[스크랩] 경매 권리분석 핵심정리

경매 권리분석 핵심정리

 

■ 권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반하여 낙찰자가 부담해야 하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이다.

 

■ 물건의 종류와 내용

물건의 종류		물건의 내용	비고
소유권		소유자가 그 소유물을 사용,수익,처분할 수 있는 권리
점유권		소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권
용익물건 (사용하기위한물권)	지상권	타인의 토지에서 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그토지를 사용할 수 있는 권리	등기됨
	지역권	타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리	등기됨
	전세권	전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용,수익하는 권리	등기됨
담보물권 (담보 제공을 위한 물권)	저당권	채무자 또는 보증인이 채무의 담보로 제공한 부동사느 기타의 목적물을 채권자가 질권에 있어서와 같이 제공자로부터 인도 받지 않고서 그목적물을 다만 관념상으로만 지배해서 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변데를 받는 권리	등기됨
	유치권	타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에 그채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할수 있는 권리	등기되지않음
	질권	돈은 빌려주면서 물건능 질로 잡고 갚지 않을 때는 그 목적물에서 우선 변제받는 권리	등기됨
관습법상 물권	관습법상 분묘기지권	타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 있는 경우, 그 자가 그 분묘를 소유하기 위해 기지 부분의 타인 소유 토지를 사용할수 있는 권리로서 지상권에 비슷한 성질을 갖는 권리	등기되지않음
	관습법상 법정지상권	토지와 건물이 동일인에게 속했다가 그 중 어느 하나가 매매 기타의 일정 원인으로 각각 소유자를 달리하게 된 때에  그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 관습상 당연히 취득하게 되는 권리	등기되지않음

 

 

 

 

■ 권리분석과 관련하여 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야 하는 것은 지상권, 전세권, 유치권,저당권, 법적지상권등 5가지다.

 

■ 유치권,관습법상의 분묘기지권,관습법상의 법정지상권등 3가지는 등기부상에 등기되지 않는 권리이기 때문에 등기부등본 분석만으로 실체를 파악할 수 없어 특히 주의 해야한다.

 

■부동산 경매와 관련해여 반드시 알고 있어야 하는 채권의 유형은 환매권과 임차권이고, 경매 권리분석에서 알아야 하는 임차권은 민법상의 등기된 임차권과 더불어 민법의 특별법인 주택임대차보호상 세입자의 주택임차권과 상가임대차보호법의 상가임차권이다.

 

■ 전세권과 채권적 전세는 구별된다.

 

■ 물권 상호간의 순위는 시간순서에 따른다.

 

■ 물권은 채권에 우선한다.

 

■ 물권과 물권적 채권의 순위는 시간순서에 따른다.

 

■ 채권 상호간의 순위는 공평하다.

 

■ 권리분석의 대부분은 등기부등본 분석에 있으므로 등기부등본 분석은 매우 중요하다.

 

■ 등기접수일의 순위에 따라 물권의 순위번호가 매겨지므로 등기접수일은 매우 중요하다.

 

■ 여러 권리들간의 일반적이 배당순위

변제 방법	순위	권리종류
비용변제	0	- 경매진행에 따른 비용 - 경매목적부동산에 투입한 필요비,유익비
최우선변제	1	- 임대차보호법에 의한 소액임차인의 보증금 중 일정액 - 근로기준법에 의한 최우선변제 임금채권
	2	- 당해 재산에 대한 부과된 당해세   * 국세(상속세,증여세,재평가세)   * 지방세(재산세,자동차세,종합토지세,도시계획세,공동시설세)
시간순 우선변제	3	- 확정일자부 임차인 보증금 - 당해세 이외의 조세(국세,지방세) - 전세권,저당권,담보가등기 등 담보물권에 의한 담보된 채권
우선변제	4	- 일반임금채권
	5	- 담보물권보다 늦은 조세 채권
	6	- 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
보통변제	7	- 일반채권 - 확정일자 없는 임차권

 

■ 권리분석과 관련한 배당분석의 핵심은 배당결과 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 어느정도인지을 파악하는것이다.

 

■ 배당분석에 나타나는 권리들 중에서 가장 중요한 건 ‘선순위 임차인의 보증금 채권’ 이다.

 

■ 배당순위는 권리순위와 큰 차이가 없지만, 무조건 배당에서 선순위를 가지는 것이 있다. 이것들을 ‘최선순위’라고 한다.

 

■ 말소기준권리란 경매 대상이 된 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리와 표시되지 않는 모든 권리를 통틀어서 낙찰자가 부담(인수)여부를 결정하는 기준 권리를 말하며, 그 기준은 ‘가장 앞선 선순위 (근)저당권’ 이다.

 

■ 말소기준권리가 될 수 있는 권리

말소기준권리가 될 수 있는 권리	말소기준권리 인정여부
(근)저당권	항상 말소기준권리임
경매개시결정기입등기	항상 말소기준권리임(단, 다른 말소기준권리가 없는 경우)
(가)압류	말소되는 경우만 말소기준권리로 인정됨
가등기	담보가등기일 경우만 말소기준권리로 인정됨

 

■ 말소기준권리기 될 수 있는 권리는 (근)저당권,(가)압류등기,담보가등기,경매개시결정기입등기이다.

 

■ 권리분석과 관련한 각종 권리

법률			권리종류	등기부 표시 여부
민법상의권리	물권	용익물권	지상권	표시
			법정지상권	미표시
			지역권	표시
			전세권	표시
		담보물권	유치권	미표시
			(근)저당권	표시
	채권		환매권	표시
			임차권	표시(미표시 존재)
주택(상가)임대차보호법상의 권리			선순위 임차권	미표시
			임차권등기명령이 된 임차권	표시
절차법상의 권리			가압류등기	표시
			가처분등기	표시
			가등기	표시
			예고등기	표시
공법상의 권리			압류등기	표시
			환지등기	표시

 

■ 낙찰자가 인수하는 권리

인수될수 있는 권리	인수 여부
예고등기	항상 인수됨(말소기준권리보다 선후를 불문하고)
유치권
법정지상권
용익물권(지상권,지역권,전세권)	말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 경우에만 인수됨   - 전세권의 경우에는 말소기준권리보다 앞서 설정되었더라도 전세권자가 경매 절차에서 배당 요구를 하면 낙찰로 소멸
환매권
임차권
가처분
가등기
(가)압류	전 소유자를 상대로 설정된 (가)압류만 인수됨

 

■ 말소 기준권리 요약 정리

등기부 표시여부		종류		말소기준 여부	말소기준권리		비고
					전	후
등 기 부 표 시	갑     구	경매기입등기		말소기준권리	말소	말소
		(가)압류		말소기준권리	인수/말소	말소	등기대상 소유자에 따라 말소여부 결정
		가처분			인수	인수/말소	말소되지 않은 후순위 가처분 존재
		가 등 기	담보가등기	말소기준권리	말소	말소
			소유권이전청구권		인수	말소
		예고등기			인수	인수
		환매등기			인수	말소
	을     구	(근)저당권		말소기준권리	말소	말소	배당요규에 따라 말소여부 결정
		전세권			인수/말소	말소
		지역권			인수	말소
		지상권			인수	말소
		등기된 임차권			인수	말소
		임차권등기명령 임차권			인수	말소
등기부 미표시		법정지상권			인수	인수
		유치권			인수	인수
		주택임대차보호범상임차인			인수/말소	말소

 

■ 낙찰에도 불구하고 낙찰자가 항상 인수하는 권리로는 예고등기,유치권,법정지상권등 3가지이고, 이 중 예고등기는 등기부상에 나타나는 권리지만 유치권과 법적지상권은 등기부상에 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야 한다.

 

■ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 권리임에도 불구하고 경우에 따라서는 낙찰로 말소되는 권리로는, ‘선순위 전세권’ 과 ‘확정일자부 선순위 임차인’등 2가지이다.

 

■ 등기부상에 표시되지는 않지만 부동산 경매와 관련해서 중요하게 작용하는 권리로는 법정지상권,유치권,임대차보호법상 세입자의 임차권이 있다.

 

 

■ 저당권이 가진 가장 기본적이고 강력한 효력은 경매신청권과 우선변제권이다.

 

■ 배당분석은 경매 부동산 권리가 설정된 채권자들의 문제이며 해당 경매 부동산을 낙찰받으려는 입찰자의 문제는 아니므로 입찰자가 신경 쓸 필요가 거의 없다.

 

■ 전세권과 채권적 전세(임차권)를 구분하는 가장 쉬운 방법은 그 부동산의 등기부등본에 전세권등기가 되어 있으면 물권적 전세권이고 그렇지 않은 것은 채권인 전세(임차권)오 보면 된다.

 

■ 주택의 경우에는 전세권을 설정하는 것보다 주택임대차보호범상의 대항력과 확정일자를 확보하는 것이 세입자 보호 측면에서는 더욱 유리하다.

 

■ 전세권의 기간이 만료되면 전세권은 당연히 소멸한다고 생각하기보다는 조금 더 꼼꼼하게 해석하여 ‘묵시의 갱신이 없는 경우에 한해서 기간이 만료된 건물 전세권은 소멸하다’고 이해하고 있어야 한다.

 

■ 선순위 가압류가 있는 부동산 경매에서, 현재 경매 진행중인 부동산 소유자를 상대로 한 가압류가 아니라 그 이전 소유자를 상대로 한 가압류임이 확인되면 입찰을 자제해야 한다.

 

■ 경매에서 꼭 알아야 하는 가처분은 점유이전금지가처분과 처분금지가처분 등의 2가지이며, 입찰자 단계에서 알아야 하는 것은 처분금지가처분이다.

 

■ 선순위 가처분의 경우 낙찰로 소멸하지않고 낙찰자가 인수하게 되는데, 나중에 가처분 채권자가 채부자를 상대로 한 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당할 수 있기 때문에 매우 주의해야 한다.

 

■ 후순위 가처분은 원칙적으로 소멸하지만 소멸하지 않는 후순위 가처분도 있다. 소멸하지 않는 후순위 가처분은 ‘토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대해서 가처분을 한경우’와 ‘선순위 근저당이 강제경매 개시 당시 이미 소멸했음에도 형식상 등기만 남아 있을 뿐인 경우’이다.

 

■ 선순위 가등기 실체를 확인하기 위해서는 선순위 가등기권자와 접촉하거나 법원기록 중 ‘채권계산서’를 통해서 선순위 가등기권자가 배당 요구한 사실을 확인 해야한다. 선순위 가등기가 담보가등기라고 확인되면 해당 경매에서 큰 성공을 거둘 수 있다.

 

■ 경매에서 중요시되는 법정지상권은 ‘저당권과 관련한 법정지상권’이다.

 

■ 지상권은 등기부상에 등기되기 때문에 쉽게 그 권리를 분석할 수 있지만 법정지상권은 등기부상에 등기하지 않아도 되는 권리이기 때문에 권리분석이 쉽지 않다.

 

■ 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야 하고, 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하고, 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야하고, 그리고 경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 소유자가 달리 되어 있어야 한다.

 

■ 법정지상권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이다. 다만 낙찰자는 법정지상권인 건물소유자를 상대로 해서 법정지상권 존속기간 동안 그 사용료(지료)를 청구할 수 있다.

 

■ 판례에 의해서 형성된 특수한 지상권에는 관습법상지상권과 관습법상의 분묘기지권이 있다.

 

■ 관습법상의 법정지상권과 마찬가지로 관습법상의 분묘기지권이 인정된다면 낙찰자는 이 권리를 인수해야 한다. 따라서 경매초보자라면 분묘기지권이 성립될 여지가 있는 토지는 입찰을 피하는 것이 상책이다.

 

■ 토지소유자나 연고자의 승낙 없이 설치한 분묘는 토지소유자가 관할 시.군.구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있고 연고자가 없는 무연분묘에 대해서는 관할 시.군.구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 화장해 납골할 수 있으므로 경매에 어느 정도 내공이 쌓였다면 꼼꼼히 살펴 기회를 포착하는 지혜가 필요하다.

 

 

■ 유치권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이므로 항상 주의해야 한다.

 

■ 유치권이 성립할 수 있는 매물도 의외로 고수익을 낼 수 있는데 가짜 유치권을 가려내서 수익을 도모하거나 비록 법률적으로 유치권이 성립하는 것일지라도 법원의 소송을 통해서 그 유치권자의 주장을 깰 수 있다고 판단되면 법률 싸움을 벌일 수도 있다.

 

■ 유치권에 관한 권리분석을 함에 있어서 유치권이 성립하는지의 여부와 유치권자가 주장하는 채권의 정확한 내용이 무엇인지를 파악하기 위해서는 반드시 현장조사를 해야 한다.

 

 

  

■ 대항력과 (최)우선변제권의 비교

구분	개념	요건	효과
대항력	집주인이 바뀌어도 임차기간 및 보증금을 반환받을 때까지 계속 살 수 있는 권리	①주택의 입주 ②주민등록 전입	보증금 전액에 대해 소유자.양수인.경락인에게 대항
우선변제권	후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리	①주택의 입주 ②주민등록 전입 ③계약서상 확정일자	보증금 전액을 순위에 의해 우선변제
최우선변제권	선순위 권리자보다 우선해 소액보증금을 변제받을 수 있는 권리	경매개시기입등기 전에 ①주택의 입주 ②주민등록 전입 (*보증금 소액)	보증금 중 일정액을 최우선 변제

 

■ 경매 부동산에 존재하는 세입자를 대항력 있는 선순위 세입자, 대항력 없는 선순위 세입자, 대항력이 있는 후순위 세입자, 대항력이 없는 후순위 세입자등 4가지로 구별해 분석하면 권리분석이 수월하다.

 

■ 권리분석에서 세입자와 관련해 주위해야 할 경우는 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 세입자의 경우이다.

 

■ 대항력은 경매가 되더라도 집을 비눠주지 않아도 되는 강력한 권리이다.

 

■ 우선변제권은 경매가 되더라도 보증금을 안전하게 되돌려받는 권리이다. 임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하려면 대항요건 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춰야 한다.

 

 

■  소액임차인과 선순위 저당권 설정일과의 관계

시행일자	선순위근저당설정일	지역구분	계약금액	최우선변제액
1984.1.1	1984.1.1~1987.11.30	특별시.직할시	300만 원 이하	300만 원
		기타지역	200만 원 이하	200만 원
1987.12.1	1987.12.1`1989.12.29	특별시.직할시	500만 원 이하	500만 원
		기타지역	400만 원 이하	400만 원
1989.12.30	1989.12.30~1995.10.18	특별시.직할시	2천만 원 이하	700만 원
		기타지역	1500만 원 이하	500만 원
1995.10.19	1995.10.19~2001.9.14	특별시.직할시	3천만 원 이하	1200만 원
		기타지역	2천만 원 이하	800만 원
2001.9.15	2001.9.15~현재	과밀억제권역	4천만 원 이하	1600만 원
		광역시	3500만 원 이하	1400만 원
		기타지역	3천만 원 이하	1200만 원

 

■ 가짜 소액임차인들의 경우는 명도저항이 심하다.

 

■ 소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법에서 규정하고 있다. 최우선변제권이란 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 권리이다.

 

■ 소액임차인 최우선변제의 혜택을 볼 수 있는 소액임차인의 범위와 배당액은 등기부상의 최초 (근)저당권 설정일자를 기준으로 해서 정해진다. 

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 연구소장 원글보기

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