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스피드옥션 자문위원 권혁백
유치권에 대하여
법원경매에 있어서 유치권이란 법률적인 해석도 구구 각각이고 또 유치권을 빙자한 가장 또는 사해행위도 제일 많이 발생하여 경매참여시 특별히 주의를 요한다.
1. 유치권이란 무엇인가?
타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 사람이 그 물건이나 유가증권에 관하여 채권의 변제를 받을때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하는 것이다. 즉 시계상이나 구두수선인이 그 대금을 받을 때까지 시계나 구두의 반환을 거절 할 수 있는 권리를 말한다.
2. 유치권의 성립요건
가. 점유하고 있어야 한다.
유치권자가 타인의 물건 또는 유가증권을(부동산일때 등기가 없어도 유가증권일 때 배서가 없어도 무방)점유하고 있어야 하며 점유를 상실했을때는 유치권이 소멸한다.
나. 결연성이 있어야 한다.
우선 채권이 유치물의 목적에 의해서 발생되어야 한다.
다. 변제기에 도래하여야 한다.
채권의 변제시기가 되지 않으면 점유등 유치권 행사를 하지 못한다.
라. 합법적이어야 한다.
적법한 점유행위라야 하고 당사자 사이에 유치권의 발생을
배제한다는 특약이 없어야 한다.
3. 유치권 경매시 행위능력
가.
유치권자는 매수인에게 목적물의 인도를 거절할 수 있다.
유치권자는 경매로 목적물을 취득한 매수인에게
목적물의 인도를 거절하고 대항할 수 있다.
그러나 피담보 채권의 변제를 직접 청구 할 수는 없다.
나.
유치권자도 경매청구권이 있다.
유치권자도 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매신청 할 수 있다.
이는 유치권자가 채권의 변제를 받지 못하는체로 오랫동안
목적물을 유치만 하고 있어야 하는
불편을 고려하여 경매청구권을 인정하고 있다.
다.
또 유치권자는 경매대신 간이변제 충당 할 수 있다.
유치권은 대부분 목적물의 수리비용 등 소액채권인 경우가 많다.
그런데 이런 소액채권을 변제받기 위하여 많은 비용과 시간이 드는
경매 절차만을 강요한다면 유치권자에게 너무 가혹하다.
따라서 민법에서는 정당한 이유가 있을때
유치권자는 감정의 평가에 의하여 유치물로
직접 변제에 충당 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 규정하고 있다.
라.
보존에 필요한 사용권도 있다.
유치권자도 선량한 관리자로서 유치물을 점유해야 하며
채무자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여, 담보를 제공해서는 안된다.
그러나 유치물의 보존에 필요한 경우는 예외로 한다.
4. 경매참여시 유치권의 분석방향
가.
유치권은 등기가 없고 말소기준 권리와 관계없이 소멸이 안되는 권리다.
나. 따라서 신축된 공사비, 점유자 미상인 물건,
시설비, 유익비 등에 주의를 가져야 한다.
다. 건물임차인이 임대차 관계 종료시 원상 복구키로 했다면
견물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권은
이미 포기한 특약이라 할 수 있어 임차인은
유치권을 주장할 수 없다(대법73다2010판결)
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