입지선정과 상권분석

입지선정과 상권분석
입지 : 어느 곳에 자리를 잡는다.
필요한 이유
1. 상권분석이 필요하다→검토→승인(P.D.C.A)
2. 소비자위치(질, 서비스, 상품이 좋더라도)
3. 판매장소 ,서비스장소 →소비자 유인하는 도구(경쟁수단)
4. 장사 목→사업의 성패→입지선정(중요)
5. 권리금→초기투자비용↑ 상권, 입지가 좋다는 뜻 =입지조건이 좋은데 권리금이 없으면 나중에 권리금 받을 수 있다
1. 입지선정
1) 입지란
1. 사업을 하기 전에 사업 환경 사업조건을 갖추고 있는가? 없는가? 를 입체적으로 혹은 위치적으로 상황을 분석하는 것
2. 사업계획의 특성  규모에 따라서 입지조건이 달라진다
2) 입지탐색
1. 장사는 목이다(성공의 80%이상이다)
2. 소비자 대상 (인구)
3. 소득수준 소비성향
4. 구매력 왕성(연령층)
5. 업체에 맞는 소비자를 찾는다
6. 교통체계(소비자 유인)
3) 입지 탐색사항
1. 구매력이 있는 동네인가?(잠재력)
2. 업종에 적합한가?
3. 고객을 예상해 본다 (소비성향, 시간대)
4. 주변시설(은행, 편의점)
5. 교통환승 교통편의
6. 주변권리금 형성
7. 주변출현가능성(경쟁점포)
 4) 입지조건분석
1. 입지 후보지에 대한 환경조사 (인구수 ,세대수, 소비수준 목표소비자)
2. 입지의 장래성 ①시가지 형성 ②주변도시 인구증가↑↓
③신도시계획, 도시계발 ④도로변화 주변 대형마트 백화점
 5) 입지고려사항(소비자와 구매자, 편의시설과 관공서, 주변의 위험요소와 방해요인)
소비자와 구매자가 누구인지 파악, 잠재고객의 수 파악,
 편의시설과 관공서는 주로 어디에 위치하고 있는지 파악, 이동경로가 연결되는지?
위험요소 : 고가도로, 대형마트. 횡단보도
입지특성분석 및 종합의견 : 입지분석=상권형태 도로현황 대중교통 입지상태 접근성 흡입력
             
환경분석=고객대상 소득수준 배후세대수 점포현황 건물의양 주차장확보 발전성 공공시설 평가
 6) 입지선정 = 입지결정
 ㆍ선정 = 선택해서 결정
1. 계획하고 있는 입지의 업종 업태가 적합한지 적합성여부
2. 자신의 능력 적합성
3. 점포의 보증금 권리금 임대기간 창업자의 통금시간
4. 기존점포와의 경쟁관계
5. 건물조사. 건물주 평판
 7) 좋은 입지와 나쁜입지
ㆍ좋은 입지 :
동일업종이 없는 것,
상권이 안정, 평지 낮은 지역,
놀이터 빈터가 적은 곳,
숙박 음식점 많이 관공서 편의시설이 있는 곳,
교통 편리 주위세대수가 고정되어 있는 곳 주차장이 있는 곳 노점상 많은 곳,
아파트세대가 3000세대이상, 권리금 형성, 상권이 고루 분포
 ㆍ나쁜입지 :
동일업종이 있는 곳. 상권이 확대. 경사지역, 높은 지역. 놀이터 빈터 많다
숙박 음식점 적다
주차시설이 나쁜 곳,
임대료 권리금이 턱없이 싸다
큰건물이 신축중일 때, 권리금이 없는 곳.
주인이 자주 바뀌는 곳
 상권이란?
상업상의 거래가 이루어지는 범위
상권의 정의 :
1. 사업을 영위함에 있어 대상고객이 존재하는 시간적 범위, 지역적 범위
2. 실질적 구매력을 갖고 있는 고객이 분포되어 있어야 한다
고객 : 도매 = 점포들의 집단  소매 = 사람의 집단 =>상품의 질이나 종류에 따라서도 분류 할 수 있다
=> 지역, 지구 개별점포
1. 지역상권 = 가장 큰 범위 ex)부산...서울..
2. 지구상권 = 지역 상권의 세분화 ex) 남대문 시장. 동대문시장
3. 개별점포 = 가장 적은 상권의 범위
상권조사 :
1. 업종에 알맞은 입지 선택
2. 선택한 업종을 면밀하게 조사 =>필수적
3. 상권조사는 상권의 중심 점포 매물을 중심으로 상권을 나눈다(1차상권, 2차상권)
ㆍ1차 상권 : 500m거리 (걸어서 5분)
ㆍ2차 상권 : 1000m거리 (걸어서 10~15분 거리)
1) 점포를 동서남북으로 나누어 약도를 그린다
2) 약도를 그린다음 업종 점포크기 상호 상품구성 가격 대 조사
3) 수요예측
4) 마케팅전략 인구조사->지나다니는 사람 수
분포도->20대 30대 40대 ......학생
3)유동인구 조사 요령
1. 날씨기준(흐린 날, 맑은날)
2. 내가하고 있는 업종에 맞는 고객의 수준, 고객층의 움직이는 시간대
3. 점포앞과 건너편
4. 하루종일 총 유동인구조사(시간대 별로..)
5. 유동인구조사(상권조사표)
6. 직접방문고객(나이, 직업. 성별)
7. 인근에 비슷한 점포를 조사(손님 수, 매출액)
 
4)상권조사 주용항목
①통계자료조사 : 세대수 인구수 주거형태 (단독 아파트. 다세대주택)
②상권형태(주,야) 고정,변동
③통행인구조사 : 성별, 나이, 시간대, 요일 대. 고객수준
④통행차량조사 : 차량 수 차종 시간대
⑤경쟁점포 : 상대 점포고객 수, 가격 대, 매장 인테리어, 상품구성
⑥상권향후전망: 주변 상권의 확대, 축소결정(주변건물의 신축, 중축, 재개발)
 5)상권분석
① 점포를 정한 다음 -> 세밀한 업무분석
② 유동인구조사
③ 포진되어있는 업종은 주로 어떤 업종인가?
④ 시간대, 인구수, 통행 고객 수 조사
⑤ 가장 중요한 것은 통행하는 고객 수 ->중요한 상권지
⑥ 고객을 유인(강제방법 동원)
 :결론
 부동산개발을 하기 위해서 입지의 조건과 상권에 대한 철저한 분석이 필요하다.
체계적이고 객관적인 계획성 없이 무작정 주관적인 의사만으로 입지를 선정한다던가 상권을 정해버릴 경우엔 큰 손해를 볼 수 있다
상권은 장사를 함에 있어 아주 중요한 요소 중 하나이며 장사의 전체를 결정짓는 요소라고 해도 과언이 아니다
이렇듯 입지와 상권에 대한 분석으로 인해 창업은 도전해 볼만한 일이며 철저한 계획과 객관적인 판단력이 중요하다.
전체적으로 모든 것을 결정 지어버릴 수 있는 부분인 입지와 상권을 조사하고 공부함으로써
소비자의 취향과 내 사업의 방식 방향을 결정지을 수 있으며 마케팅 활동과 중요한 전략적 부분이라 아주 중요하다고 볼 수 있다. 
개발은 결코 빠르고 쉬운길만이 아닌 멀더라도 철저하게 둘러보고 분석하고 두드려본 후에 계획적으로 추진하는 것이 성공의 길이라고 볼수 있다.