[스크랩] 건축공무원이 풀어주는 건축허가 실무. 5

Ⅰ. 건축허가편
　　1. 이 땅에 건축물을 지을 수 있나요?
　　2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?
　　3. 전원주택 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?
　　4. 도시계획조례를 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 분석
　　5. 개발제한구역에서의 건축허가

Ⅱ. 착공편
　　6. 건축물의 착공신고 절차
　　7. 공사 중 건축허가 사항 변경이 발생하였을 때

Ⅲ. 준공편
　　8. 건축물 준공 신청과 관련 세금
　　9. 종합토지세와 양도세

 

정부는 지난 10월29일 주택시장 안정대책을 발표하였다. 이번 대책안 중에는 특히 주택 거래 관련 세금인 양도소득세와 보유 관련 세금인 재산세 등을 동시에 강화한 점이 두드러졌다. 양도세 최고 세율이 75%(주민세 포함 82.5%)로 크게 높아지는 동시에 종합부동산세 도입 시기가 2006년에서 2005년으로 1년 앞당겨진다. 또한 과세 대상에 토지와 함께 주택도 포함되고 재산세와 종합토지세 등 보유세의 과표 현실화 시기도 당초 계획보다 일찍 시행된다.

 

내년부터 양도세 적용 달라져

현행 1가구 1주택은 비과세, 1가구 2주택은 기준시가 기준 양도차익의 9~36%, 1가구 3주택 이상은 실거래가 기준 9~36%로 과세되고 있는 양도소득세율이 투기지역 내 1가구 3주택 이상 다주택자에 대해 최고 75%로 크게 높아질 전망이다.

또 투기지역 내 2주택 이상 보유자에 대해 탄력세율 15%가 적용돼 세 부담이 그만큼 높아지게 된다. 1가구 3주택자에 적용되는 양도세율은 중과세율 60%에 탄력세율 15%를 더한 뒤 이 세율의 10%에 해당하는 주민세가 포함돼 산출된다.

한편 1가구 1주택 비과세 제도를 원칙적으로 폐지한 뒤 중산층 이하의 가구주가 주택을 바꾸는 과정에서 발생하는 통상 수준의 양도차익에 대해서는 비과세하되 고가주택의 양도차익은 1가구 1주택이라도 양도세를 부과한다는 방침이 검토 중이다.

이러한 양도세 중과 방안은 현재 국회에 계류 중인 소득세법이 연내에 개정될 경우 내년부터 시행될 예정이다. 따라서 이하에서는 현행 적용되고 있는 제도를 중심으로 설명한다.

 

건축물 소유에 관한 세금

종합토지세

건축물 소유에 따른 도시계획세ㆍ공동시설세ㆍ재산세 등에 대해서 지난 호에 소개하였다. 이어 이번 호에는 종합토지세에 대해 구체적으로 알아본다.

종합토지세는 토지의 보유 정도에 따라 과세 원칙을 확립하고 부동산투자와 과다한 토지보유를 억제하여 지가안정과 토지소유의 저변확대를 도모하기 위한 정책세제이다. 기존의 토지분 재산세와 토지과다 보유세를 통ㆍ폐합하여 1990년부터 신설되었다.

 

▶ 과세표준

과세표준액 = ㎡당 개별공시지가 x 적용비율 x 면적

ㆍ적용비율은 행정자치부장관이 기준을 정해 지방자치단체장에게 통보
ㆍ시장ㆍ군수는 행정자치부장관이 정한 기준에 따라 과세기준일까지 적용비율을 결정고시

 

▶ 과세대상 및 세율체계

ㆍ종합합산(나대지, 주택 등) : 0.2~5% 9단계 누진세율
ㆍ별도합산(영업용 건축물 부속토지 등) : 0.3~2% 9단계 누진세율
ㆍ분리과세 : 농지ㆍ일부임야 0.1%, 공장용지 0.3%, 골프장ㆍ별장 등 5%

 

▶ 종합합산과세대상(나대지, 주택등) : 0.2~5% 9단계 누진세율

과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 주거용 건축물 부속토지 등 전국의 모든 토지 중 별도합산 과세 대상 토지와 분리과세 대상 토지를 제외한 토지

 

▶ 별도합산 과세대상

전국의 모든 건축물의 부속토지 중 주거용, 공장용, 별장용, 고급 오락장용 건축물 등의 종합합산 과세대상 및 분리과세대상 건축물의 부속토지를 제외한 일반 영업용 건축물의 부속토지로 별도지역별 적용 기준면적 이내의 토지가 해당한다.

 

Tip 감면사항(지방세 감면 조례)

① 취득세, 등록세
- 대상 : 무주택자가 주택건설사업자로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우
ㆍ전용면적 40㎡이하(취득세, 등록세 100% 감면)
ㆍ전용면적 60㎡이하(취득세, 등록세 50% 감면)
* 전국에서 ’01. 5. 23~’01. 12. 31일까지 신규분양 주택 계약을 체결하고 2004. 12. 31까지 취득한 주택 → 취득세·등록세 25%감면(시·도별 조례 개정 내용에 따라 감면 내용에 차이가 있음)

② 재산세(지방세 감면 조례)
- 전용면적 40㎡이하 영구임대주택 ⇒ 면제
- 전용면적 85㎡이하 2세대이상 임대주택 ⇒ 세액의 50% 감면

 

▶ 분리과세대상

ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 : 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지 등
ㆍ공장용지 : 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적 범위 내 토지
ㆍ목장용지(개발제한구역 등), 특수임야, 종중임야(‘90.5.31 이전 소유)
ㆍ골프장ㆍ별장ㆍ고급오락실용 토지 및 주택의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 토지

과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지의 시가표준액을 합한 금액으로 세율은 과세대상별로 부과하고 있다.

과세기준일은 매년 6월1일(납기 : 매년 10월16일~10월31일)이며 토지소유권의 변동 또는 과세대상토지의 변동 등이 있는 경우에는 과세기준일로부터 10일 이내에 해당 토지의 소재지를 관할하는 구청장에게 신고하여야 한다.

구청장은 과세대상 토지를 조사, 확정하여 시장에게 송부하면 시장은 그 과세자료를 행정자치부장관에게 다시 송부하게 된다. 행정자치부장관은 소유자별로 전국의 모든 토지를 합산하여 세액을 산출한 후 해당자치단체로 자료를 보낸다.

그리고 해당 시ㆍ군ㆍ구별로 소재하는 과세대상토지의 시가표준액을 기준으로 산정한 금액을 구청장이 부과하게 되는 것이다.

 

건축물 처분에 따른 세금

양도세

양도소득세가 부과되는 자산은 토지와 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득, 부동산을 취득할 수 있는 권리ㆍ지상권ㆍ전세권과 등기된 부동산임차권 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득, 일정한 주식 또는 출자지분의 양도로 인하여 발생하는 소득, 기타 일정한 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 등을 말한다. 양도소득은 시가의 상승에 의해 발생하며, 높은 양도소득세율은 거래를 규제하는 효과가 있다. 건축물의 양도에 따른 세금을 중심으로 살펴본다.

 

Tip 주말부부 2주택은 보유세 중과 제외

내년부터 주택에 대한 재산세와 종합토지세가 대폭 오르는 데 이어 2005년부터 종합 부동산세가 부과돼 보유세 부담이 크게 오르지만 「주말 부부」들은 2주택을 갖고 있어도 보유세 중과 대상에서 제외될 전망이다.

재정경제부 관계자는 지난 3일 종합부동산세 등 보유세 중과의 1차 대상은 “소유자가 직접 거주하지 않는 주택”이라고 전제하고 “직장이 떨어져 있는 이른바 주말 부부들은 2주택을 보유해도 소유자가 각각 거주하는 만큼 중과 대상에 포함되지 않을 것”이라고 밝혔다.

부동산 보유세 개편추진위원회가 제시한 보유세 강화 방안에 따르면 소유자가 직접 거주하지 않거나 미성년자 명의의 주택 등에 대해 보유세 과표를 높이고 2005년부터 종합부동산세를 최고 7% 세율로 중과하는 방안이 추진되고 있다.

특히 정부의 부동산 종합대책은 1가구 3주택 이상에 한해 양도소득세가 82.5%까지 물릴 방침이지만 보유세는 1가구 2주택만 돼도 중과세 대상이다.

이 같은 방침에 따라 부부가 서울과 대전에 각각 직장이 있어 별도로 주택을 보유하고 있어도 보유세 중과를 피할 수 있으며, 대학 입학 등으로 자녀를 다른 지역에 보내면서 사들인 원룸 등 소규모 주택도 중과 대상에서 제외된다. 정부는 그러나 이 경우에도 적정한 ‘주말 부부’ 판정 기준을 마련해 근접지에 거주하면서 보유세 중과를 회피하기 위한 수단으로 악용되는 것을 막을 방침이다.

 

1. 실거래가액으로 계산하는 경우

ㆍ단기매매차익 목적의 투기거래
　　① 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
　　② 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우
ㆍ조세부담 회피목적의 투기거래
　　① 허위계약서 작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
　　② 미등기자산을 양도하는 경우
ㆍ고가주택을 양도하는 경우
ㆍ실지거래가액으로 양도소득세를 신고하는 경우
ㆍ부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재경부 장관이 지정하는 지역(투지지역 지정)
※ 투기지역에 대하여 필요시 기본세율의 ±15% 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있음
ㆍ1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택(지난 2002년 1월1일 이후 양도분부터)

 

2. 1세대1주택 양도소득세 비과세(고가주택 제외)

▶ 1세대 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔게 되면 양도소득세가 면제된다. 다만, 서울 및 과천, 5대 신도시(분당ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ일산ㆍ중동) 지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중 1년 이상 거주하여야 한다.

※ 3년 이상 보유하지 않아도 양도소득세 비과세되는 경우

① 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
② 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
③ 임대주택법에 의한 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔 때
④ 재개발ㆍ재건축사업에 참여한 조합원이 재개발ㆍ재건축사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때 등

▶1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 ‘미등기 전매’는 양도소득세가 부과되며(양도차익의 60%), ‘고가주택’인 경우에도 양도소득세를 내야 한다.

※ 고가주택 : ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래 가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말함

 

3. 1세대 2주택 양도소득세 비과세 주요내용

▶ 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 사고 종전부터 가지고 있던 주택을 1년 안에 팔게 되면 양도소득세가 비과세 된다.

▶ 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로 일반주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 본다. 다만, 2002년 12월 31일 이전에 상속받은 주택을 2004년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 과세하지 않는다.

▶ 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하면 비과세 된다.

▶ 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위하여 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우 2년 이내 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하면 과세하지 않는다.

▶ 주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기를 제외한 읍ㆍ면지역(읍지역의 도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택인 된 경우 농어촌주택 이외의 일반주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하였으면 비과세 된다.

 

4. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

▶ 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모 이하의 주택을 2000년 12월31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면한다.

▶ 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
ㆍ2000. 11.1~2001. 12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001. 1.1 이후 양도 분부터 적용) 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우

ㆍ2001. 5.23~2003. 6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001. 8.14 이후 양도 분부터 적용)

※단, 서울, 과천 및 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동) 지역 내 소재한 신축주택의 경우는 2003. 1.1 이후 취득 분부터 감면을 배제한다. 그 감면내용은 양도소득세 전액을 감면하고, 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득에서 차감하여 양도소득세를 계산

 

Tip 전원주택 단지화 경향에 따른 주택 정의

▷ 형태에 따른 분류(주택건설촉진법시행령 제2조)
- 단독주택 : 공동주택이외의 주택 (다가구주택 포함)
- 공동주택 : 대지 및 건물의 벽ㆍ복도ㆍ계단, 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 된 주택
ㆍ아파트 : 5층 이상의 주택
ㆍ연립주택 : 동당 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택
ㆍ다세대주택 : 동당 연면적이 660㎡이하로서 4층 이하의 주택

▷ 용도별 건축물의 분류(건축법제2조제2항 및 동시 행령제3조의4)
- 단독주택 :단독주택, 다중주택 , 다가구주택, 공관
※ 다가구주택
① 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외
② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡이하일 것
③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
- 공동주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택
※ 연립주택
주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외) 660㎡를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택
※ 다세대주택
주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외) 660㎡ 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택

▷ 자금지원 여부에 따른 분류(주택건설촉진법 제3조, 동법시행령 제30조)
- 국민주택 : 국민주택기금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택(현재 국민주택기금은 85㎡이하에만 지원)
※국민주택규모 : 1세대 또는 1호당 연면적이 85㎡이하 주택
- 국민주택 이외의 주택 : 기금지원을 받지 않고 건설 또는 개량된 주택

▷ 주택공급에 따른 분류(주택공급에관한규칙 제2조)
- 국민주택 등 : 국민주택과 국가ㆍ지자체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 중 85㎡이하
ㆍ민간건설 중형 국민주택 : 국민주택 중 민간주택건설사업자가 건설한 60~85㎡ 주택으로 청약저축ㆍ청약예금ㆍ청약부금 가입자에게 공급
ㆍ국민주택 등 : 민간건설 중형 국민주택을 제외한 국민주택과 국가ㆍ지자체
ㆍ주택공사 또는 지방공사에서 건설하는 85㎡이하 주택으로 청약저축가입자에게 공급
- 민영주택 : 국민주택 등을 제외한 주택으로 청약예금 및 청약부금 가입자에게 공급

 

이글을 쓴 신재욱 씨는 건축사로 전남대학교 대학원 건축공학과를 졸업하였다. 1994년 4월부터 광주광역시 북구청 건축과에서 건축허가 및 주택건설사업승인 업무를 맡아 오고 있다. 논문으로 ‘건축진정 민원의 제도개선 방안에 관한 연구(2001)’, ‘집단민원 해소를 한 제도개선 방안 연구(2002)’ 등이 있고 실용서인 ‘건축공무원이 만든 건축허가 실무편람(2002)’을 편찬하기도 하였다.

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출처 : 전원에 향기

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