[스크랩] 경매 관건은 ‘명도’

권리분석부터 전략 세워야

최근 서울과 수도권의 전세가격이 급상승하고 전세매물이 부족하다는 뉴스가 사실인 것 같다. 본인이 마포구 망원동에 법원경매로 소유권을 취득한 다가구주택을 하나 가지고 있는데 이 집에는 세입자가 무려 11가구가 있는 주택으로, 그동안 전세가 빠지지 않아 거의 2년을 고생했는데 최근 두달 사이에 모두 새로운 세입자 채웠다. 외환위기 시절 법원 경매를 통해 부동산 투자를 한 본인의 경험에 의하면 전세가격 상승은 머지않은 장래에 매매가격 상승으로 연결되는 것을 두 차례나 경험했다

그런 사례에서 얻은 교훈인지 요즘 법원경매시장은 너무하다고 할 정도로 과열양상을 보이고 있다. 법원감정가격이나 시중의 매매가격은 아예 무시하고 무조건 잡고 보자는 초보 투자자들이 뿜어내는 열기가 법정 가득하다. 특히 서울과 수도권의 경매법정은 시세 보다 싸게 낙찰받는 것 말고는 매매에 비해 유리할 것이 하나 없는 법원경매의 어려움을 살펴보자.

법원경매에서 가장 힘든 것이 명도

법원경매에서 뭐니뭐니 해도 가장 어려운 작업이 아무런 법적 권리없이 막무가내로 버티는 점유자들을 상대로 하는 명도 작업임을 초보 투자자들은 잊고 있는 듯 하여 명도사례를 소개하려 한다.

전에 강의했던 서울 구로구 구로동에 있는 재단법인 경영기술개발원의 실직자 재취업과정중에“법원부동산경매전문가양성과정”이 있었는데 여기서“실전투자와 명도사례”,“우수물건선정과 경매함정 피하기”등을 강의하였는데 그 수강생이던 한분이 직접 낙찰받아 고생하다가 해결하지 못하게 되자 본인에게 도움을 요청한 사건으로 2001년 봄에 있었던 일이다.

서울 지하철 7호선 보라매역 북쪽 인근에 있던 대지면적이 약 65평, 반지하1층(약40평, 3가구) 지상 3층(모두 약 35평 2가구 각 방 3개)짜리 다가구주택이 감정가격이 3억8천만원이었는데 2차 유찰로 2억3천320만원일 때 2억7천만원에 입찰하여 경쟁률 4대1로 최고가 매수인이 된 뒤 은행융자 1억8천만원을 포함하여 총 3억원 정도를 투입하여 소유권을 취득한 경우이다.

이 다가구주택에는 채무자를 포함한 세입자가 8가구 살고 있었는데, 문제는 2층에 5,500만원에 후순위로 세들어 살고 있다가 집이 경매 넘어가는 바람에 말 그대로 보증금 전부를 날린 박모씨 였다.

다른 집들은 소액의 최우선변제보호로 얼마라도 받고 또 다른 임차인은 확정일자등으로 순위배당에서 보증금을 전액 찾을수 있었으나, 이 박모씨만은 전세보증금 전액(5,500만원)이 통째로 날아갔다. 구법(민사소송법)이 적용되는 사건으로 2000년 봄에 낙찰받았는데 박모씨가 항고 재항고하는 바람에 잔금은 8월말에 납부하였다고 했다. 채무자와 다른 임차인은 별다른 저항없이 집을 비워주었는데, 후순위로 대항력이 없던 박모씨만은 말 그대로 죽기살기로 저(대)항하는 바람에 하는 수없이 집행관 동원하여 강제로 끌어냈단다.

문제는 여기서부터 시작되었는데 강제집행 당한 박모씨가 첫번째로 한일은 자신의 가족들은 정상적으로 이사 갈 집으로 이사시키고는 자신은 명도당한 집 바로 건너편 반지층의 방 한칸에 새로 전세를 얻어 이사했다.

강제집행 당한후 바로 앞집으로 이사

바로 코 앞으로 이사를 한 것이다.
보통 이런 다가구주택을 낙찰받는 낙찰자(투자자)들의 투자전략은 낙찰받아 명도한 다음, 적당히 수리해서 임대등을 통하여 투자한 자금을 회수하고는 일정한 시간이 지나면 임대한 금액에 좀더 붙여서 매매하고 나오는 것이 대강의 전략인데 박모씨가 이점을 간파하고 임대를 방해하기로 작정한 것이였다.

그 바람에 겨울내내 한가구도 임대가 되지않아 애를 먹었으며 보일러라도 터질까봐 노심초사 하면서 스트레스가 쌓여 죽을 맛이라고 했고, 더욱이 심각한 것은 잔금을 납부할 때 약 2억원 가까운 잔금을 융자받아 매월 100여만원 이상의 이자를 납부하고 있는 상황이어서 하루라도 빨리 임대등으로 처분하여 융자금을 상환해야할 상황이었다는 점이다. 상황이 이러했으니 낙찰자는 오죽이나 속이 타들어 갔을까? 는 보지 않아도 알 수 있지 않는가?

이 사건에 관해 본인이 알게 된 것이 바로 이때였다.
본인에게 명도사례와 경매투자 강의를 들은 낙찰자가 자신의 능력으로 도저히 안 되겠다 싶어서 본인(=명도도사?)에게 도움을 요청 한 것이었다. 그러나 세상 어디에도 명도도사는 없다. 오직 상식선에서 상대의 입장도 고려하면서 일을 진행해야 탈이 없지, 칼자루를 쥐었다고 인정사정없이 휘두르다 보면 언젠가는 반대로 당하는 날이 오는 것이 세상살이가 아닌가 한다. 다시 말씀드리지만 명도에서 중요한 원칙은“역지사지”라고 생각한다.

자신(낙찰자)은 그 사람(박모씨)을 보기만 해도 가슴이 뛰고 호흡이 가빠져서 정상적으로 대화가 되지 않으니까, 한번 만나서 이야기 좀 해 달라는 간곡한 부탁에 함께 집으로 갔더니 아니나 다를까 박모씨가 기다렸다는 듯이 바로 튀어 나왔다.

낙찰자(집주인)와 온 한패(?)라는 사실을 알고는 본인에게 다짜고짜 반말을 하기 시작했다(나이도 어린 사람이 . .). 왠 봉변인가 싶었다.

침착하라고 말을 해도 좀체로 흥분을 가라앉히지 못하던 박모씨를 한참을 애써 달래 가까스로 대화가 가능한 상태로 되었다.

이야기가 시작되자마자 나에게 다짜고짜로 월급(?)을 달라고 했다.
“무슨 말씀이세요?” 하고 본인이 반문하자.

자기는 회사까지 그만두면서 겨울내내 낙찰자의 집을 지켜주었으니 월급을 달라고 요구할 자격이 있다는 것이었다.

“도대체 무슨 소리를 하는지?”라는 생각이 들었지만, 어렵게 시작한 대화여서 계속 들어보기로 하였는데 듣고 보니까 낙찰자가 심했다는 생각이 들었다.

경매로 인해서 보증금 5,500만원을 몽땅 떼여서 길로 나앉게 된 상황에서 불쌍하게 생각하고 처음에는 이사비용으로 1천만원만 도와달라고 통사정을 했는데, 낙찰자가 생각하기에는 명도비용으로 총 300여만원이면 충분히 강제집행이 가능한데 무슨 소리냐고 생각해서 끌어내기로 결정하고, 약 3월에 걸쳐서 명도소송을 진행하여 2000년 11월경에 집행관을 동원하여 강제로 끌어내는데 성공했다는 것이다.

이렇게 강제로 끌려 나온 박모씨의 눈에는 막가보자는 생각말고는 더 이상 보이는 게 없더란다. 그래서 낙찰자를 골탕먹일 방법을 찾던 끝에 찾아낸 방법으로, 가족들은 모두 다른 곳으로 이사 보내고 난 뒤 자신은 바로 앞집 반지하 단칸방을 월세로 얻어 놓고는 회사도 그만두고, 부동산 중개업자가 전세 소개시키려고 사람들을 그 집으로 데려오면, 나가서 시비도 걸면서, 새 주인(낙찰자)이 독한 사람이라고 했단다.

경찰도 해결하지 못한다
낙찰자가 하도 답답해서 파출소에 신고해서 연행된 뒤에 자초지종을 들어본 경찰들도 오히려 낙찰자에게 야단을 치며 좀 보태주지 그랬냐고, 그리고 다시는 신고하지 말고 당사자끼리 알아서 해결하라는 핀잔까지 받는 상황이 되었으니, 낙찰자 역시 얼마나 스트레스가 쌓였을까는 알만하지 않는가?

그 뒤부터는 소문이 나서 인근 중개업자들도 손님을 데려오지 않는 상황이 되었고, 그 결과로 겨울내내 집 전체가 텅 비어 낙찰자는 보일러 얼어 터질까, 수도동파 될까? 로 매일 애간장이 타들어가는 날들이 계속되는 지경에 이른 것이다.

박모씨의 작전이 완전하게 맞아 떨어진 것이라고 해야 할 것이다.
한참 있다가 떼인 보증금의 500만원의 절반인 2,750만원을 주기로 하고 일을 끝냈다는 결과를 들었다.

독자들에게 부탁은, 힘없는 약자를 너무 막다른 골목으로 몰아만 가지 마시라는 부탁이다. 초보독자들은 명도를 잔금납부하고 소유권이 취득된 상태에서 하는 반면 경험이 많은 투자자들은 물건선정이나 권리분석 단계에서부터 명도 전략을 세우는 것이 다름이기도 하다.

저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : arumi 원글보기

메모 :