- ‘도대체 우리나라 땅의 종류는 몇 가지고, 왜 같은 동네 논밭인데도 땅값에 차이가
날까.’
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- 땅 규제가 유달리 엄격한 대한민국 국민이라면 누구나 한번쯤 가져봤을 법한 의문점이다.
- 특히 부동산 초보자라면 땅 분류와 관련한 용어 앞에선 큰 혼란을 느끼게 된다. 용어가 추상적인데다
- 각종 토지이용 규제제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해서다.
땅의 종류와 가치는 ‘용도지역’ ‘용도지구’ ‘용도구역’
‘지목’ 등만 제대로 이해하고 있어도 금세 파악할 수 있다.
용도지역이란
용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을
뜻한다.
용도지역은
- △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)
- △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역)
- △농림지역
- △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다.
원래는 5가지(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전)였던 용도지역이
2003년 1월 법이 바뀌면서 종류가 4가지로 축소됐다.
이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이
바로
- ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다.
- 이 법에 따르면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.
이 중에서 주거지역은
- △전용주거지역(1∼2종)
- △일반주거지역(1~3종)
- △준주거지역으로 다시 나뉜다. 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.
일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다.
- 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.
상업지역은
- △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로,
- 공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다.
- 녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데,
- 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다.
주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용되는
도시지역과는 달리
- 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다.
- 이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류하는 작업이 진행 중이다.
계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.
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- ▲ 땅의 종류와 관련한
용어는 추상적인데다 각종 토지제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해
- 헛갈리지만 각 용어의 뜻만
제대로 파악하면 이해가 어렵지 않다.
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용도지구ㆍ구역이란
그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’
‘용도구역’이란 것도 있다. - 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.
‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는
성격이 짙다.
- 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때용도지구를 추가로 지정한다.
주로 용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다.
‘용도지구’의 종류로는
- 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이
있다.
‘용도구역’은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다.
- 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다.
- 이 ‘용도구역’은 시가화조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분된다.
일반적으로 용도지역과 용도지구가
토지 이용에 초점을 맞추고 있다면,
- 용도구역은 토지 이용 규제에 초점이 맞춰져 있다.
- 용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정될 가능성이 크다.
용도지구ㆍ구역의 구체적인 내용은 대부분 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 된다.
지목(地目)은 또 뭐지?
지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼 수 있다. 그런데 지목과
용도지역의 차이점은 뭘까.
우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다.
- 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다.
- 예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다.
반면 정책적 필요에 따라 지정된
용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다.
- 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.
용도지역은 행정 당국의
행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다.
- 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다.
지적법상 지목에는
28가지가 있다.
- 구체적인 종류로는 대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창
고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지,
사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.
일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로
구분되기도 한다.
- 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.
용지지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목간
땅값 차이는
땅값은 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.
땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다.
- 예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어땅값이 더 비싼 편이다.
같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다.
- 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.
지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다.
- 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우
- ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다. 논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서
- 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.
물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다.
- 조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값 쌀 수밖에 없다.
- 이런 대지로는
- △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅
- △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.
이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼
되도록 투자를 피하는 것이 좋다.
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- ①전용주거지역
-제1종 전용주거지역
-제2종
전용주거지역
②일반주거지역
-제1종 일반주거지역
-제2종 일반주거지역
-제3종
일반주거지역
③준주거지역
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- ①경관지구
-자연경관지구
-수변경관지구
-시가지경관지구
②미관지구
-중심지미관지구
-역사문화미관지구
-일반미관지구
③고도지구
-최고고도지구
-최저고도지구
④방화지구
⑤방재지구
⑥보존지구
-문화자원보존지구
-중요시설물보존지구
-생태계보존지구
⑦시설보호지구
-학교시설보호지구
-공용시설보호지구
-항만시설보호지구
-공항시설보호지구
⑧취락지구
-자연취락지구
-집단취락지구
⑨위락지구
⑩개발진흥지구
-주거개발진흥지구
-산업개발진흥지구
-유통개발진흥지구
-관광휴양개발진흥지구
-복합개발진흥지구
-특정개발진흥지구
⑪특정용도제한지구
⑫리모델링지구
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- ①개발제한구역
②시가화조정구역
③수산자원보호구역
④도시자연공원구역
⑤지구단위계획구역
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- ①중심상업지역
②일반상업지역
③근린상업지역
④유통상업지역
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