[스크랩] 땅- 위험을 먼저보고 긴 안목으로

땅②이익과 위험의 공존법칙 - 위험을 먼저 짚고, 그 다음은 길게 보라

토지 시장을 둘러싼 제도와 정책도 급변하고 있다. 2004년 이후는 갖가지 재료가 토지의 수요와 공급에 영향을 주고 있다. 주 5일 근무제 도입과 국토계획법 개편, 준농림지 폐지, 투기지역 확대, 그린벨트 해제, 경부고속철도 개통, 신행정수도 건설 등등….

※이익만 좇으면 위험에 빠진다

판교·화성·파주·김포 등 대규모 택지개발지구(신도시)의 보상도 잇따른다. 보상 지역에서 풀린 돈은 주변 토지 시장에 다시 유입되는 것이 전례였다. 올해는 농지의 거래가 활발해지는 원년이 될 것 같다. 농지 규제를 완화하는 개정 농지법이 나왔기 때문이다.

그러나 우리나라에서 땅을 가진 이는 극히 일부다. 우리 국민의 1-1.5%가 사유지의 60% 이상을 갖고 있다고 한다. 그만큼 땅 소유의 편중 현상이 심하다. 많은 사람들이 땅에 관심이 있지만 관심 이상의 실제 투자는 제한적임을 알 수 있다.

토지 투자는 두 가지 유형으로 나뉜다. 하나는 옛 조상들처럼 자기의 돈에 맞게 땅을 사서 마냥 기다리는 것이다. 또 하나는 개발해서 가치를 키우는 것이다. 요즘은 후자에 대한 관심이 커지고 있다.

땅은 끊임없이 변한다. 부동산이란 변하지 않는 자산이란 뜻을 담고 있지만 땅은 어떤 주인을 만나느냐에 따라 모양과 쓰임새가 끝없이 바뀐다. 새롭게 형질이 변경되어 땅의 형태와 바탕이 바뀐다.

토지시장이 호황을 맞자 부작용도 속출하고 있다. 투기세력이 개입해 도시계획이 확정된 곳이나 건설사가 매입 중인 땅 일부를 사들인 뒤 비싼 값을 요구하는 경우도 있다.

소액으로 대박을 노리겠다며 평생 모은 돈을 땅에 투자했다가 원금을 날리거나 돈이 묶이는 경우도 많다.

※큰 그림을 그리고 길게 보라

땅은 환금성이 떨어진다. 돈이 장기간 묶일 수 있다. 개발 압력이 큰 곳은 대부분 토지거래허가지역으로 묶여 있다. 투기지역으로 지정된 곳에서는 양도세를 실거래가로 내야 한다.

따라서 토지에 관심이 있다면 목적을 분명히 하고, 여윳돈으로 투자해야 한다. 땅은 아파트나 상가처럼 조감도나 모델하우스가 없다. 머리 속으로 미래의 개발 그림을 직접 그려야 한다. 그만큼 투자 전에 여러 가지를 짚어보아야 한다.

우선 토지 현황과 토지이용계획확인원의 내용이 들어맞는 지를 확인해야 한다. 서류에는 ‘전’으로 나와 있는데 현황이 ‘대’라면 문제가 생길 수 있다. 요즘은 전원주택과 펜션에 대한 관심이 높은데, 진입 도로가 있는 지를 꼭 살펴야 한다. 주변 경관이 좋아도 진입로를 내기 어려운 땅을 사면 애를 먹는다.

임야는 경사도가 심할 경우 과수 경작이 불가능하므로 경사도가 15도 이내여야 한다. 임야 안에 있는 묘지는 분묘기지권 등으로 함부로 손댈 수 없다.

신도시 예정지인 판교·화성·김포·파주 등과 행정수도 이전 지역의 경우 수용을 당하면 뒤늦게 투자한 경우는 손해를 볼 수도 있다.

신도시와 택지개발지구 주변의 토지에 투자할 때는 해당 관청에 규제 사항을 묻는 게 안전하다. 택지개발 전부터 주변 토지에 대한 개발행위를 금지하는 경우도 있기 때문이다.

택지지구 내 단독택지는 불법 거래를 조심해야 한다. 원계약자가 명의변경을 하지 않은 채 택지 분양권을 팔면 매매 차익에 대한 양도세를 매수자가 고스란히 떠안게 된다.

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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