[스크랩] 경매를 성공적으로 하기 위해서 유의해야 할 사항에 대해서 알아 보겠습니다.

	경매를 성공적으로 하기 위해서 유의해야 할 사항에 대해서 알아 보겠습니다.

권리관계를 정확히 분석해야 합니다.

가압류, 가등기, 근저당, 저당권 등이 있는지 잘 살펴 봅니다. 경매참여전에 이들이 낙찰 받고 난 뒤에 어떤 법적 효력을 지니는지를 잘 알아보고 입찰에 참여하도록 합니다. 근저당, 가압류, 압류 등은 등기부 등본에 있더라도 법원 경매에서 낙찰되면 자동적으로 말소되는 반면, 해당 물건의 등기부등본에 낙찰되더라도 말소되지 않는 채권이 있습니다. 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 예고 등기, 선순위 전세권, 선순위 지상권 등이 그런 채권들인데 이 경우 입찰을 포기하는 것이 오히려 좋을 것입니다

현장답사를 합니다

반드시 현장 답사를 하고 세입자를 직접 만나서 전세금을 확인해야 합니다. 세입자가 확정일자를 받아 놓은 경우에는 전세권이 등기부 등본에는 나타나지 않습니다. 따라서 등기부 등본에 나타나 있지 않은 임대관계의 사실을 확인하는 것이 중요합니다.

부대비용을 알아 둡니다

경매 낙찰시 경매에 드는 세금과 교육세를 부담하게 되는데 낙찰가의 약 6 ~ 7%정도가 부대비용으로 소요된다고 볼 수 있습니다. 만약에 임차인이 집을 비워주지 않으면 명도소송에 따른 부대비용과 2 ~ 3개월 정도의 시간이 걸린다는 점을 명심해야 합니다.

경매전에 응찰가를 결정합니다

경매장에 들어가기 전에 낙찰 받으려는 물건의 응찰가를 결정해야 합니다.사전에 충분한 준비를 하여야 하는데, 인근 부동산 시세와 비교하여 적절한 수익률이 보장되는 선에서 응찰가를 결정해야 합니다. 물론 자금 계획도 사전에 확실히 세워야 합니다. 10% 계약금 외 90%의 잔금을 낙찰 허가일로부터 한 달 이내에 내야 되기 때문입니다.

환금성이 높은 물건을 골라야 합니다

아파트는 지하철 역에서 걸어서 10 ~ 20분 내의 거리에 위치한 역세권이 좋습니다. 고정적인 임대 수요를 확보할 수도 있고, 가격만 맞으면 언제든 팔 수 있는 환금성이 있어야 합니다. 만약에 본인이 직접 하기 어렵다면 브로커를 믿지 말고, 대형 전문 중개 법인회사의 컨설팅을 이용하는 것도 방법입니다. 경매대행 수수료는 통상 1%이고 낙찰 후 권리분석이 잘못된 경우 책임을 물을 수 있습니다. 이들 전문회사는 권리관계를 분석해주고 입찰할 때 적정한 금액을 제시해 줍니다.

출처 : 내부동산

글쓴이 : 소망 원글보기

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