[스크랩] 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기와 담보가등기의 구별

등기부에 기록된 선순위가등기가 과연 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 담보가등기인지에 대한 구별을 잘 할수 있다면 비록 선순위 가등기일지라도 그 안에서 보석을 발견할 수가 있습니다.

 

기본적으로 선순위인 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기는 배당이 되지 않고 낙찰자에 인수되고 이후에 가등기권자가 본등기를 할 경우 낙찰자는 소유권을 잃게 되는 문제가 있어서 입찰해서는 안될 것입니다.

 

만일 담보가등기라면 이는 근저당과 같은 권리이자 선순위로서 말소기준권리가 되고 매각으로 말소가 되기에 입찰해도 문제가 없습니다.

 

 그러나 등기부상에 기록된 가등기가 그 등기부상의 표시나 등기시에 주고받은 서류의 종류에 의해 형식적으로 결정되는 것이 아니고, 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 실질적으로 판단하여 결정되게 됩니다.

 

즉 과연 이 가등기가 실제로 소유권이전을 전제로한 매매계약이었는지 아니면 돈을 빌려주고 이를 보존하기 위해 가등기를 한 것인지 사실을 규명하여 이것을 판단해서 결정하게 됩니다.

 

물론 이러한 결정은 소송중에 근거를 제시하고 증명해야 할 것입니다.

정황상으로 보았을 때 이는 금전차용을 담보하기위한 가등기인데 채권자가 소유권이전천구가등기를 해달라고 하여 이를 등기하였다면 이는 담보가등기인 것입니다.

 

비록 소유권이전청구권을 위한 가등기가 경료되었다해도 사실은 금전차용을 위해 가등기를 했다면 경매시에 이는 담보가등기로 분류가 되고 가등기권자는 배당을 신청해야하며 만일 신청하지 않으면 배당에서 배제되고 가등기는 말소되게 됩니다.

 

예를 들어 부동산의 가치는 1억이나 차용금은 5천만원이라면 비록 가등기를 했어도 매각으로 가등기권자는 자신의 채권과 이자만 받아가고 나머지는 원 주인에게 돌려주어야 하는 것입니다.

 

이러한 해석의 부분이 있기에 가등기가 보전가등기인지 담보가등기인지를 판단하는 것은 등기상의 서류만이 아니라 사실적 정황을 통해 확인해야 합니다.

 

등기부의 권리들을 분석하여 그 가등기가 정말 보전가등기인지를 확인하고 가등기권자가 그러한 부동산을 살만한 능력이 되는지도 확인하고 이후에는 자금이 오고간 근거들 을 확인하고 재판시 자료를 요청할 수 있습니다.

 

이러한 부분들을 고려해서 선순위 가등기물건을 잘 확인하면 비록 선순위 가등기이지만 그 중에서 보석을 발견할 수 있을 것입니다.

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출처 : 부동산경매

글쓴이 : 냐하ㅹ 원글보기

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