[스크랩] 부동산 87· 97· 2007년의 공통점

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부동산 87· 97· 2007년의 공통점

 

 

◇ 거품 붕괴 우려와 바닥론 공존 가치투자 나설 때 ◇

 

앨런 그린스펀 전 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장이 최근의 미국 서브프라임발 신용위기가 1987년의 블랙먼데이, 1998년의 롱텀캐피털매니지먼트(LTCM) 파산 사태 등의 대형 금융위기와 유사하게 흘러가고 있다고 경고했다.

 

월스트리트저널에 따르면, 그린스펀 전 의장은 “지난 7주 동안 일어난 금융시장의 상황들이 여러 측면에서 87년과 98년의 위기와 닮았다”며 “잘못 대응할 경우, 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)에서 촉발된 최근의 신용경색이 역사에 기록될 만한 금융위기로 악화될 수 있다”고 지적했다.

이런 발언은 서브프라임 모기지 부실 문제가 실물경기를 위축시킬 것이라는 비관론에 불을 댕기고 있다. 국내 경기에는 큰 영향이 없을 것으로 판단하던 정부와 전문가들도 서브프라임 후폭풍에 대해 다시 점검하기 시작했다.

 

그러나 국내 지표가 비교적 좋은 상황이기 때문에 우상향 추세가 꺾이지는 않을 것이란 게 전문가들의 대체적인 시각이다. 대외 악재가 국내 경기회복세에 부담이 되고 있지만, 미국 FRB의 금리 인하를 기점으로 국제 금융시장이 안정을 찾아간다면 큰 타격은 피할 수 있을 것이다.

또한 서브프라임 후폭풍이 향후 실물경제에 영향을 줄 가능성이 있지만 미국 금리가 떨어지게 되면 서브프라임 모기지 부실의 원인이 됐던 주택시장 모기지도 다시 수요가 발생할 수 있을 것으로 전망된다.

 

그린스펀 전 의장의 발언을 계기로 국내 부동산시장에서도 87년과 98년, 그리고 2007년 현재까지 10년 주기로 부동산 정책이나 수급요인 등 부동산 변수가 어떻게 달라졌는지 관심이 모아지고 있다.
 
부동산시장은 일반적으로 10년 주기로 장기 순환한다고 알려져 있다. 부동산 가격이 상승기, 활황기를 거친 뒤 하향 추세로 반전해 침체기로 이어지고, 이런 주기가 10년 단위로 반복된다는 것. 간단히 말해 부동산 가격이 정점에 이르렀다가 바닥을 치고 다시 정점에 이르는 기간이 대략 10년 정도 소요된다는 의미다. 일명 ‘부동산 경기의 대순환’이라고 일컬어진다.

 

■ 1987~91년 3저(低) 효과에 의한 부동산 가격 급등 ■

 

부동산시장에 관심이 있는 투자자라면, 그린스펀 전 의장이 언급한 3가지 시점이 국내 부동산시장의 ‘10년 주기설’과 맞물려 있다는 것을 간파했을 것이다.

87년에는 땅투기, 복부인으로 떠올려지는 부동산 가격 급등기를 거쳤고, 98년 IMF 외환위기라는 초유의 변수를 만나 급락했던 부동산 가격은 2000년대 또 한 차례 상승기를 거쳤다(정책 변수로 인한 단기간 조정은 무시함).

 

88년 서울올림픽 전후는 ‘복부인’이란 단어가 뉴스의 단골 메뉴로 올랐던 때다. 주택, 토지 등 부동산 가격이 전면적으로 폭등하면서 87년부터 89년까지 3년간 주택, 토지 가격이 매년 30~40%씩 상승했다. 공급에 비해 수요가 급증하면서 급등세를 보이던 수도권 주택 가격은 분당, 일산 등 수도권 1기 신도시 개발로 주택 200만호 건설 사업이 진행된 뒤, 1기 신도시 입주와 함께 92년 전후부터 조금씩 안정되기 시작했다. 　 

 

 

 

■ IMF 외환위기 이후 부동산 가격 폭락 ■

 

10년 주기 이론상으로는 90년대 말에 부동산 가격이 다시 상승세로 접어들어야 하지만, 98년은 IMF 외환위기(97년 12월 말) 후폭풍으로 최대의 부동산 폭락을 경험하게 된다. 주택 가격은 절반 수준으로 급락하고 건설경기가 침체되면서 신규 공급도 크게 감소한다.

 

이런 IMF 외환위기 이후의 공급 감소는 이후 2000년대 수급불균형에 의한 가격 급등으로 이어지게 된다. 또한 이로 인해 급락한 부동산, 건설경기를 회복시키기 위한 부양책이 쏟아졌다.

98년 상반기 바닥을 찍은 부동산 가격이 외환위기 변수 제거 뒤 회복세로 돌아서면서 상승세에 일조했다. 2001~2003년까지 가격 급등이 이어지며 참여정부에서는 부동산 규제책을 쏟아냈다. 2007년 1월 대책까지 총 10번의 부동산 대책을 발표했다.

 

■ 2007년 현재, 공급 증가·금리 인상 영향 주목해야 ■

 

최근 국내 부동산시장에서는 거품붕괴 우려와 바닥론이 동시에 언급되고 있다. 먼저 각종 부동산 규제 정책 속에서 2000년 이후 급등한 주택 가격이 최근의 조정기를 거친 뒤 폭락할 가능성이 있다는 우려가 많다. 그런가 하면, 부동산경기의 대순환(Major Cycle)상으로 상승 국면에 놓였으나 세제 강화, 금리 인상, 실물경기 등 단기 변수들, 즉 소순환(Minor Cycle)의 영향으로 하락세를 보였던 최근 부동산경기가 다시 회복 국면을 보일 것이라는 분석이 공존하고 있는 것.

 

여기서 부동산경기 순환에 대해 짚고 넘어가자. 인구 구성을 토대로 부동산경기를 보는 대순환 측면에서는 한 주기가 10년 내외다. 우리나라의 경우, 1955~65년에 태어난 베이비붐 세대가 대순환 흐름을 주도한다. 이들 베이비부머가 은퇴하는 2015년경 이후로는 주택 수요가 감소하고, 주택 가격이 하락할 것이라는 분석이 나오고 있다.

 

소순환은 금리, 세제와 같은 정책이나 외부의 돌발변수에 의해 움직이는 단기간 부동산경기 흐름이다. 한 주기가 2~4년 이내로 최근 점점 짧아지는 추세다. 참여정부의 주요 부동산 대책이나 최근의 대선 효과 등도 포함될 수 있다.

 

결국 거품붕괴 우려 측면에서 보자면, 최근의 가격 급등을 비롯해 베이비붐 세대의 2015년 은퇴 시작, 수도권 2기 신도시 등 공급 증가, 그리고 금리 인상 등의 영향으로 큰 흐름상 향후 주택 가격은 하향조정될 것이라는 분석이다. 바닥론은 경기 회복세와 대선 효과, 규제 완화에 대한 기대감 등 비교적 단기 변수들을 이유로 들고 있다. 또한 부동산경기 대순환상 새로운 상승 주기가 도래했다는 분석도 힘을 실어주고 있다. 
 

 
■ 단기 정책요인보다는 공급 변수로 큰 흐름 짚어야 ■

 

그렇다면 부동산시장의 환경 변화에 맞춰 투자자들의 대응 방식은 어떻게 달라져야 할까. 최근의 부동산 가격이 다분히 정책 변수의 영향을 받고 있는 만큼 중장기적인 투자는 보다 큰 요인들을 중심으로 분석하는 자세가 필요하다.

 

 

 

대순환이나 공급 추이를 통해서 대세적인 가격 동향을 분석하는 것.

근본적으로는 단기간 투자 측면보다는 주거 만족도를 높이는 데 목적을 두는 게 바람직하다. 최근 수도권 택지개발이 크게 늘어난 상황에서 입지적 차이에 따른 향후 주거가치는 더욱 극명해질 것으로 보인다. 입지를 최우선 요소로 주거 우선의 투자를 한다면, 수익률도 당연히 달라질 것이다.

 

[김규정 부동산 114팀장]

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 애니용 원글보기

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