아파트 투자상식

아파트 투자상식

(1) 아파트

우리가 보통 "아파트"라고 부르는 것을 법률에서는 5층 이상의 공동주택이라고 정의하고 있습니다. (건축법시행령 별표 1 참조) 4층 이하의 공동주택 중 1동의 건축물 연면적이 660제곱미터를 초과하는 주택은 "연립주택", 4층 이하의 공동주택 중 1동의 건축물 연면적이 660제곱미터 이하인 주택은 "다세대주택"이라고 합니다.

주택건설촉진법에서는 "주택"이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함) 또는 건축물의 일부를 의미하며, 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다.(제3조 참조)

1) 공동주택이란 대지와 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 의미합니다.

2) 국민주택이란 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택을 의미합니다. 보통 국민주택에는 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 서울시도시개발공사와 같이 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 건설하는 주택 중 85제곱미터이하의 주택을 포함하고 있습니다. 민영주택이란 이들을 제외한 주택을 의미합니다.

3) 주택조합이란 동일 또는 인접한 시(특별시와 광역시 포함)·군에 거주하는 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 "지역조합"과 동일한 직장에 근무하는 주택이 없는 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 "직장조합", 법률에서 정한 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 "재건축조합"을 의미합니다. 또한, 주택조합에서 건축하는 주택을 "조합주택"이라고 하며, 같은 의미로 "지역조합주택"이나 "직장조합주택", "재건축주택"이라고 부르기도 합니다.

이와 같은 법률상의 구분 이외에 분양방법에 임대아파트와 분양아파트로 구분되며, 임대아파트는 5년 이하의 단기임대 기간 이후에 분양을 해주는 통상적인 임대아파트와 5년을 초과하는 장기임대, 기한의 정함이 없이 임대되는 영구임대 등으로 구분됩니다.

(2) 아파트 취득 방법

지금까지 우리나라 정부의 주택정책은 낮은 주택 보급률을 높이기 위한 양적인 보급 정책이 주도해왔으며, 이 과정에서 20호 이상의 공동주택을 신축해 판매를 하기 위해서는 주택건설촉진법과 주택공급에 관한규칙 에서 정한 절차에 의해 판매하는 "분양제도"가 제정되어 시행되고 있습니다.

분양된 아파트는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 형태를 지니고 있는 것으로 흔히 "분양권"이라고 불리고 있습니다.

투자자가 아파트 구입하는 방법에는 기본적으로 신축아파트를 분양을 받는 방법과 분양권을 구입하는 방법, 완성된 아파트를 구입하는 방법의 3가지가 있습니다.

신축 아파트를 분양 받는 방법은 제도에 따라 다음과 같이 구분됩니다.

1) 청약저축에 가입하여 순위에 따라 국민주택을 분양 받는 방법(일반분양)

2) 청약예금이나 청약부금에 가입하여 민영주택을 분양 받는 방법(일반분양)

3) 도시 근로자에게 분양하는 근로복지주택을 분양 받는 방법

4) 단기 임대주택에 입주 해 임대기간 종료 후 분양을 받는 방법

5) 도시 근로자에게 임대하는 근로복지 임대주택에 입주 해 임대기간 종료 후 분양 받는 방법

6) 지역조합에 가입하여 분양 받는 방법

7) 직장조합에 가입하여 분양 받는 방법

8) 재건축 대상 아파트를 구입하여 재건축 아파트를 분양 받는 방법

9) 재개발 지역의 주택을 구입하여 재개발 아파트를 분양 받는 방법

10) 도시지역 내 철거민의 도시개발공사 입주권을 구입하여 도시개발공사 아파트를 분양 받는 방법(명의변경 횟수 제한)

11) 택지개발지역 내 철거민의 입주권을 구입하여 분양 받는 방법(명의변경 횟수 제한)

12) 택지개발지역 내 철거민으로부터 공동주택용지 대토를 구입하여 속칭 "대토아파트"를 분양 받는 방법

분양권은 과거에는 일정기간 동안 팔고 살 수 없었으나, 현재는 자유롭게 사고 팔 수 있습니다. 이 때 분양권이란 상기 12가지 방법에 의해 아파트를 분양 받은 후 분양 계약을 마친 분양자가 자신이 가진 권리(중도금 및 잔금을 정상적으로 납부할 경우 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있는 권리)를 의미합니다.

다만, 임대주택의 경우에는 임대기간 중 임차권을 전매할 수 없으며, 기타 주택의 경우에도 분양 회사에서 정한 조건에 따러 전매 시기나 조건이 변경될 수 있습니다.(상세한 아파트 분양 방법과 분양권 매매 방법은 다음 강의에서 설명합니다.)

(3) 좋은 아파트단지 선택

아파트는 가족의 거주를 위한 용도로 사용되는 부동산입니다.

따라서 좋은 아파트단지란 주민의 거주를 위한 각종 편의시설 등을 갖추고 있으며, 인근 지역에 거주자의 편익을 위한 각종 시설이 잘 갖추어지고, 양호한 주거환경을 갖춘 곳에 위치한 아파트단지를 의미합니다.

아파트를 구입할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 아파트 단지의 전체 세대수를 살펴보아야 합니다. 세대수가 적은 단지의 경우 일반적으로 관리비가 비교적 많이 부과되고 주변의 생활편의 시설도 미비한 경우가 많기 때문입니다. 따라서 아파트 단지의 세대수는 500세대 내지 700세대 이상의 대단지인 것이 좋습니다. 특히 아파트의 경우 단지 입구부터 각 세대까지 거리가 먼 것이 대부분이어서, 단지에 가까운 곳에 생활편의시설이 밀집되지 않으면 생활에 상당한 불편을 느끼게 됩니다.

아파트 단지의 평형별 세대수 분포는 거주자들의 사회적, 경제적인 수준을 가늠하는 것으로, 구입하는 아파트의 평형은 해당 단지에서 가장 일반적인 평형으로 선택하면, 거주기간 동안에 이웃과의 관계나 자녀의 교육 등의 문제 발생이 최소화 될 수 있습니다. 기타 최근에는 자동차 보급이 보편화됨에 따라 단지 전체의 주차장 면적이나, 차량진입도로 등도 아파트 단지 선택에 중요한 사항이 되고 있습니다.

아파트 단지는 도로나 지하철 등 교통시설에서 접근이 편리해야 합니다. 특히, 서울이나 수도권 지역의 경우에는 지하철이 생활화 되어있어, 지하철역으로부터의 거리에 따라 아파트 가격이 차이가 날 수 있는 것으로, 개인의 아파트부터 지하철역까지 실제 도보 시간이 20분 이내인 것이 좋습니다.

최근에는 쾌적한 주거환경이 아파트 선택의 가장 커다란 요인으로 인식되고 있으며, 좋은 환경을 지닌 아파트의 경우에는 인근 지역의 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있습니다. 단지 가까운 곳에 녹지나 공원이 많을수록 주거환경이 좋은 것이 일반적입니다.

시공회사의 인지도는 아파트 가격에 영향을 미치고 있습니다. 어떤 전문가는 시공회사에 따라 5% 정도까지 아파트 가격이 차이가 난다고 주장하고 있습니다. 시공회사에 따라 반드시 이와 같은 가격 차이가 난다고 볼 수는 없으나, 유명 회사의 아파트가 다른 회사의 아파트에 비해 잘 팔리는 것은 부인할 수 없습니다.

아파트 단지는 단지 내 부대 복리시설(운동시설, 문화시설, 놀이터 등)의 규모와 종류가 충분하고, 해당 지역의 주거지역으로서의 발전 가능성을 가진 것이 좋습니다. 기타 학교나 동사무소, 우체국, 은행 등 공공시설이 도보 통행이 가능한 반경 700미터 이내에 위치한 단지가 좋습니다.

반면에 공해 공장이나 쓰레기처리장, 열병합발전소와 같은 혐오시설이 가까이 있거나 자동차전용도로나 철도가 인접해 소음이 많이 있는 경우, 홍수나 산사태 등 자연재해의 우려가 있는 지역에 위치한 아파트 단지는 가격이 낮을 뿐만 아니라 잘 팔리지도 않습니다.

(4) 좋은 아파트 선택

대부분의 아파트는 전문건설회사가 건축하기 때문에, 단독주택에 비해 부실 공사의 가능성이 적은 편입니다. 따라서 아파트를 구입할 때에는 구조와 건축물의 하자여부 보다는, 한정된 공간에 배치된 아파트의 특성을 감안하여 가족생활의 편의사항들을 우선적으로 점검해야 합니다. 다만, 10년이 지난 아파트의 경우에는 배관이나 시설이 노후화되어 관리비가 많이 소요되므로, 투자용으로 아파트를 선택할 경우에는 입주 후 5년 이내의 아파트가 좋습니다. 아파트의 난방방식은 겨울철 관리비 문제뿐만 아니라, 주거생활의 편리함을 좌우하는 것으로, 지역난방이나 중앙난방 방식의 단지를 선택하는 것이 좋으며, 단독난방 방식의 아파트는 연료비나 보일러 관리의 어려움 등의 문제로 인기가 낮은 실정입니다.

아파트는 한정된 공간에 주거의 모든 기능이 집중적으로 배치된 것으로, 반드시 구입하려는 아파트의 침실 갯수나 내부구조가 자신과 가족들의 생활방식에 적당한지 여부를 상세히 점검해야 합니다. 또한 주방이나 다용도실 등 주부공간의 적정배치 여부도 함께 검토해야 합니다.

최근 분양되는 아파트의 평형은 대부분이 전용면적과 공용면적뿐만 아니라 지하주차장까지 포함됩니다. 따라서 아파트 구입가격이 적당한가를 알아보려면 반드시 구입가격을 전용면적으로 나눈 평당 가격을 기준으로 하는 것이 좋습니다. 전용면적은 가족전체가 이용할 수 있는 실제 공간의 크기를 의미하는 것으로, 해당 아파트가 가족들이 살기에 적당한가를 알아보기 위해서는 반드시 전용면적을 기준으로 판단하는 것이 좋으며, 보통 가족 한사람 당 4평 내지 5평 정도면 거주에 어려움이 없는 것으로 알려져 있습니다.

아파트는 많은 세대들이 인접하여 거주하는 것을 감안하여 각 세대간의 방음이나 프라이버시 침해의 가능성 등을 점검해야 하며, 욕실이나 주방 천장에 물이 새는지, 화장실 등의 환기가 잘되는지 여부와 일조권, 전망 등을 사전에 점검하는 것이 좋습니다. 아파트의 방향과 일조권은 아파트 가격과 환금성에 큰 영향을 미치는 것으로 남향이고 일조권이 좋은 집은 가격이 빨리 오르고 살기에도 편리합니다. 특히, 한강이나 대형 공원에 인접한 아파트의 경우에는 같은 단지 내 아파트 사이에도 전망이 좋은 아파트가 높은 가격에 거래되고 있으며 다른 아파트보다 빨리 팔리고 있습니다.

기타 대로변이나 지하철 등에 접해 있는 동은 피하는 것이 좋습니다. 소음이 심하고 대로변의 경우 먼지가 많이 일어나 살기 불편할 뿐만 아니라 잘 팔리지도 않는다.

(5) 아파트 내부 점검

먼저 방문과 창문을 점검합니다. 문이 뒤틀리거나 아귀가 맞지 않아서 문의 개폐가 부자연스럽거나, 새시창문이 들뜬 채 열리고 레일바퀴가 휘어져서 열고 닫기가 힘든 경우도 있습니다. 또한 현관이나 출입문의 손잡이 등이 흔들리거나 비정상적으로 부착되어 있지는 않은가의 여부도 확인해야 합니다. 특히 창문 유리창의 파손여부는 이사짐이 들어오기 전에 미리 점검하고, 만약 파손된 경우에는 즉시 따져 불필요한 마찰을 피하는 것이 좋습니다.

두번째로 가스와 전기설비를 점검해야 합니다. 가스를 점검하는 방법은 가스밸브를 잠그고 개폐기와 가스레인지의 이음새 등에 비눗물 칠을 하여 가스 유출여부를 확인합니다.

전기설비의 경우는 두꺼비집의 개폐기 스위치를 내린 후 전기가 모두 나가는지 확인하고 반대로 개폐기 스위치를 올린 후 모든 조명기기에 불이 들어오는지를 점검해야 합니다. 또 전기나 전화콘센트가 제자리에 제대로 설치되어 있으며, 표시된 전압의 전기가 제대로 들어오는지도 살펴보아야 합니다.

세번째로 상수도와 하수도를 점검합니다. 주방과 욕실, 그리고 변기와 다용도실의 물을 틀어봐서 물이 잘 나오고, 물 빠지는 소리가 시원한지를 들어봅니다. 특히 싱크대의 배관은 싱크대 안에 설치되어 있어 물이 새면 큰 문제이므로 철저히 확인해야 합니다. 또한 욕실이나 다용도실 바닥의 배수구도 반드시 점검해야 합니다. 이외에 욕실과 주방의 천장, 그리고 외부에 접한 창문의 위 부분을 자세히 관찰하여 물이 샌 흔적이 없는지 살펴보아 방수가 잘되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

네번째로 타일벽면과 바닥으로 마감된 공간에서는 깨지거나 금이 간 타일, 또는 떨어진 타일이 없는가를 점검합니다. 허술하게 붙어 있을 경우 굴러 떨어져 다칠 염려가 있기 때문입니다.

다섯번째, 붙박이장 등 분양업체에서 제공한 각종 가구들을 점검합니다. 이들 가구는 칠이 잘되어 있고 잘 보존되어 있는가의 여부와, 문이 잘 닫히고 저절로 열리지 않는지 여부, 서랍의 개폐가 어렵지 않은지 등을 살펴보아야 합니다.

기타 점검사항으로, 방바닥의 수평여부를 확인하려면 탁구공을 바닥에 굴려보아 확인할 수 있고, 환기통으로 냄새나 연기가 잘빠져나가는지의 여부는 얇은 깃털을 환기통 부근에 대어보면 됩니다. 즉 바람에 깃털이 흔들리는 것이 보이면 환기가 잘 된다는 증거입니다. 방음이 잘되는가의 여부는 위층의 소음이 얼마나 차단되는지, 또 위층이나 옆집에서 상수도를 사용할 때 어느 정도 소음이 들리는지 확인합니다.

(6) 아파트 거래 시점

우리나라의 경우 봄과 가을에는 이사 수요가 몰리면서 아파트 거래는 이시기를 따라 활성화되고 있어, 봄과 가을 이사철에는 가격이 상승될 뿐만 아니라 좋은 아파트를 선택하기도 어렵습니다.

아파트 투자자가 좋은 아파트를 보다 저렴한 가격에 구입하기 위해서는 이사철을 피하는 것이 바람직하며, 구입한 아파트를 매각하기 위해서는 이사철이 끝나기 직전의 시점을 선택하는 것이 좋습니다.

통상적으로 강남이나 송파, 강동, 목동, 노원 등 대단지 지역에서 아파트 거래는 이사철이 시작되기 2개월 이전 시점부터 1개월 이전 시점까지 형성되며, 설날과 추석이 지나면 물량이 늘어나고 가격이 하락하기 시작합니다. 2개월 이전 시점부터 거래가 시작되는 것은 이사철에 아파트가격이 상승하는 것을 경험한 수요자들이 구입을 서두르기 때문입니다.

이와 같은 거래 시기를 감안할 경우 이들 지역에서 아파트를 구입하기 위해서는 늦어도 11월말부터 조사를 시작하여 12월 초순 이내에 계약하는 것이, 가을에는 늦어도 8월 초순부터 조사를 시작하여 8월 중순경에 계약을 하는 것이 바람직합니다. 물론 이와 같은 시점 선택은 평상적인 부동산 경기가 지속되는 경우에 해당되는 것이며, IMF와 같은 경제대란으로 인해 부동산 경기가 극도로 하강하거나, 특별한 호재에 의해 부동산 가격이 급격하게 상승할 경우에는 적용할 수 없습니다. 부동산 경기가 극도로 하강하여 급매물이 지속적으로 시장에 나올 경우에는 봄철 이사철 이전에 구입하는 것이 바람직합니다. 반면에, 부동산 가격이 급격하게 상승할 경우에는 가격 상승이 언론을 통해 알려지기 이전에 구입해야 하며, 일단 언론을 통해 아파트 가격 상승 문제가 여론화 될 경우 가격의 하락이나 장기간의 침체가 뒤따를 수 있습니다.