[스크랩] 농어촌주택과 1세대 1주택 비과세 문제

1세대 1주택에 대한 비과세 문제는 여러 가지의 예외가 있어 한 마디로 어떤 경우에 비과세된다고 단언하기가 매우 어렵다. 즉, 일반적으로 1세대가 1주택을 보유하다가 양도한 경우라고 하더라도 보유 요건과 거주 요건을 충족하지 못하면 양도소득세가 과세되는 경우가 있는가 하면, 1세대 2주택에 해당하는 경우에도 일시적인 2주택인 경우와 같이 특별한 경우에는 양도소득세가 비과세 되는 경우도 있다.   그래서 일반인들은 1세대 1주택에 대한 비과세문제를 상식적으로 생각하고 주택을 매매하였다가 의외로 많은 세금을 부과 받는 경우가 많다. 그러한 억울한 사례는 여러 가지가 있지만 그 중에 특히 농어촌주택을 취득하면 1세대 1주택에 대해서 특혜를 준다는 것으로 착각하고 농어촌주택을 취득하였다가 낭패를 본 경우가 많아 이에 대해서 확실한 비과세 요건을 밝혀 두고자 한다. 지금으로부터 5년 전에 농어촌주택을 취득하면 대도시에 소유하고 있는 주택이 1세대 1주택인 경우에 그 주택을 양도하면 농어촌주택을 포함하여 주택이 2개라고 하더라도 1세대 1주택으로 인정하여 양도소득세가 비과세된다는 내용으로 매스컴에 보도가 많이 나왔었다. 그래서 일반인들은 이러한 제도는 그 당시 농어촌 경제의 활성화를 위한 조치로 생각하고 특별한 제약이 없이 농어촌주택을 취득하여 보유하고 있더라도 거주 중인 대도시내의 주택이 1세대 1주택이라면 양도소득세가 비과세되는 것으로 알고 있는 경우가 많다. 그러나 이 농어촌주택에 대한 특혜는 아주 제한적으로 취득기간을 정해 놓고 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】에서 엄격히 제한을 두어 특별한 경우에만 특혜를 주도록 되어 있었다. 이에 대한 관련법 규정을 간단히 살펴보면 거주자 및 그 배우자가 그들과    동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께   구성하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일   까지의 기간(이하 '농어촌주택취득기간'이라 함)중에 '농어   촌주택'을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하여    3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던   다른 주택을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1   세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택을 적용   하여 그 양도한 주택에 대해서는 양도소득세를 비과세한다   는 것이다. 즉, 농어촌주택에 대한 특혜는 다음 몇 가지의 조건에 맞는 경우에만 가능하다. 첫째, 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간 중   에 취득한 경우에만 적용된다.   따라서 내년부터는 농어촌주택을 취득하더라도 이러한 혜택을 볼 수 없다. 둘째, 읍. 면지역에 소재하는(조세특례제한법 제99조의4 제1항에 규정되어 있지 않은 읍. 면지역이라야 함) 농어촌주택을 취득하여야 하며,   셋째, 농어촌주택의 대지 면적이 660제곱미터 이내이고 주택의 면적은 150제곱미터(공동주택인 경우에는 116제곱미터)이내라야 하며, 그 주택가액은 1억5천만원(2007년 이전 취득 분은 7천만원) 이하라야 한다. 또한 농어촌주택은 3년 이상 보유하여야 하며 이러한 과세특   례를 적용받고자 하는 자는 관할세무서에 과세특례신청을   하여야 한다. 결국 농어촌주택에 대해서 1가주 2주택에서 제외시켜주는    특혜는 극히 한정적으로 특정된 기간 내에 읍. 면지역에   소재한 소형주택을 취득한 것에 대해서만 농어촌주택에 대   한 양도소득세 특례를 적용하고 있다는 사실을 잘 알아야   한다. 그런데도 일반인들은 이러한 사실을 잘 모르고 쉽게 농어촌주택을 취득해도 1세대 1주택에 대한 비과세 문제가 없는 것으로 착각을 많이 하고 있는데 이는 아주 조심하여야할 사항이다. 따라서 농어촌주택을 취득하려면 금년 말(2008년 12월 31일)까지 취   득하여야 혜택이 있으므로   이에 대하여 관심이 있는 사람은 미리 매입할 지역이나 주택의 규모 및 사후에 갖추어야 할 요건 등 농어촌주택에 대한 특혜에 대한 자세한 법률적인 규정 내용을 사전에 전문가와 상의 하여 취득하면 요즈음 부동산경기가 주춤할 때 지방의 주택을 하나 더 취득해 보는 것도 재테크에 많은 도움이 되리라고 본다.

출처 : 부동산이야기

글쓴이 : 싹싹 원글보기

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