한푼없이 부동산으로 돈 버는 방법..
1.학교에서 배울 수 없는 돈 버는 공식
학교에서 가르쳐 주지 않는 돈 버는 핵심공식에 대하여,
이상하게도 우리의 학교에서는 돈 버는 방법에 대해서 가르쳐 주지 않습니다.
학교를 졸업하고 사회생활을 하게 되면 가장 중요한 부분이 바로 경제적인 자립인데,
정작 이러한 경제적인 자립을 할 수 있도록, 돈을 다루는 기술이나, 금전적으로 성공하는 방법에 대해서는 공식적인 교육이 이루어지지 않고 있습니다.
당신은 학교에서 <이재학 개론> 이라는 과목을 배워 본적이 있습니까 ?
아마도 여기서 조금 저기서 조금 귀동냥으로 배워 왔을 것입니다.
당신의 부모도 자신의 체험에 의한 한정된 부분에서의 교육을 당신에게 전수해 주겠지만, 그나마 과거의 것으로서, 변화가 심한 지금시대에는 맞지 않는 것이 대부분 일 것입니다.
우리 백만장자클럽에서 거듭 강조하는 이야기이지만, 중요하니까 다시 한번 강조하겠습니다.
당신이 돈을 벌고 관리하는 방법에 대해서 지금 확실하게 익혀두지 않으면, 일시적으로 돈을 번다고 하더라도, 결코 백만장자가 될 수 없다는 사실을 염두에 두시기 바랍니다.
이제부터는 실질적으로 돈을 버는 방법에 대해서 이야기하도록 하겠습니다.
벼락부자의 신화, 부동산 !
투자에 관해서 아주 오래된 고전을 거슬러 올라가면 구약성서에 나오는 이야기가 아마 효시가 될 것이다.
여행에서 돌아와 자기의 재산을 번영시킨 자에게는 더 주고 아무 일도 하지 않은 자에게서는 빼앗아 버린 토지 소유자의 경우를 생각해 보자.
많은 사람들이 파랑새를 찾아 멀리 여행을 하고 있다.
가까운 곳에 우리가 항상 접하고 살고 있고 우리의 가장 커다란 재산형성의 원천인 부동산을 놔두고, 자신이 잘 모르는 어려운 곳에서 돈을 벌려고 고생하면서 많은 에너지를 낭비하고 있는 것이다.
우리나라에서 큰돈을 번 대다수는 부동산으로 돈을 벌은 사람들이다.
그리고 큰돈을 벌 수 있는 효과적인 방법중의 하나가 부동산이라는 것은 모든 사람들이 이미 알고 있다.
자신이 원하든 원치 않든 간에 우리나라의 대부분의 사람들이 가장 많이 수익을 올리고 있는 곳도 역시 그들의 주거용 주택인 부동산의 가격상승에 기인하고 있다.
아주 재미있는 통계자료가 있다.
몇 년전 <리더스 다이제스트> 에 나온 자료에 의하면, 미국인의 평균 순자산은 63,000 달러 였다.
그런데 월세를 살고 있는 사람들의 평균 순자산은 2000 달러도 미치지 못하는 1921달러 에 지나지 않는다고 한다.
약 30 배의 차이가 나는 것이다.
그러니 당신은 자신이 거주하기 위해서이기도 하고, 투자수단으로서도 앞으로 반드시 집을 마련해야 한다.
그리고 이미 자신의 집을 가지고 있다면 그 집을 돈 만드는 기계로 활용해야 하는 것이다.
2. IMF 졸업은 부동산이 선두주자.
그러나 혹시 당신은 IMF를 거치면서 몇 년간 부동산 가격이 별로 오르지 않았다고 반문할지도 모르겠다.
그렇지만 내가 글을 쓰고 있는 2001년 8월 현재는 아직 경기는 회복되지 않고 있지만, 부동산 가격은 (특히 아파트 등 주거용 부동산) 이미 IMF 이전의 가격을 회복하고 있고, 전세 월세 가격은 심한 가격상승을 하고 있다.
그리고 대다수 전문가들은 부동산 가격의 추가 상승을 예견하고 있다.
그러나 나는 부동산 가격이 별로 상승하지 않는다 하더라도, 아무 영향을 받지 않는 방법을 알려줄 것이다 .
나는 당신에게 시가 보다 훨씬 싼값에 부동산을 사들이는 방법을 가르쳐 줄 것이기 때문이다.
그렇게 되면 부동산 가격의 등락에 구애받지 않고, 편안한 마음으로 투자할 수 있을 것이다.
그런데 여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 중요한 사실이 있는데, 그것은 당신이 백만장자가 되려고 하는 한 주변의 모든 사람에게 잘 보일 수는 없다는 사실이다.
그리고 당신의 성공에 주변의 질시적인 시선에 초연하지 않으면 안 되는 것이다.
지금 나는 당신이 일하지 않아도 수입이 지속적으로 발생하는 사업에 대해서 꾸준히 이야기 하고 있다.
그런데 당신이 "그것은 불로소득이 아닌가 ? 그것은 부도덕한 것이 아닌가 ? "
라고 속으로 갈등하고 있다면, 이것을 해결하지 않는 한 당신은 결코 백만장자가 될 수 없다.
3. 백만장자의 마인드
우리는 모두 백만장자가 될 수 있는 권리가 있다.
그러기 위해서는 전통종교와 우리사회에 심어주었던 돈에 대한 이중적인 죄악감을 잊어야 한다.
우리사회는 가난의 고귀함을 설교하면서 국민들의 등뒤에서 부를 축척하고 있는 것이다.
상위 5%의 사람이 소유하고 있는 재산은 우리가 상상할 수 없을 정도로 많고, 그들은 그들 소유의 재산을 계속 늘려가고 있는 것이다.
돈이라는 것은 바로 에너지고, 우리의 행복을 위해서 존재하는 것이다.
걸인에게 자신의 외투를 벗어준 성자의 이야기는 아름답겠지만, 그 결과 그들 둘은 치명적인 감기에 걸릴 수 있다.
자신의 외투를 벗어주고 자신은 추위에 떠는 성자보다는, 자신이 입고있는 외투는 그대로 입어서 자신도 추위로부터 보호하고, 새로운 외투를 구입해서 걸인에게 제공하는 부자 쪽이 훨씬 더 현명한 것이다.
여기서는 아래와 같은 사항에 대하여 이야기 해보고자 한다.
* 적은 돈으로 부동산을 사들여 재산을 증식하는 방법.
* 값싸고 하자 없는 부동산을 발견하는 여러 가지 테크닉
이 글을 읽고 있는 사람 중에는 계약금 없이도 부동산을 사들여 이익을 올리는 방법에 대하여 의구심을 갖는 사람도 있을 것이다.
그러나 계약금도 없이 부동산을 사들이고 판매했던 합법적인 많은 사례들을 나는 당신에게 몇 백건이건 이야기 해줄 수 있다.
아주 간단하다.
그리고 이 방법은 지금도 유효한 것이다.
4. 계약금만으로 부동산을 구입하는 예
법원경매 부동산은 통상적으로 10%의 계약금을 걸면 낙찰을 받을 수 있다.
그리고 일주일 후 낙찰 허가 결정문이라는 판결문을 등본으로 발급 받을 수 있는 것이다.
이런 상태에서 낙찰허가결정에 대한 항고를 하게 되면 항고심에서 재판절차 때문에 경매가 약 6개월 간 정지된다.
다시 말하면 그 기간 동안은 잔금을 내지 않아도 되는 것을 의미하는 것이다.
이 6개월 동안 낙찰인은, 낙찰 받은 부동산을 구입할 사람을 물색하면 되는 것이다.
위의 예는 법원경매의 꾼들이 애용하는 하나의 방법일 뿐이고, 여기에서 무수한 사례가 발생한다.
아무튼 계약금만 가지고 부동산을 확보하여 전매하여 이익을 챙기는 사례도 많다.
부동산만큼 큰돈을 벌기 쉬운 아이템은 별로 없을 것이다.
그리고 많은 사람들이 나에게 물어온다. 언제 부동산을 사면 좋겠느냐고, 그러면 나는 그들에게 항상 똑같은 대답을 들려준다.
바로 지금, 오늘 당장 사는 게 가장 좋다고 이야기 해주는 것이다.
나는 많은 사람들이 구입시기를 놓쳐서 후회하는 것을 옆에서 지켜보았다.
그러면서 터득한 사실이 있다.
부동산을 사는 것을 주저하며 시간을 보내는 사람들은 결코 자신이 원하는 부동산을 사지 못한다는 것이다.
5. 지금 당장 시작하라.
좋은 부동산은 결코 당신을 기다려 주지 않는다.
그래서 그 물건을 놓친 사람은 자신이 놓친 부동산과 새로운 부동산을 비교하면서 조건이 못 미치는 새로운 부동산이 성에 안차게 된다.
그래서 처음 놓쳤던 부동산과 같은 수준의 부동산을 찾으려고 세월이 지나는 동안 이제는 자신이 포기했던 새로운 부동산도 가격이 올라서 예전의 가격으로는 사지 못하게 된다.
그러다가 그들에게는 거의 예외 없이 돈을 써야하는 부득이한 사정이 생기게 되는 것이다.
물론 처음부터 당신이 그리던 꿈속의 집을 구입할 수 있는 것은 결코 아니다. 몇 번이라도 이사를 할 각오를 해야한다.
이사를 할 때마다 차츰차츰 늘려서 더 좋은 집을 구입하는 것이다.
이렇게 하다 보면 결국은 당신이 원하던 그런 집을 구입할 수 있게 되는 것이다.
다시 한번 이야기하는데 모든 일은 스텝 바이 스텝으로 이루어지는 것이다.
그리고 만약 당신이 지금 이사 다니기가 번거롭다느니, 아이들 교육이 어떻느니 하는 생각을 하고 있다면, 백만장자가 되는 것은 깨끗이 포기하고 당신이 하고싶은 일을 하는 것이 정신건강에 이롭다는 충고를 해주고 싶다.
6. 계약금 없이 부동산을 구입한다.
마음과 물질은 근본적으로 같은 것이고, 모든 일은 당신이 생각하기에 따라서 변화해 가는 것이다.
당신이 백만장자가 되어야겠다는 확고한 신념이 있다면, 거기에는 반드시 길이 있는 것이다. 이러한 원칙에 따라서 어떠한 부동산을 구입해야겠다고 마음먹으면 거기에도 반드시 길이 있는 것이다.
당신이 만약 충분한 현금이 없다면, 신용을 활용하면 되고, 신용도 없다면, 창조성을 발휘하면 된다.
그러면 어떻게 이러한 거래를 이끌어 낼 수 있는지에 대한 요령을 알려 드리겠다.
창조적인 부동산 투자의 기본 접근방법은 이렇다.
우선 부동산을 급하게 처분해야 할 사람들을 찾아서 그들과 거래하는 것이다.
그 사람들은 자신의 부동산을 빨리 처분하지 못해서 안달을 하고 있는데, 그렇기 때문에 당신이 원하는 비합리적인 조건에라도 계약을 마다하지 않는 것이다.
목이 뻣뻣한 99%의 부동산 소유자와는 좋은 조건으로 계약을 하기는 힘들다.
따라서 1% 수준의 급매물의 매도자를 찾아다니는 것이 첫 번째 당신이 해야할 일이고, 그 다음에는 과연 그 부동산이 훌륭한 가치를 가지고 있느냐를 파악하는 과정이 될 것이다.
당신이 우리 백만장자 클럽에서 이미 배운바 있는 황금연못의 부동산 투자 핵심공식을 대입해서 자세하게 설명해 보기로 하자.
7. 값싼 부동산 발견하기
1, 첫 번째 핵심 공식 : 값싼 부동산 발견하기
부동산 소유자가 자신의 부동산을 급매물로 처분하고자 하는 이유는 무엇일까?
거기에는 나름대로 수많은 사연이 있겠지만 통상적인 이유를 20가지만 설명해 보자.
1) 배우자와의 이혼
2) 주택의 노후화
3) 적자 누적
4) 전근
5) 관리능력 부재
6) 융자금 상환
7) 나쁜 위치
8) 과다한 세금
9) 가족의 죽음
10) 은퇴
11) 이웃과의 불화
12) 너무 먼 거리의 소유자
13) 그냥 맘에 안들어서
14) 부채
15) 부동산에 대한 무지함
16) 시간적 제약
17) 다른 투자 자본의 필요에 의해
18) 동업자와의 결별
19) 부동산 투기라는 오해를 벗기위해
20) 질병 치료
위의 이유를 가만히 살펴보면 , 부동산을 급히 처분하려는 소유자의 상황은 부동산 자체의 하자에 기인하는 것 보다, 소유자의 개인사정과 관련이 많음을 알 수 있을 것이다.
그렇다면 문제는 간단해 졌다. 당신은 개인적인 문제가 있는 부동산 소유자의 좋은 부동산을 찾아내서 그 부동산을 구입하면 되는 것이다.
당신에게 만약 충분한 현금이 없다면, 그 부동산 소유자의 개인적인 문제를 해결해주는 창조적인 계약방법을 제시하면 되는 것이다.
8. 값싼 부동산은 많이 있다.
여기서 다시 한번 마음의 갈등을 느끼는 사람이 있을 수 있을 것이다.
"남의 불행을 이용해서 돈을 번다는 것은 어딘가 꺼림칙한 것이 아닌가?",
"남의 눈에 눈물을 흘리게 하면 자신은 피눈물을 흘리게 된다지 않는가?"라고 반문하는 사람이 있을 것이다.
그렇지만 사정을 알고 보면 전혀 그렇지 않다.
그들은 당신을 필요로 한다. 그들은 더 이상 그 부동산을 원하지 않고 있으며, 그 부동산의 소유가 그들의 목을 시시각각 죄어오는 올가미 같은 것이다.
그들은 이러한 상황에서 빨리 벗어나기를 희망하고 있다.
당신이 그 부동산을 사준다면, 그들은 오히려 당신에게 감사해 할 것이다.
그들은 이 상황에서 벗어나 새로운 삶을 희망하고 있는 것이다.
그렇지만 이것도 거래이기 때문에 거래의 과정에서 줄다리기는 있을 수 있는 것이다.
그렇다면 위에 예시한 개인적인 문제를 가지고 있는 사람은 얼마나 될까 ?
여기에 대해서는 우선 우리나라의 가장 큰 대도시인 서울의 경우를 살펴보자.
서울 민사지방 법원 본원을 포함한 관할 5개 지원의 경우 54계의 경매계에서 매월 5000여건이 실제 경매처리 되고 있고, 그보다 훨씬 많은 부동산이 경매직전에 대폭 할인된 가격에 매매되고 있다.
이것은 단지 위의 20가지의 사례중 한가지의 예를 든 것뿐이다.
해마다 약 200만 명이(2000년 통계청 자료) 서울에서 이사를 다니고 있으며, 2만5천여 건의 이혼건수(2000년 통계청 자료), 3만7천 건의 죽음 (1999년 통계청 자료)이 있는 것이다.
한마디로 이야기해서 사방에 기회가 넘쳐난다는 것이다.
그러니 당신이 진짜 필요한 것은 어디를 선택해서 찾아야 하는가를 결정해야 한다는 것이다.
9. 좋은 부동산 발견하는 여러가지 방법
신문에 나는 대부분의 주택매도 광고에는 거의 관심을 기울일 필요가 없다.
99%이상이 당신의 거래방법에 관심이 없는 물건들이다.
그리고 부동산 사무실에 내놓은 물건도 마찬가지이다.
이것들도 부동산 중개인들이 좋은 가격에 거래시켜 주겠다고 매물 리스트에 등재해 놓은 물건뿐이고 간혹 좋은 게 있더라도 그들선에서 처리되는 것이다.
그렇지만 부동산을 급하게 처분하려고 하는 사람들은, 아까 통계에서 본 것과 같이 분명히 있다.
그리고 당신은 우리 클럽에서 알려주는 방법으로 적어도 1년에 몇 건은 그런 물건을 잡을 수 있다.
그러면 그 좋은 물건을 탐색하는 방법을 몇 가지 알려 주겠다.
1) 직접 우편물
2) 부동산 중개인
3) 주변 사람
4) 직접 물색하기
5) 은행과 금융기관
6) 당신 자신의 광고
7) 신문 광고
8) 기타 여러 전문가
이상과 같은 대략적인 방법이 있을 것이다.
위의 아홉 가지의 방법은 정보에 접근하는 첫 번째 단계이다.
당신은 이 단계에서 수집한 정보를 기초로 하여 여러 가지 단계를 거쳐서 원하는 부동산을 발견하게 되는 것이다.
그러면 구체적인 사례를 들어보기로 하자.
10. 부동산 구입을 위한 4단계 절차
단계 1 : 단서를 찾아라.
가령 신문광고를 보고 있다고 하자.
당신은 흥미로운 광고를 발견한다.
"급한 사정으로 급매함.
시가의 60%에 매매. 융자 2억 있음. 상담 가능함 " 이것은 훌륭한 단서이다.
단계 2 : 그물건의 채점표를 만들어라.
그 광고의 전화번호로 전화를 걸어서 매물에 대한 채점표를 작성하라.
이 양식은 간단한 1페이지 짜리 양식인데.
이 양식을 작성하는 법을 가르쳐 주겠다.
이 부동산의 점수가 11점 이하라면 거들떠볼 필요도 없다.
정중하게 전화를 끊어라.
만약 12점 이상이라면 적극 접근해야 한다.
즉시 현장으로 달려가서 물건을 살펴봐야 한다.
부동산 채점표
단계 3 : 계약 조건 제시 하기
당신의 상황이 허락하는 한도내에서 그 부동산의 매입조건을 제시하라.
부동산의 소유자는 당신의 조건을 받아들이거나 , 혹은 거부하거나.
혹은 수정안을 제시 할수 있을 것이다.
이렇게 하여 당신이 원하는 조건으로 계약조건이 될 수있도록 조정해 나간다.
단계 4 : 그 부동산을 매입하기.
이것으로 상황끝 이다.
부동산 채점표
부동산 채점표 : ᄋ 부동산의 각 분야에 대한 점수를 매깁니다.
ᄋ 점수에 대해서 의심이 들 때에는 언제나 낮은 쪽 점수를 택합니다.
ᄋ점수를 합산하여 총계를 냅니다.
ᄋ현명한 투자자는 12 ~ 15점대의 집을 삽니다.
채점표 : 1( ) 2 ( ) 3 ( ) 4 ( ) 5 ( ) 합계 : 점
1. 매도자의 동기와 유연성
1. 가격이나 조건에 신축성이 없다. "현재의 조건을 받아들이거나 싫으면 그만두라"는 식이다.
별로 팔 의사도 없고, 초조해지지도 않는다.
집주인이 칼자루를 쥐고 있다.
2.가격에서 약간의 할인을 생각하고 있다. 새로운 주택 또는 부동산을 사들이기 위해 현금이 필요하다.
지불해야 할 곳이 많아 현금이 필요한 상태. 협력해줄 의사는 있지만, 이례적인 거래에 대해서는 경계하는 자세를 갖고 있다.
3. 현재 지불이 체불된 항목에 대해서는 현금이 필요하다.
그외에는 현금을 즉시 필요로 하는 상태는 아니다.
세금관리, 전근이나 시간문제, 이혼, 은퇴 등의 문제있음.
가격이나 조건에서 유연함.
2. 위치
1) 소유주 의식이 전혀 없다.
거리에는 쓰레기와 오물이 많다.
높은 범죄율.
인근에 매력적인 쇼핑 센터도 없다.
이웃도 붕괴하고 있다.
폐가와 말뚝을 친 집들이 많다.
대로변, 산업지역, 상업지역에 가깝다.
고용센터나 직장으로부터 멀리 떨어진 곳.
2) 옛날에는 깨끗했을 법한 이웃, 쇼핑 센터, 교회, 학교 등에 가깝다.
하지만 아주 매력적인 동네는 아니다.
주로 노동자 계급이 많이 산다.
출세 기회가 많은 사람들이 찾아들 동네는 아니다.
도심지역에 사는 이웃들임.
3) 필요시설이나 교통수단에 쉽게 접근할 수 있다.
중산층에다 준교외 지역이다.
사람들이 많이 다니지도 않고 이상적인 골목들이 많다.
인근의 부동산 가격이 다들 비슷하다.
새로 생긴 집들을 빼놓고는 조경이 탁월하다.
도심에서 일하는 상류층 사람들이 사는곳.
3. 계약조건
1) 10% 이상의 계약금과 거액의 잔금을 2-3개월내에 현금으로 내놓아야 한다.
매도자는 현금을 원한다.
은행융자에도 협조하지 않는다.
주택 가격이 좋을 때에만 고려해볼 수 있는 조건
2) 매입자가 내놓아야 할 매입대금의 50%까지 금융기관에서 융자 할 수 있다.
매도자는 은행융자에 협조적이다.
매입자는 잔금 지불기간을 어느정도 탄력적으로 조정가능하다.
3) 매입자의 현금 동원은 5% 이내.
매도자가 낮은 이율에 대부분의 파이낸싱을 책임.
거액의 일시 지불금은 없다.
매입 첫해 이후에는 적자의 현금 흐름은 없을 것으로 보임.
4. 가격
1) 시가 와 버금가는 가격임. 파이낸싱이 탁월할 경우에만 고려.
2) 시가보다 10% 정도 저렴함
3) 시가보다 20% 이상 저렴함.
5. 부동산 형태
1) 전반적인 보수 작업이 필요함. 상태를 양호하게 만들려면 구입비의 10% 이상이 투입되어야 함.
수리 작업을 했다고 해서 월세가 갑자기 늘어나지는 않음.
보수 작업은 집값을 10% 이상 올려놓지 못할 것 같음.
구입비만 많이 투입하고(보수비용 포함) 결과적으로 집값은 평균 수준밖에 되지 않음.
2) 전면적으로 보수해야 할 집은 아님.
수리비는 구입비의 5%를 넘지 않을 것으로 예상.
외관만 수리해도 집값을 금방 높여놓아 이 부동산을 매력적이고 판매 가능한 것으로 만들어 놓을 것임.
좋은 동네에 있는 나쁜 집.
3) 새 집이거나 최근에 전면적으로 손을 본 집.
전혀 문제가 없음.
최근에 손을 보고서 주인에게 갑자기 무슨 일이 생겨 내놓은 집.
세입자가 들어온다고 해도 전혀 손볼 필요가 없음.
재빨리 계약 체결하여, 재빨리 세를 놓으면, 현금 흐름을 확보할 수 있다.
11.거절의 두려움을 극복하라.
거절의 두려움을 극복하라.
내가 아주 간단히 이야기했지만, 이것은 그렇게 쉬운 것은 아니다.
우선 첫 번째 어려움은 좋은 물건은 상당히 드물다는 문제이다.
그러나 당신이 중간에 포기하지 않고 노력한다면 이 문제는 반드시 극복된다.
틀림없이 발견하게 된다는 것이다. 이것은 일종의 숫자게임이다.
당신이 이일을 계속해야할 이유를 몇 가지 들어보겠다.
당신이 100시간을 들여서 결국 좋은 물건을 찾아냈고, 그래서 시가보다 2천만원을 싸게 구입했다고 해보자.
그러면 이 경우 당신은 시간당 20만원을 번 결과가 되는 것이다.
당신이 너무 바빠서 시간당 20만원의 일거리를 마다해야할 정도인가?
그렇다면 당신은 머지않아 백만장자가 될 사람이니까 괜찮다.
가령 당신이 100 건의 단서를 찾았는데 그 중에서 10개의 물건에 흥미를 느껴서 10건의 계약조건을 제시했다고 하자.
그 중에서 한 건이 받아들여져서 그 결과 당신은 2천만원을 벌게 되었다.
그러면 당신은 한번 제안하는데 얼마를 벌어들인 것인가 ?
200만원을 벌어들인 것이다. 당신이 거절의 두려움을 느껴서는 일이 안된다.
이렇게 생각해야 한다. 한번 거절당할 때마다 200만원씩 벌게 된다고, 이것은 충분히 남는 장사가 아닌가 ?
또 다른 예를 들어보자. 당신은 100번 전화를 걸어서 드디어 2천만원 짜리 좋은 거래물건을 발견했다.
그렇다면 당신은 전화1건당 얼마를 번 것인가 ?
무려 20만원이다 !
당신은 모르는 사람에게 전화를 거는 것을 주저할지도 모르겠다.
그렇지만 전화를 걸때마다 누군가가 당신에게 20만원씩을 준다면 당신은 어떻게 하겠는가 ?
물론 지금 이야기하는 것은 당신에게 힘을 돋구어 주기 위해서 하는 말이다.
실질적으로는 부동산에 대한 완벽한 분석도 곁들여야 하고, 무엇보다 수익을 실현해야만 당신에게 그러한 보상이 주어지는 것이다.
그러면 좋은 물건을 탐색하는 방법으로 돌아가서 살펴보기로 하자.
12. 좋은 물건을 탐색하는 기본적인 방법 : 우편물
1) 직접 우편물
여러분이 부동산을 처분해야 하는 다급한 소유자를 만날 수 있는 가장 효과적인 방법을 알려드리겠다.
이것은 내가 부동산 경매사업을 하면서 처음 개발한 방법인데, 당신에게 처음 공개하는 것이다.
당신이 살고있는 주변의 가까운 법원의 경매계를 찾아가 보라.
그곳에서는 매월 경매에 붙일 부동산의 목록을 일반인에게 열람시키고 있는데, 그 열람목록에는 경매할 부동산에 대한 감정평가서와 부동산의 주소, 소유자의 이름 등의 정보가 포함되어 있다.
당신은 그 부동산의 감정평가서 중에서 마음에 드는 부동산을 골라서 소유자에게 편지를 보내면 된다.
경험에 의하면, 경매진행중인 부동산의 경우 일반 거래가 안 되는 것으로 알고있는 사람들이 많다.
이것은 보통의 부동산 중개인의 경우도 마찬가지인데, 그들은 경매진행중인 부동산에 대한 거래를 해본 적이 없기 때문에, 또는 법적으로 무지하기 때문에, 그냥 안된다고 하는 것이다. 그렇지만 여기에 황금연못의 흐름이 있다.
경매처분 되기 전까지는, 보통 소유자들은 시가에서 조금 빼주면서 거래를 성사시키려고 노력한다.
그런데 막상 경매처분이 되어서 경매진행 중에는 이러한 노력을 포기하는 것이다.
그들은 일반거래가 불가능한 것으로 알고있기 때문에 경매예상가격 보다 조금만 더 쳐준다고 하여도 쉽게 거래가 되는 것이다.
그리고 이경우의 장점은 거의 계약금 없이 거래가 이루어진다는 사실이다.
13. 우편물 (2)
내가 자주 사용하던 편지문구를 가르쳐 주겠다. 이것을 참고하여 당신의 스타일에 맞추어 수정하면 될 것이다.
"서울 민사 지방법원의 경매공고를 신문에서 보고, 귀하의 주택이 경매진행중인 것을 알게 되었습니다.
저희 부부는 처음으로 내 집을 마련하고자 하는데, 귀하의 부동산을 경매에 참가해서 구입하는 것보다는 조금 더 주더라도 귀하와 협의를 통해서 원만히 구입코자 편지 드리게 되었습니다.
만약 저와 거래하시면 부동산 수수료도 들어가지 않고, 경매절차도 제가 전부 알아서 취하 시킬 것입니다.
그리고 이것이 가장 중요한 점인데, 젊은 부부에게 싸게 내집 마련을 하게 해주었다는 좋은 일을 하면서 동네 사람에게 좋은 인상을 남기고 기분 좋게 이사 가실 수 있는 것입니다.
흥미가 있으시면 제 전화번호로 전화 주시기 바랍니다.
만약 부재중일 때는 핸드폰으로 연락주시면 됩니다."
만약 이와 같은 편지를 당신이 한 달에 100통을 보낸다고 하면 아마 적어도 한 건은 성사되리라고 내가 보장한다.
이것은 내가 경험을 통하여 얻은 결과이니까 자신 있게 말할 수 있는 것이다.
14. 부동산 중개인 활용방법
2) 부동산 중개인
현재 영업을 하고있는 대부분의 부동산 중개인들은 부동산 매물 전산망에 가입하여 서비스를 받고 있다.
이것은 전국의 부동산 매물을 모두 망라한 것으로서, 이것자체로 훌륭한 정보의 원천이다.
그러나 이 정보를 모두 뒤지는 것은 아주 힘겨운 일이다.
당신이 유의해서 찾아야 할 문구는 계약의 유연성에 관한 사항이다.
그렇지만 통상적으로 당신이 부동산 중개인의 사무실에서 컴퓨터로 이것을 검색하기는 쉽지 않을 것이다.
따라서 당신은 당신의 조건을 부동산 중개인에게 설명해주고, 그것을 이해하는 부동산 중개인에게 그 일을 위임하면 된다.
대부분의 중개인은 당신의 조건을 납득하지 못할 것이다.
그들은 현금이 없거나, 아니면 계약금을 조금 걸고 부동산을 거래하는 경우에는 수수료를 제대로 못 받게 된다고 착각하는 경우가 많다.
그러나 모든 부동산 거래에는 현금이 동원된다.
단지 그 돈을 당신의 돈으로 전부 지급하지 않는 것뿐이다.
양심적이고 진취적인 부동산 중개인과 함께 일할 수 있다면, 당신의 사업은 훨씬 쉬워진다.
왜냐하면 그 부동산 중개인이 당신 대신 물건을 찾아줄 것이기 때문이다.
대부분의 중개인은 이것에 대해서 무지하기 때문에 못한다고 대답하는 것이다.
따라서 당신은 당신을 위해서 일할 수 있는 창조적인 중개인 한 명을 찾는 일부터 먼저 하는 것이 좋을 것이다.
그 방법은 전화번호부에 나와있는 부동산 중개사무실에 전화를 해서 전화를 받는 사람에게, 창조적인 부동산 중개인을 소개해 달라고 부탁하면 된다.
그렇게 해서 딱 한 명의 중개인만 선택하면 되는 것이다.
15. 주변사람, 직접물색하기, 은행과 금융기관
3) 주변사람
당신이 백만장자 클럽에 가입하고, 실제로 이것을 실행하려고 한다면, 당신의 주변사람에게 당신이 어떠한 부동산을 찾고 있는지를 널리 알려야 한다.
친척, 친구, 동료, 가족, 이웃, 등등 당신과 알고 있는 모든 사람에게 부탁하여 정보를 얻도록 하여야 한다.
이 모든 사람을 당신의 정보원으로 활용하는 것이다.
그러다 보면 한 건이 걸리게 되는 것이다.
4) 직접 물색하기
부동산 투자로서 유망한 지역을 선택하라.
그리고 일주일에 한번씩 그 일대를 방문하라.
그리고 동네 주민에게 연락처를 적어주고 당신이 원하는 매물을 설명해주고 그러한 매물을 찾으면 연락을 해달라고 부탁하라.
이렇게 진행해 나가다 보면 틀림없이 매매를 원하는 부동산 소유자를 만나게 될 것이다.
대상 물건에 대한 채점표를 작성하고 원하는 점수가 나올 경우는 적극적으로 계약조건을 제시해 보자.
조건을 제시하는 것에 대해서 소극적이고 부끄러워할 필요가 없다.
만약 상대가 거절하더라도 관계없다.
그들은 팔아도 그만 안 팔아도 그만인 사람인 것이라고 이해하면 된다.
그런 일이 반복되다 보면 반드시 한 건이 걸리게 되는 것이다.
5) 은행과 금융기관
부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려준 은행은, 그 융자가 계획대로 상환되기를 희망한다.
그러나 채무자의 상황에 따라서 종종 악성 채무가 되기도 한다.
그럴 때 보통 은행은 담보권을 행사하여 부동산을 떠맡거나 , 강제 경매 절차에 들어간다.
그러나 은행은 처음부터 그 부동산의 소유를 원하지 않는다.
은행의 관심은 어떻게 하면 대출금을 손실 없이 회수하느냐에 온통 쏠려 있는 것이다.
바로 이러한 구멍을 파고 들어가야 하는 것이다.
당신이 살고있는 지역에 있는 은행의 채권관리팀에 전화를 걸어 경매 담당자를 바꿔 달라고 하고, 경매 처분할 부동산이 없는지 물어보라.
그들은 돈과 시간이 들어가는 경매를 달가와 하지 않는 것이다.
그리고 이것은 값싼 부동산의 정보를 얻을 수 있는 중요한 정보원이 되는 것이다.
16. 당신 자신이 내는 광고
6) 당신 자신의 광고.
만약 당신이 뚜렷한 의지가 있고, 열정이 있고, 좀더 공격적인 자세로 매물을 구하고자 한다면, 매도자를 발견하기 위해서 당신 스스로 광고를 내는 것은 아주 바람직하다.
당신이 광고를 내게 되면 여러 가지 혜택이 있다.
첫 번째는 우선 시간의 절약이다. 당신은 당신의 집이나 사무실에서 그들로부터 걸어오는 전화를 받을 수 있는 것이다.
만약 이러한 매매 희망자들이 당신에게 전화를 걸어오면, 흥정의 칼자루는 당신이 쥐고 있는 것이다.
당신은 부담 없이 자신의 계약조건을 제시 할 수 있게되고, 그 조건에 응하는 사람만 만나면 되는 것이다.
이것이 두 번째 혜택이다.
통상적으로 지역신문을 보면 온통 팔고자 하는 매물의 홍수이지만, 구입하고자 하는 광고는 거의 눈에 띄지 않는다.
자신이 직접 광고를 내지 않은 소극적인 매도자들을 당신의 광고로 말미암아 만날 수 있게 되는 장점이 있는데 이것이 세 번째 혜택이다.
나는 당신에게 여러 지역신문을 이용해서 실험적으로 광고를 내볼 것을 권유하고 싶다.
효과적인 광고문구를 여러 개 준비해 놓았다가 문장을 달리하여 여기저기 광고를 내보는 것이다.
물론 예산은 최소한으로 잡고, 장기적인 전략으로 접근해야 할 것이다.
아래와 같은 문구들이 아마 효과적인 문구들이 될 것이고, 이것은 자신이 실험을 통하여 수정해 나가면 될 것이다.
"신혼부부가 생애 첫 번째의 내집 마련을 하고자 합니다.
융통성 있는 계약조건 이라면, 공정한 구입가격을 제시하겠습니다. " "거래 수수료 없이 주택을 구입코자 합니다......"
"젊은 부부가 빠른 거래를 원하시는 소유자의 주택을 약간 디스카운트하여 구입코자 합니다."
"수입이 확실한 젊은 부부가 적은 계약금으로 구입할 수 있는 주택을 찾습니다."
"공정한 가격으로 빠른 거래를 원하시는 주택 매도자를 구합니다
17. 신문광고 및 전문가들 활용방법
7) 신문 광고
당신이 신문에 실린 부동산 광고를 읽을 때, 유의 해야할 사항은 부동산 자체에 대한 정보는 무시해야 한다.
당신이 유의해서 찾아야 할 것은 부동산 소유자의 급매에 대한 단서이다.
"이민 급매", "지방이전", "융자알선함", "주인직접", "사정상급매" 등등의 문구가 실린 광고만 골라서 주인에게 전화를 해서 부동산에 대한 채점표를 작성해야 한다.
그래서 12점 이상이 되는가를 확인한다.
이 과정에서 많은 실패를 거듭하겠지만 그래도 단지 1건만 걸려도 충분히 보상되는 것이다.
8) 기타 여러 전문가
일부의 전문직 종사자들은 어떤 문제가 공식화되기 전에 이미 고객의 문제들을 잘 알고 있는 경우가 많다.
변호사(이혼, 유언, 소유권에 대한 소송 등) 세무사, 감정평가사, 회계사, 채권관리 대행 회사, 수금 대행 회사. 은행 등 금융기관의 채권관리 종사자. 등이 그러하다.
당신이 구입하려는 부동산을 그들에게 적극적으로 알려줄 필요가 있다.
최대한도로 그들에게 자주 접촉하여 그들의 고객 중에서 이러한 부동산을 처분하려고 있는 고객이 있는가를 알려 달라고 부탁한다.
이렇게 해서 소개받은 경우 원만히 성사될 가능성이 상당히 높은 것이다.
18. 법원 경매 부동산
9) 경매 부동산
당신이 살고있는 주변의 법원 경매계를 찾아가 보면 매월 경매되는 부동산을 알 수 있게 될 것이다.
당신은 그 중에서 당신의 조건에 맞는 부동산을 선택하면 되는 것이다.
현재 통상적인 시가 대비 낙찰가률은 아파트 80-90% , 연립 , 빌라 70-80 %, 단독, 다가구 60-70% 선에서 유지되고 있다.
경매에 참가할 시간이 없고, 경험도 없는 당신을 위해서 우리 백만장자 클럽에서는 "법원경매 투자 클럽"을 운영하고 있으니 이것을 이용하는 방법도 있다.
이상과 같은 방법을 실행함으로서 당신은 당신이 원하는 부동산을 만날 수 있게 된다.
그렇지만 여기가 끝이 아니다.
아까 이야기했던 대로 채점표의 점수가 12점 이상이 나오는 부동산이라야 하는 것이다.
부동산을 고르는데 있어서 가장 중요한 것은 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치 라고 주장하는 사람들이 많이 있다.
그렇지만 이것을 너무 신봉하면 안 된다!!!
모든 부동산은 필요한 사람이 있게 마련이고, 당신은 어떤 부동산을 어떤 사람에게 어떠한 용도로 어떠한 절차를 거쳐 팔아야 겠다는 안목을 기르는 것이 오히려 중요하다.
그렇지만 너무 주관적으로 판단하면 나중에 처분하는데 문제가 발생할 수 있기 때문에 , 객관적인 관점에서 부동산을 평가 할 수 있도록 채점표를 만든 것이다
19. 부동산 채점표 작성하기
보통사람들은 11점 이하의 부동산도 많이 구입을 하지만, 당신은 결코 12점 이상이 아니면 보지도 말아야 된다.
왜냐하면 부동산의 구입에는 많은 현금이 동원되는데, 이것이 팔리지 않고 잡혀 있게 되면, 자금 운용에 막대한 지장을 가져오기 때문이다.
이것은 전문가들도 많이 하는 실수중의 하나이다.
다시 한번 강조하는데, 부동산 투자에서 12점 이하의 물건을 구입하면 절대 안 된다.
이것을 결코 잊어버리면 안 된다.
여기에 다시 채점표 양식을 올려놓겠다.
부동산 채점표
채점표를 작성하는 방법과 처분에 대해서 설명을 하고 넘어가기로 하겠다.
1. 일단 전화를 걸어서 채점표의 5개 분야에 대하여 질문을 한다.
가령 상대 부동산이 매도자 유연성에서 3점, 위치에서 2점, 금융부분에서 3점, 부동산 상태에서 1점 (아주 낡은 상태)
가격에서 2점, 이렇게 해서 총점을 11점을 얻었다고 하자.
그러면 당신은 12점이 나올 수 있게 흥정을 해서 (가령 집수리를 해서 점수를 올리던지, 아니면 가격을 낮추어서 점수를 올리던지) 성사되지 않으면, 이 부동산은 깨끗이 잊어야 한다.
이럴 경우 만날 필요도 없다.
당신의 귀중한 시간을 여기에 낭비하면 안 되는 것이다.
2. 구입한 부동산에 대해서 애착을 갖지 말아라. 팔아야할 상품이라고 생각해야 한다.
적당한 가격에 사서 적당한 가격에 판매한다는 원칙을 항상 가지고 있어야 한다.
이 과정에서 부동산에 대해 지나친 애착을 느끼게 되면 가격과 시기에서 기회를 놓치게 되는 것이다.
3. 매도자에게 과감한 질문을 던지는 것에 대해서 두려워할 필요가 없다.
매도자는 질문을 안 하면 오히려 관심이 없는 것으로 판단하는 것이다.
많은 질문을 하더라도 기쁘게 대답해 줄 것이다.
그리고 판매대금으로 무엇을 할 것인지도 물어보아서, 창조적인 계약을 이끌어 내는 자료로 활용하여야 바람직 한 것이다.
4. 흥정을 하는데 있어서 중요한 원칙을 알려 주겠다. 절대로 먼저 가격을 제시하지 말아라.
가격을 먼저 제시하는 사람이 패자라는 사실을 꼭 기억해야 한다.
항상 매도자가 먼저 가격을 제시하게 하여야 한다. 이렇게 함으로서 수백만원을 절약할 수 있게 되는 것이다.
20. 현장조사 하기
이러한 과정을 거쳐서 12점 이상의 부동산이 발견될 경우, 즉시 행동해야 한다.
우선 등기부 등본을 발급 받아서 권리에 대한 사항을 확인하고, 현장답사를 통하여 전화로 확인한 정보를 눈으로 직접 확인해야 하는 것이다.
보통 부동산의 소유자는 자신의 부동산에 애착을 가지고 있기 때문에 과대평가 하는 경향이 많기 때문이다.
보통 내 경우에는 이럴 때 집수리 업자를 동행하고 가는 경우가 많다.
이렇게 해야 완벽한 현장답사가 가능한 것이다.
그들은 전기배선, 배관, 기초, 내구성 등등을 파악하고 정보를 제공해 준다.
이러한 정보를 바탕으로 흥정을 할 때 실질적인 가격에 접근이 용이한 것이다.
현장검사 결과 채점표와의 차이점을 발견하고 이것을 흥정하여 12점이 안나왔을 경우에는 이 시점에서 과감히 단념해야 한다.
현장조사를 거쳐서도 12점이 넘는 부동산인 경우에는 이제 다음단계로 넘어가야 한다.
여기 까지가 부동산 투자 핵심공식의 첫 번째, 값싼 부동산 발견하기 의 단계이다.
Daum 카페 횡성부동산' < cafe.daum.net/HOENGSEONG >
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