[스크랩] 부동산 상식②/ 재건축 관련 제도

 

■ 재건축의 정의   노후ㆍ불량한 주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 주택을 건설하는 것을 재건축이라 한다.    ■  재건축 대상   주택건설촉진법에서 재건축이 허용되는 노후ㆍ불량주택은 공동주택을 원칙으로 하고 있으나, 예외적으 단독주택도 그대상으로 하며, 구체적인 노후ㆍ불량주택의 범위는 다음과 같이 규정하고 있다.     ① 건물이 훼손되거나 일부가 멸실 되어 무너지거나 기타 안전사고의 우려가 있는 주택    ② 준공된 후 20년이 경과되어 건물 가격에 비하여 과다한 수선 유지비나 관리비용이 소요되는 주택    ③ 준공된 후 20년이 경과되고 부근토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건축물     을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택    ④ 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실시공 등으로 인하여 재건축이 불가피한     주택으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우   ⑤ 단독ㆍ다세대주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우   ■ 재건축 시행절차        ① 재건축조합 설립인가 신청    ◇ 동의요건        공동주택의 경우 각 건물별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상, 전체 구분소유자 및 의결권의      각 4/5이상 동의    ◇ 신청내용     - 신축건물의 설계개요   - 건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 개산액 및 비용분담 사항   - 신건축물 구분소유권 귀속에 관한 사항   ② 안전진단 실시    ㅇ 재건축을 결의한 기존 노후ㆍ불량주택 등 소유자는 재건축을 위하여 시장 등에게 안전진단 신청    ㅇ 시장 등은 현지조사와 시설안전기술공단 등의 예비평가 결과를 토대로 안전진단 실시여부 결정     - 진단기관 : 시설물의안전관리에관한특별법의 규정에 의한 안전진단 전문기관 및 시설안전기술공단   - 진단 수수료 : 시설물의안전관리에관한특별법 시행령 제8조의 규정에 의한 대가 준용     ㅇ 시장 등은 안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 재건축 허용여부 결정   ③ 재건축조합인가 (관할시장 등에게 신청)    ◇ 재건축조합 구성원 자격기준     - 노후ㆍ불량주택(당해주택에 부속되는 대지포함)의 소유자   - 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지포함)의 소유자    ◇ 재건축조합의 구성      - 조합은 5인 이상의 위원으로 20세대이상 건설    ◇ 재건축조합 구성원 교체 및 신규가입 요건     - 조합원 사망   - 입주자로 선정된 지위가 양도ㆍ증여ㆍ판결로 변경된 경우   - 당해지역 노후ㆍ불량주택 소유자가 추가 가입하는 경우     * 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합설립 인가 이후 조합원 지위양도를 금지('03.12.31,      도시및주거환경정비법 개정시행)    ◇ 인가(변경)신청 구비서류     - 조합인가(변경)신청서   - 창립총회의 회의록 및 조합장 선출동의서   - 조합원 전원이 연명한 조합규약(설립인가에 한함)   - 사업계획서(설립인가에 한함)   - 재건축 결의 사항을 증명할 수 있는 서류(설립인가에 한함)   - 변경의 내용을 증명하는 서류(변경인가에 한함)   - 조합원 명단     ◇ 정관에 포함할 사항      - 주택조합의 명칭 및 주소   - 조합원의 자격에 관한 사항   - 조합원의 제명ㆍ탈퇴ㆍ교체에 관한 사항   - 사업시행지역의 위치 및 면적   - 조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ선임방법   - 조합의 비용부담과 조합회계   - 사업연도 및 사업시행방법   - 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구에 관한 사항   - 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차   - 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법   - 조합정관의 변경절차     ④ 사업시행인가    ㅇ 사업시행인가 대상은 20세대(호)이상의 주택건설    ㅇ 재건축조합은 주택건설 등록업자와 공동으로 사업시행인가를 신청하여야 하며 주택건설등록업자      와 공동사업주체로서 사업시행    ㅇ 사업시행인가를 받고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 함     ⑤ 관리처분계획인가, 주택건설ㆍ분양    ㅇ 관리처분계획 인가    ㅇ 거주자 이주 및 구조물 철거    ㅇ 기존주택 철거는 관리처분 인가후 철거 예정일 7일전까지 시장 등에게 신고    ㅇ 사업시행인가의 내용, 주택건설기준등에관한규정 등에 의거 주택건설    ㅇ 조합주택의 분양 (남은 주택이 20세대 이상인 경우는 주택공급에관한규칙에 따라 일반분양)     ⑥ 사용검사(준공)    ㅇ 기존주택 철거는 관리처분 인가후 철거 예정일 7일전까지 시장 등에게 신고    ㅇ 사용검사 신청자 : 공동사업주체    ㅇ 사용검사를 받으면 건축법 관련규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주     ⑦ 입주 및 조합해산(청산)    ㅇ 사용검사가 완료된 후 조합원 등은 입주 가능    ㅇ 시장에게 조합해산 인가 신청    ㅇ 조합청산의 절차와 방법은 조합에서 정한 정관에 따라 시행    ㅇ 시장 등이 조합해산을 인가한 때에는 인가서 교부     ㅇ 조합해산 인가절차에 관하여 규정에 없는 것은 시장 등이 따로 정하여 운영가능     ■ 재건축 소요기간         ■ 저밀도지구   잠실, 반포, 청담·도곡, 암사·명일, 화곡지구 등 대규모 노후 저층아파트 단지로 99년 연말 확정된 서울시의 저밀도지구 재건축 기본계획에 따라 재건축이 이뤄지게 되는 지역이다.   < 저밀도아파트지구 현황 >

 

 

 

출처 : 토지사랑모임카페

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