 균열이 심하다거나 붕괴의 우려까지 있을 경우

④ 노출된 건물의 경우 재개발 계획에 걸려 있지 않은가? 

이러한 경우에는 반드시 도시계획확인원 등의 서류를 통해 여부를 확인하도록 한다.

또한 영업행위에 피해를 줄만한 세세한 부분까지 살피도록 한다. 습기가 많이 차지 않는지, 누수가 되지 않는지, 배수는 제대로 되는지, 화장실, 전기, 수도, 가스, 환기 시설이 제대로 갖추어져 있는지의 여부도 살펴본다. 만약 이와 같은 기본시설이 부실하거나 하자가 있을 경우 입주 전 건물소유자에게 공사를 요구하는 편이 좋다. 이미 입주한 후에는 영업행위에 지장을 줄 수 있고, 소유주가 책임전가를 할 수도 있기 때문이다. 하자보수 관계가 주인하고 약정이 되면 반드시 계약서에 명기하여 이후 책임전가 같은 문제가 일어나지 않도록 한다.

(2) 등기부등본을 보는 방법

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있다.

표제부는 한 마디로 그 건물에 대한 표시이다. 예를 들어 건물 등기부일 경우 그 건물의 소재, 번지, 가옥번호, 주택인지 사무실인지, 면적, 층수, 각층의 면적, 목조건물인지 콘크리트 건물인지 등이 기재되어 있다. 갑구는 소유권을 표시한다. 먼저 ‘순위번호란’이 있다. 1,2....의 순서로 나가는데 것은 등기순서를 나타낸다. 즉, 최종번호의 소유주가 현소유자이며 그 이전 번호는 그 이전의 소유주들이라 할 수 있다. 그 소유주가 누구인지, 주소, 소유권 이전 영월일, 소유권 이전원인(매매, 상속 등)에 대한 사랑이 ‘사항란’에 표시된다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관련된 사랑이 나타난다. ‘순위번호란’은 등기한 순서를 나타낸다. ‘사항란’에는 소유권 이외의 권리, 예를 들면 저당권, 임차권, 지상권 등의 해당사항이 나타난다.

이것으로서 그 부동산의 소유권자 이외에 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할 수 있다.

(3) 등기부등본 확인시 주의사항

등기부만 확인하다고 해서 모든 절차가 끝나는 것이 아니다. 등기부의 내용을 확인하면 그 소유자와 목적물의 권리관계가 일목요연하게 들어온다. 하지만 자신과 그 부동산을 계약하녀는 사람이 실제 소유주인가를 확인해 볼 필요가 있다.

등기명의인은 확인했으나 자신이 계약금을 지불해야 할 사람이 등기명의인이 아니라면 큰 실수를 저지르는 것이다. 악의를 가진 사람이라면 원래의 등기명의인의 인감등을 위조해서 자신에게 이전등기를 하여 자신이 현소유자인 것처럼 나타나게 할 수도 있기 때문이다. 도한 등기부 등본의 확인은 한 번만 떼어볼 것이 아니라 계약금지불 후, 중도금지불후, 잔금지불 후에도 한 번씩 떼어보도록 하는 것이 가장 이상적이다. 저당권, 압류 등이 그 후에도 설정될 수 있기 때문이다.

(4) 도시계획확인원과 건축물대장

점포를 구할 때 입지나 상권, 계약관계만 명확하다면 다른 문제가 없을 것이라고 생각하면 큰 오산이다. 등기부등본상 소유권과 근저당 유무 및 관할구청에서 발급하는 건출물대장, 도시계획확인원 등을 발급 받아 해당 점포의 용도나 개발계획을 확인한다. 간혹 건물대장에 사무실이나 주거용도로 되어 있는 건물들도 있다. 이 경우 임차인이 해당 건물에서 영업을 하려면 건물주에게 건물 임차 목적에 맞게 건축물의 용도변경을 요구해야 한다. 도시계획이나 업종제한 지역 등의 함정이 도사리고 있는 경우도 있기 때문이다. 그러므로 점포를 얻고 계약을 할 때엔 등기부등본으로 실소유주를 확인하는 동시에 자신이 얻으려는 상가가 도로와 같은 공공용지에 포함된 것은 아닌지, 재개발지역으로서 수년 내에 헐릴 지역은 아닌지를 반드시 확인해야 실패의 위험을 면할 수 있다. 이런 사항을 확인할 수 있는 것이 도시계획확인원이다. 상가소재지에 있는 시,군,구청에 가면 서류를 떼어볼 수 있다. 도시계획확인원을 열람함으로 자신이 입주하려는 곳의 상권의 변화를 예측할 수 있는 긍정적인 측면도 있다. 예를 들어, 머지않은 장래에 역세권이 형성될 전망이라면 현재는 좋은 상권이 아니더라도 곧 훌륭한 상권이 형성될 것임을 짐작할 수 있다.

(5) 계약과 관련한 사례

영업을 하다 보면 계약기간을 무시하고 계속적으로 영업할 수 있을 것이라는 자기 주관적인 생각에서 시설투자를 하다 보면 뜻하지 않게 어려움에 직면할 수도 있다. 법적인 문제를 항상 염두하여 불상사를 방지하도록 노력해야 할 것이다.

[사례1] 계약기간 만료 후 묵시적 갱신된 전세권 효력

[문]저는 甲과 주택을 전세금5천만원, 계약기간 1년으로 전세하기로 계약을 체결하고 전세권설정등기를 마친 후 거주하고 있던 중 계약기간이 만료된 후에도 재계약등의 아무런 조치없이 수개월이 지났는데 이 경우 저의 전세권의 효력은 어떻게 되는지요?

[답] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용․수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제를 받을 수 있고, 전세금의 반환이 지체되면 경매를 요구할 수 있는 권리로서 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 겸유하고 있는 권리인데 그 존속기간이 만료되면 당사자간에 계약 갱신을 하지 않는 한 전세권이 소멸되는 것이 원칙입니다.

그런데 민법 제312조 제항은 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된　때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다고 하고, 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 동법 제 313조는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다고 규정하고 있습니다. 그리고 판례는 전세권의 법정갱신(민법 제 312조 제 4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다고 하였습니다.(대법원 1989.7.11.선고,88다카21029 판결). 그러므로 위 사안의 경우에 전세권등기의 존속기간에 관하여 변경등기를 하지 아니하였다고 하여도 귀하의 전세권은 보호됩니다. 다만, 전세권설정자가 소멸통고를 하고 6월이 경과하면 전세권이 소멸될 수는 있을 것입니다. 그리고 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다.(민법 제 317조)

[사례2] 동일장소 영업허가 취소 후 제3자 동종 영업허가

창업을 할 때는 권리금을 지불하고 타인의 영업장소를 승계 받아 영업을 해야 할 때가 대부분이다. 그러나 계약당시 외관만 보고 그 영업장소에서 발생한 행정처분을 간파하지 못하여 낭패를 보는 경우가 비일비재하다. 특히 단란주점 영업 같은 업종은 행정처분을 많이 받고 있다. 그러한 사실을 인지하기 위해서는 꼭 영업허가증 이면이나 사업자등록증이면사실까지 확인하는 세심함이 요구되고 있다.

[문] 저는 최근에 점포를 얻어 대중음식점영업을 하고자 관할구청에 영업허가신청을 했더니, 3개월 전에 같은 장소에서 같은 업종의 영업허가가 취소되었기 때문에 3개월이 더 지나야 허가가 날 수 있다고 하는데, 영업허가의 취소를 받은 사람이 아닌데도 바로 허가를 받을 수 없는지요?

[답] 식품위생법 제24조 제1하아 제2호에 의하면 동법 제58조 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 영업의 허가가 최소 된 후 6월이 경과하지 아니한 경우에 그 영업장소에서 같은 종류의 영업을 하고자 하는 때에는 영업의 허가를 할 수 없게 되어 있습니다.

따라서 귀하의 경우는 3개월 전에 영업허가가 취소된 영업과 동일한 장소에서 동종의 영업을 하고자 하는 한 3개월이 더 지나야 허가를 받을 수 있습니다. 또한, 영업허가가 취소된 후 2년 이내에 같은 사람이 같은 영업을 하고자 할 때에도 영업허가를 받을 수 없습니다.(동법 제 24조 제 1항 제3호)

참고로 식품위생법 제61조를 보면, 영업양도나 법인합병의 경우에 행정제재처분의 효과는 처분기간 만료 시로부터 1년간 승계되며 행정제재처분 절차진행 주에는 양수인 또는 합병 후 존속하는 법인에 대하여 행정제재처분의 절차를 속행할 수 있다고 규정하고 있으며, 다만 양수인 등이 양수 도는 합병시 그 처분 또는 위반사실을 알지 못하였음을 증명한 때에는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다.

(6) 점포권리금 안정하게 보장

점포를 구할 때 권리금이 얼마라도 붙어 있는게 현실이다. 권리금을 받아야 할 측과 주어야 할 입장에 있는 사람 사이에는 상당한 거리가 있지만 상호 흥정의 대상이기 때문에 점포를 어떻게 평가하느냐에 따라 그 가치가 달라질 수 밖에 없다.

권리금은 건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장은 받지 못하는 것이 일반적인 관례다. 때문에 권리금을 건물주로부터 인정 받는 것은 보통 어려운 것이 아니다. 대개의 경우 건물주는 권리금을 인정하려 하지 않는 반면에 임차인은 인정을 받으려 한다. 그래서 임차인끼리 상점을 인수인계하면서 음성적으로 권리금을 건물주 몰래 거래한다. 따라서 계약서 상에는 권리금에 대한 언급이 눈을 뜨고 찾아봐도 없고, 시설물에 대한 설비관계만 기재돼 있는 경우가 일반적이다.

권리금 여부는 서면으로 기재하라

문제는 임대임 몰래 권리금을 거래하다가 임대인이 직접 상점을 인수해 점포를 경영한다거나 계약기간이 끝난 후 생면부지의 사람을 입주시키려 할때, 혹은 상점을 매매함으로써 새 주인이 직접 점포를 경영한다고 할 때 권리금을 단 한푼도 받지 못하고 인도해야 하는 경우가 우리주변에 비일비재하다는 사실이다.

따라서 권리금을 일정 금액까지 인정 받으려면 반드시 계약서에 권리금 관계를 기재해야 한다. 하지만 임대인이 권리금을 인정해 주는 경우는 드물다. 권리금 문제를 해결 할 수 있는 차선책이 있다면 임대를 전문으로 하는 빌딩을 얻는 것이다

권리금이 없다고 좋은 것만은 아니다.

그렇다면 권리금은 없는 것이 좋은 것일까? 권리금이 없다고 능사는 아니다. 기존 점포의 경우 권리금이 없다면 장사가 잘 안 되는 상가라고 보아도 별 무리가 없다. 그래서 초보자일 경우 점포 구입 시 권리금이 있는 상가 점포를 인수하는 것도 좋은 방법이다. 신설 점포를 계약할 경우 권리금이 없는 것이 일반적이다. 이 경우 창업자의 컨셉에 알맞은 점포를 만들 수 있다는 장점이 있으나 시설문제가 따르며, 시설비 또한 만만치 않고 상권형성이 안되거나 영업부진으로 인하여 시설권리금 자체를 인정받지 못해서 손해를 봐야 하는 위험 부담이 따른다. 최근 2~3년간 수도권 신도시지역에서 시설비 전액을 날리고 보증금도 겨우 받아 나오는 사례가 많았다. 이점을 염두에 두고 권리금에 대한 매수매도자간 흥정을 잘해야 성공의 길에 들어서게 된다.

1) 권리금

점포창업을 하기 위하여 좋은 입지의 점포를 선정하여야 하는 것은 당연하다. 그러나 현실적으로 점포를 구하러 다녀보면 권리금이 항상 문제가 되는 것이다. 이는 산정기준에 원칙이 있는 것이 아니고 대부분 부동산 중개업소에서 거래되고 있는 지역적인 금액에 의한 경우가 대부분이기 때문이다. 권리금이란 점포임대차와 관련해 임차인이 특별하게 누리게 될 장소적 또는 영업상의 이익에 대한 대가로서 임차보증금과는 별도로 지급되는 금전적 대가를 말한다. 즉 점포를 매도함으로써 포기해야 하는 시설비와 영업권을 뜻하는 것이다. 점포를 구할 때 대부분 권리금이 다소 얼마라도 붙어 있는 게 현실이다. 권리금을 받아야 할 측과 주어야 할 입장에 있는 사람 사이에는 상당한 거리가 있지만 상호 흥정의 대상이기 때문에 점포를 어떻게 평가하느냐에 따라 그 가치가 달라질 수밖에 없다.

권리금은 건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장은 받지 못하는 것이 일반적인 관례이기 때문에 권리금을 건물주로부터 인정받는 것은 보통 어려운 것이 아니다. 대개의 경우 건물주는 권리금을 인정하려 하지 않는 반면에 임차인은 인정을 받으려 한다. 그래서 임차인끼리 상점을 인수인계 하면서 음성적으로 권리금을 건물주 몰래 거래한다. 따라서 계약서상에는 권리금에 대한 언급이 눈을 뜨고 찾아보아도 없고, 다만 시설물에 대한 설비관계만 기재돼 있는 경우가 일반적이다.

문제는 임대인 몰래 권리금이 거래되다가 임대인이 직접 상점을 인수해 점포를 경영한다거나 게약기간이 끝나자 내보내고 생면부지의 사람을 입주시키려 할때, 혹은 상점을 매매해 버림으로써 새 주인이 직접 점포를 경영하겠다고 할 때, 권리금을 단 한푼도 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 우리주면에 비일비재하다.

만약 권리금을 일정금액까지 인정하겠다고 한다면 반드시 계약서에 권리금 관계를 기재해야 분쟁의 여지가 없게 된다. 권리금 문제로 골치를 앓지 않으려면 임대를 전문으로 하는 빌딩을 얻는 것이 최선책이다.

그렇다면 권리금은 없는 것이 좋으냐? 있는 것이 좋으냐? 하는 문제에는 일장일단이있다. 기존 점포의 경우 권리금과 시설비가 없으면 장사가 잘 안되는 상가 일 수도 있다. 그래서 초보자일 경우 점포구입시 권리금이 있는 상가 점포를 인수하는것도 좋은 법니다. 그러나 수천 만원의 권리금에 점포를 인수하는 것보다 나중에 팔 때 어느 정도의 권리금을 받을 수 있는지 반드시 생각해 볼 필요가 있다.

예를 들어 신설점포를 계약할 경우 권리금은 없는 것이 일반적이다. 그러나 시설문제가 따르며 시설비 또한 만만치 않으나 창업자의 컨셉에 알맞은 점포를 만들 수 있는 장점은 있으나 상권형성이 안되거나 영업부진으로 인하여 시설권리금 자체를 인정받지 못하고 손해를 보아야 하는 위험 부담이 많다. 최근2~3년간 수도권 신도시지역에서 시설비전액을 날리고 보증금도 겨우 받아 나오는 사례가 많이 있었다. 이러한 점을 염두에 두고 권리금에 대해서는 매수매도자간 누가 흥정을 자하느냐에 따라 성공과 실패의 갈림길이 도기도 한다.

2) 권리금에 관한 유의사항

가. 권리금에 따른 흐름을 분석해야 한다.

주변 시세와 향후 낙 폭 등을 감안해 지불하는 것이 좋다. 현재 장사가 좀 잘된다고 달라는 대로 다 줘서는 안된다는 점이다. 통상 권리금은 1년간 예상 순이익 규모에서 지불하는 게 좋다고 하지만 지금은 이마저도 줄여야 하는 상황이다. 신도시의 경우 초기에는 부동산투기 붐으로 권리금이 높게 거래되나 입주가 시작되면서 오히려 떨어지는 경우가 있으며 큰 공장이나 큰 회사 등이 이동하거나 폐쇄 되는 경우 권리금에 미치는 영향이 아주 높다.

나. 도시계획 확인원을 떼어 보라

건축한 지 얼마 되지 않는 건물도 도시계획으로 뜯기는 경우가 있다. 이러한 상가들이 헐리게 되는 경우 공백기간이 6개월에서 1년의 세월이 소요되기 때문에 그 기간동안 영업을 할 수 없게 되어 이만저만 손해가 아니다. 따라서 상점을 구하려 할 때는 주변에 신축건물이 있는지 없는지 살펴보고 반드시 도시계획 확인원을 떼어보고 결정해야 된다. 예를 들어 오래된 빌딩이나 주택상가 또는 수십년 된 재래시장 등이 이에 해당될 것이며 지역재개발로 1년이 안되어 뜯길 곳도 권리금을 주고 들어가서는 곤란할 것이다.

다. 계약체결을 서두르지 말라

점포 계약에 있어 절대 서두르거나 조급해서는 안되는 이유이기도 하다. 누군가 나보다 먼저 계약을 해버리면 어쩌지 하는 조급한 심정이 일을 그르치는 경우가 많으므로 항상 조심해야 한다. 중개업자들은 항상 상대방이 계약을 할 것처럼 보이면 전화로 다른사람이 계약을 원한다며 조급하게 계약성사를 위하여 서두르는 경향이 있는 것이 사실이다.

라. 건물주의 인간성이나 신용조사가 필요하다.

점포를 계약 시 주인이 어떤 사람인지도 잘 파악을 해야 되고 계속 임대할 점포인지 아닌지도 알아보아야 한다. 권리금은 지역과 업종에 따라 다소 차이가 나긴 하지만 일반적으로 보통 1년 동안의 수입이 권리금의 기준이 된다. 건물주가 장래에 생길지 모르는 권리금 분쟁을 미연에 방지하기 위해서 권리금 포기를 요구할 겨우 일단 동의를 하면 돌이킬 수 없으므로 신중할 필요가 있다.

계약종료 후 임대차기간이 지나 임대인이 점포 계약을 갱신하여 주지 않는 경우 임차인은 권리금을 돌려 받지 못하기 때문이다. 건물주가 상점을 직접 들어올 가능성이 있는 점포나 권리금을 특별히 인정하지 않겠다고 강조하는 건물주가 있을 경우는 절대로 계약해서는 안된다. 이런 점포는 결국 만기가 되면 비우라고 한다거나 자기가 알고 있는 친지에게 줄 수 있는 가능성이 높기 때문이다. 권리금은 객관적으로 주어도 될 만한 여건이 되어 있을 때 주어야 함을 명심해야 한다.

마. 권리금으로 인한 분쟁발생의 경우

권리금은 건물주가 공식적으로 인정하지 않는 금액이기 때문에 분쟁의 소지가 있으며 건물주가 바뀌었을 경우 새 소유자에 의한 반환청구가 있다면 이 경우에 점포를 비워주는 것이 원칙이다. 그러나 점포가 수 차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고액의 권리금이 형성되었을 경우 임대인은 이를 묵시적으로 동의했다고 판단할 수도 있다. 그러나 어떤 경우든지 약자는 임차인이 될 경우가 많으며 상호간의 분쟁이 발생할 때에는 법에 호소하는 경우나 대형 상가인 경우 집단대응 등의 방법도 임차인에게는 효과적일 수 있다. 법적 대응의 경우 일반적으로 1년 이상의 장시간을 요하고 있어 상호간의 피해 또한 만만치 않을 것으로 보며 원만한 합의가 최선일 것이다. 현실적으로 어렵겠지만 가능하다면 건물주에게 권리금 인정여부에 대한 서면동의를 받거나 계약서에 권리금 관계를 써는 것이 임차인에게 유리하다.

3)일반적인 권리금 산정 기준

권리금 산정기준은 원칙이 있는 것은 아니나 일반적으로 연간 순수익의 합계와 입지조건, 점포크기, 시설비 등을 감안해 평가한다. 1년 동안의 순수익은 점포를 매도하지 아니하고 계속적으로 영업을 할 경우 창출 될 수 있는 수익을 포기해야 하는 기회비용을 보상해주는 것이다. 입지조건과 가게크기는 매출에 영향을 주는 요소이므로 권리금 산정 시 포함되며 시설비는 초기에 투자된 각종 집기와 비품 등의 비용을 낡은 정도에 따라서 감가상각하게 되는데 보통 내용연수를 인테리어는 2년으로 보고 설비는 5년으로 감가 상각한다. 일부전문가들은 3년 또는 2년6개월로 보는 경우도 있는데 이는 갈수록 빨라지는 고객의 변화욕구에 맞춘 시설 개보수 시점을 근거로 하는 것이지 소점포에서 회계상의 감가상각을 의미하는 것은 아니라고 본다. 점포20평 규모에 월평균 순수익3백만원, 초기시설비 3천만원, 개점2년 경과를 사례로 들어본다면 순수 권리금은 1년 동안의 순수익 3천6백만원 (3백만원x12개월)과 2년 지난 시설비의 감가상각잔존가액 3백만원 (3천만원x10분의 1)을 합친 3천9백만원이다. 물론 입지조건에 따라서 어느 정도의 차이가 날 것이고 주변 경쟁점의 권리금시세에 따라 다소 차이가 나기도 하나 역시 매수매도자간의 흥정으로 이루어지는 것이며 수치상의 의미는 별로 없는 실정이다.

가. 기존점포 VS 신설점포

점포향 창업을 준비함에 있어 신축건물의 신설점포와 권리금이 대명사처럼 따라 다니는 기존점포를 마련하는 것이 유리한지 알아보고 점포를 마련하여하 할 것이다.

1. 기존 점포

- 기존 점포는 그동안 경영실절이 있고 개발과정을 거친 것이기 때문에 안정성․확실성이 있으나. 권리금이나 시설비 명복으로 영업권이 발생한다.

-기존점포는 권리금이 붙어 다닌다. 권리금은 차후 돌려 받을 수 있는 보장이 없기 때문에 공중에 뜨는 돈이라고 할 수 있다.

- 권리금을 많이 요구하는 점포를 인수하는 것은 매우 위험하며 권리금을 많이 내고 안전한 점포를 인수하기에 부담이 생길 수 있다.

2. 신설 점포

- 신설점포라고 다 잘 되는 것이 아니라 입지조건이 좋고 개발을 효과적으로 하며 경영을 알뜰하게 해야 장사가 잘 되는 것이다.

- 신설점포의 가장 큰 문제점은 전체 상가의 장래가 어떻게 발전할 것이냐 하는 점이다. 혼자 아무리 노력하여도 상가 전체의 향방에 따라 크게 좌우되므로 상가 개발 주체의 계획이나 상권형성 전망 또는 개발주체의 운명 관리능력 같은 것을 조사해야 한다.

-권리금이 없는 신설점포를 구하여 고생을 해가면서 영업하는 것이 물론 좋은 방법이나 신설점포는 앞으로 영업이 잘 될 수 있을까 하는 의문이 제기된다.

(7) 계약 체결 시 유의사항

1) 권리금에 따른 흐름을 분석해야 한다. 주변 시세와 향후 낙폭 등을 감안해 지불하는 것이 좋다. 예로 신도시의 경우 초기에는 부동산투기 붐으로 권리금이 높게 거래되나 입주가 시작되면서 오히려 떨어지는 경우도 있다.

2) 도시계획확인원을 떼어 봐야 한다. 준공한 지 얼마 되지 않는 건물도 도시계획으로 헐리는 경우가 있다. 이 경우 공백기간이 6개월에서 1년 정도 소요되기 때문에 그 기간 동안 영업을 할 수 없다. 따라서 점포를 구하려 할 때는 주변에 신축건물이 있는지 없는지 살펴보고 반드시 도시계획확인원을 떼어본 후 결정해야 한다. 예를 들어 오래된 빌딩이나 주택상가 또는 수십 년 된 재래시장 등이 이에 해당될 것이며, 지역재개발로 1년이 안되어 헐릴 곳에 권리금을 주고 들어가서는 곤란할 것이다.

3) 서둘지 말고 신중해야  한다. 점포 계약에 있어 절대 서두르거나 조급해서는 안된다. 누군가 나보다 먼저 계약을 해버리면 어쩌나 하는 조급한 심정일 일을 그르치는 경우가 많다. 중개업자들은 항상 상대방이 계약을 할 것처럼 보이면 다른 사람이 계약을 원한다면 조급하게 계약 성사를 재촉하는 경향이 많기 때문이다.

4) 건물주의 인간성이나 신용조사가 필요하다. 점포 계약 시 주인의 성품을 잘 파악하는 것도 중요하다. 계속 임대할 점포인지 아니지도 알아보아야 한다. 권리금은 건물주가 공식적으로 인정하지 않는 금액이다. 때문에 건물주가 바뀌었을 경우 새 소유주가 반환청구를 한다면 점포를 비워줘야 하고 권리금도 돌려 받지 못한다.

5) 권리금으로 인한 분쟁발생의 경우 어떤 경우든지 임차인이 피해자가 될 가능성이 높다. 하지만 대형 상가인 경우 임대인에게 집단대응을 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 법적 해결로 갈 때에는 보통1년 이상 시간을 끄는 경우가 많아 상호간의 피해가 크기 때문에 초기에 원만한 합의를 보는 것이 최선이다.