[스크랩] 토지 현장답사 8가지

토지 구입시 현장 답사요령 8가지

처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만

대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다.

현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다.

그러나 구입희망자는 자기나름대로 꼼곱히 현장가는 길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야 합니다.

현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양,경계등 자연적인, 물리적인 현황이 될 것입니다.

토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계등 권리관계는 가기전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고 현장답사시에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검, 파악해아 할 것입니다..

현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다.

지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치. 도로유무, 토지모양과 경계선등을 확인하게 됩니다.

가끔 기껏 보고와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있습니다.

특히 임야는 산등성이나 필지간 경게가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 대단히 어렵습니다. 특히 주의해야 합니다.

문의하신 분당회원의 질문에 대한 답변으로 전원주택지로 쓸 농지(전답)를 사기 위하여 현장방문시에 점검해야할 사항을 전문가의 관점에서 설명해 드리겟습니다.

토지현장답사시 8가지 점검사항

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1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합나다.

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다.

접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야 합니다.

가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M 인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발하여 대강 몇시간 몇분이 걸리는지도 게산해 보아야 합니다.(물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다)

2. 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다.

목적토지가 기존 도로에 접해 잇는가? 그 도로는 폭이 얼마고 포장인가 이닌가?

또 그 도로는 지적도상에 나타난 공로(公路)인가 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다.

토지사용승락은 사용료도 문제지만 승락지주가 바뀌었을때는 새로 승락을 받아야하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 녀무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다.

멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 잇다면 좋겟지요........

하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 그거 그런대로 자기 마음에 들면 됩니다.

다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥 드는 땅은 대개 비쌉니다.

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다.

마을이 오래된 집성촌이라든가 골치아픈 또라이가 았다든가 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 쓰라린 역사가 있다든가하는 어두운 면은 거주 전까지는 정말 알기 힘듭니다.

다만 가능하다면 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을 할머니에게 넌즈시 물어 보는 길밖엔 없습니다.

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다.

그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상 넘어갑니다.

진입도로는 물론 땅의 위치와 경게와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대던히 중요합니다.

후일 집을 지을때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다.

집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겟지요.......

경계옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다.

또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.

6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지 알아 봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다.

그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론 이구요......

또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 않좋습니다.

염색가공, 가죽, 목재가구공장등 공해공장이나 레미콘공장등은 기피시설입니다.

아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 잇으므로 50000분의1 전국지도등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.

7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.

전원주택 신축에 잇어서 전가와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다.

목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접 해 잇다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지 입니다.

그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.

전화는 핸드폰을 쓰면 되겟지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로 부터 200M 까지는 기본료이나 그후 1M당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다.

에컨대 마을애서 1KM떨어진 곳의 가설비는 약 39백만원이 추가 부담이 됩니다.

8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다.

목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우

식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 봅니다.

우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문재는 없습니다.

오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다.

하여튼 근처에 약수터기 있거나 좋은 산골물이 있다면 금상첨화겠지요..........

농지의 가치가 달라지고 있다. 경자유전 원칙을 뒤흔드는 농지법 개정이 내년 하반기에 시행될 예정이며 종합부동산세 적용대상에서 제외되면서 농지에 주목하라는 투자자문이 연이어 나오고 있다.

개정안에 따르면 도시민들도 무제한 농지소유가 가능해질 전망이다. 영농계획서를 내고 농지취득 자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 되는 것이다.

표면상 농지 임대허용 범위를 넓혀 준 것이지만 투자자에게는 너무도 쉬운 형식적 절차에 불과해 사실상 도시민의 농지소유가 전면 허용되는 것과 진배없다.

이농, 상속 등으로 소유상한이 1ha를 넘는 도시민들의 소유상한 제한 역시 삭제되고 경작하지 않는 소유자가 처분의무를 받은 경우 재경작하거나 농업기반공사에 농지매도를 위탁하면 3년간 처분명령과 이행강제금 부과를 유예 받기도 한다.

현재 분리과세되는 공장용지, 임야와 함께 농지는 종합부동산세 적용대상에서 제외되면서 포트폴리오를 재구성하는 다주택소유자들의 이목이 모아지고 있다.

이처럼 침체된 부동산시장에서 나홀로 관심을 받고 있는 투자처가 바로 농지이다. 그 중 높은 활용성에 비해 저렴한 지가를 형성하고 있는 농업보호구역에 대해 심도있는 관찰을 하고 이를 통한 궁극적인 목표인 성공투자의 맥을 짚어보자.

먼저 개념을 살펴보면 농지법상 농지는 농업진흥지역 내 농지와 비진흥지역 농지로 구분되고 농업진흥지역은 다시 진흥구역과 보호구역으로 세분된다.

현재 농업진흥지역은 106만ha가 지정되어 있으며, 그중 농업진흥구역은 89만ha, 농업보호구역은 17만ha가 지정되어 있다.

농업진흥구역의 지정대상은 말 그대로 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로서 효율적인 영농기계화가 가능한 지역이다. 혹은 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 상당한 규모로 집단화 되어있는 지역을 일컫는다. 주로 전원주택으로 용도변경 되는 농업인 주택이 주요 투자방법이다.

이에 비해 농업보호구역은 진흥구역의 용수원 확보 및 수질보전을 위하여 필요한 지역 혹은 진흥구역에 인접하여 농업환경을 보호하여야 하는 지역이다. 따라서 농지 그 자체의 전용에 대해서는 농업진흥지역에 비해 매우 관대하며 쓰임새는 국토이용관리법 상 관리지역과 유사해 농지투자의 대표대상으로 인식되어 왔다.

개정되는 농지법에서는 농업진흥구역의 완화와 농업보호구역의 강화로 점쳐진다. 농업진흥구역은 선별적 해제가 이루어질 계획이며 농업보호구역의 경우는 기존의 제한행위열거방식에서 허용행위열거방식으로 전환이 됨에 따라 토지이용행위의 폭이 좁아지는 것이다. 따라서 개정시점에서 종전 용도개발의 유효함에 착안한 현시점의 농업보호구역의 농지 매입이 요구되는 것이다.

농업보호구역 내의 농지 활용의 이점은 어떠한 것인가? 농업보호구역은 대개 저수지나 하천 등을 끼고 있으므로 주변경관이 뛰어나다. 따라서 전원주택용은 물론이고 카페나 음식점 용도로도 찾는 투자자가 많은 편이다.

또한 관리지역에 비해 규제가 비교적 까다로워 시세가 조금 낮게 형성되는 경우가 많다는 장점이 있으므로 저가매수로 합리적인 이용을 한다면 높은 투자수익을 낼 수 있는 투자처가 된다.

보호구역 내 가능한 토지이용행위를 살펴보자. 먼저 농업진흥구역 안에서의 허용되는 농수산물 가공, 처리시설과 농업인 공동편익시설은 모두 가능하며 대기오염물질 배출시설과 환경오염 시설, 휴게음식점 1,000㎡이상의 공장 등에 대해서는 제한을 두고 있다.

여기서 주목할 것은 이를 제외하고는 보호구역 중 녹지지역이 아닌 지역 안에서는 준농림지역 즉 관리지역 내에서 할 수 있는 행위는 가능하다는 것이다.

현재 농업보호구역안의 세부적 행위제한 내용은 다음과 같다.

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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