|
최근 도심지역은 연립과 다세대•다가구주택의 투자열기가 뜨겁다. 아파트보다 저렴해 소액투자가 가능하기도 하지만 급증한 전세수요가 소형주택의 매매수요로 전환돼 작은 면적의 다세대 주택에 대한 투자수요가 늘고 있는 것이다. 더군다나 이들 주택이 밀집한 서울 도심지역들은 뉴타운과 경전철 사업이란 개발호재로 호가상승에 탄력이 붙기 시작하면서 이미 경매시장에서도 고가낙찰 행진이 지속되고 있다.
실제 균형촉진지구와 한강 르네상스 프로젝트 발표 이후 지난해 말부터 지분가격이 급등하기 시작한 합정•망원동 일대의 경우 재개발 기대감이 서교동과 연남동까지 퍼지며 작년에 비해 가격이 두 배까지 상승했다. 18~20㎡ 안팎의 대지지분을 갖고 있는 노후 연립주택이더라도 전세를 끼고 1억원 이하의 매물은 찾아보기 힘들다. 12㎡의 작은 대지지분들도 중개업자가 매도 의견을 물으면 집주인이 거둬들이기 바쁜 실정이다.
특히 서울 35곳, 경기도 13곳의 뉴타운사업이 일제히 진행되다보니 개발 후광효과만 믿고 기본계획수립조차 안되고 뚜렷한 개발호재가 없는 곳까지 투자자들이 불나방처럼 모여들고 있다. 시장이 과열 조짐을 보이기도 하기 때문에 투자자들은 거주가치와 매입가치를 면밀히 분석해 접근해야 한다.
다세대•다가구주택 투자 유의점을 정리해봤다.
실거주목적과 소액투자는 다세대 유리
요즘 다세대ㆍ다가구주택 차이와 장단점도 파악해 보지 않고 묻지마 투자대열에 발을 들이는 소액투자자들이 많다. 그런데 다세대•다가구주택만큼 건물구조(벽돌조•콘크리트조 등)와 준공연수가 다양한 주택유형도 없다.
개별성이 강한 데다 재개발 사업호재만 있어도 사업추진 속도에 따른 대지지분가의 격차는 큰 편이라 생활권이 인접한 지역이더라도 구역이나 조합원수, 지분크기에 따른 미래가치는 천양지차다. 즉 시세차익과 입주권을 노리는 단순 투자수요인지 실수요와 임대수익을 병행할 투자패턴인지에 따라 매입에 신중을 기해야 한다.
우선 다세대와 다가구주택은 외관상으로는 구분이 잘 안되지만 분명한 차이와 특징이 있다. 다세대주택은 여러 세대가 살지만 각각 건축물로 등기가 된 주택으로 8가구 정도가 한 동을 이루고 있다. 쉽게 말해 공동주택인 연립주택을 연상하면 된다. 하지만 다가구주택은 등기된 하나의 주택에 여러 세대가 독립 거주를 하도록 건축된 단독주택이다.
따라서 다세대주택은 1억원 안팎의 종자돈이면 담보대출을 끼고 내집 마련에 나설 수 있어 실수요차원의 거주와 함께 투자목적의 시세차익도 기대할 수 있다. 단 소액투자라 유동성이 뛰어난 만큼 단독주택에 비해 대지지분가가 높은 것이 흠이다. 최근엔 대출을 활용한다든가 세입자를 끼고 공동투자자에 나서는 이들도 늘고 있다.
반면 단독주택인 다가구주택은 넓은 대지지분과 안정적인 임대수익을 꼽을 수 있다. 대부분 120㎡를 넘는 면적이라 총 매입가 부담은 크지만 다세대에 비해 대지지분가가 낮은 편이라 여유자금이 있다면 다가구를 매입하는 것이 다세대보다 투자수익률은 높은 편이다. 특히 단독주택은 대부분 지층포함 2~3개층으로 이루어져 있어 임대수익까지 기대할 수 있다.
이처럼 다세대•다가구 주택의 특장점과 주거패턴을 감안한 후 매입을 결정하는 것이 좋다.
다세대ㆍ다가구주택은 뉴타운이나 재개발과 연관성이 많다. 그만큼 정비기반시설이 열악하고 노후불량 건축물이 밀집한 지역이란 뜻이다. 지형의 경사도가 심하고(옥수동, 아현동, 신림동 등) 일부는 무허가건물이 난립하는 등 주거환경의 개선이 필요한 곳이 많은 만큼, 집을 고를 때는 유의할 점도 부지기수다.
매입하기 전 등기부등본을 통해 정확한 구조년수와 건물내역을 파악하되 재건축•재개발사업을 염두에 둘 것이 아니라면 10년이상 된 매물은 피하는 것이 좋다. 콘크리트조에 비해 벽돌조는 노후도의 진척이 빠르므로 그만큼 하자보수 문제에도 민감하게 되고 시간이 흐르면 감가상각이 되어 건물가치가 떨어지게 된다.
단 재개발 가능 후보지들은 주변에 신축 다세대•다가구 주택이 많으면 노후도를 충족시키기 어려워 사업진행 속도가 더디므로 투자수요라면 오히려 노후화된 곳을 고르는 것이 현명하다. 건물은 20년 이상 노후된 경우가 대부분이므로 건물 값은 쳐주지 않고 대지지분만으로 매입비가 결정된다는 사실도 주의해야 한다.
특히 다세대•다가구는 건물 이격거리가 1m 이상으로 지역조례에 따라 달라 아파트에 비해 짧은 편이다. 일조권이나 개인 프라이버시, 방범문제가 취약할 수 있으므로 이런 부분도 꼼꼼히 신경써야 한다. 종전 다세대․다가구 주택과 달리 요즘엔 1층 전체를 필로티 주차장으로 사용하는 경우가 많지만 그렇지 못할 경우 주차문제로 이웃과 피곤해 질 수 있으니 주차공간의 확보나 자동차 진입로(도로 폭의 협소 여부), 소방도로 확보도 계산해야 한다.
역세권•대지지분•도로연접 여부를 따져라
뉴타운이나 재정비촉진지구(균형발전촉진지구) 등 재개발을 염두에 둔 지역들은 역세권 여부, 대지지분 규모, 도로접근성, 구역별 사업추진속도, 조합원 수에 민감해야 한다.
신정부는 역세권 재창조 프로젝트를 통해 도심주택공급을 확충할 예정이다. 역세권이나 도로변은 준주거지역, 상업지역이라 토지의 효율적 이용차원에서 고밀도•고층의 주상복합 아파트내지는 업무용빌딩이 들어설 확률이 크다. 따라서 대지지분의 예상 감정평가액도 높아 수익률이 올라가기 때문에 기왕이면 이런 지역위주로 매입하는 것이 좋다.
가격도 잘 따져봐야 한다. 통상 다세대가 다가구보다 3.3㎡당 지분가는 높은 편이다. 같은 구역이지만 대지지분에 따라 ㎡당 가격은 큰 차이를 보이는데 마포구 합정동 일대는 재개발 기본계획수립이나 정비구역지정도 받지 못한 상태지만 33㎡와 99㎡의 대지지분가 격차는 이미 벌어졌다.
99㎡ 이상은 3.3㎡당 1400만원대지만, 33㎡미만은 2700만원으로 무려 1300만원이나 지분가 차이가 난다. 유동성이 좋고 소액투자가 가능해 매입 접근성이 뛰어난 소형지분은 그만큼 가격부담이 크고, 이런 추세는 재개발사업추진이 구체화될수록 면적별 지분가 차이가 커지게 된다.
그리고 향후 일반분양보다 조합원수가 많은 구역은 청산대상 조합원이 불가피하게 생기게 되므로 10㎡안팎의 작은 대지지분은 분양자격이 주어지는 지 따져볼 필요가 있다. 기본적으로 너무 작은 지분은 매입을 피하는 것이 현명하다.
사업추진속도에 따라 매입시기를 결정해라
구역별로 사업추진속도가 다르기 때문에 경제적 가치상 사업추진이 빠른 단지를 선택하는 것도 투자수익을 높일 수 있는 길이다.
과거에는 다세대•다가구주택 매입 등, 재개발투자가 위험하다는 인식하에 사업의 윤곽이 어느 정도 잡힌 시점인 구역지정 이후 투자자가 몰렸으나 최근엔 기본계획수립단계에서 이미 많은 투자가 이뤄지고 있는 추세니 4차 뉴타운 후보지 등 호수밀도와 노후도를 계산해 재개발이 진행될 곳을 미리 선점하는 것도 적은 비용으로 내집마련할 수 있는 길이다.(재개발사업추진절차 = 기본계획수립→정비구역지정→추진위원회 승인→조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획인가→아주 및 철거→착공 및 준공→청산)
도심의 경우 다가구•다세대 매입은 예전보다 까다로워졌다. 뉴타운에서 광역화된 재정비촉진지구가 도입되면서 토지거래허가가 적용되는 지역이 서울시만 20곳이 넘는다. 서민층을 대상으로 한 주거형태인 다세대•다가구 주택은 비교적 저렴한 전ㆍ월세 수요가 형성돼 요즘 같은 때 각광을 받기도 하지만 토지거래허가가 필요한 재정비촉진지구에서는 실거주가 아닌 전세 등 임대목적의 거래를 불허하고 있다는 사실에 주의할 필요가 있다.
대지지분이 20㎡가 넘는 공동주택의 경우 실거주를 하지 않으면 토지거래허가를 원칙적으로 내주지 않기 때문에 투자목적의 매입이 어렵다. 전세나 월세를 줄 경우 최고 3년 동안 실거래가의 7%가 이행강제금으로 부과되기 때문에 투자목적으로 다세대를 구입한 사람들이라도 전•월세를 주지 못하는 상황이 발생될 수 있다.
다만 다가구 주택은 한 개 층을 집주인이 거주해 실수요 목적에 충족하고 지층과 한 개 층을 세 줄 수 있어 임대수익은 원만한 편이다. 그러나 20년이상 노후화된 주택들이라 세를 놓을 때 하자보수로 인한 비용부담은 추가로 염두에 두어야 하고 깔세나 월세의 경우 관리에 어려움이 있을 수 있다.
서울시가 지분쪼개기를 막기위해 도시및주거환경정비 조례를 개정하면서 지분쪼개기를 막고 있다는 사실을 유념해야 한다. 분양권 개수를 늘리기 위해 다가구에서 다세대주택으로 전환된 주택을 조심하란 뜻이다. 2003년 12월 30일 이전에 다가구에서 다세대주택으로 전환해 구분등기를 완료했을 때만 전용면적 60㎡ 이하 주택 또는 임대주택을 받을 수 있기 때문에(서울시 도시ㆍ주거환경 정비조례 부칙 제5조 참조) 다세대주택 매입시에는 건축물대장과 등기부등본을 반드시 살펴볼 필요가 있다.
마지막으로 자금계획을 세울 필요가 있다. 다세대ㆍ다가구주택은 총부채상환비율(DTI) 등 담보대츌규제가 심하지 않지만 담보인정비율이 아파트보다 낮아 자금조달에 신경써야한다.
또한 향후 아파트로 개발될 때 추가부담금(조합원 분양가에서 토지ㆍ건물 감정평가액같은 권리금액)이 발생하기 때문에 기본적인 손익계산 없이 매입에 나서는 것은 위험한 도박일 수 있다.
|
|