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부동산 거래사고의 유형
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1.사기성 사례
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이는 일명 부동산 사기사건이라고 불리어지는 것으로 그 범죄의 수법은 인장의 도용이나 문서의 위조 또는 변조에 의한다.
-이 수법의 대상부동산의 특징을 보면
ㄱ)관리상태가 불완전하거나
ㄴ)6·25동란에 의해서 소유자가 행방불명되었거나,
ㄷ)아직도 상속등기가 되어 있지 않은 상속부동산 또는 상속
인이 없는 부동산
ㄹ)국.공유부동산 등이 주로 편취의 대상이 된다.
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2.조작성 사례
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이는 부동산이 적법하게 거래되었음에도 불구하고 사정변경이나 유치권행사 등의 구실을 만들어 상대방의 권리취득을 어렵게 하는 사고유형을 말한다.
-이 사례는 법률지식을 악용하여 상대방의 권리행사를 저지시키거나 방해하는 사유를 조작하는 거래사고이다.
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3.선의의 거래사고
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부동산의 거래에는 당해 부동산의 권리관계에 하자가 있음을 알지 못하고 이루어지는 경우가 종종 있는 바, 이렇게 거래당사자가 모르는 상태하에서 이루어진 거래사고가 있는가 하면, 당해 부동산의 권리관계에 하자가 있는 물건을 취득한 선의의 취득자가 그와 같은 사실을 은폐하고 타인에게 그대로 처분하였을 경우에 발생되는 거래사고가 있다.
현행 형법상 그러한 하자를 숨기고 거래행위를 하는 것은 하나의 범죄로 구성되지만,현실적으로 그러한 사례가 적지 않게 발생되고 있다.
이 사례는 반드시 사회적으로 부동산에 대한 지식수준이 낮은 사람들뿐만 아니라, 부동산에 대한 지식수준이 높은 소유자들에게서도 발생한다.
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부동산거래사고의 발생원인
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부동산 거래사고를 방지하기 위해서는 부동산 거래사고의 원인을 알아야 한다. 이하에서는 거래사고별로 제도적 원인, 사회적 원인,개인적 원인으로 분류하여 보기로 한다. |
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1.제도적 원인
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(1) 등기제도의 취약성
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등기제도의 이상은 실체적 물권변동을 정확하게 또는 신속하게 공시함으로써 부동산거래의 안전과 원활에 이바지하려는 데에 있다고 할 수 있다. 그러나 안전과 신속, 정확과 원활이라는 이상은 서로 양립하기 어렵다. 우리 나라의 등기제도는 등기부의 공신력의 결여로 다음과 같은 권리하자의 원인이 상존하고 있다.
① 존재하지 않는 부동산의 등기존재:등기부 표제부에 기재되어 있는 부동산이 실질적으로 존재하지 않는 부실등기가 있다. 예컨데, 토지의 지적이 없음에도 불구하고 그 지목과 지적이 등기되어 있는 경우가 있는가 하면, 실존하지 않는 건물의 보존등기, 멸실된 건물 또는 건축중인 미완성 건물에 대한 등기를 현실적으로 많이 볼 수 있다.
② 부진정한 부동산의 등기존재:등기공무원은 등기사항에 관하여 그 진실성의 여부를 조사.확인할 수 있는 실질적인 심사권이 없기 때문에 형식적인 요건만 구비되어 있으면 접수.처리할 수밖에 없어 진실이 아닌 권리관계가 등기부에 상존할 가능성이 많다.
③ 이중등기의 존재:이중등기란 동일한 부동산에 대하여 등기융자가 이중으로 등기부에 비치되어 있는 경우를 지칭하는데,이와 같은 이중등기는 부동산의 유통질서를 문란하게 하고 거래사고를 유발시키게 된다.
④ 등기를 필요로 하지 않는 권리관계 존재:우리 나라 부동산 등기부에 등재할 수 없는 권리관계가 존재하는데,이러한 권리에는 민법상의 유치권과 법정지상권 그리고 관습법상의 분묘기지권, 채석권, 광천권 등이 있다. 이러한 권리관계는 등기부 기타의 공부상 나타나지 않기 때문에 쉽게 판별할 수 없는 것이다. 또한 상속이나 판결, 경매, 공용징수 등으로 인한 취득과 같이 등기를 필요로 하지 않는 권리관계가 존재하는 점에 특히 유의하여야 한다. 이러한 사실은 모두가 부동산 거래사고의 발생원인이 되고 있어 대책이 시급하다.
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(2) 부동산 권리분석제도의 분석
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따라서 부동산의 거래에 있어서 사전에 공·사법상의 규제 및 권리관계에 충분한 조사.확인과 분석을 대행함으로써 거래사고의 미연에 방지와 안전을 추구할 수 있는 대행전문기관이 사회적으로 필요하다.
권리분석이란「부동산에 대한 권리관계에의 태양을 실제적으로 확인.판단하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 과학 및 기술」이라고 규정한다.
여기에서 권리관계의 「태양」이란 권리관계의 진정성 및 권리관계의 내용을 의미하는데, 전자는 특히 안전성의 관점에서,후자는 법률적 가치라는 관점에서 관심의 대상이 된다.
상기 등기제도의 취약성에서 살펴 본 바와 같이 등기제도의 미비와 문제점을 관련시켜 볼 때 부동산 권리분석제도가 도입되어 있다면 등기제도의 취약점은 여러 면에서 보완될 수 있고, 부동산 거래사고 또한 많이 제거될 수 있을 것이 확실하다. 그런데 우리나라의 경우 등기부에 공신력이 없음에도 불구하고
아직 부동산 권리분석제가 도입되어 있지 않는 것이 문제이다.
부동산에 대한 거래활동을 하는데 있어서는 누구나 법률상 안전하고 하자가 없는 권리를 취득하기를 원한다.
그러나 오늘날 부동산활동은 사법상의 권리관계와 공법상 규제관계에 직.간접으로 연관되어 이루어지고 있기 때문에 거래 당사자가 부동산에 대한 전문지식이나 복잡한 공법상 또는 사법상의 규제라든가 권리관계를 일일이 파악한다는 것은 거의 불가능하다.
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2.사회적 원인
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(1)사회질서의 혼란
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우리 나라는 8.15해방 후의 격동, 6.25에 의한 대 혼란 및 4.19에서 5.16에 이르는 정치적 불안정 등으로 사회질서가 극도로 혼란했었다.
이러한 과정 중에서 1960년대 후반기부터 경제개발의 진행과 함께 부동산 거래질서의 문란을 가져왔다.
해방 직후의 귀속재산을 둘러싸고 발생하기 시작한 무질서한 분쟁을 비롯해서 창씨명의를 악용하거나 연고권의 조작 등 여러가지 방법으로 많은 부동산의 협잡이 이루어져 왔다.
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(2)등기부의 소실 및 부재자의 발생
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우리 나라 6.25동란시 등기부를 위시해서 권리문서가 소실되었고 수많은 행방불명자가 발생하였다. 그로 말미암아 소유자가 불분명한 부동산, 행방불명자의 부동산 또는 미 등기된 상속재산 등 권리가 소홀하거나 방치된 부동산이 많이 생겨나게 되어 이러한 종류의 부동산에서 지금도 가끔 거래사고의 원
인을 발견할 수 있다.
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(3)토지이용의 규제 증대
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1960년대에 접어들면서부터 경제개발을 위한 공업화의 추진과 함께 국토개발의 관심도가 높아지면서 부동산의 사회성과 공공성(공익성)이 강조되기에 이르렀고, 토지의 효율적 이용을 목표로 한 여러 가지 규제가 가해졌다.
특히,1970년대 중반 이후 부동산 투기현상이 심화되자 이른바 1978년의 8·8조치를 취하여 토지 등 거래에 대한 일련의 규제조치를 취하게 됨으로써 종래보다 훨씬 복잡한 거래절차를 거치게 되었고, 규제조치에 관한 법률적.행정적.전문적 지식의 필요성이 커짐에 따라 많은 거래사고가 발생하게 되었다. |
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3.개인적 원인
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(1)부동산 관련지식의 부족
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부동산 거래활동의 당사자가 부동산에 관하여 충분한 지식을 가지고 있다면 거래사고는 크게 제거될 수 있다.
그러나 우리 나라에서는 오랫동안 부동산활동은 하나의 상식적인 행위범주에 속하는 정도로 밖에 인식되지 못하였고, 그에 따른 연구도 없었다.
부동산에 관한 교육은 도의시되어 있었고 따라서 지식의 보급도 이루어지지 못했다.
이러한 여건 속에서 부동산활동은 낙후성을 면치 못하고 있는 실정이며, 이 때문에 부동산 거래사고 발생의 원인이 되고 있다.
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(2)당사자의 경솔.무경험
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부동산 거래사고 중에는 당사자가 경험이 부족하거나 또는 신중을 기한다면 방지할 수 있는 정도로 단순하고 간단한 성질의 사고도 많이 있다.
이러한 사고는 당사자가 성급하게 경솔한 처리를 하거나, 경험이 없으면서 부동산거래에 지식이 있는 사람의 조력을 받지 않는 데서 발생하고 있다.
부동산거래에 있어서 성급한 판단이나 경솔한 결정은 대부분 이 사고의 원인이 되고 있다. |