[스크랩] 고수베팅 과 하수베팅 .

구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배'라는 말이 있듯이 제 아무리 권리분석에 뛰어나고 물건 검색에 탁월한 식견을 가지고 있더라도 결국은 낙찰이 돼야 한다.

2006년 7월 27일 서울중앙지방법원에서는 동작구 흑석동 한강현대 아파트 43평형이 7억원에 입찰에 부쳐졌다. 때가 때인 만큼 단 2명만 참여했다. 그러나 낙찰가만 놓고 보면 마치 수십명이 치열한 경합을 벌인 듯 했다. 한 사람은 7억2680만원을 쓴 반면 낙찰자는 무려 최저가보다 1억5000만원 더 많은 8억5000만원을 적어내 차순위자가 감히 범접을 못하도록 했다.

왜 이런 결과가 나타났을까? 바로 경매의 가장 큰 단점은 가격 분석의 합리성이나 가격 결정 과정의 타당성은 묻지 않는다는 점이다. 오로지 경쟁자보다 단 1000원이라도 더 높게 쓴 사람이 낙찰자가 된다는 점이다.

바로 이점이 경매의 최대 매력이면서 가장 큰 단점이기도 하다. 입찰법정에서는 종종 탄식을 듣곤 하는데 이는 터무니 없이 고가에 낙찰 받을 때도 듣지만, 1등과 2등의 가격 차이가 아주 근소할 때 많이 듣게 된다.

경매에 참여해 본 사람이라면 누구나 입찰가 책정 문제로 골머리를 앓은 적이 한 두 번이 아닐 것이다. 나홀로 참여하는 것이 아닌 이상 유효경쟁자를 예상해야 하고 그들의 예상가를 추정하지 않을 수 없다.

도대체 얼마를 써야 할지 고민과 갈등의 연속이다. 무엇보다 고민의 시간이 많지 않다는 것이 고민이다. 법원별로 짧게는 30분에서 길어봤자 1시간 내외(제주는 1시간 30분)밖에 주어지지 않는다.

전 재산을 베팅하는 것에 비하면 너무 짧은 시간이라고 하지 않을 수 없다. 적게 쓰자니 떨어질 게 뻔하고 그렇다고 많이 쓰면 낙찰은 되겠지만 먹을 게 없고... 이럴 때는 전문가들의 예상가격 산정방법을 어깨 넘어 들여다보면 큰 도움이 된다.

경매의 달인이라는 고수들은 과거 낙찰 사례에다가 최근 부동산 시장 동향과 향후 시장 흐름을 조합하여 최적의 예정가격을 산정한다.

부동산 시장 상승기에는 공격적인 투자 패턴을 유지해 현재가치 30%와 미래가치 70% 정도로 안분한다. 반면 하강기에서는 위기관리 측면에서 보수적 자세를 유지한다. 이 때는 70%의 현재가치와 30%의 미래가치로 무게를 둔다.

입찰가격을 정함에 있어 고수와 일반인의 가장 큰 차이는 입찰가격 결정 구조이다. 고수는 최고가격에서 부대비용을 차감하는 형태로 가격을 정하는 반면 일반인은 최저가에서 상대적인 가격 상승에 관심을 집중한다는 점이다. 즉 고수의 가격 결정 구조는 '내림차순' 형태라면 초보들의 가격 결정은 '오름차순' 형태를 취한다.

초보들은 최저 매각가에서 얼마를 더 쓸 것인가를 고민한다면, 고수들은 전 유찰가에서 얼마를 덜 쓸 것인가를 고민한다는 점이 가장 큰 차이다. 아파트를 예로 고수들이 즐겨 쓰는 입찰가 산정 흐름도를 들여다보면 다음과 같다.

①실거주자
실 거주자의 제1 목적은 안정적인 주거 공간 확보에 덤으로 시세 차익을 얻는 것이다.
따라서 투자자보다는 가격 선택의 폭이 넓다. 입찰대상 부동산의 시세를 조사하여 정상적으로 거래했을 때의 제반 부대비용을 계산한다.

예를 들어 시세가 1억원인 아파트는
취득 등록세 등 부대비용이 약 250만원
중개수수료가 약 50만원
수선비용 약 100만원
총 투자금액 약 1억 400만원

이 물건을 경매로 취득하면
낙찰가 약 8,500만원(시세의 85%에 낙찰시)
취득 등록세 등 부대비용이 약 210만원(낙찰가의 약 2.5 %)
명도비용 약 100만원
수선비용 약 100만원
총 투자금액 약 8910만원
시세차익 1억 400만원 - 8910만원 = 1490만원

②투자자
같은 아파트라도 투자자라면

낙찰가 약 8000만원(시세의 80%에 낙찰시)
취득 등록세 등 부대비용이 약 200만원(낙찰가의 약 2.5 %)
명도비용 약 100만원
수선비용 약 100만원
총 투자금액 약 8400만원
시세차익 1억원 - 8400만원 = 1600만원

실거주자는 기준가격이 시세에 부대비용 포함가격이지만 투자자는 시세가 기준가격이 되기 때문에 예상 낙찰가가 달라지게 된다.

시세차익만 놓고 보면 투자자의 성적표가 좋지만 실제 이들이 동일 물건을 놓고 경합을 벌인다면 실거주자가 승자가 된다.

예정가는 2003년과 2005년 상반기와 같은 상승기에는 다소 공격적인 베팅이 필요하지만, 요즘과 같은 하강기에는 보수적으로 접근할 필요가 있다.

부대비용의 경우 고수들은 예상 비용내에서 자금 운용을 하지만, 일반인은 예상비용을 초과하는 경우가 대부분이므로 다소 넉넉하게 잡아둘 필요가 있다. 가장 편차가 심한 부분은 명도비다. 초보자들에게는 예상했던 비용보다 적게 들어가는 경우보다 미처 예상치 못한 비용이 더 들 수도 있다는 점을 염두에 두고 자금운용 계획을 세울 필요가 있다.

      *이데일리 강은현 칼럼리스트*

출처 : 地神

글쓴이 : 청새치 원글보기

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