최근 부동산 경매물건이 급증하면서 경매에 대한 일반인들의 관심도 높아지고 있다.경매로 부동산을 구입하면 시세보다 싼 가격에 내집을 마련할 수 있다고들 하지만 복잡한 절차와 권리분석 때문에 초보자가 선뜻 나서기가 쉽지 않으며 실제로 권리분석을 잘못해 낭패를 보는 사례도 있다.
*다음은 일반인들이 법원경매에 참가할 때 주의해야 할 사항들이다.
1)권리분석시 경매물건명세서 우선 검토 = 권리관계 분석시 가장 우선 검토해야할 것은 경매법원이 비치하는 경매물건명세서 사본이다.
경매물건명세서에서는 근저당 설정일과 부동산 점유관계, 물건의 면적, 최저 경매가 등 기초적인 내용이 담겨 있는데 주의해야 할 점은 우선순위 근저당 설정일과 임차인의 전입 신고 일자를 비교해야 한다는 것이다.
최초 근저당 설정일(말소권리기준일)보다 먼저 전입 신고된 임차인의 임대차 보증금은 전액 낙찰자가 물어줘야 하기 때문이다.
또 말소권리기준일보다 후순위에 등기돼 있더라도 예고등기, 유치권 등은 낙찰자가 무조건 인수해야 하기 때문에 이런 물건의 응찰은 피하는 것이 좋다.
2)현장답사를 통해 물건 가치 분석 = 반드시 현장 답사를 통해 실제 물건이 법원 공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지 여부와 물건의 하자여부, 시세 등을 분석해야 한다.
현장방문 전 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제 등은 없는지 검토하고 중개업소 등을 통해 정확한 현재 시세를 알아본다.
법원감정가는 법원의 명령에 따라 공신력 있는 감정평가 회사에서 산정한 최초 경매가격이지만 가격평가 후 첫 입찰까지 2~3개월 이상이 걸리며 평균 2회 이상 유찰되기 때문에 현재 시세와의 가격차이가 상당히 크다.
따라서 감정가를 맹신해서는 안되며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정해서도 안 된다.
→등기소:토지,건물 부동산등기부등본
→구청: 토지,건축물대장, 토지이용계획확인원,지적도,임야도
→법원: 감정평가서,임대차현황조사서,경매물건의 전반적인 사항들
→동사무소: 세입자 전입여부 및 전입일자 체크
→부동산중개업소: 시세 및 거래동향 파악
→현장답사: 물건의 하자 여부 및 위치등 물건의 가치를 평가
3) 입찰당일 입찰서류 점검
본인응찰시 : 도장, 주민등록증, 입찰보증금
대리응찰시: 대리인의 도장, 주민등록증, 입찰보증금, 본인(위임인)의 인감도장, 인감증명서, 위임장
공동입찰시: 공동입찰자 전원의 도장, 주민등록증,공동입찰허가원,공동입찰자목록
4)예상치 못한 추가비용도 감안 = 경매는 일반매매와 달리 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있다.
또 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의 1~2%), 세금(낙찰가의 6.5%정도) 등이 일반매매에 비해 더 많이 들기 때문에 사전에 이에 대한 충분한 검토가 있어야 한다.
보통 낙찰 후 1개월 내에 잔금전액을 납부해야 하므로 부대비용을 감안해 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능 여부 등을 충분히 검토한 후 입찰을 결정한다.
5)입찰장에서의 사소한 실수에 주의 = 입찰서류가 미비하거나 기재를 잘못한 경우, 입찰보증금이 부족한 경우, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등에는 입찰자격이 취소된다.
초보자들이 가장 많이 하는 실수는 대부분 이런 사소한 것들이므로 당일 법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 듣고 응찰해야 한다.
또 경매장의 분위기에 휩쓸려 입찰가를 지나치게 높게 쓸 위험이 있으며 터무니 없이 낮게 써 계속 떨어지는 일도 많으므로 입찰 참여 전에 최저.최고 입찰가를 정해두는 것이 좋다.
입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 또한 입찰당일은 매우 혼잡하므로 분위기에 휩쓸려 높은 경쟁을 의식한 나머지 입찰가를 높이는 실수를 주의해야한다.
6) 경매의 변경,취하,정지,연기된 경우
사전공고 없이 입찰당일 입찰법정에만 게시하고 경매진행을 하지 않으니 입찰법정에 나오기 바로전에 ARS(700-3377)이나 담당법원의 경매계를 통하여 진행여부를 확인하여 헛수고 하는 일이 없도록 합니다.
7) 경매절차를 충분히 숙지하여야 합니다.
경매절차, 유의할 사항 등을 충분히 숙지하시기 바라며 가급적 전문가의 도움을 얻으시는 것이 좋습니다.
8) 경매법정에서 휴대폰은 반드시 꺼놓거나 불가피할 경우
진동으로 해놓을 것이며, 당일 경매법정에서 상세 경매기록 열람시 필요한 메모지와 연필을 준비합니다. 이때 볼펜으로 메모를 하여서는 안됩니다.입찰법정은 매우 엄격한 곳으로써 항시 엄숙을 요합니다
9) 매각조건에 주의할 것
농지의 경우 낙찰허가일까지 농지취득자격증명을 제출하여야 하는 경우가 있는데 제출하지 못할 시 입찰보증금을 날리게 날리게 될 수 있으므로 사전에 취득가능여부와 그렇지 못했을 시의 보증금 몰수여부 등을 사전에 확인하여야 하며, 재경매의 경우 입찰보증금이 보통과는 다르게 20%를 준비해야 하는 등의 경우가 있습니다.
10)소유권이 완전히 넘어오기 전까지 방심하지 말 것 = 법원경매는 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다.
물론 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종 명도까지 해야 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의해야 한다.
특히 잔금을 치르기 전에 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수 있다.
* 입찰마감시간(11시10분) 10분전(11시)까지 경매기록열람을 모두 마치고 11시10분까지는 꼭 입찰을 끝내야 합니다. 지원에따라서는 1시간정도의 차이가 있으니 반드시 시간을 체크 바랍니다
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구 분 |
입찰 대리시 필요서류 및 필요경비 |
비 고 |
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입 찰 자 |
♦ 기일 입찰표 (법원배치) ♦ 입찰보증금 (보증증권)최저경매가 10% ♦ 인감증명서 (인감도장) |
입찰봉투.기일입찰표. 위임장.입찰보증금봉투 (법원배치) |
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대 리 인 |
♦ 신분증 ♦ 대리인 도장 ♦ 위임장 (입찰자 인감날인) |
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구 분 |
경매보증보험 발행시 필요서류/ 비용 |
비 고 |
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입 찰 자 |
♦ 신분증 사본 ♦ 주민등록 등본 ♦ 도 장 (일반도장 무관) |
입찰당사자 신용 양호해야 접수 입찰자의 경매 경험유무 (보증보험사 기입대상) |
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대 리 인 |
♦ 신 분 증 ♦ 도 장 |
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보증보험비용 |
♦ 아파트 입찰보증금 × 0.5 % ♦ 주택(연립/다세대) 입찰보증금 × 1.0 % ♦ 상가/오피스텔(비주거용) 입찰보증금 × 1.8 % ♦ 토지(지목에관계없이) 입찰보증금 × 2.9 % |
♦입찰보증보험료15,000원이하는1,5000으로 산정. ♦미입찰시 건당1,5000을제외 하고 환불처리 |